某房地产市场年度报告.ppt

中星营销机构房地产市场年终报告 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 中星营销机构 2005年市场研究与预测 引言 当新年钟声敲响的是时候 当我们放松心情去回顾一年来的上海房地产市场 浮现于脑海中的依稀就是 政策年 三个字 也许有人会问 在国家大力主导市场经济发展的今天 如此兴师动众地使出 组合拳 来干预一个行业的运行 这可否被理解为是对市场经济的一种否定 从厉以宁先生著名的 二次调节论 中 我们应该可以找到答案 快速赶超的国家发展战略决定了建国以来中国政府经济目标主导的必然趋势 通过房地产业的发展来带动整体经济的进步 这是政府 十五 期间的重要目标 这个从统计数据上看似已实现的目标主导了 十五 期间全国房地产业的高速飞升 经济目标的巨大诱惑使政府忽视了市场博弈主体个体理性所导致的 市场失效性 这样的局面在中国房地产市场中已随处可见 在上海房地产市场中更是表露无疑 一个有效的政府应该综合考虑经济目标和社会目标 令人欣喜的是我们的政府已经认识到了这一点 对社会目标的考量已经更多地被纳入到政府决策的过程中 环保工作全局地位的不断提升 政绩考核指标的逐步完善 这些无不在向我们传递着这样一个信号 未来的政策将是经济目标和社会目标的综合平衡体 新的视角有助于我们更深入地去理解今年的房地产宏观调控 上海房地产市场2005年末的运行状况表明政策目标已基本实现 站在2006年展望 十一五 我们相信 只要市场的运行能够保证经济和社会的协调发展 上海房地产业的未来仍将是一片光明 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 宏观经济与政策 房产市场发展两大基石 中星营销机构 2005年市场研究与预测 经济环境分析 国际资本流动 Textinhere Textinhere Textinhere 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 经济环境分析 Textinhere Textinhere 中星营销机构 2005年市场研究与预测 经济环境分析 Textinhere 目前外资流入上海房地产市场的主要途径可能集中在中高档住宅和商办市场 而人民币一旦升值 则这些游资可能会获利了结 但这也要看人民币升值的时点 外资会判断房价下滑的幅度和节点以及与人民币升值幅度的比值 不会盲目入市 房价下滑期 房价稳定期 房价升值期 外资入市 然后抛售物业获利离市 会给房产市场带来又一伦波动 由于升值幅度较小 出于对后市的看好 外资可能继续留守 对高档住宅及商业形成有利支撑 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 Textinhere 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 05 01 10 期房限转与开征营业税 05 03 05 05 03 17 05 3 4 05 05 31 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 05 01 10 政策目标 通过加强对土地一级市场的控制 提高开发商的拿地成本 从源头上控制开发商对房地产市场的供给能力 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 05 03 05 政策目标 将房价问题写进政府工作报告 反映了中央在房地产泡沫问题上已达成共识 这是一条重要的政策信号 被地方 业内认为是房地产的 政策拐点 希望能够调整市场对后市的预期 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 05 03 17 需求抑制型 中国人民银行 2004年10月29日 中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 此后不到5个月 2005年3月17日 中国人民银行再次上调个人住房贷款利率 调整商业银行自营性个人住房贷款政策 个人住房贷款利率不再实行现行优惠利率 而回复到同期贷款利率水平 实行下限管理 下限幅度不低于同期贷款基准利率的0 9倍 取消5年以上住房商业贷款优惠利率 贷款利率下限由原来的5 31 提高到5 51 并放开了贷款利率上限 住房公积金贷款利率上调0 18 对房价上涨过快城市或地区 个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20 提高到30 地方 上海16家银行全线停止一年内个人住房贷款转按揭服务 提高第二套贷款利率 至6 73 上海市所有银行推出统一的房贷标准 同一个人申请第二套房贷的最高贷款额不能超过总房款的60 第三套房不能超过50 政策目标 这项针对个人的房贷新政全面提高所有购房者的贷款供房负担 提高了购房门槛 打击了市场上部分潜在购房者对房价的乐观预期 同时也向市场明确表示 央行在必要时会继续动用利率杠杆干预楼市 直至平衡对需求将产生明显的抑制作用 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 05 3 4 政策目标 希望通过明确楼市调控的几个重要原则 对地方高官形成巨大威慑 抑制不了过高的房价 将问责地方政府负责人 大有 不降房价就降官阶 的意味 通过这样的手段向各地方政府和市场传递中央将坚决控制房价的政策信号 希望能够扭转市场的预期 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2005年政策回顾 05 05 31 政策目标 对于转让房产过程中营业税的收取 意在 一箭双雕 一是限制二手房交易以遏制投机炒作 二是限制超大房型的非普通住宅建设 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2006年政策热点 在增加中低收入家庭的购买能力的同时 继续抑制投机需求仍将是2006年政策的重点 进一步稳固房价 公积金政策 个人所得税 物业税 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2006年政策热点 06 01 01 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2006年政策热点 06 01 01 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 2006年政策热点 未定 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场分析 房产市场未来发展的趋势和方向 一级市场分析 土地供应区域分布分析 土地性质分析 城市规划及批地意图分析 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 土地用途分析 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 土地区位分析 住宅 郊区城镇化引导趋势 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 土地区位分析 商业 集中供应外环外 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 土地区位分析 办公 两极供应 郊区为主 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2004年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 土地用途分析 结论 非住宅用地占绝对主导 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 土地区位分析 商业 外环外持续供给 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 土地区位分析 办公 环内供给大增 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 土地区位分析 综合 城市规划引导供应 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场 2005年 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场结论 由于郊区住宅和商业的大规模供应 其未来发展面临挑战 04年以郊区住宅为主05年以郊区商业为主 郊区化进程 城市发展 中星营销机构 2005年市场研究与预测 一级市场分析 三大方面全面透析房产发展趋势 二级市场分析 住宅 商业 办公 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 2005年初 以上海为代表的全国房地产市场延续了04年末的大涨局面 成交量和价格都保持在高位运行 在这样的情况下 为了抑制投机性需求的增加所可能导致的房地产泡沫危险 政府开始采取一系列宏观调控措施以期能够挤出房地产泡沫 使整个市场回到稳步增长的轨道上来 全市住宅成交量从高位急剧回落 7月份进入谷底 整个自主市场进入观望期 市场处于有价无市的态势 经过4 5两个月的对峙后 部分开发商受资金链吃紧的影响 开始采用各种促销降价手段进行销售 而消费者则出与对后市继续走弱的预期 不愿进场 使得成交价格进一步下滑 中低价房成为这段时间内的去化主力 进入9月份以后 开发商基于以往 金9银10 的经验 而大幅增加了推盘量 希望能利用传统的销售旺季来加快去化速度 同时消费者压抑了近半年的自住需求有有所释放 这直接反映在了成交量的回升和成交价格的小幅回升上 但今年的旺季不旺似乎成为主题 9 10两月的成交量还不到去年的一半 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 配套商品房 中低价房 自住需求 月份全市新房住宅成交面积为189 9万平方米 成交面积环比增加 成交面积 成交套数均已反弹至今年三月份水平 月份住宅成交面积达到219 5万平方米 环比大幅上涨近16 年底市场运行特点 成交均价不断下滑 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 抑制投机需求 控制房地产投资过热 宏调总目标 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 新增商业贷款 新增公积金贷款 宏调成功抑制投机需求 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 过热投资逐步降温 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 计划购房时间 后市预期 入市时机 户型选择 一年内有购房计划的消费者高达73 由此我们有理由看好明年的市场需求状况 有超过75 的消费者认为后市的跌幅不会超过5 这在一定程度上反映出了消费者的心理预期 即房价可能在进一步的小幅度回跌后将回升 认为房价在下跌10 20 后是最佳购买时机的消费者占的比例最大 为33 另外还有20 的消费者认为最佳的购房时机是在房价下跌20 以后 近70 的购房者愿意选择二室的户型选择二室的购房者期望其面积控制在81 100平方米的占52 5 还有23 2 的人希望面积能控制在61 80平方米 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 供给丰富 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 量价齐升 量跌价稳 量价齐跌 量升价跌 量升价稳 住宅市场波动 自住价值为轴线的波动 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 2005 12 2006 3Q 平均价格相对 月已降 平均价格再降 15 自住需求释放 2006 4Q 平均销售价格再跌5 左右 最早06年一季度尾见底 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 住宅价格长期走势 消费者 政策约束下的利润最大化土地价格原材料成本贷款成本 总价承受可能下的房价温和上涨自住需求投资需求预期 房地产业稳步增长发展带动整体经济的前进社会目标经济目标 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 住宅 年价格微跌 政府政策 惯性对市场仍有持续影响 土地价格 滞后于房价 开发资金借贷成本 使开发商无法持续延长开发周期 消费者态度 观望 人均可支配收入 仍与房价水平想背离 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 办公市场日渐升温 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 甲级写字楼占市场供应量绝大部分的甲级写字楼市场保持旺盛的发展态势 租售两旺 值得我们重点关注 市场分化明显冷热不均 乙级写字楼销售型的乙级写字楼的新增供应明显增多 供略大于求 目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0 4美元 空置率在20 左右 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 供需两旺 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 价格震荡上升 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 供不应求 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 办公需求持续增加 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 投资需求迈向高峰 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 办公 整体市场未来2 3年内将呈现供大于求的格局 重点关注甲级写字楼产品 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 商业地产 年全年人均可支配收入增长 年一季度 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 商业 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 商业 整体供大于求 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 商业 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二级市场 商业 地段体现价值 郊区供给过剩 郊区商圈由于05年以来该区间的商业用房供给量大幅增加 多个新兴城区的人均拥有面积大大超过了市中心商业聚集的人均拥有面积 如浦东新区 松江 嘉定等区的人均面积已超过了商业集聚的黄浦 卢湾 静安等传统商业区 这也直接导致了这些地区市场状况的低迷 在一定程度上拉低了其租金水平 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 三级市场分析 重点分析三级市场的成交变化对二级市场的影响 三级市场分析 成交量 成交价格 二 三级联动 中星营销机构 2005年市场研究与预测 二手房的交易量逐年与商品房交易量接近 二手市场成交所占份额越来越重 二手房成交结构与市场行情息息相关 市场不好时成交以次新房为主 不同房源价格下跌起点不同 老公房成交价格开始下跌预示着商品房价格探底 二手房是房产市场真正的情雨表 三级市场 总论 中星营销机构 2005年市场研究与预测 三级市场 成交 结论 05年二手房成交明显下降 专业提供企管培训资料 中星营销机构 2005年市场研究与预测 三级市场 成交 2005年受宏观