镇江招商答客问.doc

答客问一、电话答客问 1. 你们商场位置在哪啊？答：（镇江本地客户）处于青年广场，农工商超市的旁边，月星家居对面。（外地客户）距离市中心两公里的东南方向，在运河路，天桥路以及丁卯桥路的交汇处. 丁卯桥路是镇江市南北走向的交通主干道，天桥路在火车站改向后将会成为第二条车流主干道。 2.青年广场那边不行吧？答：我不知道您讲的“不行”是指哪方面的考虑。我们做商业地产这行的先从市政未来规划，现有交通状况，现有商业氛围和人口密度这几个方面先分析一下，您看是否合理。1) 市政未来规划：从镇江的商业网点来看，我们项目是镇江润州区政府2009重点打造的一个商业项目，也是润州区2) 现有交通状况：青年广场处于润州区，润州区地理位置优越，历来交通十分便捷，境内长江、运河交汇构成水路运输网；沪宁铁路、312国道、222省道、沪宁高速公路和润扬长江公路大桥等重要交通要道纵横交织，陆运非常发达。引资大道、南徐生态大道、润州路、朱方路、中山西路、电力路、大西路、长江路等贯通境内城区，镇江市区的南大门、西大门均由润州区扼守，对全区经济与社会发展创造了极为有利的条件。镇江46条公交路线，共有17条公交线路可以一站式到达本案！3) 现有商业氛围和人口密度：青年广场现在是以家居、装饰建材为主的单一业态，但是人流和居住人群都很密集，农工商超市这么多年也已经培育了百货零售氛围，其实这个区域是已经形成需求并且很成熟的居住区域，但是现在这个区域没有可以消费和休闲娱乐的设施，九润商业广场就是满足这种需求，做一个即零售、餐饮、休闲、娱乐于一体的复合型的综合购物中心。青年广场这边的话，门口的交通转盘是镇江市车流的一个主交汇点，本案周围有部分居民区的居民是镇江的第一批商品房的购买者，经过10多年的时间房贷也已经还的差不多了，手上也有一定的积蓄，并且您也知道餐饮向来是最能吸引消费者得业态，目前我们的规划中2-3楼的超外部分我们规划了近10多个大型特色餐饮，相信这些餐饮业会为咱们的项目带来很大的消费群，咱们这个项目以前主要是以家居装潢为主的单一业态，周围居民想要购物不得不选择做公交到人流拥挤的市中心去购物，通常来说人们在一个环境较好的商场更容易产生消费欲。 3.是什么样形式的商业中心？答：我们是商场形式的店中店的形式，目前已经确定2-3楼是大型连锁超市，4楼为豪华影院，超市是乐购超市，中影星美影院已经签约。 4.周围有什么样的店、有哪些配套设施？答：我们周围有农工商啊，月星家居、九润装饰广场之类的，我们项目起来之后将会更齐全，像乐购超市，大型影院等等。 5.租金是多少？答：我们现在是一铺一位，具体价格具体铺位。 6.我们现在暂无开店计划（以川都火锅为例，店面特点：单店、生意不错，总面积1000平米）答：针对老板的心态，无开店计划是因为没有合适的人管理店面，其本店处于南门大街位置，人流量相对较多，生意很好。我们可以简单罗列在我们项目的好处：1） 店面形象的提升。本项目是商业综合体，未来产生的影响力会很大，能够帮助所有进驻店家提高其品牌知名度、提升其品牌形象，更好的为其总店服务。极低的开店风险。本项目的主力店将带来大量人流量，相比起现在处在的南门大街的 位置，不会有太大的人流量差距，相比其他地方开店，靠自身吸引客流的发展方式，有更大的优势，降低了开店风险。2 ) 经营能力的加强。生存强化自身经营管理能力，进一步做大做强。镇江目前主流火锅店如（九鼎轩、佬土、川福）都是多店连锁模式。应该顺应形势，进行多店经营，加强自身实力，更好的存活于镇江市场。 7.我们只操作沿街店铺,不考虑商场答：对于您这边来说，进商场的话有利于提升你们的品牌形象，人们对商场的印象是很好的，感觉商场里买的衣服有保证。 8.我们只进成熟的商场，新的商场我们不考虑。答：您说贵公司只进成熟的商场是看重他有稳定的客源，当然成熟的商场租金也会是正常价格的1.5-2.0倍。这会相应的增加您开店的成本，新的商场虽然不能保证您稳定的客源，但我相信如果您来我们项目看看，一定会打消您的顾虑的。二、面谈答客问1.能否做扣点？答：不可以，因为我们商场做的是购物中心,不是百货,是不做扣点的。2.是否有公摊面积？答：是没有公摊面积的，租金是按照使用面积算的，但是签约会按照建筑面积来计算的。3.能否更换商铺经营种类？答：是不可以跟换经营种类的，如果后期的经营出现问题，是可以和负责运营的团队协商。4.后期的运营管理是怎样的？答：甲方自己负责运营，九润月星运营团队已经做了5年，运营比较成熟，打造了镇江顶端的装饰城。5.能否提供广告位？答：广告位是根据实际情况提供的，您也知道广告位置有限，我们会根据先后顺序提供相应广告位，当然我们也会收取相应的费用。6.有没有装修免租期？答：装修免租期是有的，就是房屋在进行装修期间，不收取房租。时间要根据您店面的面积来定。7.物业管理费用是怎么收的？答：零售是15元/月/m2,餐饮是5元/月/ m2,空调费5.1-9.30是8元/月/ m2。公摊算隔墙的。8.什么时候开业？答：我们预计在明年开业。9：楼盘封顶的时间？答：2011年年初可以交房。10.你们项目是明年才开业的，现在招商是不是太早了啊？答：一个好的商场正常的招商工作都是提前一年进行的，目前来说好的项目是少之又少，我们也是为了满足市场供求，先来后到，位置和条件都会是不一样的