固定资产和在建工程进行减值测试资产评估.docx

固定资产和在建工程进行减值测试资产评估评估方法根据本次评估的资产特性、评估目的及所选择的价值类型的要求以及以财务报告为目的的评估指南（试行）的相关规定，本次评估所选用的价值类型为可回收价值。根据该价值类型的定义需要分别估算被评估资产在被评估企业现有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内可以预计的未来经营净现金流量的现值和被评估资产市场价值（公允价值）减去处置费用和相关税费后净额，并按照孰高的原则确定委估资产的评估值。根据企业会计准则第 8 号资产减值、以财务报告为目的的评估指南（试行）相关规定，被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额、预计未来现金流量的现值评估方法具体如下：（一）市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定被评估资产组市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定有三种途径：1、根据公平交易中资产组的销售协议价格减去可直接归属于该资产组处置费用的金额确定；2、不存在销售协议但存在资产组活跃市场的，应当按照该资产组的市场价格减去处置费用后的金额确定，资产组的市场价格通常应当根据资产组的买方出价确定；3、在不存在资产销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。（二）根据企业会计准则第 8 号资产减值，无法可靠估计资产组的公允价值减去处置费用后的净额时，应当以该资产组预计未来现金流量的现值作为其可收回价值。具体评估方法如下：（一）机器设备类资产根据XX总经办会议纪要中对固定资产和在建工程的处置方式，对拟出售的机器设备类资产，采用市场价值（公允价值）减去处置费用后的净额的确定可收回价值。1、拆除后不影响原资产性能，能够整体销售的设备资产净额=评估价值-处置费用=购置价格（1+增值税率）x 综合成新率 x 变现系数-有关的法律费用-相关税费-为使资产达到可销售状态所发生的直接费用A、购置价格。对于机器设备，如有近期成交的，我们参照最近一期成交的价格，以成交价确定其重置价值；对于无近期成交的设备，如目前市场仍有此种设备，我们采用询价方式，通过向厂家直接询价确定其重置价值。B、增值税率增值税率为 17%。C、综合成新率评估人员对设备进行了现场核实，了解了设备的运行情况、维护情况，查看了设备的运行记录及维护制度，对主要设备进行了现场鉴定，填写了鉴定表。XX的设备维护情况较差，利用率低。评估人员在进行现场调查的情况下，采用年限法、现场鉴定法两种方法加权平均后综合确定设备的成新率。公式为：综合成新率=年限法成新率40%现场鉴定成新率60%其中：年限法成新率=（经济使用年限已使用年限）/经济使用年限现场鉴定成新率：评估人员现场对设备进行了综合鉴定，填写了技术鉴定表、打分表，确定现场鉴定成新率。D、变现系数确定变现系数。通过分析资产品质、价值特性、潜在市场、变现时间约束等因素对标的物价格的影响，确定变现系数。E、法律费用由于本次按资产拆除处理，不会产生相关法律费用，不考虑相关法律费用。F、相关税费根据产权持有单位所执行的相关税费确定，其中：城建税税率为 7%，教育费附加费率为 3%，地方教育费附加费率 2%，2009 年 1 月 1 日以后购进或者自制的固定资产，增值税率按照 17%，2008 年 12 月 31 日以前购进或者自制的固定资产，增值税率按照 4%减半征收。（上述各项税费为以需要缴纳流转税为基数计算）G、为使资产达到可销售状态所发生的直接费用本次评估“为使资产达到可销售状态所发生的直接费用”为拆除费。拆除费计算公式为：拆除费=安装费 x 拆除费率其中：安装费参照最新资产评估常用数据与参数手册根据设备安装难易程度按设备购置价格的 1%-30%计算。拆除费率参照全国统一安装工程预算定额湖南省估价表解释，机器设备拆除费分别取安装费的 50%。2、拆除后影响原资产性能，不能够整体销售的设备资产净额=废旧材料公允价值-处置费用=资产重量x 废旧材料市场价格-有关的法律费用-相关税费-为使资产达到可销售状态所发生的直接费用A、资产重量根据资产自重确定。B、废旧材料价格废旧金属的取价依据参照网上（阿里巴巴咨询网）的报价确定。C、法律费用由于本次按资产拆除处理，不会产生相关法律费用，不考虑相关法律费用。D、相关税费根据产权持有者所执行的相关税费确定，其中：城建税税率为 7%，教育费附加费率为 3%，地方教育费附加费率 2%，2009 年 1 月 1 日以后购进或者自制的固定资产，增值税率按照 17%，2008 年 12 月 31 日以前购进或者自制的固定资产，增值税率按照 4%减半征收。 （上述各项税费为以需要缴纳流转税为基数计算）E、为使资产达到可销售状态所发生的直接费用本次评估“为使资产达到可销售状态所发生的直接费用”为拆除费。拆除费计算公式为：拆除费=安装费 x 拆除费率其中：安装费参照最新资产评估常用数据与参数手册根据设备安装难易程度按设备购置价格的 1%-30%计算。拆除费率参照全国统一安装工程预算定额湖南省估价表解释，机器设备拆除费分别取安装费的 50%。（二）房屋建筑物类资产根据XX总经办会议纪要中对固定资产和在建工程的处置方式，对拟作为厂房出租的房屋建筑物类资产以该资产组预计未来现金流量的现值作为其可收回价值。需要估算被评估资产在XX现有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内采用收益法确定委估资产的评估值，评估方法具体如下：收益法是预测评估对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤：搜集并验证可用于预测评估对象未来收益的有关数据资料预测评估对象的未来收益（如净收益）求取报酬率或资本化率、收益乘数选用适宜的收益法公式求出收益价格。计算公式为：= 式中：V 评估对象在评估基准日的收益价格Ai评估对象未来第i年的净收益R 评估对象的报酬率n 评估对象的收益期限（三）在建工程类资产1、土建部分：1）对于在使用方向上专用性很强的构筑物，其设备类装置停产后，构筑物只能闲置，未来不会产生现金流量，同时也无法可靠估计该项资产的市场价值，只能废弃而无法交易变现，故本次确定其评估值为零；2）根据本报告价值类型的定义需要分别估算被评估资产在产权持有单位现有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内采用收益法确定委估资产的评估值，评估方法具体如下：收益法是预测评估对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取评估对象价值的方法。运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤：搜集并验证可用于预测评估对象未来收益的有关数据资料预测评估对象的未来收益（如净收益）求取报酬率或资本化率、