房地产商,金融

1/33房地产商,金融房地产开发商金融化？作者：李赢来源：商业豫商XX年第05期房地产行业金融服务可以分成四块，一是开发，解决开发商的资金问题；二是新房销售，解决购房交易中的一些痛点；三是二手房经纪；四是社区。“房地产O2O+P2P是这个行业未来的前景。继去年底险资纷纷举牌房企后，房企开始主动敞开怀抱，迎接保险等金融资本进入，甚至尝试与银行等开发理财产品，缓解资金饥渴。东方证券房地产行业首席分析师竺劲4月9日在“房企金融创新与未来发展”论坛上透露，已有开发商开始卖地产项目，买金融牌照。“金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。“房企和险资和银行进行合作，某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。这符合XX年以来对于金融资本注入实体经济的一个政策导向。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。2/33当然，后续如何提供一系列配套政策，进而规范和完善此类跨界合作，需要多部门的政策协调。但总体上这会促进房地产行业转型升级力度的加大。股权融资解资金饥渴4月1日，碧桂园发布公告，以港元/股的价格向中国平安发售亿股新股份，约占发行后公司总股份数的%，此次募得资金约为亿港元。中国平安随之跻身碧桂园第二大股东。XX年以来，保险资金纷纷“举牌”上市房地产企业。其中，安邦保险和生命人寿一度通过二级市场轮番增持金地，最终生命人寿持有金地%的股权，成为第一大股东。而安邦几度举牌金融街，持有股权达20%。“招保万金”四大房企也不例外，去年三季报起，安邦持有万科近亿股，占总股本的%，位列第四大股东。据Wind数据统计，A股133家上市房企中，险资位列前十大股东的房企有21家。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。同策咨询研究部总监张宏伟认为，沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件的房企不在少数。险资预判未来12年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐3/33好转，“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的。“险资的资金成本低、周期长，十分适合投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老地产等的投资。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，XX年起，不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。数据显示，房地产企业到位资金连续下降，这也是迫使房企主动寻找险资进入的原因之一。根据国家统计局发布的最新数据，XX年前3月，房地产开发企业到位资金万亿元，同比下降%。其中国内贷款5845亿元，下降%。朱一鸣认为，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动辄拍出几十亿元的高价，房企单独拿地越来越困难，也使得房企不得不与险资进行合作。扎堆互联网金融除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。有消息透露，保利地产宣布将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。4/33据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。而4月13日，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台“绿地地产宝”于同日启动。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。“绿地金控新的5年，我们给自己定义是一个资管公司，作为绿地集团实现产融结合的资管平台。”绿地金控董事长耿靖说。此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。新湖中宝3月出资3亿元认购歌华有线A股股份，进一步完善互联网金融领域布局。万达将于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为%至7%。竺劲认为，房地产行业金融服务可以分成四块，一个是开发，解决开发商的资金问题；二是新房销售，解决购房交易中的一些痛点；三是二手房经纪；四是社区。“房地产O2O+P2P是这个行业未来的前景。开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。”竺劲说。5/33严跃进表示，服务商金融化也是出于对于后续房地产市场盈利空间收窄的一个主动应对策略。相比开发商来说，服务商本身就是做轻资产业务，反而更擅长此类金融创新的模式。不过，业界也对房地产金融化表示了担心。目前房企和险资、银行合作主要还是集中在大企业，严跃进表示，房地产金融化本质上就是为房企融资做铺垫的。当前很多金融化都是做亏本生意的，比如此前部分房企推出高收益房产理财的产品，原因是此类房企在背后进行了垫资。他认为，后续很多此类金融化的平台会发生运营的困难，不排除在百花齐放的过程中，也会有部分企业的房地产金融化平台建设不了了之。此类平台在实际过程中并不能完全发挥融资功能，房企进行创新须有心理准备。房地产金融与房产投资风险分析一、我国开展房地产金融的历史及现状1、房地产金融概念和房地产投资风险概念房地产金融概念房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保6/33障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。所谓房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动；地产金融又称土地金融，是指围绕土地的有偿使用而产生的金融活动，虽然现代科学技术已经能够将某块土地上的建筑移开，但移动后的建筑物仍然必须依附在土地上，房产与地产是不可分割的，因此一般将房产金融与地产金融合称为房地产金融。房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。房地产投资风险概念房地产投资风险是房地产投资风险，就是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性。由于房地产投资的特殊性，使得房地产投资的风险比一般投资的风险更大。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，从而造成城镇与镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性，而房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。首先它在一定程度上限制了房地7/33产投资者对开发地段或区域的选择。其次房地产商品价格与项目所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。因此，房地产投资者在进行房地产项目的投资开发时必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产投资是资金密集型的投资，房地产投资规模越大，投资者将承担的风险也越大。因为规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差。而房地产商品相对于其它投资工具的变现性又较差，因此房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定性因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次，房地产商品的耐久性决定了消费的巨大性和长期性，不可控因素越多，风险就越大。2、我国房地产金融发展的历史阶段及其现状历史阶段起步时期:中国房地产金融业务有着较长的历史，早8/33在民国初期就有案可循。那时，上海、天津等大城市金融化比较发达，房地产经营活动比较活跃。不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。停滞萎缩时期:新中国成立初期，房地产经营还维持了一定阶段。但是，50年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。恢复时期:1978年，我国投资体制和金融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。建设银行承担生产性基建贷款任务，中国人民建设银行由80年代初开始办理土地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款，广州市建设银行首先开设商品房贷款业务。1981年，建设银行总行投资组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。中国建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设9/33存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是难以单独建房的企事业单位。从1982年起，为配合一些试点城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通，促进住房消费结合起来。1984年，国务院印发了关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于1985年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合提租发券的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，烟台和蚌埠两市于1987年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。调整发展时期:1988年2月，国务院住房改革领导小组制定关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，由国务院以国发198811号文发布。该文件明确提出：“住房制度改革，要广泛而有效地筹集和融通资金建立一套科学的结算办法，金融体制必须进行相应的配10/33套改革。”除烟台和蚌埠两市，“其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。”“人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标。”从此，以住房金融为代表的房地产金融业务得到进一步的发展。此后，建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部，其他一些新设的商业银行如上海浦东发展银行和上海银行也相继跻身房地产信贷市场。1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。银行的房地产信贷结构有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。在1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金制度作为房改政策措施的重中之重。规范发展时期:1994年以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定，促进房地产金融业朝规范、有序的方向发展，1994年11/3312月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政府联合颁布了政策性住房信贷业务管理暂行规定。1995年7月，中国人民银行又印发了商业银行自营住房贷款管理暂行规定，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范。1997年4月30日，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，这是我国建国后第一个可以适用于全国的有关房地产金融方面的部门规章。该办法的出台规范了个人住房贷款的运作。对增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点起了很大作用。但该办法在实际操作中存在许多问题，如手续繁琐，贷款范围只适用于实行安居工程的城市等。为此，中国人民银行于1998年5月颁布了个人住房贷款管理办法，对暂行办法进行了补充，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定。随后，各国有商业银行都颁布了实施细则，以担保贷款为特征的住房贷款开始形成。2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展中出现的一些问题，中国人民银行在当年6月发布了关于规范住房金融业务的通知，明确了商业银行在开展住房金融业务中所应遵守的有关规范，整顿了房地产信贷市场的秩序，维护了金融机构的公平竞争，从而促进了房地产金融业务的快速健康发展。XX年6月中国人民银行发布关12/33于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规范了商业银行对房地产企业的贷款，遏制了房地产投资过快、结构失衡的势头，两个月后，在国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中，又确立中国房地产业发展的长期目标和长期任务。我国房地产金融业的发展现状住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡:为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得了前所未有的发展，但由于受当地经济发展状况和房改机制的制约，个人住房信贷业务发展较快的地区多集中在东南沿海地区，中西部地区虽有发展但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等密切相关，体现了资金运动的特征和规律。住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜:根据国家的宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。13/33住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构走向协调:近几年，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融巨大的发展潜力和广阔的发展前景。因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场，各家商业银行拿出上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范的遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意思进一步加强。我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来:一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。我国福利性的制度、公积金制度部分处于闲置状态，仅仅向部分人发送贷款。房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。除银行贷款以外，房地产信托发展成为房地产金融的一重要形式。但是“212号文件”出现以14/33后，信托资金都出现大幅度的回落。我国房地产企业的股权融资有所增加，但是比例也只有%，债权公司仅占%的份额。总的而言，我国房地产融资渠道单一，只有商业银行体系支撑着房地产的资金需求，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。二、我国房地产金融与房地产投资的关系1、我国金融业发展现状我国金融业历经二十年时间的改革和发展,取得了一定成就,但二十年的金融发展更多地是表现为外延型的扩张,而未取得更多的质的突破。审视我国金融业发展的现状可以概括为以下几个方面:在所有制结构方面,固有成分多,非固有成分少,而固有商业银行产权不够明晰,不能成为独立的市场主体,严重影响了其经营活力。15/33在融资形式方面,间接融资多,直接融资少,社会资金低效运转和浪费损失严重,形成巨额不良资产,并通过银行这一信用中介将包袱甩向了国家。在资金配置方面,市场配置比重小,大部分金融机构不能完全按照商业化原则操作运行,信贷资金使用效益低下,没有起到优化资金配置和优化产业结构的作用。在金融业务方面,传统业务多,创新业务少,向现代商业银行目标发展缓慢,金融业未能培植和寻求到新的效益增长点,发展后劲不足。从中国目前的情况看,国有银行、国有企业已经积累了一定的金融风险因素。但三资企业及股份制企业健康发展的基本因素未变;外资也保持较稳定的增长,投资项目也越来越大,而且大多是长期投资,外商不会轻易放弃。2、金融业发展情况对房地产金融的影响有利的影响在银行业方面，为了应对银行业的开发和日益激烈的竞争，我国主要商业银行，特别是股份制银行为了提高自身的竞争力，积极向零售银行转型。而住房贷款作为消费信贷的重要组成部分，是银行资产中高质量的贷款，在银行的大力推动下，得到了快速的发展。在非银行金融机构方面，信托的发展使得信托这种融资方式逐渐得到房地产商和投资者的认同，房地产信托16/33发展成为房地产金融的一个重要组成部分。我国金融业的进一步开放，使得海外资金通过各种渠道进入到国内房地产金融市场，并通过各种形式和房地产企业合作，拓宽了我国房地产金融的资金来源，推动了房地产金融业的创新和发展。在资本市场方面，我国直接融资市场的发展，为房地产企业提供了直接融资的渠道，上市、发行债券等直接融资方式，扩大了房地产企业的融资能力。目前已经试点推出的住房抵押贷款证券化产品，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，在二级市场上把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。金融业的发展在推动房地产金融业总量发展的同时，为房地产金融提供了更多的融资渠道，融资工具和风险交易工具，有利于房地产金融业的健康发展。不利的影响据国家统计局数据显示我国XX年完成房地产开发投资亿元,同比增长%,增速较XX年回落了个百分点,但近几年房地产开发投资额一直呈增长趋势;商品房销售面积和商品房销售额也在逐年递增,房产需求依然旺盛。房地产快速发展的同时伴随着其过度发展所可能带来的房地产金融风险。我国房地产金融风险主要表现有房地产业对银行信贷17/33依存度过高，土地市场金融风险，房价虚高主导下的高额垄断利润,导致过度投资和竞争风险和房地产价格上涨过快存在着泡沫破裂的风险。3、房地产业的开发与经营离不开房地产金融的支持房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。如果没有一个以金融机构、金融市场为主体的金融业，房地产业就难首先声明一点，本人不是什么研究中国房地产事业的专家，也不具备那些被房地产开发商包养的二奶学者的硕博头衔，平头百姓，仅此而已。文中如有不妥之言，不当之处，还望大家海涵、赐教、指正。提起中国的房子，就不能不让人想到本文标题中的三种利益实体。政府呢？按照宪法上的说法，是给老百姓办实事儿的。银行嘛！用通俗的话讲，就是为各种客户提供优质金融服务的地方。而开发商是干什么的呢？我不用说大家也都明白，借用时寒冰先生的话说，就是一群唱着18/33走进新时代、空手套白狼的人。政府执政有清廉与腐败之分，银行服务有优质低劣之分，那房地产开发商们又能怎么分呢？一位房地产领域的民意学者沈晓杰先生对此曾有过一段颇为精辟的评语：如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是什么呢？人民群众对此是早有归纳和定论：如果要用一个字来形容的话，那就是黑；用两个字来概括，那就是暴利；用三个字归纳，那就是掠夺者；用四个字总结，那就是人民公敌。说得多好啊！针针见血、箭箭中靶、枪枪十环。都说群众的眼睛是雪亮的，没错！历来如此。在没实行住房改革前，我们国家搞的是福利分房政策。就像小时候玩儿的游戏排排座，分果果。自上而下，论资排辈，有点儿封建时代论功行赏的味道。虽然僧多粥少，房少人多，论得年头久了，兴许也能在退休前赶上个分房几班车。尽管是每月交租金的房子，好歹也能住人。那时盖的房子有的也挺结实、漂亮的，而且是在没有什么开发商的条件下，由建筑公司的工人们盖成的。说到这点，建筑界的老人应该最有发言权。如后来成了国家领导人的李瑞环李三辈儿同志，就是其中较为杰出的一位建筑工人代表。他的事迹后来好像还被拍成了一个叫青年鲁班的电影，由此诞生了咱们建筑队伍中鲁班奖的光荣称号。19/33闲话少叙，书归正传！先说说中国自打改革开放以来，涌现出不少新鲜事物和变化。大的有国家基本国策，如经济体制改革、国企改革、三农、外交什么的；小的有老百姓身边的一些事儿，事儿虽小但天天得打交道，看得见、摸的着。像乘个公交，买个油盐儿，逛个公园儿之类的。人一生中离不开衣食住行，其中这个住尤为重要，要不怎么说安居乐业呢！尤其是在咱们中国更加特别的重要，何以见得？且容我一一道来。先说农民，解放前的苦日子是没说的了，不提也罢。解放后的日子是好了一些，但罪也没少受。甚至有些地方的农民，过得日子还不如从前。闹个天灾、水灾的咱也认了，可没完没了的人灾，乃至造成的饥荒遍野、饿殍满村谁也难以忍受。所以才有了文革结束后的改革开放，否则中国现在还不知道会变成什么模样。尽管如此，农民的处境并没有随着改革开放的步伐变得芝麻开花节节高。无怪乎当年面对中国农业的现状，有识之士喊出了农民真苦、农村真穷、农业真危险！的心声，导致了中央和政府陆续出台了新三农政策。尽管如此，我们的农民兄弟们还是面向黄土背朝天地辛勤耕耘着、劳作着。为什么？因为他们还有几间属于自己的住房，那是他们除了土地之外唯一赖以生存、生活的空间了。如果有一天，农民连这点儿空间也保不住的话，那中国今天的局面可就不是一句稳定压倒20/33一切的话所能稳定的了的了。保不齐再来个第二次农村包围城市的革命。农民再穷还有自己的几间房子住，可城里人呢？房改前分上了房子的人自然算是抄上了一把，尤其是地段好、房子新、面积大的人。买房时的价格自然也便宜、公道。可还有众多也干了不少年，只不过不是什么官儿，什么长且一直没分上房子的人呢？他们怎么办呢？没办法！只能自掏腰包去买商品房喽。你让我买也可以，谁让咱赶上了改革开放的年代啊！但你得让我买的起呀！即便是买不起，你政府是不是也应该提供给我们百姓租的起的房子啊！也就是这些年吵吵嚷嚷叫得山响的廉租房之类的房子。资本主义国家都不敢说让老百姓都睡到马路上去，怎么就能允许一些开发商喊出不给穷人盖房的混帐话来呢？开发商说不给盖就不给盖吧，咱自己想法儿盖不就得了。不成！政府说在城里只能允许开发商来盖房子，除此之外别无他路。嘿！咱老百姓让人民政府弄的还真没辙了。有时想想，咱们中国的社会主义确实是真有特色，连代表着普通公民基本人权居住权的房子都能整出那么多花样来。早些年的房子叫福利房，改革时被称为房改房，等有房的人都掏钱买下了之后，房子就变成了商品房。其中又分成了不同的档次、类别、称号，如自建房21/33、合资房、经济适用房、廉租房、两限房、商住房、高档公寓、别墅等等。就像一杯色彩斑斓的鸡尾酒，五光十色、目不暇接。顾名思义，商品房就是众多商品中的一种大型商品。但又跟冰箱、彩电不同，它基本上无法扛在身上背着走。更重要的是它的特殊性，用一位地方政府官员的话讲：不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为。得，现在咱们总算开始说到政府在住房问题上的作用了。我之所以用三角恋爱这个词来形容政府、银行、房地产开发商之间的关系，是在是因为它们三者间的利益错综复杂、盘根错节、密不可分地纠结在了一起。真可谓是剪不断，理还乱。盖房子先要有块儿地，依着中华人民共和国宪法，土地均为国有。可国家是打哪儿来的呢？不是打人民那儿来得吗？所以国有土地的正确含义应该是全民所有。每一个中国的公民，都享有依法合理使用、开发土地的权利。如农民除了在自己承包的土地上种植农作物，还可以在分给自己的宅基地上盖房子。只要地儿够大，愿意盖几间就盖几间，还真没开发商什么事儿。但令人遗憾的是，除了农民兄弟姐妹们，其余广大劳动人民恰恰在这个最关键的土地问题上被剥夺了发言权。因为我们许多地方政府的一些有所作为，早已变成了一种事实上的垄断行为。用时22/33寒冰先生的话说：垄断是当前我国房地产行业畸形发展的根源。政府掌握着土地，但只认可房地产企业开发这一种模式，只向房地产开发企业转让土地，禁止居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。结果呢？政府对土地的垄断，经开发商之手又捣腾成了对房地产市场的垄断，进而导致了房地产开发商通过操纵市场，抬高房价，最终形成了对商品房价格的直接控制。既然形成了垄断，自然就没有了正常市场经济中公平竞争的原则，也就失去了正常的经济秩序和商品消费者应享有的正当权利。随之而来的就是那些被老百姓痛斥的官商勾结、权钱交易、囤积居奇、哄抬房价、开发商偷逃税款、牟取暴利等等一系列不当不法行为。时寒冰先生曾一针见血地指出：地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报。这种回报就是他们每年的预算外收入。据北京大学中国经济研究中心公布的研究报告：仅地方政府卖地的收入，在XX年就达到了6150亿元。而国务院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的60%以上。难怪在推动房价上涨这一问题上，地方政府与开发商共穿一条裤子，因为他们有着完全一致的利益共同点。许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的政府官员，反而沦落成那伙奸商的帮凶和保护伞。由此还造就了不少23/33贪官污吏，如上海的陈良宇、青岛的杜世成之类的父母官。如果说，你政府挣了那么多的钱，把这些钱用在正道上也行。比如，给真正需要买房或是极需改善住房的老百姓办点儿实事儿，多盖些质量不打折扣的廉租房、经适房，反正就是给穷人，包括城镇中低收入人群盖的房子。至少要让这些真正需要房子的老百姓们心中有个念想，即使是买不起还可以租得起。昨天看到一则新闻说，西安市政府日前出台关于恢复房地产业发展的若干意见，对本市市民在购买商品住房时，按购房款总额，分%、1%、%三个等级给予一定比例的财政补贴。同时还降低了居民家庭购买经济适用住房的门槛，具体施行日期从XX年9月4日起至XX年12月31日止。这让人多少看到了点儿以民为本的希望，也让人感到我们的政府终于敢于承担起减少社会不公、维护社会稳定的责任了。不过我还是有些疑问：光给老百姓补贴点儿钱就能真正解决中国房地产市场存在的问题吗？西安市政府到底是怎么看待开发商用不当手段牟取的房产暴利呢？如果不把开发商攫取暴利的根源彻底铲除的话，你区区一个地方政府又能在构建和谐社会的道路上走出多远呢？你的那点儿所谓补贴，还不都是从国民的口袋里掏出来的钱吗？在如今房价高启的时期，即使说是政府的财政补贴补给了买房的老百姓，最后还不是又都24/33进了黑心开发商的腰包，它们现在没准又在一边儿偷着乐呢！今天央视二套的马斌读报说了，不少人就此事也发表了看法，认为要警惕地方政府假借民生来为房地产托市，用纳税人的钱来为开发商进行补贴。善良的人们啊，你们一定要睁大双眼，捂紧钱包，提高革命警惕啊！接下来咱们该说说人人喊打的开发商了。前面已经说过开发商就是一群空手套白狼的人，何以言之？让我们听听中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生是怎么说的吧：现今的中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。而事实正是如此。根据汉语的定义，房地产开发是一种具体的生产活动，世界其他国家对房地产开发商的定位均与此相符。如美国所谓的开发商，是集规划、建筑等多功能为一体的企业。如果住房有什么问题，他们会永远为你负责。而我们国家呢？恰恰相反，绝大部分开发商只是在进行着商业利益上的投机活动。看生产流程，房地产项目的规划设计由设计单位负责，工程建设由施工企业完成；论资金来源，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资、预售房款、假按揭等方式，空手套白狼获取资金。有25/33人说，我国开发商自有资金所占比例之少真乃世界罕见，此话当不为过。这里面自然少不了银行对开发商的支持和帮助，我们呆会儿还要提到。由此可知，正因为开发商把整个建房生产过程中的所有风险，都转嫁给了建筑企业、购房者和银行，而它们自己由于投入的资金非常少，因此所承担的风险也是最小的。故而可以用最好的心态，通过各种方式去哄抬房价，追逐暴利。而一旦有个风吹草动，随时可携带榨取的民众血汗钱逃之夭夭。这就是横亘在建筑企业和民众之间的一个不伦不类、完全多余的所谓开发商的真实面目，它们就好比是一群吸附在房产暴利上贪婪无耻的寄生虫。依照时寒冰先生的分析，取消开发商，即使在现地价等因素不变的情况下，房价也能下降近半。因为房地产领域中，90%的利润都被开发商掠夺走了。这也是它们迄今为止，都不敢公开自己的房价成本到底是多少的最主要原因。据专家测算，仅XX年一年的时间里，开发商除了获取比社会平均回报率还高的1000亿元的正常的利润以外，当年从中国从数百万户买房者的手中攫取的暴利，就高达4000亿元。前些时候，广州市广钢集团的自建房，均价才2050元/平方米。而广州市今年2月份一手房签约的平均价格是多少呢？8134元平方米。同样是盖房子，不同的是让谁来盖？正是这点让开发商们暴利的尾巴露了出来，事实真相难道还不清楚吗？26/33既然如此，为什么开发商还能在今天中国的房地产市场上张牙舞爪、耀武扬威？道理很简单，单一的房地产开发模式和供应渠道，成了这伙空手套白狼的人攫取暴利最有效、最可靠的保障。而我们政府部门制定的相关政策，则是开发商大发不义之财的利器和靠山。难道不是这样吗？我不知道建设部的那些老的、新的、大的、小的官员们中，有多少人没有房子住？从你们制定的所谓房地产开发恶政来看，多半早就不为房子发愁了。开发商不拍谁的马屁，也得拍你们的马屁呀！因为你们才是它们一小撮人的衣食父母，是你们给了它们最暴利的赚钱机会。是你们对百姓的疾苦充耳不闻、视而不见，才使得中国住房市场走到了今天这种民怨沸腾、怨声载道的地步。好在这阵子中央政府也坐不住了，终于也说要对高房价调控调控了。不知能否达到老百姓的心愿，让我们拭目以待，骑驴看唱本，走着瞧吧！说完了开发商再来谈谈银行，它们在房地产开发中究竟扮演了一个什么样的角色？银行在国民经济中的地位及作用不可谓不重要。金融也是关系到一个国家经济命脉的大问题。而在涉及到中国房地产开发方面，银行也绝对是功不可没。通过这些年房地产市场发展中被揭露的案件、暗葙操作等事实来看，银行无法否认自己也起到了助长房价不断升高的助推器作用。说句不客气的话，就是27/33为虎作伥、助纣为虐。银行的钱是哪儿来的？不是天上掉下来的吧？别扯什么大道理，也别摆什么金融家的大头照。简而言之，银行里的钱大部分都是老百姓的钱，或者说属于老百姓的钱。当然还包括那些各个政府部们的钱，国有大中型企业的钱以及以国家名义存的钱。尽管有的人家钱并不是很多，但还是把它存进了银行，总觉得放在国家的银行心里踏实。殊不知，现在许多银行跟我们头脑中过去的银行印象早已是南辕北辙了。银行里钱的来路整明白了，咱再聊聊银行的服务功能。一是要支援国家各项经济、国防建设，二来更应该体现出人民银行为人民的服务宗旨。您说是吧？就说现在各家大大小小的银行都逐步走向商业化了，股份制了，上市了，可你还是生存在中国这块土地上吧？你还是离不开中国广大的人民群众吧？你还是具有中国特色的社会主义商业银行吧？你怎么就离老百姓越来越远了，甚至有的银行业务基本不对个人，即钱不多的普通民众了。还美其名曰什么个性化服务、和世界金融潮流接轨，鬼你个头啊？银行的服务水平大家也都有目共睹，今儿就不多说了。就说说开发商们是如何利用银行的投融资渠道来攫取老百姓兜里那辛辛苦苦攒下的血汗钱吧！开发商本就是个中国最大的、以倒卖房子为主业的皮包商，皮包里从来就不会有很多自己的钱。当然，它们28/33从老百姓手中掠夺的钱早已悄悄揣进了自己的钱包、钱柜。但没钱没关系，有地方政府给咱撑腰，卖给咱地。你别人想买还不卖给你呢！有了地就好办了，先放在手里捂着，一捂就是好几年，等着地价升值。要不去年怎么有些城市每平米的地价都超过了每平米的房价，创出了面粉比面包还贵的中国房地产奇迹。不仅如此，它们还告诉老百姓：中国能盖房子的地儿可越来越少了，再不买房子以后可就买不着了！一位叫孟晓苏的二奶专家也帮着忽悠说：请问13亿人的需求你抑制得住吗？笑话！13亿人的需求？我倒想问问这位享受国务院特殊津贴的专家，你所说的13亿人中有多少人住在城镇？又有多少人住在广阔的农村？住在城镇的人有多少已经买了房子？又有多少人家拥有不只一套、甚至几套的房子？而13亿人中又有多少真正没有房子住的人？那些刚出生的婴儿、呀呀学语的幼儿、一打一蹦高的小豆包们、初、高中的学生们也都迫切地需要买房子吗？我不敢说你的脑子是不是进水了，我只能认定你的良心一定被开发商们买断了。这也印证了一位阿朦先生的预言：一旦染上铜臭的味道，学者冠冕堂皇的声音背后也掩藏着阴谋的谎言。开发商的本事不仅仅是会捂地，它们把捂热乎的地拿到银行还能贷来大笔的开发贷款。同时又通过商品房预售制度把赚的钱提前收进自己的腰包，然后从银行的29/33按揭中，又能赚到一笔额外的利润。而这个赚钱的前提是一没有什么风险，二是不用开发商自己掏什么钱。据中国人民银行发布的XX中国房地产金融报告提供的数据：XX年房地产开发资金共筹措亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，占房地产开发投资资金来源的%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，占全部资金来源的%；第三大资金来源还是银行贷款，占资金来源的%。而到了XX年，房地产开发资金中使用银行贷款的比重仍然在55%以上。你说在中国，还有哪个行业的企业有这么大的福分？能受到银行的如此青睐？或说是一见钟情。这钱也太好挣了，要不中国富豪排行榜上怎么净是房地产开发商的名字。据XX胡润百富榜上的富豪排列名次，登上前十名中国首富的，竟有6人全是靠房地产而一举暴富的。没有暴利，它们哪儿来的上亿身价？没有暴利，它们如何能拿每年上千万的高薪？从表面上看，银行贷给购房者的钱，是帮助他们圆了自己的住房梦。而实际上，是帮了开发商从老百姓的兜里榨取更多的黑心钱。尽管这样，我们的银行行长，如建行副行长范一飞同志还是大言不惭地说：房地产贷款是质量优良的贷款品种，无论是收益水平还是增长水平，这个产品的空间还是很大。我想替房地产贷款叫一下委屈。实际上，房地产贷款是我们银行业盈利水平30/33非常高的一个业务，同时也是我们盈利保持比较高增长的重要因素。话可以这样说，但范行长别忘了建行曾经的辉煌业绩：据国家审计署公布2002年年度审计报告，公开披露了广州市建行虚假楼宇按揭事件，涉及骗取贷款3793万元，其中3270万元无法追回。在这些虚假按揭行为中，房地产商同时充当起卖方和买方两个角色，每月从自己的账户上划转偿贷，而名义上的买主大多不过