房地产商转型

1/25房地产商转型房地产开发商八大转型路径“地产+X”一题多解XX-01-24代表开发商：华夏幸福、张江高科商业模式：园区+地产利润回报：开发难度：前景展望：园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从XX年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到XX年，财政收2/25入突破10亿元；XX年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。代表开发商：华侨城雅居乐新华联商业模式：旅游资源+地产利润回报：开发难度：前景展望：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内3/25从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。华侨城的主题公园包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地，高价出售便是华侨城秘诀之一。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快，从一组组惊人数字中，我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。代表开发商：中粮集团、绿地集团、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈商业模式：仓储+租金利润回报：4/25开发难度：前景展望：地产+物流的模式，自电子商务盛行后，也一直备受关注。所谓“物流地产”，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。据业内测算，仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压。阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络，先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产，共涉及9个核心城市，二十几个中转城市，2000多个城市网点，总投资规模超过3000亿元。然而电商、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法，大多都是因工业用地的价格较为便宜而去囤积，再以物流的名义去实行，而这样吞噬掉的巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出了严峻的考研。根据XX-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告数据显示，XX年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。专家预计，预计在未来3至5年内，中国将成为全世界最大的物流合同市场，其最大推动力来自电商的发展。5/25代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、碧桂园等商业模式：仓储+租金利润回报：开发难度：前景展望：什么是文化地产？文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值”。作为地标，文化与旅游业密不可分。提到文化产业，万达集团的土豪式布局引发关注。近年来万达对于文化旅游产业的大手笔投入，正一步一步靠近王健林“到2020年进入世界文化企业前十强”的愿景。其次当然是恒大，足球、音乐等发展得有声有色，近期又高调宣布，将在哈尔滨斥资160亿元打造内地规模最大的旅游综合体。事实上，目前房地产百强企业中，已有超过三分之二的房企介入了文化旅游领域。值得肯定的是，地产在文化产业的引导和推动下，可以更好地丰富项目的内涵，创新推广模式，使项目升值。而城市文化的发展也需要空间载体。伴随文化产业的推动，地产与文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。在商业地产领域，文化与Mall的结合也越来越普遍。文化产业以6/25Mall的方式进行整合，并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合，是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。各个商业组织纷纷将建设文化Mall作为其未来的商业业态。至于前景，套用王健林的说法：“文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业”。代表开发商：万科、保利、绿地、首创、华润、中大、远洋商业模式：住宅+养老系统配套利润回报：开发难度：前景展望：养老地产炙手可热。近年来，万科、保利、绿地等多家房企都相继步入养老地产项目，并有许多项目都已竣工其且进入运营期。据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿元，这个数字在17年后可能会达到13万亿元。养老地产的开发者们都在盘算着这样一笔帐，在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。养老地产既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。7/25来自世联地产的调查表明，当前中国养老地产的开发模式主要分为三种:隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住；会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式;养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。目前，养老地产的收费模式多样化，会员制、抵押制、租金制、月费制等五花八门的方式，但都算不上盈利模式。尽管行业目前还是较为混乱，但随着中国老龄化提速，养老产业方兴未艾。代表开发商：万通集团、绿城集团、珠江地产商业模式：多元模式利润回报：开发难度：前景展望：医疗地产起源于美国，在美国是以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。到了中国，一些开发商将其改变为中国式的医疗地产，且发展模式多样化，较为普遍的是打造成医药城的方式，而也有开发商以独特且先进的服务与设施作为卖点，提升医疗产业项目的价值。万通控股8/25董事长冯仑表示，万通集团把目光投向医疗地产，是因为医疗业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，应是个能赚钱的出路。近年来，房地产与医疗界的结合，在各地已有不少实践，早在XX年珠江地产与从化市政府签约，打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的另一种模式的代表，通过提供理想的医疗服务来提升房产品质。这是一个极具前景的细分行业。摩根大通中国投资银行副主席龚方雄曾表示，未来十年医疗服务行业可能重复过去房地产十年的奇迹，医疗服务在中国只占GDP比重的3%，在美国发达国家都可以看到，一般占1520%，中国的人口结构、国民收入和城市化发展趋势都非常支持这个板块在整个经济比重当中的扩张。房地产企业的转型和发展进入XX年的房地产行业，充满了挑战和不确定性。对房地产市场数据的分析，对房地产金融的解读，对房地产政策的分析，在房地产圈内圈外都引起了很大的关注，这些分析和解读有助于我们理性看待这个行业和市场。作为一个地产从业者，除了这些分析和判断外，我们更多的在思考企业怎么转型和发展。9/25理解企业的转型和发展，就离不开思考的背景，这个背景就是我们对于行业和市场的认识。除了这些大量的数据分析之外，我想从另外的角度提几个看法。第一部分：对于当下和未来的4个判断一、房地产的充裕时代正在加速到来“充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在免费这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到免费中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时代的到来，在说明我们这个行业在向传统行业回归，但是相比传统行业，我们这个行业的利润率相10/25比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平，这些都说明，充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。在购物中心招商的品牌上，从一线品牌，到大家一窝蜂去找快时尚品牌。比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。11/25我们可以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求越来越高，而这些高的要求就构成了改善所导致的差异化，因为改善所导致的差异化的空间巨大，我们这个行业在这方面大有可为。三、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化我们传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。我们的当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。在盈利模式发生变化的情况下，行业结构正在发生变化。个人认为，未来的行业格局：一是大的具有规模效益的企业集中度会提高，规模会继续加大；二是一些中小开发企业，特别是一些成长型12/25的中小企业，如果还继续以规模为主要目标，那将面临很大的挑战和困难，这些企业需要在规模和利润率做出取舍，更多的要关注有质量的增长；三是一定有一些这样的企业，他们能够提供好的产品，好的执行力，好的服务从而获得产品和品牌溢价，精品型的开发商是很多中小企业发展的方向。四、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点在充裕时代背景下，传统的产品类型正在分化。第一是住宅产品，我认为未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产品。第二是商业地产，商业地产是随着整个城市格局的拉开而发展的，随着全国大多数城市的城市格局基本形成，商业地产从新增量上看已经十分有限的，但是随着城市更新、国企混合所有制改革会带来较大规模存量资产发展成为新的商业地产机会，这个机会需要我们去把握，商业地产中存在的大量再改造，再重建，再设计，再运营的机会。第三是大量的主题地产机会，尤其是致力于为人们提供有质量生活方式的主题地产机会值得认真研究和把13/25握。当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的投资机会，比如高端的教育、高端的健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游度假、高端的体育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社区的产业转型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结合起来，生活方式的改变是更大、更长久的改变，主题地产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了房地产行业新的投资机会。第二部分：当下和未来，企业的应对之策一、房地产企业要加快金融化、资本化，降低负债率，尤其是解决长期资金问题当下和未来，房地产企业最大的瓶颈是资金问题，尤其是长期资金，长期低成本的资金问题。这个问题在整个市场呈现卖方市场的时候，还可以通过快速销售，快速回款等方式来解决，但是在买方市场的情况下，消费者开始变得理性和精明，开发商需要有长期低成本的资金去支撑企业的长期发展。企业要加快对接资本市场。这段时间，我接连认真看了王石先生的两本书，大道当然和道路与梦想，以及任志强先生的野心优雅，这两个企业以及更多的企业发展史中，很重要的一点，就是比较早的对接上14/25资本市场，通过上市，企业获得了更多的融资和发展的手段，比如增发、配股、可转债、银行和长期资本的支持，这是对于支撑企业长期发展非常重要的保证。金融是一种融资手段，更是一种新的商业模式。过去房地产企业也在尝试向金融转型，很多企业推出基金，应该说取得了一些进展和成绩。但是，这些房地产开发企业背景的基金在发展到一定阶段后，普遍都存在着瓶颈。出路在哪里？出路在于房地产的盈利模式可以向房地产金融转型，房地产金融和基金不再是满足于自身发展的融资平台，它更多的是引领企业的转型，打造房地产金融的能力，并且将房地产金融成为和房地产开发并行的产业载体，自身有很强的盈利模式。加快产品的资本化。我们要做的大量商业地产，未来要做的大量的主题地产，由于存在一定量的产业运营以及持有物业，这些物业就具有类金融的属性。可以通过信托、REITS、长期物业贷款等方式将其资本化，从而为企业发展获取更多资金。加快和境内外长期金融和资本对接力度。房地产金融市场上存在着大量的短期、高成本的钱，但是缺的是长期的，低成本的钱，这些钱存在于保险公司、养老基金等手中，企业需要加大力度，除了正常的银行开发贷以及流动资金贷款等手段外，要和境内外长期资本建立战15/25略合作，并且获得长期的资金支持。采取联盟、合作的方式，在公司或者项目层面引入不同的伙伴，分散风险，保证企业和项目的可持续发展。在合作这个问题上，有两种方式可以考虑，一种方式是针对项目自身的操盘能力有限，可以找一个更大的企业和品牌合作，自己作为财务投资人获取收益，还有另外一种方式是基于自己很好的产品和项目操盘能力，引入其他企业一起合作。二、加强投资能力，投资需要更精准，需要创新从长期资本的要求，行业和市场要求，房地产企业都需要加强其自身投资能力。投资能力建设上有几点需要思考：1、投资从精选城市到精选项目。我们这个行业说起投资，习惯的就是拿出多少个城市，拿出不同级别的城市进行分析，从而得出哪些城市有风险，哪些城市有机会。我觉得，城市数据可以如此详细，并且能够如此深刻分析，确实是我们做这个行业的一个巨大的进展。但是今天我们还要做这个行业，我们还需要在这些城市发展，我们就需要在城市分析的基础上，更加关注项目本身的地段，项目本身的潜力，配套，环境，产业等。16/25举个例子，杭州市场大家都在观望，但是哪天告诉你西湖边有一块地，并且安全边际高的情况下，你拿不拿？所以，精选项目未来项目投资的主流，需要加强和提高。2、投资需要关注新机会，新产品下的投资机会。新机会在哪里？我认为有以下机会是值得关注的：一是城市更新以及国企混合所有制改革中出现的存量资产机会。这些项目有的可能是旧的厂房，办公，酒店，商场等，这些资产存在大量的扩建、改建、改造、再运营的机会，而城市更新中存在大量的城中村改造，这些机会是未来的新的投资方向。这些项目的盘活，考验的是我们的投资能力，而投资能力的背后是考验我们的产品能力，设计能力，运营能力，以及资产管理能力。二是新城镇建设。在新型城镇化的大背景下，主要中心城市郊区的新城镇建设，特别是能提供高端生活方式的，融合现代服务业背景下产城融合，休闲度假和第一居所融合的新城镇建设，高质量城区的建设是未来的大机会。三是致力于提高高质量生活方式的主题地产机会。正如前面所述，高端的教育、医疗健康、旅游度假、养生养老地产满足了人们差异化的，不断升级的消费需求，这些产品得到了各地政府的欢迎，得到了消费者的欢迎，实现了多方面的共赢，应该得到大力的发展。17/253、投资的创新在于不仅是投项目，还在于投股权，投品牌。房地产企业的投资部门，从某种程度上就是拿地的部门，这是和公司的发展模式和战略有关的。但我们需要创新，我们未来的投资，不仅在于拿地，拿项目，更多的，我们可以研究房地产产业价值链的各个环节，并且在各个环节上找到最好的品牌和企业进行投资。对股权和品牌的投资，有很多好处。一是可以引领企业的转型，让企业变得更轻，也许到几年或者几十年后，我们的房地产企业变成了产业整合的集团，变成了品牌管理集团，我们将来获取的是品牌运营的收益；二是所投的股权或品牌，从客观上促进了企业资源整合能力的提高，而资源整合能力又是我们开发主题地产非常重要的资源。4、投资要更多关注收购兼并中的投资机会。房地产行业存在着大量的收购兼并的机会，过去主要是通过收购股权获取项目，而未来，可能存在并购公司的机会，特别是随着国企混合所有制改革后，这些机会需要关注和跟进。5、重视特殊情况不动产的投资。尤其是一些金融资产中的不动产投资机会，从过去的不良资产到现在存在的一些价值被低估，由于债务人流动性等问题而导致的问题金融资产中的不动产的机会。18/256、投资要重视全球化的布局。全球化布局是有主线的，这条主线就是随着中国人的生活迁移而带来的在地域选择上的变化。中国的消费者正在全球范围内流动，旅游、度假、消费、教育、事业、居住正在全球化，并且这个趋势还在加速。这个趋势，就需要我们认真审慎考虑在全球范围内去寻找投资机会。一方面是中国人到全球去消费，那么可以考虑投资全球的好的品牌资源，比如好的酒店、度假村、百货、电影、文化、娱乐等等，通过我们的投资，能够给这些国外品牌带来更多的中国市场的因素，另外一方面加大和这些品牌的合作，也可以给中国市场带来更好的产品、更好的消费体验；第三我们要根据全球迁移的趋势，布点移民的区域，开发房地产项目；第四加强房地产金融的合作和布局。走出一条从不动产资产到房地产开发到品牌资源到房地产金融的全球化布局之路。7、投资能力的建设很重要的一方面是项目退出能力的建设。一个完整的投资，应该是融、投、管、退的完整循环，所以一个项目投资的成功，一定是具备很好的退出渠道或通道的，不论是采取资产处置，上市，销售等方法，实现资产的有序流动是房地产企业需要注重的。三、加强产品力建设19/251、以终为始，从把握消费者需求出发，加强产品力建设。消费者需求的持续的调研、分析是十分重要的，我们要充分借助大数据、移动互联网等手段，加强消费者数据的建设，从而能够更加精准掌握消费者特征，购买行为，购买心理等，谁掌握了消费者，谁就能在未来的竞争中掌握主动。2、加强产品的研究和设计能力。产品力建设是一个不断持续的过程，尤其是在面向改善性需求情况下，产品的研究和设计能力需要在几个方面开展工作：一是产品的技术、风格、规范的创新；二是要加大对物业配比、产品组合的研究和设计；三是从注重物理空间的研究和设计，到更加注重软件的建设，更加注重服务价值和服务产品的研究和设计。3、成立专门的研究团队、部门或研究院。在企业条件许可的情况下，要推动企业研发力量和团队的建设，研究外部环境，研究市场，研究消费者，研究产品，研究服务，研究价值，这些研究最终都会落实到企业的产品，投资以及战略中去，是非常重要的团队和部门，不可小视。4、注重服务产品的研究和设计。一是传统的服务空间的价值再塑，比如一般小区的会所，过去只是承担的简单配套的功能，但是会所完全可以成为小区居民情感联20/25系，互动、社交的平台，而这些平台具有网络所没有的优势；二是原来的小区商业仅仅是围绕小区的简单的商业功能的承载，小区商业的价值无法体现，小区商业完全是单向的，无法实现和小区居民的互动，如果将小区商业变成小区居民可以参与的创意市集，变成小区居民可以参与的商业载体，其价值就可以体现出来了；三是可以大胆借鉴一些服务行业中好的做法引入到房地产项目中，比如将五星酒店的空间、设施、动线、服务水准引入到项目中，提升项目的水准。5、环境和景观是产品力的重要组成部分。当住宅以及所在的小区越来越承担着人们生活方式的空间的功能后，消费者会越来越注重环境、景观所带来的影响。XX年的上半年即将过去，国内房地产行业内的多数人士都共同感觉到这个半年过得异常艰辛。缘起于央行信贷调控的本轮调控，将多数城市的住宅市场泡沫进行了彻底的挤压。“市场营销”和“成本控制”成为多数开发商的上半年度工作的唯一主题。开发商们做的所有这一切都是在应对疲软的市场。谁也不曾料到，去年下半年市场的狂飙突进之后，今年的偃旗息鼓的市场势头会来的如此之快。市场涨跌节奏切换和起伏充满了戏剧性。21/25分析行业变局出现的根本因素，就是中国房地产行业需求出现了巨大的转变，这种转变就是社会对生活方式的要求从基本需求转向高级需求的转变。市场分化和细分，成为整个行业变奏的核心。今天给大家推荐一篇著名财经评论家叶檀的文章，具备广阔财经视角的叶檀女士，对房地产宏观趋势变革做了很好的阐述。应该说叶檀所提到的“转型问题”就是正在发生的市场变革的本质。房地产开发商正在大规模转型叶檀，知名财经评论家、财经专栏作家来源：观点地产网房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。复星集团CEO梁信军最近表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑清楚，做蜂巢城市，跟传统的地产开发模式拉开距离。所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能办公功能，而是要有城市的22/25核心功能。但是，城市核心功能的定义仍然是模糊的，复星在养老地产、医疗领域方面的大手笔投资为核心功能点题。梁信军直接了当地说，“我觉得6到8年内，大健康就会成为中国第一大行业”，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付，保险，支付渠道等等整个环节我觉得非常大的体量，很多人是可以做的”。单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，需要安全感的人大批移民，对制度的刚性需求超过了中国城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的万年定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债率高企、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。房地产需要新引擎，新引擎就是与中国的稀缺资源相结合。确实，中国制造业产