房地产商业模式创新

1/16房地产商业模式创新房地产业创新和商业模式转型刘琦XX-2-810:08:55来源：中国房地产XX年第01期一、房企转型的必要性管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。1.利润空间日益缩小目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。XX年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长%，同时净利润均值出现负增长，同比下降%，为亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈2/16利水平基本保持在较好水平。这表明，XX年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。XX年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。2.存货去化压力对周转率提出更高要求由于XX年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。二、欧美国家房地产发展的成功经验历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济3/16发展和城市化进程中都经历些什么？城市化率30%-40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%-60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占GDP比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。上海目前城市第三产业占GDP已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能4/16力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。三、商业模式的转变急需重视产业的升级换代是一个市场化的过程，要靠企业家去发现。中国的企业家需要努力了解历史，并要看清未来，了解什么样的技术和什么样的经济能对未来产业产生决定性影响，什么样的产业能在未来引领经济的发展。笔者参加国际专业会议、企业论坛，国外企业家聚在一起讨论的是行业、产业未来格局和商业模式的创新，而中国企业家特别是房地产商在一起讨论最多的还是政治或政策问题。IBM商业研究所的全球CEO调查显示，从XX年开始，全球大企业集团的总裁已将商业模式创新作为企业创新的首要考量。XX年，70%的全球大企业在进行商业模式创新转型，而高达98%的全球企业对它们自身的商业模式创新进行调整。目前国内城市化进程和人民币升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升，但可以预见的是，上海城市化已基本完成，将慢慢进入老年社会。从长期看，人口红利在消失，土地红利在降低，资产的超额回报在衰减，房地产企业创新驱动、转型发展是必然的。如何选择适合企业自身可持续发展、健康发展的商业模式，是战略，不是战术，不可动摇。5/16四、国内房企的转型之路美国模式房地产企业的商业模式如何创新，怎样转型发展？万科是中国房地产的龙头，王石坚持万科只做住宅，他有一句著名的话：“死了也要从棺材里伸出双手反对万科搞多元化”。现如今在郁亮总裁治理下的万科，年销售额过千亿，业务也由单一住宅过渡到商业地产和住宅开发.“二八”分配。像万科这样的过渡模式，一是借鉴香港开发商经验，商业地产开发大体是从传统住宅开发公司转过来的，通过拿住宅项目，做一些社区商业，逐步积累商业不动产物业。二是住宅调控，限购了，为了规模必须增加商业份额。万达做商业地产，目前总资产过2000亿元，年销售额达1000亿元。开始是以商业地产的名义去要项目，实际上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中间盖个购物中心，从而把商业地产的名目做实。建成后，采用以售带租的方式，售是最重要的，销售大量住宅和一部分店铺后，留下来的部分出租。这样做的好处是现金压力比较小，现金周转比较快，但最大的问题就是商业地产上的专业性运作不够，租金回报率普遍偏低。万通是转型商业地产力度最大的一个。在地产界的思想家冯仑带领下，在转型轻资产模式中，万通是行业内概念浸透比较好的公司。万通一直践行的“美国模式”就是以轻资产为主要的表现形式。在中国50家重点地产上6/16市公司的战略线性评分及排名中，万通地产排名第三，未来成长可期。万科、万达等过渡性模式在中国特定情况下行之有效，但在目前宏观调控不放松，特别是限贷不放、开发贷趋紧情况下，这种模式受到很大挑战，间接融资成本越来越高，好不容易建好一个项目，应有的投资收益没完全拿到就卖掉。特别是在“北上广深”一级城市，在人均GDP达到15000-20000美元之后，国际通用的标准商用不动产模式即所谓“美国模式”会有更加持久的发展空间。所谓“美国模式”就是只有购物中心的商业项目，没有任何住宅，会有更多专业性方面的要求和考虑。美国有很多专门做购物中心的管理机构、投资机构和基金，资产管理人都非常专业。项目一般是整体运营不散售，考虑的是最终使用者。用基金等权益资金建设，靠租金回报和物业增值收入。以资金权益为核心，靠运营管理为导向，中期持有，收入多样化。以资本收益为核心，这是“美国模式”的一个主要特点。商业不动产强调的是投资回报率，而不是强调这个物业的所属。在资本运作上，中间会加进很多夹层融资，然后带动杠杆。到底物业是谁的，自己拥有多少，他们并7/16不关心，因为这个不重要，关心的只是投入的那部分钱回报有多少就行了。大约十多前年，上海房地产业内都知道美国洛克菲勒集团要来做外滩项目了，操作项目的威廉董是我的一个朋友。威廉董是华裔美国人，在一次酒会上，他的同学洛克菲勒的孙子小洛克菲勒问他最近忙什么，他说赋闲在家。小洛克菲勒就和他讲，“你去中国上海操作一个大项目吧”。他们的团队就三个人，一个懂房地产运营的，一个律师，一个建筑师。据他讲，他们拿着这个项目满世界找钱，他们只出300万美元和洛克菲勒的牌子，中国会有很多钱跟进来，但他们会最后一个退出，现中图分类号：UDC：学校代码：10055密级：公开硕士专业学位论文房地产公司商业模式创新研究-以A房地产公司为例论文作者陈冰指导教师张永强教授申请学位EMBA培养单位商学院学科专业研究方向答辩委员会主席评阅人南开大学研究生院二一三年九月摘要8/16随着我国金融、土地、调控、税收等政策调整，政府对房地产行业的约束增强，市场竞争也逐步加剧以，房地产企业优胜劣汰的进程加速，整个行业的兼并重组、整合也不断发生。房地产企业的经营需要根据政策、行业、市场的变化而创新，面对新的形势和新的发展趋势，房地产企业应选择什么样的发展战略来实现基业长青？笔者认为房地产企业应该在从“商业模式”方面不断创新，通过的打造新的商业模式来应对未来的各种挑战。为阐述好房地产企业商业模式创新问题，本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据一般商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司这个有代表性企业的商业模式，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系和保障体系,帮助希望打造新商业模式的企业提供有效的借鉴.关键词：房地产；商业模式；创新9/16ABSTRACTRealestatemarketisoneofthefastestdevelopingmarketsinChinasinceseveralyearsdevelopment,real-estatedevelopingcompanieshavenowbecomeoneoftheinfluencingindustriesofChinanationaleconomy.Withthedevelopmentofthisindustry,andtightenregulationbygovernment,real-eatatedevelopingcompanyiesarenowfaingdifficultandimportanttransition,andinsearchforlastingpathfordevelopment.Asanimportantaspectofstrategymanagement,BusinessModelisthenewandcreativesolvingangletothatpuzzle.TheconceptofBusinessModeloriginatedfromwesternITeconomy,andisnowbecomingmoreandmorepopularineconomyinchina.Howtousethismethod?Firstly,werestontheoriesofcompaniesinwesterneconomics,andsettleseveralprinciplesforBusinessModelpraticeinfivecoreelementsofreal-estatecompaniesBusinessmodel,thisarticlefocusesonthechangingfromrecentBusinessModeltothefutureBusinessModel,andthereasonforthethisarticleconsistsof10/16fouroneintroducessometheoriesofcompaniesinwesterneconomicsandseveralprinciplesforBusinessModelpracticeintheimprovestheconceptanddefinestheanalyzingframeoffivecoreelementsofreal-estatacompaniesBusinessModel.KeyWord:RealEstate;BusinessModel目录第一章绪论第一节研究背景第二节研究意义和研究方法一、研究的目的和意义二、研究思路与内容三、研究方法第二章商业模式的理论基础第一节商业模式的内涵一、商业模式的定义二、房地产企业商业模式第二节交易费用与企业能力一、交易费用理论二、企业能力理论第三章房地产企业商业模式的要素体系第一节房地产行业特性与商业模式种类一、房地产业的特性第二节房地产企业商业模式的要素体系11/16一、核心能力二、价值链定位三、产业联动链四、业务模式五、盈利模式第四章房地产公司商业模式的创新第一节商业模式创新的环境分析一、宏观环境的变革二、国外房地产企业的商业模式第二节商业模式创新的途径一、核心能力创新二、价值链定位创新三、产业链联动创新四、业务模式创新五、盈利模式创新第五章A公司的商业模式创新案例分析第一节A公司商业模式创新体系一、A公司情况介绍二、A公司新旧商业模式对比三、A公司商业模式创新前后的经营比较四、A公司商业模式成功原因分析第二节商业模式创新的实施保障一、加强需求分析和战略布局二、提升资本运作能力三、加强队伍建设和绩效考核四、积极塑造品牌、加强创新能力五、提高管理和运营效率第六章结论参考文献第一章绪论12/16第一节研究背景政策、土地和资金、人口、市场竞争等几个因素都是决定房地产业最重要因素,这些因素都越来越制约房地产企业。国家密集发布了严厉的宏观调控政策，使得房地产企业开发的风险提高，房地产企业之间的竞争加剧，如何通过战略布局、管理运营模式、融资方式、营销策划等各种创新来迎接挑战，这就需要企业在商业模式方面不断转型创新。土地价格上涨、人口红利缺失、宏观调控加紧、资金短缺等多种因素极大的制约着房地产企业的发展，原来的商业模式已经远远不能适应新的变化，笔者在此背景下开展商业模式创新研究，希望为房地产企业转型发展提供借鉴。房地产内训：房地产企业战略规划及商业模式创新培训【课程背景】房地产企业所面临的宏观经济环境、行业环境、竞争格局正在发生变化，房地产企业面临战略转型！如何转型？房地产企业需要研究行业未来发展趋势，从人口、区域、产业、城市化等维度寻找发展机会，结合企业自身的资源与能力，找准定位，定好策略。在外部环境快速变化的情况下，房地产企业传统的商业模式面临发展困境，需要进行商业模式创新。商业模式创新的方向包13/16括：调整定位系统、调整业务系统、调整资源与能力系统、调整盈利模式、调整现金流结构、跳出地产看地产。同时，房地产企业需要加强金融创新，以资本驱动业务的发展。房地产企业在战略规划方面有哪些常见问题，真实情景中的战略分析与选择是怎样的，房地产企业如何进行战略规划，如何建立关于公司战略的真正底蕴，本次课程将依次阐述。中房商学院本次课程是敞开式培训，并辅以开发企业诸多实际案例，具有很强的互动性、针对性、实战性。可以启发学员企业寻找未来发展的机会，进行商业模式创新的理论思考，掌握房地产企业战略规划的框架体系、具体方法，提出具有启发性的建议，是众多优秀房地产企业战略规划及商业模式创