房地产商学院

1/16房地产商学院房地产专业术语解释1问：什么是商品房？答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2问：什么是外销房？答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外的企业，其他组织和个人。3问：什么是内销房？答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。5问：什么是复式住宅？答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户2/16内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。6问：什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。7问：什么是居住面积？答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。8问：什么是二手房？答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的3/16人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。9问：什么是产权置换？答：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。10问：什么是房地产产权？答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。11问：什么是按揭？答：按揭是英文mortgage的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。12问：什么是住房公积金？答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：个人存储，单位资助住房公积金，专4/16项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。按统一管理的原则管理住房公积金。按专项使用的原则运用住房公积金。13问：什么是印花税？答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。14问：什么是契税？答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%5%。15问：什么是个人住房抵押贷款？答：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。16问：什么是个人住房担保贷款？答：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款5/16本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。17问：房屋答：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在米以上的永久性场所。18问：商品房答：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。19问：房改房答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。20问：存量房答：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。21问：集资房答：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，6/16不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。22问：微利房答：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。23问：解困房答：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。24问：再上市房答：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。25问：廉租住房答：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。26问：花园式住宅答：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。7/1627问：公寓式住宅答：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。28问：安居工程住房答：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。房地产销售培训第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房地产专业名词五、房地产面积的测算第二章房地产市场调研一、房地产市场调研的含义8/16二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法第三章销售人员的礼仪和形象一、仪表和装束二、名片递接方式三、微笑的魔力四、语言的使用五、礼貌与规矩第四章电话礼仪及技巧一、接听电话规范要求二、电话跟踪技巧第五章房地产销售的业务流程与策略一、寻找客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后服务第六章房地产销售技巧一、分析客户类型及对策二、逼定的技巧9/16三、说服客户的技巧四、如何塑造成功的销售员五、如何处理客户异议六、房地产销售常见问题及解决方法第七章个人素质和能力培养一、心理素质的培养；二、行为素质的培养三、专业知识的自我提升四、身体素质五、销售能力1、创造能力2、判断及察言观色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、说服顾客的能力。第八章员工守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，10/16是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；11/16b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二、房地产的特征房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成12/16部分-土地。三、房地产的类型1、按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产2、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层二者价格构成不同。【杭州】XX年度中国房地产商学院联盟峰会【课程背景】剥开眼前重重迷雾，直击行业发展本质，变与守、去与留、路在何方?问道西湖!【课程大纲】行程：09:00-18:00大会报到，VIP接机18:00-20:00迎宾晚宴5月16日09:00-09:20开幕式13/16主办方各级领导开幕致辞09:20-11:00主论坛：宏观经济与政策主题一：宏观政策与城市发展主讲嘉宾：宋春华原国家建设部副部长主题二：中国经济环境下的房地产发展之路主讲嘉宾：任志强华远地产董事长11:00-12:00圆桌对话-变革时代问道中国地产对话嘉宾：宋春华原国家建设部副部长聂梅生全国工商联房地产商会创会会长任志强华远地产董事长张力富力地产集团联席董事长孙宏斌融创中国董事局主席单伟豹路劲地产集团董事局主席梁信军复星集团CEO丁祖昱易居中国执行总裁12:00-14:30午宴、午休14:30-17:30主题论坛主题一：城市投资策略14:30-16:00城市投资策略论坛16:00-16:30发布中国城市竞争力排名白皮书16:30-17:30圆桌对话-论剑西湖主题二：产业地产14/1614:30-16:00产业地产论坛16:00-16:30发布中国房地产薪酬评估报告16:30-17:30圆桌对话-论剑西湖17:30-18:30XX中国房地产商学院联盟地产名流酒会18:30-21:00XX“中国房地产商学院联盟奖”颁奖盛典5月17日9:00-10:30主论坛：房地产资本与金融主题一：世界金融环境与中国地产主讲嘉宾：巴曙松著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长主题二：当前中国资本市场现状与房地产金融主讲嘉宾：龚方雄摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司投融资主席10:30-12:00圆桌对话-全球资本现状下论剑地产金融对话嘉宾：巴曙松著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长、徐滇庆著名经济学家、龚方雄摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司投融资主席、哈继铭高盛投资管理部中国副主席、陆豪软银赛富投资合伙人、卓越集团董事长、赵驹瑞银证券董事总15/16经理、瑞银投资银行中国区主席12:00-13:00午宴13:00-16:00参访活动A线：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