房地产项目尽职调查报告写作指导书 (500字)

1/21房地产项目尽职调查报告写作指导书(500字)房地产项目尽职调查报告作业指导书11.目的本文件规定了美益投资公司房地产开发类贷款尽职调查的基本流程和操作要求，旨在加强房地产贷款管理，规范房地产贷款评估工作，防范和化解信贷风险。2.适用范围本文件适用于美益投资公司房地产开发、房地产开发企业流动资金贷款的尽职调查业务。3.定义、缩写和分类房地产贷款尽职调查是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。4.职责与权限5.政策2/211)房地产尽职调查应当审慎调查、材料完整、核实清晰，分析透彻、判断合理。2)房地产尽职调查应当遵循操作与审核分开的原则。3)尽职调查应当遵循客观、公正、科学的原则。6.流程描述与控制要求流程包括收集组织材料、评估、撰写和审核评估报告三个阶段。流程的输入为经办2行项目人员收集材料，流程的输出为房地产尽职调查的审核，流程的主要风险是不真实的客户基本资料；调查评估失误。关键控制环节为收集组织材料、评估。具体流程、控制要求如下：345673/21891011121314151617184/2119207、记录记录一：借款人应提交的材料清单记录二：房地产贷款尽职调查报告记录二表1项目总投资估算表21记录二表2土地费用估算表记录二表3建筑安装工程费用估算表记录二表4其他费用估算表记录二表5投资计划与资金筹措表记录二表6开发产品成本归集估算表记录二表7开发产品成本分摊估算表记录二表8项目经营收入与经营税金及附加估算表记录二表9项目损益表记录二表10项目全部投资现金流量表记录二表11项目贷款偿还期计算表记录二表12企业综合贷款偿还期计算表5/21记录二表13项目敏感性分析表记录三：房地产贷款项目简要评估参考格式记录三附表1借款人财务情况表记录三附表2项目租售预测表记录三附表3项目租售预测表记录三附表4项目损益表记录三附表5项目资金来源及运用表记录一借款人应提交的材料清单22记录二房地产贷款尽职调查报告评估报告编号：项目代码：借款人代码：房地产贷款尽职调查报告参考格式23直接评估人姓名:所在单位：职称:姓名:所在单位：职称:?评估审查人姓名:所在单位：职务:职称:?评估审定人姓名:所在单位：职务:职称:?246/21声明与保证我们在此声明与保证：此报告是按照美益投资公司房地产贷款尽职调查暂行办法和有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人签字：年月日评估审查人签字：年月日评估审定人签字：年月日25目录一、尽职调查结论31二、借款人及项目主要关系人资信评估33三、项目概况和建设情况评估36四、项目市场情况评估37五、投资估算与融资方案评估39六、财务基础数据的确定42七、财务效益评估43八、不确定性分析45九、银行效益与风险防范措施评估7/21十、附表及附件514826一、尽职调查结论项目受理情况贷款尽职调查结论1.建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件2.概括项目的竞争优势和劣势1）竞争优势：2）竞争劣势：3.该项目贷款给银行带来的收益1）直接收益2）间接收益4.银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施1）潜在风险：2）风险防范措施：5.27二、项目主要关系人资信评估借款人评价1借款人为_2借款人资信情况评价8/21附：借款人基本情况表28项目其他主要关系人评价附主要关系人基本情况表：29：三、项目概况和建设情况评估1.项目基本情况2.项目建设条件3.项目建设实施进程评估4.项目的设计、施工、监理情况评估5.环境评估四、项目市场情况评估1.房地产投资环境评估2.项目市场定位评估3.房地产经营方式评估4.市场情况评估供求情况价格分析成本分析9/21项目竞争能力分析销售前景分析五、投资估算与融资方案评估1.房地产项目资金需求预测土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费经营资金经评估，调整房地产项目总投资为_万元，其中：开发建设投资_万元，经营资金_万元。2.融资方案评估简述项目的资金筹措方案：该项目总投资_万元，其中自有资金万元，预租售收入_万元，银行贷款_万元，其它资金来源万元，此次申请贷款_万元，：自有资金包括：预租售收入包括：银行贷款包括：其他资金来源包括利用外资情况和方式投资估算及融资方案尚存的主要问题：六、财务基础数据的确定10/211.项目建设期_年，经营期_年。2.开发产品成本估算住宅成本写字楼成本商铺成本.3.开发产品成本分摊估算4.租售价格测算出售价格出租价格5.项目收入测算销售收入出租收入自营收入七、财务效益评估1.盈利能力分析项目投资利润率项目销售利润率财务净现值财务内部收益率分析上述指标2.贷款偿还期计算独立项目该项目申请贷款_万元，以_作为还款来源测算，计算得出项目贷款偿还期为_年。多个项目项目贷款偿还期企业综合贷款偿还期测算信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债：项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力：11/21在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力：3.利息保障倍数4.本息保障倍数八、不确定性分析1.盈亏平衡分析：销售率盈亏平衡点：2.敏感性分析敏感性因素的选择及依据敏感性因素一敏感性因素二?选择财务指标和因素量如下：进行单因素敏感性分析分析：指标A：指标B：指标_：分析:多因素敏感性分析对项目有重要影响，并可能发生足以影响项目财务情况的因素有_。由上表可知：九、银行效益与风险防范措施评估1.银行效益进行尽职调查时，提出如下业务合作要求：对方答复：根据推算，我们认为:另外，其他未与客户协商的相关情况有：12/21综上，银行效益水平：2.风险防范措施评估项目的担保方式为：抵押物描述：质押财产描述：保证人情况：保证人财务状况及指标单位：万元3.客户以往的信用情况4.风险防范措施表1项目总投资估算表表1：项目总投资估算表表2土地费用估算表土地费用估算表单位：万元前期工程费估算表单位：万元基础设施建设费估算表13/21表3建筑安装工程费用估算表建筑安装工程费用估算表单位：万元公共配套设施建设估算表开发期税费估算表单位：万元表4其他费用估算表其他费用估算表表5投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表表6开发产品成本归集估算表开发产品成本归集估算表单位：万元表7开发产品成本分摊估算表开发产品成本分摊估算表表8项目经营收入与经营税金及附加估算表14/21项目经营收入与经营税金及附加估算表表9项目损益表项目损益表注：本表适用于独立法人的房地产开发项目。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。表10项目全部投资现金流量表项目全部投资现金流量表注：1、本表适用于独立法人的房地产开发项目。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊；2、开发建设投资中应注意不含财务费用。表11项目贷款偿还期计算表项目贷款偿还期计算表单位：万元表12企业综合贷款偿还期计算表15/21企业综合贷款偿还期计算表表13项目敏感性分析表项目敏感性分析表房地产贷款项目简要评估参考格式房地产贷款项目简要评估参考格式目录一、借款人资信评估51.借款人基本情况2.借款人经营情况3.借款人财务状况二、项目概况和建设情况评估61.项目基本情况2.项目建设条件3.项目建设实施进程4.项目设计、施工、监理情况三、项目市场情况评估71.项目投资环境2.项目市场定位3.项目租售情况四、项目财务效益评估91.项目总投资预测分析2.项目资金来源评估3.项目损益预测4.项目投融资计划评估5.项目财务效益指标测算五、银行效益与风险防范措施评估银行效益评估风险防范措施评估六、评估结论及贷款建议111116/21一、借款人资信评估1.借款人基本情况：2.借款人经营情况借款人近三年来主要开发项目的运作情况：逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训：3.借款人财务状况借款人近三年的财务状况如附表1所示。对借款人的财务报表进行分析资产：负债：有关财务指标：银行贷款包括：表三：借款人银行贷款情况表单位：万元二、项目概况和建设情况评估1.项目基本情况：2.项目建设条件及土地款的支付情况和资金来源：）：3.项目建设实施进程评估：4.项目的设计、施工、监理情况评估：三、项目市场情况评估1.项目投资环境评估：2.项目市场定位评估17/213.项目租售情况评估总体供求情况：周边主要竞争项目情况表二：项目周边物业情况表单位：平方米、元/平方米项目竞争能力分析本项目的优势:本项目的劣势:销售方式分析：销售前景分析，并在此基础上列表逐年测算项目租售收入，详见附表2）：四、项目财务效益评估1.房地产项目总投资预测分析：2.项目资金来源评估该项目总投资_万元，其中自有资金万元，其它自筹资金万元，预售收入_万元，银行贷款_万元，此次申请贷款_万元，其他资金来源_万元。其中：自有资金包括：其他自筹资金：预售收入包括：本项目银行贷款其他资金来源包括3.项目损益预测按照附表2各年份经营收入占总经营收入的比例，将附表3项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列表测算项目损益，得出项目利润总额18/21为为4.项目投融资计划评估根据项目投资计划及企业融资计划，制订项目分年度资金来源及运用表，详见附表5。5.项目有关财务效益指标依据上述结算结果，计算得出项目投资利润率和贷款偿还期项目投资利润率贷款偿还期销售率盈亏平衡点：五、银行效益与风险防范措施评估1.银行效益评估资金结算量测算相关效益评估2.风险防范措施评估项目风险评估贷款担保措施评估六、尽职调查结论与贷款建议通过对上述指标进行分析，得出如下评估结论与贷款建议：简要评估附表1借款人财务情况表附录三附表1：借款人财务情况表19/21简要评估附表2项目租售预测表附表2:项目租售预测表第56页共60页表注:1.销售出租面积、价格依据企业租售计划及市场预测情况而得;2.3=1*2;6=4*5;10=7*8*9；11=3+6+10；将预售收入视为实际销售收入。简要评估附表3项目租售预测表附表3：项目投资估算表3.根据房地产项目经营特点，为方便评估计算，将预售面积视为实际销售面积，第57页共60页表注：13=1+2+3+.+11+12简要评估附表4项目损益表附录三附表4：项目损益表第58页共60页单位：万元表注：1.经营收入来源于附表2；=1*%；5=1-2-3-4；7=5-20/216；8=7*33%；9=5-6-82.经营费用主要包括出租部分经营所需的运营费用、修理费用、管理费用等；4.按照现行财务制度的规定,企业发生的年度亏损,可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补。简要评估附表5项目资金来源及运用表附表5：项目资金来源及运用表第59页共60页表注：1.，数据根据根据企业资金筹措计划填列；根据项目年度投资计划填列；，的数据来源于附表4；但必须保证在项目建设期贷款可以弥补当年资金缺口；4.其他贷款包括用于此项目的此笔贷款外的贷款；3.本笔贷款项，