家乐福选址标准

家乐福是从小超市干起，1960年的时候开的小超市，到1963年的时候就看到卖场越大，销售效果越好，就开始做大超市。目前家乐福在全球25个国家里已经开了12500家平手店，包括很多形式的店，它是目前欧洲第一大、全球第二大的零售商，它有六个业态，其中的四个业态，大卖场、超市、折扣店、便利店四种业态中处于领先地位。2007年财富500强中，家乐福排名第32位，2005年的时候是22位，2006年的时候是25位。但是家乐福现在比较自豪的是52%的销售来自法国本土之外，90%以上的商品当地化，是最国际化的零售企业。 家乐福的六大业态主要的品牌。 1、家乐福大卖场。就是在一个地区有很大的营业面积，目前全球评下来，家乐福的营业面积在8400平方米左右，像这样大型的卖场，我们租赁的面积大概在1500025000平方米左右，我们要这么大的卖场就要放最全最多的商品，每家店大概有28万种商品，每家店的卖场面积平均在8400平方米，他所服务的商圈非常大，全球1040家店，销售额占58.7%。 2、超市。这个在国内开的也比较多，像华润超市基本都是这种业态的，家乐福主要是提供食品类的，但是如果在郊区开店，它也有服装和日用品，它的商品量一般在一万种以上，它开的量比较多，全球是2425家店，销售额占23.8%，将近四分之一。 3、折扣店。迪亚天天，基本都是在社区里面开的店，主要是食品、个人护肤品，全球5798家店，销售额占9.5%。 4、便利店。就是“711”形式的，50900平方米都可以开，它主要还是在欧洲开的，在比利时、法国、希腊、意大利都有，这种业态进入到中国还需要一段时间。 5、仓储超市。国内有麦德隆这种业态，但是家乐福开的比较少，就是20004000平方米，批发和自助式零售，主要经营食品和接受订单采购，目前只在法国和意大利开设。 6、在线市场。包括休闲、GVG、音乐和游戏软件下载，鲜花等等，BOOSTORE。 家乐福在全球开店的情况。最早是在法国开的，目前各种业态的店加起来是3879家店，后来在比利时开，是法国的邻居，西班牙，也是法国的邻居。然后去了巴西，这是它迈出国际化最大的一步，在巴西和阿根廷开了以后，又进入到亚洲地区，先到台湾开，然后是希腊、塞浦路斯、葡萄牙、意大利、土耳其。当然也有开了店又退出的地方，比如墨西哥，在香港也开过，当地商业比较发达的地区，家乐福进去也没有什么优势，比如日本的销售包装比较精细，家乐福主要经营日用品，它在日本口味不太匹配，就不太舒服了，马来西亚开了十家店。1995年进入中国大陆，然后是泰国、新加坡、印度尼西亚。 营业额比较。目前大量的营业额还是在欧洲，在南美和亚洲营业额还是比较小。但是我把全球数量的店再展示一下，中国大陆到2007年7月底，我们开了100家店，折扣店就是迪亚天天是273家店，到今年的11月1号，我们会有第103家店开出来，这是七月底的数据。 这是大致给大家介绍一下家乐福在中国的发展情况，家乐福在1989年在台湾开店，开得非常成功，到目前已经有47家店了，他就把台湾开店的精英人士派到大陆市场，1995年12月25日在北京开第一家店，开得比较成功以后，第二年就在上海、深圳开业，在此之后，开的店如雨后春笋一样，蓬勃发展。 目前已经在中国38个城市里面开了103家大卖场和273家折扣店。家乐福也在上海成立了全球采购亚洲总部，到全国各地的网络去销售。 这是我们在中国发展的步伐做一下图示，1995年我们中国开了第一家店，蓝色的地方是我们已经进入的省会和城市的标识；1996年我们在上海和深圳又开了两家店，加起来是三家店；1997年在天津，1998年开始在武汉和重庆开；1999年进入四川、浙江、江苏、山东、沈阳、大连；这个基本上是它的开店速度，2001年的时候我们因为整改的问题，我们没有开店，在2002年我们开了8家店，数量又回升了；2004年我们进入了乌鲁木齐；到目前为止是13家店，左边可以看到家乐福每年开店的数量，基本2003年以后是每年两位数的增长，这也说明了中国政府对外资零售业经过一些调控以后，还是对这个业态进行了大力的扶持，开店速度是在大规模增长。 预计2007年底，我们大概开出20家店以上，因为超市有一个特点，它把目标锁在中国人消费最明显就是春节前大规模采购的时间段，所以它开店的时间表都是定在年底之前，11月、12月的比较多。 到目前我们在全国分了四个区，我用不同颜色表示的四个区，店的数量在东区和北区开的比较多，南区和中区开的店比较少一点，因为跟生活水平有关系。 第一个话题就简单介绍到这儿，我们进入第二个主题，家乐福开店如何选择城市。 家乐福刚进入一个国家的时候，它对一个国家和城市的了解情况，一开始不知道怎么入手，就要定一些大概的标准，家乐福也是在不断地摸索，我觉得标准也是经过实践、教训以后摸索出来的，我这里给大家讲一讲，家乐福是一个上市公司，它有董事会，你要说对一个城市了解，必须要用数字说话，什么样的数字能被董事会接受呢？就是官方发布的信息和消息。我们目前能够参照的是城市统计年鉴，大概四月份的时候会出上一年的统计年鉴，开店的时候，大家知道这种大型的超市的要求就是这个城市的人多，所以我们就有一个数据是城市人口数量，这个量要大，比如1300万人口，说这个城市肯定要去。家乐福有一个失败的教训就是重庆，当时号称中国第三大直辖市，有七百万人口，结果去开了两个店效果非常不好，因为重庆人口80%住在山里面，所以人口多，城镇居民大部分是农业人口，这个对我们没有任何销售，所以改为“城里人多”，我们就要看城镇居民的统计数量，比如北京报1300万人口，城市人口有600万，但是这个数是我们最关心的。这个数字也不能说明问题，我们在一个地方又发现问题了，在兰州发现问题了，兰州人口也比较多，200万人口，但是兰州宽25公里，长80、90公里，人口住得比较分散，这个对超市来讲也不是特别有利的地方。 小结：根据城市统计年鉴选择城市，再根据城市人口数量以及人口密度确定选择所以，光人口多不行，还要密集，我们就想办法，人口多、又密集，用什么指标来衡量呢？现在有了城镇人口密度，各个城市的各个区都有这个指标，每平方公里多少人，我们就把这个指标拿过来提供。然后又发现问题了，人口密度很密，在天津人口密度很密，但是大家都知道，天津离北京不远，但是天津人比较穷，工资也比较低，没有多少钱可以挣，当时天津我们开了两家店，生意在当地特别好，我们每年都有大表，它总是在后面排着，当时天津是低工资、低物价政策，所以天津人的收入特别低，所以这个城市对于我们来说也不行，所以又填了一条，就是有钱人多，人多但是穷，我们基本也不去。所以我们要关注是否有钱？怎么能说明他有钱呢？有一个人均可支配收入，原来我们最早用GDP，生产总值，后来发现有一个更好的东西可以展示这个指标的，就是人均可支配收入，就是你生产能力高，不一定收入高，所以我们改为人均可支配收入指标来衡量。 按说没问题了吧？还有问题，东莞，东莞的人均收入非常高，那里有很多大的厂，现金收入很高，很多人在那里打工，赚了很多的钱，大部分人都是打工仔、打工妹，他大部分都把钱汇到家里去，所以基本不花钱，有钱不花也很苦恼的，所以这个指标怎么定呢？我们就说城里花钱的人多，如果这个城市花钱的人多，我们就开店比较好。比如我们在东北沈阳开店就非常好，那个地方很好，就是东北人去买东西比较大方、比较能花。我们就查人均消费支出，有些描述的不一样，有的描述是生活性支出，有的是消费支出。 按说到这里从数据上查的已经基本能反映超市的指标了，我们说目前还有遇到的问题，就是有些地方是花钱，它也是消费支出，但是有一部分无法评定是消费支出还是投资支出，比如他花钱买房、买车，这个有的叫投资性消费，有的叫阶段性消费，不是说偶然消费，不是说每天都要买东西的，花钱的频率并不是一个常态，所以还有一些地方，比如在上海的浦东，1998年开了一家店，当时我们觉得在1998年浦东还不是很发达，陆家嘴刚刚开始建设，那家店的效益不是很好，但是到了过年的时候，效益非常好，因为周边农村的人开车过去买了很多的东西，这个购买力相当惊人，但是过了春节以后，这个店就重归平静了。所以我们还有一个指标，希望它能衡量一个平时花钱人多，希望他每天都来我们超市买东西。这样我们就查了一个指标，人均食品类的消费，我们为什么对这个特别感兴趣呢？就是居民在外面吃东西，或者买东西吃的时候，这个指标要是高的话，在外面购物就比较接近这个指标，所以我们认为人均消费的多与少、食品消费的多与少，对我们的超市是特别有帮助的，在北京我们还有一个指标，就是我们特别喜欢的一个指标，就是不仅希望他平时花钱，而且希望他大把花钱，来一次就能买很多的东西，我们超市有一个指标叫“提篮量”，就是他来一次花多少钱、买多少东西，这个对超市的效益非常有影响。我们在全国最好的店，在上海的古北，在浦西有很多的外国人，是虹桥开发区的居住点，很多都是老外，基本上每辆车里面都有四百块钱的商品，我们在全国平均调查的是平均六、七十块钱。 有一个调查，比如说国内有另一个品牌的超市，它开店的时候促销卖的油、米、鸡蛋价格很低，很多人去买那些东西，但是促销过了以后，很多老太太一个袋子里面装了两个牙膏就出来了，就是提篮量特别低。你看家乐福设计上有非常大的停车场，所以我们在城市还要关注城市私人轿车的拥有量，一般在北京市目前是300万，这个指标高，我们认为他买东西的时候，他们在每一单购物的时候，这个量是非常大的。这都是家乐福在中国开了一百多家店以后取得的经验和教训。 所以你们在当地开超市的时候，可以在当地的统计年鉴里查这些指标。我们要选择拥有大量购买力人口的城市，不仅是有大量的人口，还要有购买力人口，有这个结论以后，我们就可以把全国所有的城市，只要可以拿到年鉴的城市就可以做一个比较了，把城镇人口数量作为一个参考值，把人均消费支出做一个参考值，我们就可以把全国主要城市都看一遍。如果说在这三类城市里面深圳、上海、北京有地方，我们肯定就直接去了。如果说有一块地在长沙，它的关注度肯定不如前面提的关注度那么高，这个可能是我们把全国的城市做了一下分类，研究很多超市集团都在这样做，把城市做一下分析，天津和重庆就在第二类里面，它虽然是大城市，人口也比较多，但是购买力比较低。大部分省会城市都在第二类城市里面了，这是家乐福选择城市的方法一，就是大量有购买力人口的城市。 第二个方法我们在上海一带，给大家列了24家店，就在高速公路所经过的城市，这24家店基本占我们的四分一。在广州一带我们有16家店，非常小的区域里面开了16家店。家乐福总部1999年从北京迁往上海，就是在华东一带有很多它的产品供应商。在广州一带，大家知道广州的宝洁公司PNG是全国里面卖化妆品、个人洗浴用品最多的企业，它的电器也都在珠三角一带，这些城市的购买力很高，而且它的产品供应商非常多，这样可以从物流上节约一些费用。右边的图是在华北、东北一带，我们开店的时候基本没有形成一个链条，当然这也是环渤海开发的一个话题，目前没有一个大的产业聚集群，所以目前环渤海的经济发展稍微落后一点。 所以我们还要选择拥有大量优质产品的城市群，在马鞍山开了一个店，在蚌埠也开了一家店，我们在湛江和汕头为什么没有开店呢？因为汕头和湛江相对分离，供应商要单独两头去跑，从送货来讲不是很方便，所以基本都是沿着高速路开。 第三个方法就是政策扶持。这个图里面浅色的部分是沿海城市，除了广西省，如果在浅蓝色区域里面，商业相对比较发达，但是如果在黄色区域里，家乐福也愿意去，现在中央有政策，你在西部开发区里面开一个店，我在东部给你三个店的名额，所以家乐福有很多的店开在红线以西，换取红线以东区域里的开店的名额，所以政府的政策也是要考量的，如果你在西部区没有开店，而在东部开店了，后果就会很严重，我们准备好了，货物也上架了，人员也培训好了，拿不到开业的准许也是非常苦恼的事情。 以上三个都是我们对城市选择时候关注的一些热点，第一就是城市本身的一些条件；第二就是跟供应商有关系的指标；第三就是政府政策的一些指标。 我们选好城市了，比如在北京或者上海要开店，到哪里去开呢？家乐福如何选择地段？我想选择地段最关注的点也是跟选择城市一样，要人多。1990年的时候，我们看北京的人口密度，要人多、有钱，这是不变的，2000年的时候，我们开了四家店，都在人口最密集的地区。这是我们的原则，人口密集、居住密集，这是2002年的人口密度图，我们开店都在二环和三环之间，人口比较密集区。左下面的这个店就是马连道店，这里的人口密度就稍微差一点，这里面也有它的历史原因。 2006年的时候我们开的店，最东面是在通州开的店，最北面是天通苑的店，我们在望京南面、北面又开了两个店，左边的是大钟寺，也是靠近人口比较密集的地区；右边的是双井店，这是我们这个店的位置。同样的道理是居民密集，这个就是我们要用的一个购买力分布图，所以居民密集以外，还要购买力强，这是根据北京市房价指标，还有现有开店做的一些商业调查，问你们家住哪儿？月收入多少钱？统计出来起一个参照作用。北京地区的东二环中部地区非常有钱，就是在朝阳线、东四十条那一段，但是那里很难找到大型的物业，所以很多商家都没有开成。 这个是食品消费力分布图，这也是二环东部地区比较有钱、也比较能花钱。 下面我通过一个实例给大家讲家乐福选址，他们关注的几个原则，如何体现出来。这是我们从Google上摘的一个地区，就是我们在中国开的第一家店在北京的国展地区，目前看这个图就比较直观了，有很多地区就非常非常的明显，家乐福的业态是比较现代生活的一个侧面，所以家乐福的业态可能是适合谁来使用呢？就是适合这些住在高层住宅的一些现代家庭。这个图里面你看到很多有意义的地方，这都是高层住宅，我们看首先是居民密集，在家乐福门口看到对面就是左家庄、南面是柳芳、对面是光熙门，现在曙光里、三元桥这一代都盖了很多高档的住宅。后面的太阳宫也是比较老的居住区，和平里、惠新里都是比较老的地带。在这些人里面，高层住宅比较密集，图纸上面的这个地区都是平房，只要有阴影的地方都是高层住宅，所以我们当时这个地方选得相对比较有购买力的人群。 居民比较密集，但是住得都是平房，平房去买东西一般都到自由市场去买东西，这种人的生活方式跟超市的生活方式还格格不入，他需要什么东西都新鲜，家里会买冰箱，他对超市不是很依赖。所以超市希望在高层住宅的地方去开。还有一个地方是使馆区，比如在上海很多的老外买东西非常阔绰，买东西的量比较大。 其次就是位置醒目，因为它本来用的是国际展览中心的一个库房，所以国际展览中心一搞活动，边上就是家乐福的Logo，所以这个地方很多人都知道，就不用我们做广告宣传了，所以我们希望隔壁的国展能够多举办活动，就不用我们自己去宣传了。 周围没有阻隔物。这点也很重要，我们周边三公里的半径，看到不容易过去，我们希望没有阻隔物，比如火车站、高速公路等等这种阻隔物阻隔掉，基本上是一马平川的地方，这是我们比较喜欢的一方面。 交通便利。有些地方不一定人口很多，但是有方便的道路，可以很方便地到达，比如二环、三环、四环，正好我们的店在比较集中的地方。 车站、停车场也很重要。这个项目有一个不利因素就是停车场不是很大，当时1995年开的时候，北京市私家车拥有量估计不足，就在对面租了一个停车场，现在发现这个停车场非常小，远远不能满足我们的要求，所以现在家乐福开展要求有500600个停车位供家乐福来使用，这是我们在北京和其他城市要求比较多的一个条件了。 商业缺乏。这个地段基本没有商业，只有一个燕莎购物中心，北京是一个高端商业，在其他的地方很难找到商业了，所以我们能够给老百姓提供一个买东西的地方，如果这个地方的商业非常发达，或者有很多的经营对手，我们就会对这个地方不感兴趣，所以这两条我们都比较重视。 城市规划，三元桥附近，城市规划就是作为交通枢纽和高档住宅区的地方，高档住宅区也会考虑，但是目前还是以这些为主。在我们图的最南面，销售已经达到2.13万/平方米，可能将来住在这个地方的都是富人，东直门将是一个非常大的交通枢纽，现在有地铁、城轨、还有去机场的始发站，周围可能也是一个比较好的路网，所以未来因此是一个比较好的居住区，所以我们在这里开得比较早、比较破旧，规模也比较小，但是它的生意仍然比较好，所以这个店的选择是比较成功的一个。 我刚才讲到规划的问题，我们在这个图上划了一个黄色的圈线，要北京周边发展卫星城，16沿城，最上面北苑就是我们当初开的天通苑的那个店，所以北京的规划是不断往外分散的，大饼是越摊越大，而且对城市的交通压力比较大。居民在这里居住、工作、购物、休闲基本在这里完成，所以不像以前只盖住宅、不盖商业，要不断地跟踪、完善设施。比如西面的石景山，还有一个项目就是城铁和轻轨的建设，我们会在沿线进行一些考虑，这是对地段的选址。我们对地段选址以后，我们对楼宇本身的要求： 第一面临两条主要道路，家乐福名字的法语意思就是十字路口。 第二还要有公交车站，有地铁或者城轨就更好。 第三有停车场和卸货区。 第四足够大的空间，业态需要12万平米，中关村有3.1万平方米的面积，我们听到很多的开发商说我们的楼比较好，但是只有1000平米、3000平米、5000平米，都做不了。单层要求8000平米以上，层高5.5米以上，净高4.8米以上，这里有它的技术要求，比如我们的货架是3米的货架，我们需要3.2米的空间，因为有20厘米是需要摆东西的，3.2米以上还有电力管线、空调的管线、消防的水管等等都在上面排布，所以4.8米是我们的基本要求。 第五足够大的荷载力。水的比重是1，假如我要摆饮料，每平米的重量是一吨，所以我们要促销饮料的时候，摆饮料对结构的要求比较高，一吨是法国进中国来的荷载指标。但是我们现在也在慢慢，因为很多楼要盖到一顿的时候，钢筋用量很大，目前也有到750千克的荷载。 第六是形状规则，我们看到很多的楼，形状不规则。 第八柱网简单，无剪力墙。因为这种结构形式对我们来说非常复杂、难以摆布，而且剪力墙对卖场有很大的阻断，所以我们不喜欢有剪力墙结构的。 第九不要