房屋租赁纠纷装修费用处理原则

房屋租赁纠纷装修费用处理原则2010-12-10作者: 甄灵宇来源: 上海房产律师网分享到：1其三，出租人取得装潢物所有权有无合法依据问题。承租人于租赁合同期满后应返还租赁房屋，其有义务使房屋处于经过租赁期的使用耗损后应该保持的自然状态，但因其装潢行为改变了房屋的存在状态，其应负恢复原状的合同附随义务，现因出租人的同意而免除了该项义务，应视为出租人同意承租人以装潢抵消其恢复原状的义务。出租人基于租赁关系收回已装潢了的房屋。不能因此认定出租人获得装潢物所有权无合法依据。综上，笔者认为，承租人的求偿权并非不当得利返还请求权，而是承租人依据公平原则，基于出租人作为有益价值的实际受益人而要求其补偿的权利。三、出租人的默示是否可认定为“经出租人同意”在装潢纠纷中，出租人同意承租人装潢与否直接关系到装潢纠纷的处理结果。在装潢无合同约定的情况下，许多出租人会以承租人擅自装潢未经其同意，是侵权行为为辩解，避免补偿；而承租人则以出租人是口头同意，或默许其装潢为由，要求出租人补偿。其中争议颇大的是出租人的默示问题。有学者认为，将默示行为视为认可，应有法律明文规定，否则不能滥用。笔者亦以为然，默示行为应按法律规定来认定。民通意见第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”在装潢纠纷中，所谓的出租人默示大多属于不作为，如明知或应知承租人装潢而未提出异议等。实务中有法院仅凭此一点就认定出租人对装潢行为系默示认可，此种做法实为不妥。因为，承租人未经出租人同意擅自装潢的，出租人有恢复原状请求权，对造成其损失的有损害赔偿请求权，而出租人是否行使请求权，何时行使请求权，是出租人的权利，其对承租人的装潢未提异议，只能表示其暂未追究、或不准备追究承租人的责任。擅自装潢的责任在承租人，不能因为出租人未提异议就推断其同意承租人装潢，并因此让其承担折价补偿的风险。当然，确认装潢是否经出租人同意，并非一定要有出租人明确的书面承诺，若在双方签订的租赁合同中约定了承租人租赁房屋的用途，而依出租人的房屋现有的装潢水平不能实现该用途，承租人未经出租人同意装潢，出租人明知而未提异议的，则可推定出租人同意承租人进行符合合同目的的必要装潢。然而，若租赁合同虽约定出租人同意承租人对房屋进行装潢，但装潢方案须经出租人同意的，这是出租人要求对房屋装潢进行有效控制的表示，如果承租人未将装潢方案经出租人同意即自行装潢，仍应视为未经同意的装潢。四、租赁房屋装潢纠纷的处理原则从装潢纠纷的现状看，租赁房屋的装潢规模、装潢金额日趋庞大，纠纷的处理结果对租赁双方都至关重要。而民通意见第86条关于折价补偿的规定又过于笼统简单，且未能确立处理原则，造成实务中的争议，即到底应适用物权原则，还是债权原则来处理装潢纠纷。若依物权原则，则出租人取得了物就应该给予对方补偿；而依债权原则，则出租人若无过错就不应该承担责任。我们的意见是将两种观点折衷，以是否取得出租人的同意作为承租人装潢是否存在过错，是否有权请求补偿的依据；以租赁期满后的装潢残值对出租人是否是有益作为出租人应否对物进行补偿的依据；以违约方承担赔偿责任为主，以受益人适当补偿为辅处理装潢纠纷。具体如下：一是租赁合同对装潢物在合同期满后的处理作出明确约定的，按约定执行。二是承租虽经出租人同意装潢，但租赁合同未对合同期满后装潢如何处理作出约定的，合同期满后，能拆卸的装潢部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折价购买的，可由双方协商处理。不能拆卸的，承租人要求出租人补偿其房屋装修部分损失的，不予支持；承租人要求出租人补偿其改、扩建房屋损失的，出租人对承租人的扩建部分以及对出租人确有利用价值的改建工程部分的装潢残值应予补偿，其余部分不予支持。装潢残值以鉴定价为准。三是承租人经出租人同意装潢，因承租人的违约致使合同提前解除的，对承租人的装修以及对出租人无利用价值的改建部分的损失出租人一般不予补偿，至于承租人对出租人确有利用价值的改、扩建部分的损失，出租人在可利用范围内，给予适当补偿。因出租人的违约致使合同提前解除的，承租人将合理装潢费用作为实际损失要求出租人赔偿的，出租人应予赔偿；承租人既主张违约金又主张装潢等实际损失的，告知其只可选择其一主张权利。双方均存在违约行为致合同提前解除的，合理装潢费用可作为承租人的实际损失由双方根据责任大小分担。因违约导致合同解除时，装潢的处理是装潢纠纷审理中的难点，实务中还存在以下问题：(1)因承租人违约解除合同的，若承租人装潢耗资甚巨，且使用时间不长，装修部分仍有很大利用价值，出租人亦可从中获利，出租人是否应予适当补偿的问题。笔者以为，上述意见中的“一般不予补偿”，并不排除利益得失悬殊过大时，出租人对承租人作适当补偿的情形。(2)“合理装潢费用”及其认定问题。合理装潢费用应建立在推定装修部分的价值在合同期满后耗损完毕的基础之上的，超过合理装潢费用的部分应视为未经出租人同意的装潢，不应受到保护。该理由应由出租人提出，法院不应主动审查，至于装潢是否超出合理限度，应由出租人举证，出租人不能举证的，推定承租人装潢未超出合理限度。(3)“合理装潢费用”的计算问题。合理的装修及对出租人无利用价值的改建损失的计算，应以该部分装潢总价除以租赁期年限计算出每年的折旧值，再依此算出残值。对出租人有利用价值的改、扩建部分可依其残值鉴定价为准。至于承租人认为其经营是递进性盈利，先亏后盈，其在经营前期未能弥补该期间的装潢折旧，而其能够弥补装潢折旧的经营期限却因出租人违约而成泡影的，承租人应负证明责任，该损失可直接计人经营可得利益而主张权利。四是承租人未经出租人同意装潢租赁房屋的，出租人不予补偿。出租人要求承租人恢复原状的，应予支持。未经出租人同意的装潢行为是侵权行为，出租人可以选择要求或不要求承租人恢复原状；即使出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求补偿，其装潢可视为对房屋恢复原状的对价，损益相抵。房屋租赁纠纷装修费用处理原则2010-12-10作者: 甄灵宇来源: 上海房产律师网分享到：1其三，出租人取得装潢物所有权有无合法依据问题。承租人于租赁合同期满后应返还租赁房屋，其有义务使房屋处于经过租赁期的使用耗损后应该保持的自然状态，但因其装潢行为改变了房屋的存在状态，其应负恢复原状的合同附随义务，现因出租人的同意而免除了该项义务，应视为出租人同意承租人以装潢抵消其恢复原状的义务。出租人基于租赁关系收回已装潢了的房屋。不能因此认定出租人获得装潢物所有权无合法依据。综上，笔者认为，承租人的求偿权并非不当得利返还请求权，而是承租人依据公平原则，基于出租人作为有益价值的实际受益人而要求其补偿的权利。三、出租人的默示是否可认定为“经出租人同意”在装潢纠纷中，出租人同意承租人装潢与否直接关系到装潢纠纷的处理结果。在装潢无合同约定的情况下，许多出租人会以承租人擅自装潢未经其同意，是侵权行为为辩解，避免补偿；而承租人则以出租人是口头同意，或默许其装潢为由，要求出租人补偿。其中争议颇大的是出租人的默示问题。有学者认为，将默示行为视为认可，应有法律明文规定，否则不能滥用。笔者亦以为然，默示行为应按法律规定来认定。民通意见第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”在装潢纠纷中，所谓的出租人默示大多属于不作为，如明知或应知承租人装潢而未提出异议等。实务中有法院仅凭此一点就认定出租人对装潢行为系默示认可，此种做法实为不妥。因为，承租人未经出租人同意擅自装潢的，出租人有恢复原状请求权，对造成其损失的有损害赔偿请求权，而出租人是否行使请求权，何时行使请求权，是出租人的权利，其对承租人的装潢未提异议，只能表示其暂未追究、或不准备追究承租人的责任。擅自装潢的责任在承租人，不能因为出租人未提异议就推断其同意承租人装潢，并因此让其承担折价补偿的风险。当然，确认装潢是否经出租人同意，并非一定要有出租人明确的书面承诺，若在双方签订的租赁合同中约定了承租人租赁房屋的用途，而依出租人的房屋现有的装潢水平不能实现该用途，承租人未经出租人同意装潢，出租人明知而未提异议的，则可推定出租人同意承租人进行符合合同目的的必要装潢。然而，若租赁合同虽约定出租人同意承租人对房屋进行装潢，但装潢方案须经出租人同意的，这是出租人要求对房屋装潢进行有效控制的表示，如果承租人未将装潢方案经出租人同意即自行装潢，仍应视为未经同意的装潢。四、租赁房屋装潢纠纷的处理原则从装潢纠纷的现状看，租赁房屋的装潢规模、装潢金额日趋庞大，纠纷的处理结果对租赁双方都至关重要。而民通意见第86条关于折价补偿的规定又过于笼统简单，且未能确立处理原则，造成实务中的争议，即到底应适用物权原则，还是债权原则来处理装潢纠纷。若依物权原则，则出租人取得了物就应该给予对方补偿；而依债权原则，则出租人若无过错就不应该承担责任。我们的意见是将两种观点折衷，以是否取得出租人的同意作为承租人装潢是否存在过错，是否有权请求补偿的依据；以租赁期满后的装潢残值对出租人是否是有益作为出租人应否对物进行补偿的依据；以违约方承担赔偿责任为主，以受益人适当补偿为辅处理装潢纠纷。具体如下：一是租赁合同对装潢物在合同期满后的处理作出明确约定的，按约定执行。二是承租虽经出租人同意装潢，但租赁合同未对合同期满后装潢如何处理作出约定的，合同期满后，能拆卸的装潢部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折价购买的，可由双方协商处理。不能拆卸的，承租人要求出租人补偿其房屋装修部分损失的，不予支持；承租人要求出租人补偿其改、扩建房屋损失的，出租人对承租人的扩建部分以及对出租人确有利用价值的改建工程部分的装潢残值应予补偿，其余部分不予支持。装潢残值以鉴定价为准。三是承租人经出租人同意装潢，因承租人的违约致使合同提前解除的，对承租人的装修以及对出租人无利用价值的改建部分的损失出租人一般不予补偿，至于承租人对出租人确有利用价值的改、扩建部分的损失，出租人在可利用范围内，给予适当补偿。因出租人的违约致使合同提前解除的，承租人将合理装潢费用作为实际损失要求出租人赔偿的，出租人应予赔偿；承租人既主张违约金又主张装潢等实际损失的，告知其只可选择其一主张权利。双方均存在违约行为致合同提前解除的，合理装潢费用可作为承租人的实际损失由双方根据责任大小分担。因违约导致合同解除时，装潢的处理是装潢纠纷审理中的难点，实务中还存在以下问题：(1)因承租人违约解除合同的，若承租人装潢耗资甚巨，且使用时间不长，装修部分仍有很大利用价值，出租人亦可从中获利，出租人是否应予适当补偿的问题。笔者以为，上述意见中的“一般不予补偿”，并不排除利益得失悬殊过大时，出租人对承租人作适当补偿的情形。(2)“合理装潢费用”及其认定问题。合理装潢费用应建立在推定装修部分的价值在合同期满后耗损完毕的基础之上的，超过合理装潢费用的部分应视为未经出租人同意的装潢，不应受到保护。该理由应由出租人提出，法院不应主动审查，至于装潢是否超出合理限度，应由出租人举证，出租人不能举证的，推定承租人装潢未超出合理限度。(3)“合理装潢费用”的计算问题。合理的装修及对出租人无利用价值的改建损失的计算，应以该部分装潢总价除以租赁期年限计算出每年的折旧值，再依此算出残值。对出租人有利用价值的改、扩建部分可依其残值鉴定价为准。至于承租人认为其经营是递进性盈利，先亏后盈，其在经营前期未能弥补该期间的装潢折旧，而其能够弥补装潢折旧的经营期限却因出租人违约而成泡影的，承租人应负证明责任，该损失可直接计人经营可得利益而主张权利。四是承租人未经出租人同意装潢租赁房屋的，出租人不予补偿。出租人要求承租人恢复原状的，应予支持。未经出租人同意的装潢行为是侵权行为，出租人可以选择要求或不要求承租人恢复原状；即使出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求补偿，其装潢可视为对房屋恢复原状的对价，损益相抵。上一页 1 2 下一页相关文章阅读咨询专业律师相关咨询推荐 共有房屋租赁纠纷的处理来源：房屋租赁纠纷 房屋租赁纠纷的主要表现形式和特点来源：房屋租赁纠纷 房屋租赁纠纷如何处理来源：房屋租赁纠纷 房屋租赁纠纷的处理?共有房屋租赁纠纷的处理来源：房屋租赁纠纷 处理房屋租赁纠纷的一般程序来源：房屋租赁纠纷 共有房屋租赁纠纷怎么处理来源：共有财产的分割王大峰律师 咨询他河南-洛阳专长：交通事故 离婚 债权债务 电话青芳律师 咨询他河南-开封专长：刑事