关于房价上涨影响因素的实证研究

精品文档 1欢迎下载 课程论文课程论文 题题 目 目 关于房价上涨影响因素的实证研究 学 院 统计与数学学院 专 业 统计学 班 级 统计 0801 课程名称 计量经济学 课程设计 学 号 0802100133 学生姓名 周彬 指导教师 赵卫亚 成绩 二二 一一 年年 五五 月月 精品文档 2欢迎下载 目录目录 1 1 引言引言 3 3 2 2 文献综述文献综述 3 3 3 3 模型变量选择与分析模型变量选择与分析 6 6 1 1 应变量的选取应变量的选取 2 2 自变量的选取自变量的选取 4 4 数据收集和模型的建立数据收集和模型的建立 7 7 1 1 数据收集数据收集 2 2 模型建立模型建立 5 5 房价上涨影响因素及实证分析房价上涨影响因素及实证分析 14 14 6 6 对策建议对策建议 14 14 精品文档 3欢迎下载 关于房价上涨影响因素的实证研究关于房价上涨影响因素的实证研究 摘要 摘要 近年来 如何准确地对住宅项目进行定价 已经成为各界普遍关注的问题 房价 的持续上涨成为居民购房一大难题 其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题 本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析 通过 eviews 软件建立计量经济模型 确定 房价上涨的影响因素 分析结果表明房价的上涨主要受国内生产总值和房价收入比两大因 素的影响 其中房价收入比起到决定性作用 对房价的上涨具有重大影响 国内生产总值 的变动对房价的上涨也起到一定的作用 关键字关键字 GDP 房价收入比 房价上涨 影响因素 计量经济 一 引引 言言 改革开放以来 特别是 1998 年推行城镇住房制度改革以来 我国国民经济取得了飞 速发展 住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高 同时 随着城镇居民住房观念所 发生的重大转变 住房消费的有效启动 住房商品化新体制的基本确立 以及房地产投资 的持续快速增长 使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业 这些对 于改善居民居住条件 提高人民生活水平 拉动经济增长 扩大就业以及加快城市建设都 发挥了重要作用 但是 当前我国房地产市场发展还很不平衡 在房地产业快速发展的同 时也出现了许多值得我们关注的问题 尤其是 当前我国房价已经超过正常水平 房地产 泡沫现象日趋明显 从全国总体来看 国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得 非常重要 而要进行有效调控 得首先识别在各种因素中 到底哪些因素能对房地产价格 有影响 二 文献综述二 文献综述 房地产是国民经济的重要产业 其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水 平状况 尽管我国房地产市场化的进程很短 但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大 需求下 房地产经济得到了快速发展 房地产价格一度上涨也很快 住房是人们基本的生活 需求 房价也自然是一般购房者最关注的问题 由于房地产经济在国民经济发展中所起到的 精品文档 4欢迎下载 作用越来越大 而且与居民的切身利益有着密切的联系 所以房价的影响因素以及政府应采 取的政策也受到了普遍的关注 政府 开发商与中介机构 金融机构 购房者都不同程度的 影响了房价 政府应分析房价的影响因素并采取积极的措施以保证房地产市场的稳步发展 姜玉英姜玉英 2010 2010 在论文 浅谈房地产价格的影响因素 中指出影响房地产的主要因素包 括四大方面 1 房地产价格的特性 房地产包括土地 建筑物和其它地上定着物三个部分 同时又 是实物 权益和区位三者的综合体 房地产的特性主要取决于土地的特性 是以土地的特 性为基础的 2 影响房地产需求的因素 消费者的预期 就是对未来房地产市场前景和房地产价格 的估计 预测 房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求 同时对房地产 价格的影响也具有举足轻重的作用 人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大 这也是 对房地产需求的一个影响因素 收入是影响消费行为的最重要的因素 随着可支配收入的 增长 对房地产的需求量会相应增加 而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和 结构 因此 可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性 3 影响房地产供给的因素 房地产开发投资额的增加 会直接刺激房地产业的发展 反之 投资水平的降低 会导致房地产业的发展受到很大的负面影响 因此 就社会总投 资来说 社会总投资和房地产业规模成正相关关系 土地价格提高 会使得开发商获得利 润减少 开发商为市场提供新建房地产的积极性下降 反之 土地成本降低 项目开发投 资能给开发商带来更多的利润 使得开发商积极开发更多的房地产 增加市场的供给 在 完全竞争的房地产市场上 房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的 4 政策 利率等一些其他因素 一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水 平也较高 资金比较充裕 无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的 GDP 指 标都起到了较大的推动作用 房地产价格一般受利率变动的影响较大 从需求方面来看 利率下降 消费者贷款购房的成本降低 导致对住房需求上升 根据供求曲线可知 将会 影响房地产价格上升 从供给方面来看 利率下降时 房地产企业融资成本降低 开发商 的投资将会源源不断地涌向房地产业 房地产供给增加 根据供求曲线 将会导致房价下 降 国家的一系列相关政策和金融机构贷款政策也在一定程度上影响到了房地产价格 祝立宏 周亚力祝立宏 周亚力在 资产评估 书中指出 房地产是土地和房屋及其权属的 总称 土地是房屋不可缺少的物质载体 任何房屋都不能离开土地而独立存在 同时 土 精品文档 5欢迎下载 地的区位决定了房屋的位置 直接影响到房地产的价格 该书指出 影响房地产的价格因 素可以分为一般因素 区域因素和个别因素三个层次 一般因素包括社会因素 经济因素 和政策因素 区域因素包括商业繁华度 道路通达度 交通便捷度 设施完备度和环境质 量状况 个别因素包括土地个别因素和房屋建筑物个别因素 通过这些方面 将房地产的 评估方法主要分为成本法 市场法和收益法三种 此外还有剩余法 基准地价修正法和路 线法 用成本法进行评估时 房地产的价格受到土地取得费 开发成本 开发利润 各类 费用税金和投资利息影响 运用市场法进行评估时 通过计算出一系列相关的修正指数来 最终确定房地产的价格 沈悦沈悦 刘洪玉刘洪玉在 房地产价格与宏观经济指标关系的研究 中选取商品零售价格指数 居民消费价格指数 城市居民消费价格指数衡量居民消费价格水平 选取城镇居民平均每 户年可支配收入 城镇居民平均每户年收入 城镇居民平均每户年消费支出以及城镇居民 房价收入比来测算居民对于房地产价格的承受能力 选取国内生产总值来衡量我国的宏观 经济的发展状况以及发展趋势 根据实例分析得房地产价格是价格指数的重要组成部分 两者必须保持一定的正常比例关系 城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要 指标 也是支撑房地产住宅价格的重要指标 在国内生产总值持续高速增长的情况下保持 适度的房地产价格上涨速度 对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用 一旦经济增 长速度放慢 必须对房地产价格进行适当的宏观调控 该文主要从宏观经济角度出发 选 取一系列相关指标 揭示房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系 并提出了 一些建议 马思新 李昂马思新 李昂在 基于 Hedonic 模型的北京住宅价格影响因素分析 一文中结合住宅 市场的发展及影响其价格构成因素 筛选出了影响最大的几个因素 又借鉴了现有关于 Hedonic 定价的理论方法和研究经验 尝试构建了北京市商品住宅价格的 Hedonic 模型 并以 天朗房网 提供的相关数据为基础 对模型进行了拟合分析 得出了可供实际应用 的计量经济学模型 Hedonic 模型是基于效用论的观点建立起来的价格模型 用此模型时 的商品价格主要取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小 与传统方法相比 Hedonic 模型能够全面的考虑到各种因素的影响 把握供给与需求的相互关系对商品价格的影响 与此同时 随着时间的变化 各种因素在模型中的权重会发生变化 使得模型更加具有实 际操作性 结合相关的数据 文中将变量分为成本 消费者偏好和消费成本三类 吴伟光 王霞 李丽吴伟光 王霞 李丽在 抑制房地产泡沫问题 中 首先在只考虑成本的情况下得出 了地价与房价之间的线性关系 然后运用宏观经济学中 蛛网模型 的思想 在考虑成本 精品文档 6欢迎下载 与市场供求的情况下建立需求函数 供给函数和供需平衡方程来分析市场需求对价格的影 响 并考虑现实生活中 本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关 最后得出房价 的表达式 通过对城市房价模型的求解和分析 得出影响房价的主要因素有成本和供求变 化 其中成本具体表现为地价 建安造价和税费率 供求变化受价格波动的影响 三 模型变量选择与分析三 模型变量选择与分析 结合文献综述中各种不同的模型和观点 分析得房价的上涨由诸多的因素共同作用 其中 起主导作用的是房地产市场的供给与需求 本文从宏观经济角度出发 重点分析房 价与宏观因素之间的关系 1 应变量的选取 在选取应变量时 供选用的有商品房平均销售价格和住宅平均销售价格 商品房平均 销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅 办公楼 商业营业用房以及其它房屋等在某 统计年度的平均价格 是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标 住宅平均销售价 格指全国范围内的商品住宅在某统计年度的平均价格 是反映全国范围内住宅价格情况的 一个综合指标 考虑到本文的主题 因此选取商品房平均销售价格为应变量 用字母 Y 表 示 2 自变量的选取 城镇居民家庭人均可支配收入 X1 和城镇居民人均消费性支出 X2 城镇居民 的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标 也是支撑房地产住宅价格的重要指标 该指标可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力 城镇居民平均每户年消费性支出 指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出 用以反映居民的总体消费水平 国内生产总值 X3 宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响 宏 观经济高涨时会加大对房地产的需求 从而会对房地产价格产生正向的积极影响 相反 过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响 衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国 内生产总值 即一个国家 或地区 所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果 商品零售价格指数 X4 和居民消费价格指数 X5 价格指数主要是用来反映不同 种类商品或劳务价格总动态的指标 商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势 的一种经济指数 其调整变动直接影响到城市居民的生活支出 居民的购买力以及市场的 供需平衡 居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务 精品文档 7欢迎下载 项目价格变动趋势和程度的相对数 可以观察分析消费品的零售价格和服务价格变动对居 民实际生活费支出的影响程度 房价收入比 X6 房价收入比是指一套商品住宅价格总额与家庭年收入的比值 是 社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标 房价收 入比 在所有的住房指标中是一个最重要的指标 在其他条件相同的情况下 房价收入比的 高低能反映出有购房能力的人占整个人口的比例情况及政府住房政策是否失误等 该指标 能够有力的说明人们对住房价格的承受能力 评析当地的房价是否合理 判断一个地区的 房价是否有泡沫等 竣工房屋面积 X7 在完全竞争的房地产市场上 房地产竣工面积对房地产价格是 有一定的影响的 年竣工面积上升时 房地产供给量自然就会上升 价格就会下降 相反 如果竣工面积下降 供给就会下降 房地产价格自然就会上升 同时 为保证所用数据的有效性和一致性 我们选取 1998 2008 年的有关数据和资料 作为计量经济分析的主要数据和资料 主要原因是 1998 年 6 月 全国城镇住房制度改革与 住宅建设工作会议召开 随后 国务院在 7 月 3 日颁发了 关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知 这份后来被看作房改纲领的 23 号文件 正式开启了以 取 消福利分房 实现居民住宅货币化 私有化 为核心的住房制度改革 在新中国延续了近 半个世纪的福利分房制度寿终正寝 市场化 成为了住房建设的主题词 同时 一系列 的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由 综合上述理论分析 可初步建立模型预想如下 Y 0 1X1 2X2 3X3 4X4 5X5 6X6 7X7 四 数据收集和模型的建立四 数据收集和模型的建立 1 1 数据收集数据收集 通过上文的理论分析 寻找相关的文献资料 我们选取了 1998 2008 年相关数据组成 的时间序列构成模型样本 具体数据见表 1 表 1 1998 2008 年房价及其影响因素各项变量数据 精品文档 8欢迎下载 商品房平 均销售价 格 元 平方米 城镇居民 家庭人均 可支配收 入 元 城镇居民 人均消费 性支出 元 国内生产总 值 亿元 商品零售 价格指数 居民消费 价格指数 房价 比 竣工房屋 面积 万 平方米 1998 20635425 14331 6184402 397 499 26 3917566 6 1999 20535854 04615 9189677 197 098 66 1521410 8 2000 21126280 0499899214 698 5100 46 325104 9 2001 21706859 65309 01109655 299 2100 76 1229867 4 2002 22507702 86029 88120332 798 799 26 1934975 8 2003 23598472 26510 94135822 899 9101 26 1541464 1 2004 27789421 67182 1159878 3102 8103 96 9242464 9 2005 316810493 07942 88183217 4100 8101 87 3153417 0 2006 336711759 58696 55211923 5101 0101 57 1955830 9 2007 386413785 89997257305 6103 8104 87 4460606 7 2008 380015780 811243300670 0105 9105 96 7866544 8 数据来源 中国统计年鉴 和相关的论文 2 2 模型的建立模型的建立 根据对此研究问题的模型的初步设定 我们建立了初步模型 Y 952 729 0 880 X1 0 760X2 0 0085X3 83 513X4 53 568X5 2 227 1 878 1 066 1 734 1 330 505 326 X6 0 0027X7 8 002 0 410 R2 0 999415 A R2 0 998049 F 731 8134 通过对初步模型的统计检验 发现初步模型的拟合度较高 其拟合程度达到 0 999415 但是 在对各个变量的系数进行 T 检验的过程中 则能够发现变量只有 X6显 著 说明模型仍然存在问题 然后 模型的 F 检验结果较为理想 表明模型对总体有较好 的拟合优度 通过对 T 检验结果的分析 综合考虑之后可以认为产生上述问题的原因可能 是模型存在多重共线性或者变量本身不是重要的解释变量 因此 我们对模型先进行多重共线性检验 1 多重共线性分析 先利用相关关系系数分析被解释变量与解释变量之间 以及各个解释变量之间的相关 关系 有命令 COR Y X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 得出相关系数矩阵表 2 据表 2 分析 X3 与变量 Y 之间的相关系数最大 变量 X2 次之 但是 观察得部分变 量之间的相关系数较大 特别是 X2 与 X1 之间的相关系数 达到了 0 99933 因此模型很 有可能存在多重共线性 精品文档 9欢迎下载 表 2 各变量之间相关系数矩阵表 YX1X2X3X4X5X6X7 X10 9744281 X20 9752160 999331 X30 9771240 9983780 9960811 X40 8966160 940410 9401030 9381311 X50 8616260 8914470 8899030 8932120 9844871 X60 8599310 735540 7461070 7387790 6670090 6632211 X70 9554180 9730750 9796530 9612390 9017580 8455420 7677031 2 逐步回归建立模型 精品文档 10欢迎下载 图 1 被解释变量与解释变量相关关系图 根据相关系数表和 Y 与 Xi i 1 2 3 4 5 6 7 的相关图可知 被解释变量 Y 与 Xi 之间基本上是线性关系 因此原初步模型基本形式符合 考虑到 X3 与 Y 之间的相关 系数最大 故以 0 3X3 作为最基本的模型 在逐步加入解释变量为了处理多重共 线性问题 本文采用逐步回归估计模型 估计结果如下表 表 3 逐步回归分析结果 通过逐步回归得出上表的三个模型变量显著 但是第三个模型的系数符号意义不合理 合理 其余的模型变量均不显著 因此 选取的模型为 Y 1238 224 0 0074X3 419 7922X6 5 11 25 09 10 13 R 2 0 9967 A R 2 0 9959 F 1219 862 3 自相关检验 模型解释变量 X1X2X3X4X5X6X7R 2A R 2 1X30 00960 95480 9497 2 X3 X6 0 0074 25 09 419 7922 10 13 0 99670 9959 3X3 X6 X4 0 0084 15 61 26 1367 2 07 411 6716 11 74 0 99800 9971 精品文档 11欢迎下载 图 2 自相关检验图 通过 B G 检验得图 2 从中可以看到 模型的 DW 值为 2 230347 当 n 10 k 2 时 取显著水平为 0 05 时 查 DW 检验表得到 dL 0 697 dU 1 641 因此 dU DW 4 dU 这 样我们就可以判断方程模型是不具有一阶自相关性 为使更形象的了解模型的自相关性 我们再来分析其残差分布图以及偏相关系数图 图 3 方程残差分布图 精品文档 12欢迎下载 图 4 方程自相关系数图 根据方程的自相关系数图 由于 0 508 0 5 故模型存在三阶自相关 因此 3 我们将对模型进行调整 在原模型的基础上增加一个滞后变量 调整的模型为 Y 1243 127 0 0072X3 424 4820X6 0 975479 Y 3 3 59 16 72 6 88 1 83 R 2 0 9979 A R 2 0 9964 F 641 0355 经过调整后 再次检验模型 仍旧存在自相关 因此 该模型还不能排除自相关性 且调整后的模型中滞后变量的 t 值不显著 故仍旧保持调整前的原模型 接下来对模型进 行异方差检验 4 异方差性检验 利用怀特检验 得到检验图如下所示 精品文档 13欢迎下载 如上图所示 辅助回归方程的 nR 2 2 237 P 0 65159 所以方程不存在异方差性 5 方程模拟预测检验 在方程窗口中点击 forecast 按钮 可以得到 Y 在样本期的模拟预测值 设预测变量名 为 YF 在窗口再输入以下命令 GENR ER 1 YF Y 100 SHOW Y YF ER PLOT Y YF 得到相对预测误差图为 图 5 相对误差预测图 精品文档 14欢迎下载 得到预测图为 图 6方程模拟预测图 据上图所示结果 预测的相对误差较小 除特殊年份外 都在 5 5 以内 而且从拟合 图中可以看出 模型对各个实际值拟合程度较高 因此该模型能较好解释被解释变量 6 协整性的 EG 检验 在 Eviews 中键入命令 LS Y C X3 得到相应的模型残差序列 对残差序列进行 ADF 检 验 检验结果表明 在 1 显著性水平上可以拒绝残差序列存在单位根的假设 所以 根据 EG 两步法的检验原理 商品房平均销售价格和国内生产总值是协整的 即两者存在稳定的 比例关系 长期关系可以用协整回归模型描述 图 7 Y 与 X3 的 ADF 检验结果 运用相同的方法 可以得到 Y 与 X6 的 ADF 检验 得到相应的图如下 图 8 Y 与 X6 的 ADF 检验结果 根据上面的分析 商品房平均销售价格和国内生产总值 房价收入比之间不存在协整 关系 通过以上的一系列检验和模型调整 最终的模型能够已排除了自相关性 异方差性和 精品文档 15欢迎下载 多重共线性等常见问题的干扰 是我们最终可用的模型 关于房价上涨影响因素的问题 我们也将围绕这一模型开始分析 五 房价上涨影响因素及实证分析五 房价上涨影响因素及实证分析 我们最终确定的模型为 Y 1238 224 0 0074X3 419 7922X6 5 11 25 09 10 13 R 2 0 9967 A R 2 0 9959 F 1219 862 其中 应变量 Y 为商品房平均销售价格 自变量X3为国内生产总值 X6 为房价收入 比 通过所建立的计量经济模型 对房价上涨的影响解释程度能力已经达到了 99 67 1 国内生产总值 GDP 变动对房价的上涨产生正向的影响 但其影响程度并不大 边际仅为 0 0074 表明本期 GDP 增量增加一个单位 使得本期房价增量增加 0 0074 个单 位 GDP 的增加对房价上涨的影响并不是很大 但其对房价上涨的影响是显著的 GDP 的增 加对居民的可支配收入 消费性支出 商品零售价格指数 竣工房屋面积以及社会总投资 均具有影响 而这些因素均能影响房地产的供给与需求 从而影响房地产的价格 2