冯河怡景苑销售策划报告.doc

冯河怡景苑销售策划报告 冯河-怡景苑销售策划报告 1、项目位置该项目位于新修道路林邓线及东环路交叉口，林邓线是贯通我市沿太行山南侧的一道观光旅游线路、设计宽度50米，为我项目人员居住出行提供了便利的交通，直接联通去云台山、青龙峡、青天河等旅游线路，方面客户轻松出游、距离缝山针公园2，是生活回归自然、理想的起居场所。 2、项目开发情况一期工程为6栋四层多层住宅，总户数144户、销售面积约为15000，目前正在进行外墙粉刷阶段，按照合同工期单体工程在6月份交工、整体项目竣工在12月份。 二期工程为5栋6层住宅楼，总户数为260户，面积为27000，目前正在基础施工阶段，计划在xx年底完成3层主体计划在xx年6月份单体竣工，一期、二期项目竣工在明年12月份，户型面积主力为115左右的小三房为主。 是一期户型的升级版、项目二期的开工建设有力的提升项目整体形象、稳定了购房客户的情绪。 目前户型的房型配比为物业类型户型结构户型面积套数面积所占比例二房85平方米以下三房90-115平方米115-125平方米多层合计项目开发为一期四层多层、二期6栋6层多层、三期可否考虑花园洋房或类别墅住宅、同时可以增加一些一层沿街商业和车、这类产品投入成本低、市场销售价格可以充分的提高项目的利润空间。 此种方案和想法只能在已经开工项目（一期、二期）完工后根据市场进行重新的规划定位。 产品的差异和该项目增加的亮点 1、园林景观设计 2、留设太阳能管道、打造首席太阳能社区（需要和设计院沟通进行预留） 3、考虑会所或社区活动中心的建设和商业引入 4、大力宣传项目对面政府投资开发延山公园。 周边配套情况交通:引进公交车,小区北门临林邓线学校;医院公园峰山针公园商业焦东百货楼超市、六号院超市项目特点和面对的客户层?项目体量较小，影响力较小。 ?项目位置偏、购房客户心理接受度低，认为是穷人区怎样扭转心理看法是项目营销的重点?项目规划全部为多层，市场接受度高。 ?项目一期不注重包装，影响后期形象提升。 ?项目户型多为80平米左右户型，具备低总价优势，但特点不足。 客户分析成交型客户01公里范围之内，这部分客户是我们必须攻克的客户。 主要是想搬出山区的居民、如西村乡当阳峪、冯河张河想改善生活环境、刚性需求结婚等核心客户03公里范围之内，这部分客户是我们必须争取的客户。 主要和中宏名都城及周边楼盘预留的一部份人群游离型客户05公里范围之内，这部分客户是我们必须诱惑的客户。 主力客户群为普通人和中老年薪一族普通人这部分人群，正处于发展中，或者本身已经没有太大的发展，在城市生活当中，他们没有丰厚的闲余资金，他们购房所在乎的主要是产品本身品质、发展升值潜力，对于两者的侧重点，在我们进行的市场中，我们看出他们更注重的是居住的综合品质。 而根据我们项目亲民路线的定位，这部分普通人正是我们一期所需要核心客户，他们才是我们项目一期客户的主要组成部分。 在这部分客户吸引上，我们必须完全控制这部分人群，使他们能够确切的感受到这里确实在发展，只有在这里他们才能即满足了居住的要求，又满足了发展升值的愿望。 中老年薪一族退于职场、生意竞争的边缘，但尚未有归隐的意愿，仍在意城市生活的便利，他们冷静观察，有自己的见解和稳定的价值观，不是某一阶段社会风潮的主角孩子为老人晚年着想、向往有山的居住环境，生活节奏。 此类客源年龄5060岁之间。 项目精神层面思想格局决定家的真意是居住，不是证明。 主流社会的中等水平，收入稳定，不认为“家”是一种社会身份的象征，不看重高级物业但又不绝不会混居市井，需要找到有同样思想高度的人自然规律决定身体、精神已非盛年向往自然、生态的健康居住环境思想境界超越权贵名利，希望独善其身，追求山水生活，又不脱离城市。 清清山下，静居人家价值点1.山脚下，地势平坦，气候宜人风景秀丽2.纯正建筑，景观、规划、户型，硬件卖点3.避风避扰，城市稀缺多层，幽静人居主推广告语?快意城市，漫活自然（关键词）水、山、林、静、氧、城?不脱离城市，享受老城区的便利快捷?房价回归原点、焦作市价格最低、性价比最高的楼盘生活回归自然、4A景区里的自然人居生活?非富裕阶层也能享受的舒适型生活未完待续我市房地产市场当前情况 一、远大未来城 1、房展会期间开始办理会员卡，入会费为六万元，在银行存定期，现办卡客户不足100组。 自办卡之日起，每日增值100元直到开盘，大约元旦前开盘。 开盘的楼号分别是 1、 2、 4、8号楼。 2、项目地址焦作市塔南路与工业路交汇处 3、接待中心解放路远大南北苑北苑南门 4、开发商远大置业有限公司 5、销售电话2930666/2930999 二、正大花和院 1、目前均价3700元。 2、优惠措施一次性每平米优惠80元；按揭公积金每平米优惠20元。 3、上个月成交30套，本月成交32套，（其中，房展会期间成交2套。 ） 4、项目地址建设路与普济路（西环路）交汇处西150米 5、开发商焦作市正大置业有限公司 6、销售电话2609999/2602222 三、中弘名都城 1、目前均价4100元 2、房展会期间特推出10特价房源，优惠15000元到80000元 3、上个月成交45套；本月成交45套房源 4、最后一栋13号楼10月中旬开盘 5、项目地址焦作解放路与山阳路交汇处向北100米 6、开发商焦作中弘卓越置业有限公司 7、销售电话2976666/2978888 四、塞纳溪谷 1、目前均价4000元带电梯均价4700元四层最贵二层最便宜 2、上个月成交26套，本月成交20套，（其中，房展成交3套） 3、优惠措施总房款减3000，另送ipnd2to 4、项目地址太行路与健康路交叉口东50米 5、开发商焦作市锦隆建开置业有限公司 6、销售电话3268888/3269999 五、博大世纪华庭 1、9月10日开始办理入会，现已排号200余组，排号费一万。 2、10月份推9号楼 3、项目地址焦东路东侧，建国饭店北 4、开发商博大豪世置业有限公司 5、销售电话8761111/2222 六、月季北苑 1、开发商中凯虹兴置业有限公司 2、项目地址新园路北侧 3、销售电话8330000/ 11114、共计五栋多层，9月3日开的盘，销售均价3800-3900元。 5、双气社区，主体已封顶。 七、常绿林溪谷 1、正在办理会员中，截至目前已入会的有160余组客户，9月2日当天办理会员是交10000抵20000元，9月3日到目前是交10000元抵15000元，开盘时间大约定在元旦。 2、项目地址焦作市民主南路与世纪路交叉口 3、开发商焦作市常绿置业有限公司 4、销售电话2972222 八、建业壹号城邦 1、截至目前已办会员的有200多组客户。 200组以前办会员的交5000元抵15000元，200组以后办理会员的交5000抵13000元，小公寓办理会员是交5000元抵8000元。 共有32层，目前已盖到8层。 开盘时间暂时未定。 2、项目地址民主南路与韩愈路交汇处焦作市迎宾馆对面 3、接待中心丰收路与长恩路交叉口向南100米路东 4、开发商建业住宅集团焦作置业有限公司 5、销售电话8795555/8797777 九、龙源国际广场 1、目前均价7000元，最低价位是6000元。 2、优惠措施一次性9.7%，按揭9.9%。 另外一层优惠10000抵30000元，二层以上优惠10000元抵20000元。 3、接下来10月份开小高层和商住楼，正在办理会员中，目前已办理30多组会员。 4、策划公司刚刚换的博思堂，曾给万科做过策划。 5、上个月成交8套；本月目前成交有9套。 6、项目地址焦作市龙源湖公园东侧 7、开发商河南新世界投资有限公司 8、销售电话8793333/8786666 十、四季花城 1、目前均价4400-4500元 2、优惠措施一次性9.6%；按揭公积金9.9% 3、房展会期间成交1套房源，本月成交19套，上个月成交24套。 4、项目地址人民路市人大办公楼正对面 5、开发商焦作众盛房地产开发有限公司 6、销售电话2929922 十一、龙泽苑时代雅居 1、10月1日10月7日开始办理会员卡交2000元抵8000元，每天增值100元一直到开盘。 2、项目地址人民路479号（人民广场往西500米） 3、开发商焦作市新发展房地产开发有限公司 4、销售电话3888808/3880008 十二、中海丽江 1、目前均价4000元 2、优惠措施一次性9.8%；按揭公积金9.9% 3、上个月成交20套，本月成交16套 4、房展期间暂无成交。 5、项目地址焦作市塔南路大商东600米 6、接待中心市塔南路大商广场北 7、开发商河南中海房地产开发有限公司 8、销售电话2986666/2987777 十三、亿祥东郡 1、亿祥壹里洋场正在办理会员，目前已80个会员卡， 2、优惠措施办会员30000元抵50000元 3、普通住宅80-200平米，均价4400元 4、上个月成交50套，本月成交40套（其中，房展会成交2套），小公寓共成交120套。 一次性优惠98%；按揭公积金99% 5、项目地址人民路新焦大对面。 6、开发商河南亿祥置业有限公司 7、销售电话3371111/3111111 十四、和诚大河时代1.目前均价46002.优惠措施一次性96折，按揭99折，首付60%及以上98折，当天订房另优惠5000元。 3.上个月成交33套，本月成交25套4.项目地址人民路669号（人民广场西侧）5.开发商:河南和诚房地产开发有限公司6销售电话3388888/3389999现状市场分析 1、新城区可售房源的楼盘以都市花园、和诚、四季花城、中海丽江，新推项目金山东方花园、建业壹号城邦、林溪谷、时代雅居，这些楼盘宣传力度都比较大，并且都处在客户入会中，比较受关注。 远大未来城收取入会费为六万元，可以说是直接圈定意向客户，现宣传力度也比较大。 2、老城区今年可售房源比较多，竞争较为集中，主要销售力也集中在老城区，正大花和院和中弘名都城的成交均价在3800左右，抢走不少客户资源。 而新推出的楼盘宣传力度较大，让很多客户处在期待中。 3、10月下半月以来、各种优惠、打折促销不断，个别楼盘近期退房增加、雕塑华城92折扣、出现来访量严重下滑、好的楼盘成交量下降了70%。 观望和有价无市的市场再次出现。 一方面放量降价难以扭转成交低迷、另一面新的楼盘开盘推升库存压力。 会逐渐形成加深降价幅度来激活有限的需求。 在中氛围可能会持续到明年5月份，但是在春节前亦有一部份刚性需求客户成交。 推广方式 1、完善和增加新的销售道具、重新做项目效果图、售楼部位置搬迁到小区边 2、采用点对点针对性销售、做好老客户的工作、发展新客户 3、组织活动促销单页来现场看房客户发放购物袋、洗衣粉等纪念品 4、未完待续项目优势和劣势分析优势目前片区内尚无同类型高品质的小产权房推出，存在市场机会；小产权房对比一商品房具有很大的价格优势；项目配套相对完善；用料与设计与商品房看齐；四周视野宽广；通达性良好；户型通透面积适中、房屋总价款低。 有优秀的