万科进军商业地产两步走先人才后模式.doc

文件名万科进军商业地产两步走：先人才后模式没有人会怀疑万科在住宅领域的龙头地位。但是，面对住宅领域增量空间的放缓，以及利润收入缺乏持续增长点，一直坚信做减法的万科不得不重新适应市场趋势，开始谋求新的定位。当商业地产成为调控下楼市新宠，当大家还在猜测进军商业地产良机之时，北京万科商业地产团队已悄然组建完毕。 7月30日，北京万科总经理毛大庆称，早在三四个月前公司就已经开始着手商业地产团队的组建工作，力争做好北京商业地产项目。 据悉，该团队共有十名成员，其中不仅有运营、租赁等商业地产领域专业人才，更有不少设计界专家，还有些成员刚刚从海外归来。十人的团队，年轻血液的注入，归国人才的加入，设计专家的加盟，万科商业地产蓄势待发。 其实没有人会怀疑万科在住宅领域的龙头地位。即便是在新一轮调控实施的上半年，万科也以368亿元的销售金额稳居头名。但是，面对住宅领域增量空间的放缓，以及利润收入缺乏持续增长点，一直坚信做减法的万科不得不重新适应市场趋势，开始谋求新的定位。 第一步找人才，第二步找模式 几乎是没有悬念，万科进军商业地产领域肇始于去年加盟并深具商业地产运营经验的毛大庆。 “站在万科的角度看，万科不缺技术人才，也不乏资金拓展渠道，眼下最缺的正是操作商业地产的实际型人才，这一点我们要尽快储备起来。”毛大庆说，商业地产需要大量人才，万科储备远远不够。于是，面对专业化程度更高的商业地产运营，毛大庆将第一步放在专业人才的储备上，第二步则是寻找属于万科的“商业”模式。 “一旦解决了人才储备，万科便解决了一大缺憾”。毛大庆对北京万科的商业地产未来信心满满，其中却也不免流露出缺乏商业人才的遗憾。事实上，专业人才的缺乏不仅是万科的现实，也是整个行业面临的问题。 “商业地产在中国仍旧处于一个非常初期的状态，不管是管理还是运营都缺乏足够的人才，而且商业地产需要的专业程度较高，对资金的要求也较高，对于没有商业地产开发经验的企业来讲，会是一个严峻的考验。所以目前虽然商业地产的话题越来越热，对商业地产关注的开发商也越来越多，但真正进入这个领域的资金并不是特别多。”戴德梁行华北区总经理何衍钧曾如是感慨中国目前商业地产市场发展的现状，而这也在不少商业地产论坛上引起众多与会专家的讨论。 对于多年来一直专注做住宅的万科来说，住宅开发自然是驾轻就熟，相关的技术储备、人才储备也往往令不少同行羡慕。然而，商业地产开发毕竟与住宅开发有着关键性的不同，用毛大庆的话说，“住宅地产最核心的是技术，商业地产则是金融”。重心的不同，人才需求自然也就差异甚远。 具体来说，商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的租赁业态以及规模建设的租赁网络等，它们都需要大批实际、专业而又纯熟的精英人才，而这正是万科眼下的软肋，也是我国目前商业地产发展的一个重要瓶颈，专业人才团队组建的重要性由此可见一斑。 一边是北京专业团队静悄悄的组建，一边是南方商业地产项目的高调进行，万科商业地产步调似乎有条不紊。然而，无论是6月深圳万科首个城市综合体龙岗中心区项目紧锣密鼓的筹备、苏州万科国际广场的盛大开盘，还是目前北京万科商业地产团队的组建，都无一例外地表明万科进军商业地产的决心与行动。但正如毛大庆所说，“眼下更重要的是如何去做，如何做好。”寻找属于万科自己的模式，这不仅是万科的重点，也是行业的期待。 据本报记者了解，面对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中粮大悦城模式等，万科接下来最重要的工作就是梳理相关门类，认真做好品牌及等级分类，有效针对城市中心级、区域中心级、社区中心级等不同租赁网络，以实现利益最大化。至于万科商业地产的方向，毛大庆透露，万科目前青睐的商业地产将以重要大型社区以及区域型的商业服务类项目为主，这不仅是对主体住宅功能的优化完善，更将直接提升社区生活品质与价值。 “一旦万科商业地产做出人们乐于称道的成品，那就证明其模式是成功的，而此后公司的市场空间将得到有利的扩张，股价也将被高看。”安邦集团首席分析师程功认为，进军商业地产可谓对万科股价运作提供了一个很好的条件。 何衍钧则称，预计未来中国的商业地产会逐步走向成熟，却也不排除一些没有经验的开发商贸然进入商业地产，在没有足够的技术支持和有效的管理团队的配合下被市场洗牌。 无近忧，但有远虑 打开万科上半年出色的成绩单，毫无疑问，凭借普通住宅万科跑赢了上半年最严厉的宏观调控。但在外界看来，近几年，万科一直在普通住宅和商业地产中纠结。 “房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合，持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。”深圳太和资本管理公司投资总监王亮表示，万科现有的专注开发普通住宅模式必然要求不断地实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润2009年的53.3亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。 万科也试图转向。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅开发与持有物业比为8:2，这被广泛视作房地产企业商业模式转型的标志性事件。此后，万科分别在北京、西安和东莞拿下了价值超百亿元的商业项目地块。 “住宅与商业相辅相成，以住宅为核心发展全产业链，实现多元化发展，这不仅是国际化房地产大公司的常见现象，也将是万科寻求新的增长空间，实现进一步跨越发展和长期持续发展的必经之路。”在不少业内人士认为住宅增量有限、利润压缩的今天，毛大庆一语道破了行业青睐商业地产的背后事实及长远忧虑。 戴德梁行报告显示：保利在2009年年报中透露，打算在未来35年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%。如果该目标顺利实施，未来3年内，该公司将向商业地产领域投入近300亿元；华润置地2009年业绩发布会上，该公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。“资本都是逐利的，更多的房企进入商业地产领域将有利于市场的充分竞争。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，这将有利于我国商业地产市场的理性发展。 不过，长江证券分析师苏雪晶则认为，万科丰富其产品线是被迫的，因为现在越来越多的土地出让都捆绑了一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。 这似乎与万科集团副总裁肖莉的说法有不谋而合之处，媒体提及万科转向之时，肖莉曾说：“万科现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。” 由此来看，万科的商业地产也是现实的必然选择。至于万科未来是否会进一步加大商业地产发展，毛大庆表示并不清楚。 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利： 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_ 元人民币。 六、聘方的义务： 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务： 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止： 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同： a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同： a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁： 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_ 受聘方(签章)_ 签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方：_(简称甲方) 身份证号码：_ 买方：_(简称乙方) 身份证号码：_ 根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款人 民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款 人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。 2.乙方是_，代表人是_。 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。 第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。 第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解