[法律资料]庐山西海国家养老养生中心项目 可研.doc

庐山西海国际养老 养生 庐山西海国际养老 养生 中心项目中心项目 可可行行性性研研究究报报告告 申请单位 申请单位 xxxxxxxx 有限公司 编制单位 编制单位 xxxxxxxxx 咨询有限公司 二二 一一三三年年四四月月 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 3 1 1 项目名称及建设单位 3 1 2 项目可行性研究编制的原则 依据和范围 3 1 3 项目概况 5 1 4 项目研究结论及建议 9 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 10 2 1 项目建设的背景 10 2 2 项目建设的必要性 13 第三章第三章 建设内容与建设规模建设内容与建设规模 18 3 1 市场分析 18 3 2 需求分析及规模的确定 21 3 3 建设内容及规模 25 第四章第四章 建设场地及建设条件建设场地及建设条件 28 4 1 建设场地 28 4 2 建设条件 29 第五章第五章 项目工程设计项目工程设计 32 5 1 设计依据 32 5 2 总平面布置原则 32 5 3 总平面布置 33 5 4 建筑工程 38 5 5 结构设计 40 5 6 给水排水工程 41 5 7 供电工程 46 5 8 防雷与接地 48 5 9 通风空调工程 49 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析 50 6 1 节能设计依据 50 6 2 建筑节能的必要性 50 6 3 建筑节能分析 52 6 4 节水 节电措施 53 6 5 用能分析 55 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价 56 7 1 场址环境现状 56 7 2 项目各阶段建设对环境的影响 57 7 3 水土保持方案 64 7 4 环境影响综合评价结论 65 第八章第八章 质量保证 劳动保护与消防质量保证 劳动保护与消防 68 2 8 1 质量保证体系 68 8 2 劳动保护 68 8 3 消防设施 70 第九章第九章 项目招标方案和施工进度项目招标方案和施工进度 73 9 1 招标依据 73 9 2 招标范围 73 9 3 招投标程序 73 9 4 招标情况 76 9 5 建设工期 76 9 6 项目实施进度表 77 第十章第十章 项目组织与管理项目组织与管理 79 10 1 项目组织 79 10 2 项目管理 79 10 3 项目监督 81 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 83 11 1 投资估算范围 83 11 2 投资估算编制依据 83 11 3 项目投资估算 83 11 4 资金筹措 84 第十二章第十二章 财务评价财务评价 91 12 1 经济评价和效益分析依据 91 12 2 营业收入估算和成本费用分析 92 12 3 经济效益分析和评价 93 12 4 敏感性分析 94 12 5 盈亏平衡分析 95 12 6 项目财务评价结论 95 第十三章第十三章 社会影响评价社会影响评价 96 13 1 社会影响评价 96 13 2 风险分析 97 第十四章第十四章 研究结论与建议研究结论与建议 100 14 1 结论 100 14 2 建议 100 附表附表 102 3 第一章第一章 总总 论论 1 1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 项目名称 项目名称 庐山西海国际养老 养生 中心项目 建设性质 建设性质 新建 建设单位 建设单位 xxxxxxxx 有限公司 成立时间 成立时间 2010 年 5 月 12 日 注册资本 注册资本 4998 万美元 实收资本 实收资本 1000 万美元 项目选址 项目选址 xx 县新宁镇黄塅村雷公源 1 2 项目可行性研究编制的原则 依据和范围项目可行性研究编制的原则 依据和范围 1 1 编制原则 编制原则 1 合法性原则 2 社会 生态 经济综合效益原则 3 实事求是 科学性原则 4 实用性 可操作性原则 2 2 编制依据 编制依据 1 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国主席令第 28 号 2 建设工程勘察质量管理办法 中华人民共和国建设部令第 163 号 3 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4 4 中华人民共和国老年人权益保障法 5 社会保障 十二五 规划纲要 6 中国老龄事业发展 十二五 规划 7 xx 省老龄事业发展 十二五 规划 8 xx 省国民经济和社会发展 十二五 规划纲要 9 xx 县国民经济和社会发展 十二五 规划纲要 10 xx 省人民政府 关于加快发展养老服务业的实施意见的通知 赣府厅发 2006 42 号 11 旅游规划通则 12 旅游规划管理办法 13 风景名胜区规划规范 gb50298 1999 14 xx 省旅游业发展 十二五 规划纲要 15 九江市旅游发展总体规划 16 xx 县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 17 xx 县旅游业发展规划 2008 2025 18 xx 县县城总体规范 2007 2020 19 住宅建筑规范 gb50368 2005 20 建筑设计防火规范 gb50016 2006 21 老年人居住建筑设计标准 gb t50340 2003 22 国家有关投资项目管理及可行性研究方面的法律 法规 方法 与参数等 5 23 项目其他有关材料 3 3 编制范围 编制范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定 经过对 项目建设的必要性 建设场地及建设条件 建设内容和规模 工程方案设 计 节能方案 环境保护 质量保证 劳动保护和消防 项目招标方案 实施进度安排 投资估算与资金筹措 效益分析等方面进行综合研究和分 析 提出建设的内容 方案 投资和资金筹措等内容 为项目建设的决策 提供可靠的依据 1 3 项目概况项目概况 1 1 项目名称 项目名称 庐山西海国际养老 养生 中心项目 2 2 拟建地点 拟建地点 项目位于 xx 县新宁镇黄塅村雷公源 用地 400 亩 3 3 项目提出的理由 项目提出的理由 1 加强社会养老服务体系建设 是应对人口老龄化 保障和改善 民生的必然要求 目前 我国是世界上唯一一个老年人口超过 1 亿的国家 且正在以每年 3 以上的速度快速增长 是同期人口增速的五倍多 预计到 2015 年 老年人口将达到 2 21 亿 约占总人口的 16 2020 年达到 2 43 亿 约占总人口的 18 随着人口老龄化 高龄化的加剧 失能 半失能 老年人的数量还将持续增长 照料和护理问题日益突出 人民群众的养老 服务需求日益增长 加快社会养老服务体系建设已刻不容缓 6 2 加强社会养老服务体系建设 是适应传统养老模式转变 满足 人民群众养老服务需求的必由之路 长期以来 我国实行以家庭养老为主 的养老模式 但随着计划生育基本国策的实施 以及经济社会的转型 家 庭规模日趋小型化 4 2 1 家庭结构日益普遍 空巢家庭不断增多 家 庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化 对专业化养老机构和社 区服务的需求与日俱增 3 加强社会养老服务体系建设 是解决失能 半失能老年群体养 老问题 促进社会和谐稳定的当务之急 目前 我国城乡失能和半失能老 年人约 3300 万 占老年人口总数的 19 由于现代社会竞争激烈和生活节 奏加快 中青年一代正面临着工作和生活的双重压力 照护失能 半失能 老年人力不从心 迫切需要通过发展社会养老服务来解决 4 加强社会养老服务体系建设 是扩大消费和促进就业的有效途 径 庞大的老年人群体对照料和护理的需求 有利于养老服务消费市场的 形成 据推算 2015 年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将 超过 4500 亿元 养老服务就业岗位潜在需求将超过 500 万个 5 项目的建设以养老养生为主题元素 依托庐山西海地区良好的 生态环境 进一步拉动 促进 xx 县旅游产业的发展 4 4 建设期限 建设期限 项目建设的时间期限为 2012 年 12 月至 2016 年 11 月 建设期为 4 年 详见施工进度表 7 5 5 建设内容及规模 建设内容及规模 主要是为老年人提供集体居住 并具有相对完整的配套服务设施 养 老院专为接待自理老人或综合接待自理老人 介助老人 介护老人安度晚 年而设置的社会养老服务机构 设有生活起居 文化娱乐 康复训练 医 疗保健等多项服务设施 主要建设内容 功能型养老公寓区 文体活动区 商务休闲区 教学 培训区 医疗保健区及办公生活区等配套设施 项目总用地面积 266668 平方米 合约 400 亩 规划总建筑面积 132500 平方米 容积率 0 5 建筑 密度 24 91 绿化率 45 详细见主要经济指标表 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号项 目单位数量备注 1 总用地面积 266668 00 400亩 2 建筑总占地面积 66416 67 3 总建筑面积 132500 00 功能型养老公寓区 62000 00 酒店式养老公寓 22000 00 10栋3层 休闲型养老公寓 20000 00 9栋3层 3 1 其中 度假型养老公寓 20000 00 9栋3层 文体活动区 23500 00 室内游泳馆 2500 00 室内健身房 3000 00 3 2 其中 艺术展示厅 18000 00 商务休闲区 16000 00 书店 2000 00 2层 商务酒店 8000 00 6层 3 3 其中 沿街商铺 6000 00 教学培训区 8500 00 老年大学 6000 00 2层 spa 500 00 2层 3 4 其中 老年会所 2000 00 3层 医疗保健区 15000 00 医院 5000 00 2层 3 5 其中 康复型养老公寓 10000 00 5栋3层 8 办公生活区 7500 00 世纪大厦 3500 00 6层 员工宿舍 1200 00 6层 3 6 其中 辅助用房 2800 00 1层 4 绿化面积 120000 60 5 容积率 0 50 6 建筑密度 24 91 7 绿地率 45 8 停车位个 600 9 建筑耐久年限年 50 10 建筑结构安全等级级二 11 耐火等级级二 12 建筑结构 框架 砖混 13 建筑抗震设防烈度度六 6 6 项目总投资与资金筹措方式 项目总投资与资金筹措方式 本项目总投资为人民币 41454 50 万元整 结合本项目的实际情况及 公司现有资金的周转现状 项目资金的主要来源为企业自筹及经营回款具 体情况详见下文投资估算与资金筹措章节 7 7 财务指标财务指标 指 标 名 称单位数 值备 注 财务基准收益率 8 项目投资财务内部收益率 所得税后 13 64 项目投资财务净现值 所得税后 万元 2931 67 投资回收期 含建设期 所得税后 期 8 79 总投资收益率 达产期 23 20 资本金财务内部收益率 13 64 资本金净利润率 达产期 17 40 盈亏平衡点 44 83 项目总投资 41454 50 流动资金万元 4441 55 达产期销售或营业收入万元 7429 00 达产期年营业税金及附加万元 401 17 达产期总成本万元 3200 09 达产期年经营成本万元 2475 17 9 达产期年利润总额万元 3827 75 达产期年所得税万元 956 94 1 4 项目研究结论及建议项目研究结论及建议 通过对项目工程建设条件 建设必要性 建设规模 工程设计方案 实施计划 投资估算与资金来源等进行了综合性的研究和论证 通过各章 节的论述 庐山西海国际养老 养生 中心项目的建设是极其必要 切实 可行的 工程的实施将改善九江市 xx 县养老服务设施条件 对构建和谐 九江有巨大的推动作用 项目建设是必要的 技术上是可行的 经济上也 是合理的 建议在有条件的情况下 市政管线与配套道路建设同步实施 以避免 反复开挖路面 造成不必要的投资浪费 本报告报出后 建议建设单位尽 快组织实施项目前期工作 尽早获得有关部门的批复及支持 尽早开工 与相关配套建设应有计划地组织实施 使工程发挥更大地效益 本项目应 积极争取项目建设相关部门的大力支持 争取更多的政策支持 迅速落实 项目建设资金 尽可能在相关建设税费方面得到最大幅度的减免 建议项目抓紧重建项目实施 在条件允许的情况下尽量缩短建设周期 使该项目早日正常使用 在实施过程中精打细算 做好项目管理工作 力 争达到投资省 质量好 见效快的投资效果 10 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 2 1 项目建设的背景项目建设的背景 1 1 社会背景 社会背景 随着我国经济的发展和实行的独生子女政策以及人口流动 就业等因 素的影响 出现了家庭规模 小型化 家庭结构 简单化 人口流动 化 等社会现象 已普遍造成家庭养老人力资源的不足及养老功能的弱化 出现了越来越多的 空巢家庭 此外 家庭养老的传统观念也在发生改 变 社会养老方式则应运而生 与家庭养老相比较 社会养老 模式可 通过把老人集中到各种养老院 集体 养老 解决家庭养老人力资源不足 的矛盾 养老形式逐步向社会化转化 将是我国未来养老形式发展的一个 趋势 1 1 我省已进入人口老龄化加速发展阶段 我省已进入人口老龄化加速发展阶段 十二五 时期 我省人口老龄化形势十分严峻 一是老年人口发展 速度快 据第六次人口普查 我省 60 岁以上老年人口 510 万 占全省总 人口 11 44 预计到 2015 年 全省 60 岁以上老年人将超过 650 万 每年 净增 30 多万 二是高龄老人逐年增多 第六次人口普查时 全省 80 岁以 上高龄老人约 58 5 万 占老年人总数 11 47 预计到 2015 年将达到 75 万 随着人口平均寿命的延长 高龄化程度将逐年加重 三是空巢化趋势 日趋突出 全省共有家庭户 1150 万户 家庭户规模为 3 67 人 比 2000 年减少了 0 09 人 随着第一代独生子女父母进入老年 空巢老年人将进 一步增多 社会养老服务供需矛盾更加突出 四是老龄化发展水平不平衡 11 人口密度较高 生育率较低的地区 人口老龄化程度相对较高 随着城镇 化速度加快 农村劳动力转移和大量青壮年外出务工 农村老龄化水平高 于城镇 农村养老问题将越来越突出 十二五 时期 是我省经济社会发展的关键时期 也是老龄事业发 展的重要机遇期 需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系 大力推 进老龄战略规划体系 社会养老保障体系 老年健康支持体系 老龄服务 体系 老年宜居环境体系 老年群众工作体系建设 从物质 精神 服务 政策 制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备 加强 老龄工作 促进老龄事业与经济社会协调发展 总体上看 我省人口老龄化的加速发展 与工业化 城镇化 现代化 相伴随 与城乡差异 区域差异 收入差异扩大相重叠 与经济转型 社 会转型和文化转型相交织 给应对人口老龄化工作增加了新难度 也提供 了新条件 2 2 传统养老面临现实压力 老年人养老逐渐向养老院转移 传统养老面临现实压力 老年人养老逐渐向养老院转移 据人口统计资料显示 我市大部分家庭是一对夫妇一个孩的三口之家 传统家庭养老将会形成 一对夫妇 赡养四个老人 生一个孩子 的 421 家庭结构 养老能力将明显减弱 一些家庭子女成人后 因工作 婚姻等原因离开家乡 将会形成一部分空巢家庭 这部分老人养老问题后 顾之忧更大 另外 随着社会的发展 人们的 不在家养老就是子女不孝 的观念 正在淡化 加之 老人与子女在思想观念 生活习惯等方面的差 12 异 随着经济收入的增加和住房条件的改善 老人与已婚子女分居已相当 普遍 随着老龄化社会的不断发展 如何养老成为社会关注热点 随着城乡 经济的不断发展 城市化进程进一步加快 社会保障体系不断完善 公益 性老年中心 私人化老年人护养院 乡镇敬老院等养老场所不断增多 为 解决老年人养老问题提供了有力保障 老年人有自己的生活方式 需要自 己的生活空间 将家中老人送进养老场所 不但能够减轻家庭生活负担 还能避免两代人共同生活带来的尴尬 这样做 既能为老人提供一个良好 的生活空间 又能使他们的精神生活有所依托 对老人 对家庭都是有益 的 3 3 家庭因素催生养老产业的产生和发展 家庭因素催生养老产业的产生和发展 从人口年龄结构来看 九江已步入人口老龄化行列 随着人口老龄化 步伐的加快和人口计划生育政策的继续实施 今后 2 4 8 式结构的家庭将 会不断增多 一对年青夫妇照顾 2 个或 4 个甚至 8 个老年人的状况也会很 普遍 因此 现在和将来照顾老年人的生活问题将是社会面临的一个重要 问题 也是社会养老事业发展的重要时期和大好时期 而作为社会的特殊 群体 更应得到更多的关怀 充分保障三无人员 五保老人的合法权益 独生子女越来越多 以后由两个独生子女组成的小家庭 将承担起赡 养四个老人的重任 无论从时间上 还是精力上 都将是一个较艰巨的任 务 城镇里大多数老年人都有经济来源 子女送老年人进养老院 在经济 上没有太大的负担 随着人们观念的转变 养老院会逐渐被人们所接受 13 为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式 很大一部分步入老龄化 的人群已经有主动进入养老院安度晚年的意识 4 4 人口流动现状加大居家养老困难 人口流动现状加大居家养老困难 社会经济的发展 加快了人口流动 中青年人离开父母到异地或国外 求学 谋职 寻求各类发展机会己司空见惯 空巢 家庭也逐渐增多 这种情况下 作为儿女会考虑让老人选择入住有专业护理服务和每天有丰 富的精神文化活动进养老院 项目建设为当地居家者提供充足的养老环境 为专业护理服务和每天 有丰富的精神文化活动进养老院 2 2 文化背景 文化背景 尊老爱幼是中华民族的传统美德 是中国社会的主流文化 广大老年 人都具有落叶归根的想法 家庭观念比较浓厚 因此 弘扬中华民族尊老 敬老的传统美德 给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰 让所有 老年人都能安享幸福的晚年 让所有孤儿等困难弱势群体都能享受家庭的 温暖 是当前社会倍受关注的焦点 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 1 本项目的实施有利于推广养生养老度假新模式 本项目的实施有利于推广养生养老度假新模式 本项目依托庐山西海优美的湖光山色资源和人文资源 通过 开发 使该项目成为 具有康复 益寿功能型旅游休闲度假养老 社区 是集养老 康体 娱乐 餐饮 住宿 医疗为一体的大型综合性 服务项目 将会向全国推行会员制新型养老模式的国际敬老院 会员老人 14 可享受优惠价位及为其提供的各项服务 社区的 康复型养老中心 是一所创新而不离宗的特型医馆 汇 集多名保健医生和现任保健专家 为会员们提供一流的 特色医疗保健服 务 其他娱乐 住宿 及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全 本项目推行会员制新型养老模式的国际敬老院 它开创了敬老院与俱 乐部相结合的崭新模式 社区将传统文化与现代养老敬老事业相结合 创 立了中医药健康养生新模式 社区的环境及文化氛围 区别于其他的老年 服务机构 这里采用托庐山西海优美的湖光山色资源和人文资源 使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴 营造出一个天 人合一 养生保健 修身养性的绝妙之地 2 2 本项目的建设有利于养老工作专业化 更能提高养老质量的需要 本项目的建设有利于养老工作专业化 更能提高养老质量的需要 养老服务看似是一个门槛低的职业 其实不然 当然 要有充分社会 工作者加入这个行列 各高校 高职也要负起提供一批优秀的年轻养老服 务者的责任 国内已经有一些高职学校推出了养老护理专业 但是总体上 还是有很长的发展之路要走 在这方面 其实可以借鉴美国 日本等国家 的管理经验和技术标准 在有条件的高校设立专门的养老护理专业 培养 中高级研究和管理人才的同时 将养老服务技能培训纳入城乡就业再就业 培训体系 建立专业性强的培训基地 强化职业技能资格鉴定 逐步提高 从业人员工资水平 落实养老保险 医疗保险等社会保障待遇 我国老龄化 高龄化的快速到来 核家庭化的趋势 意味着传统的家 庭养老模式已不能满足老人对照料需求的连续性 即时性要求 社会工作 15 者在老人照顾这一问题上应该发挥更加积极的作用 随着时间的进步 不 断地根据时代的需要做好纽带的作用 充分利用专业化的水平 促进养老 事业的发展 使得老人不仅能老有所养 而且能够老有所学 老有所为 老有所乐 3 3 本项目的实施有利于加快社会养老事业发展 本项目的实施有利于加快社会养老事业发展 社会养老事业的建设不能跟上社会发展的需要 同时现有的当地养老 院床位不足 功能不健全 一定程度上也制约了当地社会养老事业发展的 推进 庐山西海国际养老 养生 中心项目的建设 将能较好地促进当地 社会养老事业的发展 实现收养 收治 服务功能的全面完善 亮化美化 生活环境 切实解决当地老人养老工作 充分发挥社会保障作用 更好地 履行 上为党和政府分忧 下为人民群众解愁 的服务宗旨 庐山西海国 际养老 养生 中心项目的建设 将作为一所规模较大的综合性社会养老 机构 在社会保障体系中发挥较为重要的作用 4 4 本项目实施是有利于推进 本项目实施是有利于推进 xxxx 省养老工作 解决养老问题省养老工作 解决养老问题 2011 年 3 月 30 日 在 xx 省老龄委第八次全体会议中熊副省长指出 十一五 时期 xx 省老龄工作和老龄事业得到了稳步推进 主要成绩有 六个方面 一是养老保障水平逐年提高 二是社会养老服务体系建设稳步 推进 三是老年维权和优待工作得到加强 四是老年人精神文化生活日益 丰富 五是老龄政策体系不断完善 六是老龄工作运行机制基本形成 针对 十二五 时期老龄工作基本任务 熊盛文强调 要充分认识未 来五年 xx 省人口老龄化发展的基本态势 预测到 2015 年 xx 省 60 岁以 16 上老年人将达到 700 多万 80 岁以上高龄老人将增到 75 万人 由于人口 老龄化 高龄化 空巢化日益加剧 将给 xx 养老保障 养老服务 家庭 赡养等方面带来巨大压力 熊盛文要求 十二五 时期老龄工作要认真按照回良玉副总理在全 国老龄委第十三次全体会议上提出的要着力推进 六个体系 建设 即老 龄战略对策体系 老龄服务体系 老年经济供养体系 老年健康支持体系 老年宜居环境体系和老龄工作体系 熊盛文提出 要结合 xx 实际通过 五个加强 来达到 五个着力提高 一是加强前瞻性战略研究 着力 提高我省人口老龄化的应对能力 二是加强养老保障工作 着力提高老年 人的幸福指数 三是加强服务机构和平台建设 着力提高社会养老服务水 平 力争到 十二五 期末 全省新增日间照料床位和机构养老床位 12 万张 建设城市社区居家养老服务中心 1500 个 农村社区居家养老服务 中心 4500 个 四是加强基层老龄工作 着力提高老年群体的生活质量 五是加强老年维权和宣传工作 着力提高敬老爱老社会效益 本项目的实施是按照 xx 省老龄委第八次全体会议的指示来完成的 进一步推进 xx 省养老工作 解决养老问题 5 5 是是 xxxx 县政府招商引资的体现 促进招商引资工作的推进县政府招商引资的体现 促进招商引资工作的推进 通过对 1 9 月份以来 57 个招商单位工作情况及全县招工工作进行总 结 研究下步工作措施 确保完成全年目标任务 一要进一步提高认识 以坚决的态度抓招商 有项目才有财源 有项目才有后劲 有项目才有产 业 有项目才有工业化 没有项目一切无从谈起 因此 必须始终坚定不 17 移地把招商引资上项目作为重中之重来抓 面对招商引资日趋 白热化 的竞争态势 要争得 xx 应有的地位 就必须在招商引资上劈开 华山一 条路 要始终不移抓招商 要完成县十三次党代会确定的目标 必须坚 定不移抓招商 xxxxxxxx 有限公司由总部位于英属维尔京群岛的世纪集团有限公司注 册成立 另外项目建成后 本项目的养生酒店 养老中心等将会以出租的 形式出租给有相关管理 经营经验的企业 公司经营 此举不但对外省相 关企业是进入中国是一个契机 对于 xx 同样是一个发展经济 提升 xx 县 知名度的机会 18 第三章第三章 建设内容与建设内容与建设规模建设规模 3 1 市场分析市场分析 1 1 异地养老养生发展现状 异地养老养生发展现状 异地养生养老是最时尚的养生养老方式随着人们生活水平的提高 养 老方式已从过去的居家养老 社区照料 机构养老等逐步向旅游养生养老 候鸟式养生养老等多元化方向发展 南 飞 过冬 北 漂 避暑 养生 养老的同时还能旅游度假 如今 这种异地养生养老的新模式逐渐被越 来越多的老年人所接受 走近异地养生养老 相关调查报告显示 目前我 国 60 岁以上的老年人口已达 1 34 亿 并以每年 3 2 的速度急剧增长 养 老 原是人们茶余饭后的闲聊话题 现在却成为亟待解决的 社会问题 目前 在我国的老年人中 悄然兴起了 异地养生养老 热 有很多走 在时代前端的老年人已经亲身体验了异地养生养老 与此同时 异地养 生养老 这种养生养老模式开始受到来自网络 电视 报纸 杂志 广播 等主要媒体的关注 异地养生养老 就是指老年人离开现有住宅 到外 地居住的一种养生养老方式 其实质是 移地 养生养老 包括旅游度假 养生养老 回原籍养生养老等许多方式 闲暇为老年人特有 老年人希望 通过旅游观光来丰富自己的休闲生活 提高健康水平 发展异地休闲养生 养老服务 可以帮助家住北方的老年人冬天到南方小住避寒 又可以帮助 家住南方的老年人夏天到北方小住旅游避暑 因此 异地养生养老方式正 逐渐被越来越多的老年人所接受 成为最时尚的养生养老方式 专家认为 异地养生养老在我国已具备了可行性 一是由于人们思想 19 观念的转变 许多老人产生了 趁身体还可以 到外面走走看看 的愿望 二是随着人们生活水平的提高 一些老人或子女具备了一定的经济能力和 异地养生养老消费能力 三是各地养生养老机构的数量及规模 服务水平 及设施都有了显著的提高 能够为老人提供较好的异地养生养老服务 异地养生养老有了定点单位 去年 8 月 31 日 民政部 中国老龄委 国家 旅游局 中国社工协会在北京钓鱼台国宾馆 为 30 家全国首批异地养生 养老定点单位颁发了相关证书 第一批授牌的 30 家单位分布在各大 中 城市及旅游胜地 是经过单位申报 考察评审而产生的 既有公布也有民 营 定点异地养生养老单位的硬件设施 管理水平以及服务人员的素质等 方面都有严格的要求 这些养老院 福利院或老年中心必须有一定的规模 床位数在 100 张以上 具有一定的接待条件 而且卫生条件要好 康复娱 乐设施齐备 服务质量高 具备一定的医疗条件 同时 养生养老机构要 交通便利 附近要有医疗院所 便于紧急救诊 另外周边环境较好 要有 观赏旅游景点 2 2 异地养生养老形式多样 异地养生养老形式多样 1 异地疗养型 指一些身体健康状况欠佳但可以远行的老年人 到环境优美 气候适 宜地区的养老院或疗养院进行疗养的一种异地养生养老方式 如有哮喘病 的老年人可以到气候始终温暖如春的云南去疗养 此种方式适合所有老年 人尤其是体弱或有慢性病者 2 候鸟式安居型 20 是指冬天到南方过冬 夏天到北方避暑的一种异地养生养老方式 适 合所有老年人 因为过冷 过热都不利于老年人的身心健康 也常常是发 生意外的诱因 异地生活对于一些季节性发作频繁的疾病 如哮喘 还有 一定的预防作用 3 旅游观光型 到全国各地甚至国外旅游观光的一种异地养生养老方式 不仅可以领 略到大自然的美丽风光 还能了解到各地的风土人情 适合身体健康及经 济能力较好的老年人 4 休闲度假型 适合想到外地休闲度假的老年人 可选择环境比较幽静 安逸适合休 闲养老 修身养性的养老院入住 5 探亲交友型 以探求交友为目的 选择距离自己的亲属较近 老年活动较丰富 方 便结交更多老年朋友的养老院入住进行养生养老的一种方式 此外 异 地养生养老按方式分 可分为异地集中养生养老 如入住各地的养老院 老年中心 和异地分散养生养老 住女儿家 亲戚家或自己租房子住等 按居住的时间分 可分为异地短期养生养老和异地长期养生养老 总之 老年人在选择异地养生养老方式时 应综合自己的健康状况 经济能力及 爱好 选择一种适合自己的异地养生养老方式 3 3 异地养生养老好处分析 异地养生养老好处分析 1 益于身体健康 从自然环境的角度看 异地养生养老 是符合老 21 年人的生理健康需要的 在大城市 选择周边自然环境比较优越的郊区或 周边城镇建设 养老院 可以使老年人摆脱嘈杂喧嚣的城市生活 享受 清新的空气 纯净的的水质 新鲜的食物 开阔的活动空间 在这样的环 境中安享晚年生活 是有益于老年人的身心健康 而南 飞 过冬 北 漂 避暑更是将一些可能导致病情加重的环境因素在不知不觉中克服了 2 丰富生活内容 老年人如果总待在家中看电视和看报纸 生活显 得很单调 而有些子女也认识到了这一点 鼓励父母进行养生养老 来丰 富他们的生活内容 3 结识新的朋友 都市中的老年人由于活动范围的限制 很难找到 年龄相若 兴趣相似的好友 但当天南地北的老人都聚到同一个养老院时 在不断地了解接触后就有可能结识新朋友 甚至成为莫逆之交 4 社会效应 异地养生养老不仅对老年人个人有许多好处 对于整 个社会也有良好的效应 专业人士分析认为 如果能大多数广州市内的老 年人到广州周边城市居住或回原籍居住 就会明显减轻本地域的人口压力 又能缓解中心城区的交通 住房压力 降低青年人就业成本 3 2 需求分析及规模的确定需求分析及规模的确定 1 1 本项目服务内容 本项目服务内容 本项目主要包含功能型养老公寓及医疗保健型养老公寓 a 功能型养老服务中心服务内容 1 健身服务 同文体服务中心共建共享 设健身房 门球场等 22 体育设施了 老人根据自身情况或遵医嘱在规定时间内时行健身体能锻炼 2 文化服务 同文体服务中心共建共享 图书馆 阅览室 多 功能厅在工作日内对入住老人开放 有专人指导并适当组织活动 老年大 学自愿报名参加 根据所设课程进行学习 建议有条件的地方单设 没有 条件的地方和社区文体服务中心设施合并使用 3 生活服务 为老人打水 备餐 分餐 特殊情况如老人生病 可送餐入室 整理床上用品 桌面 窗台 地面 卫生间 日常为老人 清洗衣服 不含内衣 洗涮碗筷 床单每周清洗一次 4 亲情服务 倡导精神赡养 经常与老人沟通 了解老人的喜怒 哀乐 脾气秉性 生活习惯 了解老人的内心世界 视老人为亲人 尽最 大可能让老人保持心情舒畅 生活愉快 晚年幸福 b 医疗保健型养老服务内容 1 助餐服务 基本内容包括协助进食 集中用餐 上门送 做 餐 服务必须符合国家 省有关食品安全法律法规的规定 尊重服务对象 的饮食生活习惯 注意营养 合理配餐 每周有食谱 助餐点应配置符合 服务对角的无障碍设施 助餐工具应保持清洁卫生 餐具做到每餐消毒 送餐上门应及时 要实行有必要的保温 保鲜措施 2 起居服务 协助穿脱衣服和入厕 做到方法得当 服务对象无 不适现象 衣物整理放置有序 定时为卧床服务对象翻身 确保无褥疮 3 助浴服务 包括上门助浴和外出助浴 服务必须做到助浴前应 23 进行安全提示 助浴过程应有家属或其他监护人在场 助浴时应根据四季 气候情况和服务对象的居住条件 注意防寒保暖 防暑降温和浴室内通风 4 个人卫生服务 协助刷牙 洗脸 洗脚 按摩动作适当 服务 对象无不适现象 做到服务对象容貌整洁 衣着适度 指 趾 甲整洁 无异味 定期清洗 更换床单和衣物 无脏污 定时打扫室内外卫生 做 到清洁 干净 5 代办服务 包括代购物品 代办各种手续 代缴各种费用等 应按照服务对象的要求及时办理 做到当面清点钱物 证件 单据等 2 2 老年公寓特点 老年公寓特点 1 为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服 务内容 在北京 上海 广州等经济发达的大城市 存在着一批占当地老 年人口总数将近 3 以上的中高收入老年群体 他们认为养老条件 无论从 居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求 因 此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式 老年公寓 2 具有 福利性事业 市场化经营 的特点 我国人口众多 经 济发展不均衡 人口贫富差距悬殊 并且属于低福利水平国家 所以政府 主要关注并解决社会 低保 五保 等处于弱势的老年人群的养老问题 而对中高收入人群养老生活关注的较少 只有一些粗放的政策 并且在现 实运用过程中可操作性差 同时由于老年公寓属于新兴事物 它是老年人 社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体 有关部门 24 在政策制定和操作方面相对滞后 所以一般开发商在税费减免 金融支持 方面得不到相应的优惠 对于具有社会化养老性质的老年公寓 开发商需 要完全按照市场条件解决项目立项 项目审批 资金筹措等一系列问题 由于以上原因 老年公寓运营需应遵循市场规律 走 福利性事业 市场 化经营 的道路 3 3 20102010 年年 xxxx 省第六次全国人口普查省第六次全国人口普查 1 常住人口总数 2010 年 11 月 1 日零时 全省常住人口总数为 44567475 人 不包括中 国人民解放军现役军人和居住在省内的港澳台居民以及外籍人员 同 2000 年第五次全国人口普查的 41398015 人相比 十年共增加了 3169460 人 增长 7 66 平均每年增加 316946 人 年平均增长率为 0 74 2 家庭户人口 2010 年 11 月 1 日零时 全省共有家庭户 11497043 户 家庭户人口为 42172557 人 占总人口的 94 63 平均每个家庭户的人口为 3 67 人 比 2000 年第五次全国人口普查的 3 76 人减少了 0 09 人 3 性别构成 全省常住人口中 男性为 23084646 人 占总人口的 51 80 女性为 21482829 人 占总人口的 48 20 人口性别比 以女性为 100 男性对女 性的比例 由 2000 年第五次全国人口普查的 108 31 下降为 107 46 4 年龄构成 全省常住人口中 0 14 岁的人口为 9750432 人 占总人口的 21 88 15 64 岁的人口为 31430800 人 占总人口的 70 52 65 岁及以 25 上人口为 3386243 人 占总人口的 7 60 同 2000 年第五次全国人口普查 相比 0 14 岁人口的比重下降了 4 11 个百分点 15 64 岁人口的比重 上升了 2 62 个百分点 65 岁及以上人口的比重上升了 1 49 个百分点 全省 11 个设区市常住人口如下表 地 区 别人口数 人 2000 2010年平均增长率 南 昌 市 50425651 29 景德镇市 15874770 64 萍 乡 市 18545100 49 九 江 市 47287630 47 新 余 市 11388730 37 鹰 潭 市 11249060 7 赣 州 市 83684400 99 吉 安 市 48103400 73 宜 春 市 54195750 41 抚 州 市 39123120 66 上 饶 市 65797140 71 4 4 规模的确定 规模的确定 1 本项目主要针对的为九江市及周边地区的老年人 九江市老年 人口为 359 万人 结合本项目特点 在北京 上海 广州等经济发达的大 城市 存在着一批占当地老年人口总数将近 3 以上的中高收入老年群体存 在对养老公寓的需求 由于本项目受到用地及经济发展等因数的考虑 估 测需求此服务的老人为发达城市的三分之一 预计为 3600 人 另外考虑 到本项目将作为 xx 省对外的明星工程 预留 400 人次给外省有需求的老 年人 2 xxxxxxxx 有限公司已经获得 xx 县城乡规划局关于本项目的规划 设计条件 在规划设计条件的应许范围内 本项目将提供 2000 套养老公 26 寓 可为 4000 老人提供养老服务 3 3 建设内容及规模建设内容及规模 主要是为老年人提供集体居住 并具有相对完整的配套服务设施 养 老院专为接待自理老人或综合接待自理老人 介助老人 介护老人安度晚 年而设置的社会养老服务机构 设有生活起居 文化娱乐 康复训练 医 疗保健等多项服务设施 主要建设内容 功能型养老公寓区 文体活动区 商务休闲区 教学 培训区 医疗保健区及办公生活区等配套设施 项目总用地面积 266668 平方米 合约 400 亩 规划总建筑面积 132500 平方米 容积率 0 5 建筑 密度 24 91 绿化率 45 详细见主要经济指标表 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号项 目单位数量备注 1 总用地面积 266668 00 400亩 2 建筑总占地面积 66416 67 3 总建筑面积 132500 00 功能型养老公寓区 62000 00 酒店式养老公寓 22000 00 10栋3层 休闲型养老公寓 20000 00 9栋3层 3 1 其中 度假型养老公寓 20000 00 9栋3层 文体活动区 23500 00 室内游泳馆 2500 00 室内健身房 3000 00 3 2 其中 艺术展示厅 18000 00 商务休闲区 16000 00 书店 2000 00 2层 商务酒店 8000 00 6层 3 3 其中 沿街商铺 6000 00 教学培训区 8500 00 老年大学 6000 00 2层 spa 500 00 2层 3 4 其中 老年会所 2000 00 3层 3 5 医疗保健区 15000 00 27 医院 5000 00 2层 其中 康复型养老公寓 10000 00 5栋3层 办公生活区 7500 00 世纪大厦 3500 00 6层 员工宿舍 1200 00 6层 3 6 其中 辅助用房 2800 00 1层 4 绿化面积 120000 60 5 容积率 0 50 6 建筑密度 24 91 7 绿地率 45 8 停车位个 600 9 建筑耐久年限年 50 10 建筑结构安全等级级二 11 耐火等级级二 12 建筑结构 框架 砖混 13 建筑抗震设防烈度度六 28 第四章第四章 建设场地及建设条件建设场地及建设条件 4 1 建设场地建设场地 1 1 选址原则 选址原则 1 坚持科学合理 节约集约用地的原则 2 在满足基本功能需要的同时 适当考虑未来发展 3 合理确定规划分区 各功能建筑布局合理 科学地组织人流和 物流 4 在项目设计时要结合现有建筑物的风格情况进行总体设计 并 必须满足通风 采光 防静电 防尘 防雷 隔音 抗腐蚀 防火等功能 要求 5 有利于环境保护和生态 有利于项目所在地的经济和社会发展 2 2 地理位置 地理位置 本项目选址于 xx 县新宁镇黄塅村雷公源 区域依山傍水 环境优美 交通便捷 二级公路路直通九江 南昌 仅需 90 分钟 距永武高速公路 仅 7 公里 区位条件优越 3 3 厂址土地使用权属类别及占地面积 厂址土地使用权属类别及占地面积 本项目拟占土地所有权属于国家 使用权人拟为 xxxxxxxx 有限公司 项目区用地面积 400 亩 合计 266668 平方米 4 4 土地利用现状 土地利用现状 本项目用地位于 xx 县新宁镇黄塅村雷公源 项目区不涉及征地拆迁 项目用地为荒山 不占用农业用地 项目区虽未能达到 五通一平 的要 29 求 但是水电均能就近引进 临时道路可以用现有道路 符合工程建设基 础条件 且区域水 电供应充足 建筑材料供应量完备 项目区外设有排 水通道 供水 供电 通讯 宽带 道路等接至项目建设用地红线边 项目所占地块附近无化学 生物 物理等污染源 无过境架空高压线 危及生产安全的易燃易爆危险物品库存在 5 5 地震防治 地震防治 根据 建筑抗震设计规范 gb50011 2010 附录 a 和 中国地震动 参数区划图 gb18306 2001 本项目所在地 xx 县的抗震防烈度为 6 度 设计基本地震加速度值为 0 05g 反应谱特征周期为 0 35s 设计地震分 组为第一组 4 2 建设条件建设条件 1 1 地形 地貌 水文情况 地形 地貌 水文情况 1 地形地貌 xx 县在地形上属鄂赣边缘山地 丘陵的一部分 北部之幕阜山位于省 境边缘 成为省际界山 南部之九岭山位于县境边缘 亦为县际界山和分 水岭 两山均近东西走向 构成本县南北屏障 xx 五大河流之一的修河 发源于幕阜山脉 自西由修水进入 xx 境内 贯穿于两山之间 沿 xx 大向 斜轴部东入永修县 修河及其支流在本县构成一个近似羽状的水系 整个 地形呈两山夹一谷 分别从南 北部向中部修河逐级层层下降 修河流经 本县地段 已属中游 河面较宽 河曲发育多滩 至永修柘林为一峡口 柘林水库大坝即坐落于此 2 水文情况 30 xx 县有大小河流 603 条 其中本县境内 543 条 流出外县 48 条 外 县流入 12 条 总长度 1983 7 公里 流域面积 3586 23 平方公里 年平均 径流总量 29 527 亿立方米 2 2 气候条件 气候条件 xx 县属于亚热带季风气候 其特点 气候温和湿润 四季分明 雨水 充沛 霜期较短 春季温湿 夏季炎热 秋季干爽 冬季阴寒 县境内温差不大 全年平均气温为 16 6 年极端最高气温为 41 9 1971 年 7 月 31 日 一般年均为 37 至 39 年极端最低气温 为零下 13 5 1969 年 1 月 31 日 大多数年份为零下 5 左右 因位于 季风地区 冬季受西伯利亚强冷空气的侵袭 以 1 月份气温最低 平均气 温为 4 4 7 8 月份气温最高 平均气温分别为 28 2 27 9 3 3 交通区位优势 交通区位优势 xx 对外交通四通八达 京九大动脉卧邻而过 316 国道横贯腹地 xx 至南昌昌北机场车程 60 分钟 至南昌市区 90 分钟 至九江 100 分钟 至 武汉 180 分钟 至长沙 210 分钟 水路上可溯至修水 下可经永修入鄱阳 湖直达长江 目前 已通车的武吉高速公路 属大庆至广州高速公路在 xx 境内的区间段 xx 至吉安高速公路全长 285 8 千米 永修至 xx 高速公 路全线通车 为 xx 全县经济社会的发展注入了新的活力 4 4 基础公用设施条件 基础公用设施条件 xx 项目区基础设施建设基本完善 项目区内硬化路面联网通车 供电 供水体系基本完善 园内全部实现雨污分流 防洪排涝体系完备 1 给水 xx 县自来水场已经建成 现状供水能力达 3 万吨 日 供水范围已敷 至项目区 项目用地周边已敷设了 300mm 的主干供水管网 市政供水设施 31 完善 目前 xx 县自来水厂已着手进行水厂二期 3 万吨 日 的扩建工 程 项目完成后 总供水能力达到 6 万吨 日 能满足本项目建设供水要 求 2 排水 采用雨污分流制规划建设 雨水排放 项目区排水管网随道路同步建设 已铺至地块边缘 项 目雨水排放由项目区内排水官网收集后 排至市政雨水管道 污水处理 xx 县污水处理厂首期设计规模日处理污水 2 万吨 目前 已全面投入运行 项目区目前已同步建设污水收集管网 项目污水将排入 市政污水管道中 送至污水处理厂处理后达标排放 另外 根据项目区发 展规划 项目区污水处理厂已开始筹措建设 一期规模为 1 万吨 日 该 项目建成后 园区污水将由项目区污水处理厂处理 达到生态社区的环境 要求 3 供电 项目区供电系统与华东电网相连接 项目区目前用电主要由 xx 县南 市 110