顶级豪宅开发策划.doc

顶级豪宅开发策划 顶级豪宅开发策划摘自住宅开发类型策划（第一分册）位置、户型档次策划豪宅这个概念在众多开发商朋友的广告里，似乎成了讲了作用不大，不讲又不行的东西。 当我们关起门来讨论这个概念的时候，全国各地的同行都有自己的评判标准。 在此，我们暂且中把以全国金字塔尖人物为销售对象的住宅称为顶级豪宅，以各城市上等消费者为销售对象的称为高档住宅或普通豪宅。 可以说顶级豪宅并没有也不应该出现在所有城市，而高档住宅中的普通豪宅则各中心城市都会有。 以深圳为例，深圳上千万的顶级豪宅是屈指可数的，而深圳人眼中七八千元以上一平方米的普通豪宅则占深圳特区的35%左右，也即面对城市里30%左右的上等消费者，符合前面我们的区分标准。 社会在进步、在发展，金字塔尖的人物会层出不穷，所以顶级豪宅就有了它存在和发展的理由。 我们认为，顶级豪宅的开发要抓住两个重点，一是唯一性，二是符合客户的个性，满足客户非同寻常的各种需求，特别是精神层面的需求，价钱则是放在倒数几位的因素。 顶级豪宅可以吸引人们的目光，便于炒作，是开发商树立精品品牌的有效手段，但风险也是显而易见的，所以开发顶级豪宅需要与客户从一开始就保持互动，为之量身定做才可名利双收。 一、顶级豪宅与高档住宅（普通豪宅）的区别在我国，“豪宅”这个词并没有明确的定义，它是高档住宅也即常见的普通豪宅和极少见的顶级豪宅即国外一般认可的豪宅两者的总称。 在这里，如果我们把顶级豪宅称为豪宅的话，那么普通豪宅就叫高档住宅，两者的区别在于 （1）前者是度身定做的个性化物业，后者为可以复制的规模化产品； （2）前者的地段优越，以及和周边环境的高度和谐是不可替代的，而后者则差不多； （3）前者面积大、功能全、占地多，一般都带有大而精致的私家花园，故容积率很低，而后者的容积率和建筑密度则高得多； （4）前者的珍贵主要体现在建筑特色和历史人文价值上，后者的高档主要表现在装修和配套设施的豪华和现代化上； （5）高档住宅的价格一般只比同一供需圈内一般住宅高50%到一倍左右，而豪宅作为稀缺性物业，价格可能要比高档住宅还贵一倍甚至好几倍。 二、顶级豪宅（以下简称豪宅）在京、沪的出现大家也许还记得电影大腕里的那个发疯的开发商的一段自问自答“一定要选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓”。 “楼道里站一个英国管家，戴着假发特绅士的那种，业主一进门，甭管有事没事都得说May Ihelp yousir？一口地道的英国伦敦腔，倍有面子。 “周围的邻居不是开奔驰就是开宝马的，你要是开一日本车你都不好意思和别人打招呼。 “你说这样的房子一平米能卖多少钱？”“要2000美金吧？”“2000美金？那是成本，4000美金起，你别嫌贵，还不打折愿意掏2000美元买房的业主根本不在乎多掏2000”。 豪宅，无疑是时下中国地产界最富神秘感与最具煽动性的字眼。 时光倒转十年，我们还只能从电视上或境外杂志上一睹李嘉诚所居住的半山豪宅和比尔.盖茨花上亿美金打造的高技术豪宅的风采，但眼下，随着内地身价上亿的商贾不断增加，专为此类人打造的、价值上千万的豪宅也在京沪等地应运而生，并呈越演越烈之势。 如同火山活动一般，在经历了近半年的沉寂期之后，此前一直暗流涌动的豪宅又开始在京沪市场上活跃起来。 为了保证设计方案不被外泄，买家竟然得花3万元入围费，才能一睹设计图纸的“芳容”。 不久前，地处北京三里河的恒华国际拍卖顶级豪宅“云中尊邸”时订了这个苛刻的条件。 这套尚处于期房阶段的“云中尊邸”面积近千平方米，开创了京城豪宅的数个先例，它是第一处拥有大型私家游泳馆的豪宅，第一处拥有250平方米空中花园的豪宅，第一处拥有私密会客室的豪宅。 每个多久，位于上海佘山脚下的上海紫园别墅，其标价1.15亿元的1号别墅被一个神秘人士悄然订下，这笔交易无疑创下中国内地房地产之最。 据该项目开发商上海嘉城兆业房地产有限公司介绍，这栋号称“融私密性、艺术性、时代性和功能性于一身的高品质、高质量的顶级豪华别墅”的别墅，由澳洲五合国际建筑设计集团设计，占地18亩，建筑面积1461平方米，全部为钢结构，建筑外观为独特的紫荆花造型。 至于平均每户占地8亩的其他160多栋别墅的单栋售价，最低也在1500万元以上。 而新近的夏季房展会上亮相的、位于北京立水桥北里的塞纳维拉自称董事官邸，宣称只面向大型公司董事一级的客户发售。 为了与董事的气派匹配，塞纳维拉的产品设计方面确实做出了创新其大厅达100平方米，无梁无柱，两层挑空，这样的空间足以举行20人的聚会，就连其书房卧室也有60平米之大；在会所功能配置方面，除一般会所都有的网球、泳池、酒吧、桑拿、全科私人医生外，塞纳维拉更配置了专门为名流显贵享用的极品雪茄屋；此外，为增加舒适度，即使是多层建筑也都设置了高档电梯。 但客观地讲，在奢华方面，以上这些豪宅与每平方米4万元天价、非预约不得参观的贡院六号相比，堪称“小巫见大巫”。 坐落在北京东长安街长安大剧院后的贡院六号，楼盘表面上看不出特别之处，但一进楼，却不禁令人瞠目结舌除了随处可见的用手工贴制的金银箔墙、威尼斯加金水晶灯、整块施华洛奇天然水晶水嘴开关、百年榆木地板、整张豹纹小马驹皮金漆手绘写字台等顶级豪华装饰外，在很多细节上则更注重人性化的体现，如选用了可擦洗的真丝壁布；可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相匹配的自动升降抽油烟机；适用于中英文双语的免提彩色可视对讲等等，这些设备大大提高了豪宅主人的生活品质。 贡院六号现有意大利豪华型和中国皇朝型等六个户型，包括公寓大堂，所有室内家具、地毯、金银箔墙面、洁具、冰箱等电器，以及电梯、各类门扇、窗门套等，都是根据公寓的房型布局在国外量身定制的。 所有套中厨房里采用的都是西门子定制冰箱，台面、墙面全部为整张大理石。 据介绍，贡院六号最便宜的房子也得买600多万元，每月的物业管理费高达3美元/平方米。 开盘不久的上海闵行区“西郊庄园”，1100亩土地上，拥有18座岛屿、5片湖泊，但只规划了300余幢独立别墅，每户占地至少3亩以上，且拥有10003000平方米花园。 “西郊庄园”中最贵的一幢别墅，标价高达3500万元。 去年推出的北京水岸豪宅橘郡“水印长滩”则有专属业主的沿河高尔夫球场、开敞式前院、附带温泉浴场和烧烤台的宽大后院、特辟下沉式侧院等。 特别是透天坡景花园，不惜巨资打造了以往贵族庄园、牧场才有的坡景。 更令人瞠目结舌的是北京一家公司规划的豪宅项目，原设计方案是在城区建设10套超级别墅，地下4层，地上3层，每套售价1亿元，不过，此计划最后因故放弃了。 北京还有一个名为“建筑师走廊”的项目，该项目在八达岭附近的10个山头，每个山头建造一幢超级豪宅！看来，对于新生的中国内地豪宅市场来说，只有不敢想的，没有不敢做的。 三、顶级豪宅的目标客户分析动辄上千万元甚至上亿元的豪宅，究竟买主是谁呢？对此，开发商几乎一致的信息披露策略是一方面宣称有世界级买主购买或已下订金；另一方面又坚决不肯透露买主是谁，以致外界很难搞清楚这到底是实情，还是噱头。 订走上述“上海紫园”亿元别墅的神秘人士，据称我国港台地区，仅订金就付了8万元。 但除此之外，售楼处不肯透露更多的情况，并表示其和买主事先有约，一切购买细节均不对外公布。 至于“上海紫园”其他的买主，开发商说，目前预订客户已近70户，他们多为美国硅谷排位前10位的企业的成功人士、国内著名网站CEO和香港的产业大亨。 曾邀得李嘉欣、张柏芝、钟丽缇、杨恭如、张文慈、古巨基等香港红星出席开盘剪彩仪式的佘山“银湖别墅”，其销售总监告诉记者，100多幢别墅已全部售出，买主主要有三类人“海归派”、高级白领、私企老板。 北京“贡院六号”开发商声称，其买主都是一些行业的领军人物，包括多位名列福布斯中国排行榜的富翁，但是，最主要的购买者还是一些外籍人士。 “水印长滩”、“国际使馆村”、“玫瑰园”等楼盘的开发商则反映，买主主要是私企老板、外籍高级经理、国际机构驻京代表和港台商人。 当然，作为豪宅，其对买主的要求也是很高的。 “上海紫园”表示，为了保证这个世界级富人区的尊贵，所有入住的业主必须经过严格的审查，并非有钱就可以入住。 开发商甚至承诺销售一定数量豪宅后，将全部冻结其他豪宅，后来者入住须经业主委员会的严格审查。 事实上，豪宅的开发商们早已巧妙地为潜在客户设置了高门槛上海浦东某别墅楼盘只印了150套楼书，只有相当身份的人士才能拿到；“水印长滩”、“贡院六号”等的样板房不对外开放，参观需事先预约且有贵宾身份才行。 说到豪宅市场的需求在哪里，可从国内和国外两个市场去分析，国内的三类对象为 （1）大企业的董事长、总经理等有实力的企业家； （2）文化界、演艺界、体育界和自由职业者中的名人； （3）那些“因贵而富”的人。 而加入WTO后，随着境外跨国公司、金融机构和外资企业的进入，居住在我国境内的企业主、CEO、高级管理者的人数倍增。 这些人无论是租房还是买房，都非常讲究住宅的档次、私密化和个性化，有的还可享受所在企业高标准的住房补贴，他们一般不愿与下属或层次低的人群为邻，从而增加了对豪宅的消费需求。 至于豪宅的供给市场，由于房地产投资具有较高的回报率，假如加入WTO使得境内的投资环境，尤其是法律和市场规则向国际惯例靠拢，将会进一步吸引外商和境外自然人来搞房地产开发或投资性置业。 近代豪宅大多原本引之于国外，外商拥有设计、建材、设备和工艺技术上的优势，他们的进入将推动当前的豪宅开发进入高起点、规范化的运行轨道。 四、顶级豪宅的特征什么是豪宅？从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。 但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华，但难以称之为豪宅。 真正的豪宅指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明的建筑特色和历史人文价值，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。 具体地说，豪宅具有五大特征一是区位优越不可替代；二是环境幽雅历史形成；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。 因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。 五、营造顶级豪宅的三要素以下以深圳为例来讨论这个问题。 (一)地理位置首先我们先看看发达国家和地区对豪宅的理解。 在纽约，富人住在郊区，而穷人才住在市中心，这在美国许多大都市是普遍现象，美国总统夫人希拉里刚刚购买的豪宅就在离曼哈顿中心区60英里的近郊。 以香港为例，深水湾、浅水湾的住宅每平方英尺的价格是中环或尖沙嘴住宅的510倍。 所以我们可以从地理上对豪宅有一个认识，那就是不可以位于城市中心区。 试想一个大都市，几百万人、几十万辆机动车，每天经过、到访市中心的几率特别高，机动车所造成的废气污染、灰尘以及噪音对人居住十分不利。 据环保部门测试，市中心的污染指数要比近郊高出一倍，因此市中心不能成为一个理想的居住环境。 所有打出市中心豪宅的广告宣传根本就是一个错误，是误导消费者的行为。 这对于刚刚富裕起来的深圳人来说有点不可理解，几乎所有的地产商都说市中心的房子才是豪宅啊，连和记黄埔这样的国际巨头都在这里建房，怎么能不是豪宅呢？这是深圳人崇港心理误区，和记黄埔是一家以地产为主的公司，每年在香港“生产”大量的楼宇，大部分是面向香港居民的中低档住宅，我们不能因为和记黄埔是大公司而认为其“生产”的楼盘就是豪宅。 又有人说过去的帝王都是将宫殿建在市中心，如北京故宫。 而宫殿建在市中心是封建宗法思想的体现，因为帝王梦想自己是宇宙中心、权力中心，这种观念在现代社会已显得腐朽可笑，况且清末的皇帝已不住在故宫，而住在湖光山色的北京西北角颐和园。 所有地理位置位于市中心的住宅不可能成为豪宅，最多只是高档住宅而已。 (二)自然景观豪宅必须有一个理想的外部环境，仅仅位于近郊，偏离市中心，还不能成为豪宅。 风景是城市的稀缺资源，小区内的人造园林永远无法同自然景观相提并论，古人云“居山水间者为上”，风水学是中国古典文化的一个重要构成，风水学将土地分为吉、凶，强调宅基须选吉地，归纳阳基的理想模式为“枕山、背水、环水”以及“慕山水之胜而卜居焉阡陌纵横，山川灵秀”。 理想的外部环境使住宅更添美的色彩，通过选景、借景，而达到“纳千顷之汪洋，收四时之浪漫”的永恒美感境界。 住宅掩映于如画的景色中，“花间隐榭、水际安亭”，状难言之景于目前，含不尽之意溢出画面“，达到天人合一的境界。 香港近郊深水湾是一处风景优美的海湾，山峦叠翠，空气清新，这里集中了全香港的富豪，为什么豪宅不选在香港市中心，而舍近求远在这里呢？理想的自然景观是重要原因。 在深圳，具备豪宅外部环境的地方不多，主要有银湖片区、滨海大道红树林片区、罗芳西岭香港田园风光片区。 银湖片区三面环山，山谷中有湖，环境优雅，略显不足的是其入口处的环境较差长途汽车站和北环路缺乏规划的建筑，如能整顿好，则更为理想。 这里是深圳别墅最集中的片区，平均售价在1万元以上。 滨海大道红树林片区因拥有深圳的西海岸线而身价倍增，主要楼盘有金海岸花园等，但遗憾的是这里的海水质量较差，只能远看，走近则味难闻、色难看，更谈不上下海游泳。 罗芳西岭香港田园风光片区位于罗湖，离东门国贸市中心区仅1.5公里左右，地形为丘陵山坡，面向香港是大片开阔的绿地，空气清新，山川秀美，是一个超大型绿色生态景观。 但西岭目前豪宅开发规模较小，尚未能像那样形成片区，高压走廊穿越西岭上空也是美中不足之处；在这片区，有一个定位在豪宅的楼盘做得较为成功，一期销售十分火爆，创出1998年1999年罗湖楼盘最高均价。 (三)规划设计豪宅还要有一个高水平的规划设计。 有了地理位置，有了外部环境，还需要有一个精心的规划设计。 规划设计得好，则锦上添花；设计得不好，则有破坏景观、破坏环境之可能。 豪宅应能利用地形，和自然景观融为一体，有机地利用山形水势，让每户每室都能尽可能享受到豪宅拥有的自然风光；户型设计不仅满足实用的需求，更应体现个性化空间和豪华的生活尺度。 有些豪宅，一户250平方米的复式住宅，主人房开间才净宽3米多一点，这和主人身份不太相符，有空间数量，无空间质量。 豪宅的外观设计也十分重要，过分张扬、庸俗的外观明显和豪宅不能相配，外观是身份的象征，应体现典雅华贵的气质。 另外，切忌高容积率、高覆盖率，密密麻麻只会破坏环境，给人以拥挤、低档的感觉。 一般豪宅容积率不应超过2.8，覆盖率不应超过30%；还必须配置泳池、会所、球场等设施。 莲塘片区一豪宅是设计较为成功的楼盘，它巧妙地利用山坡环境布局，层层叠叠，依山而筑，极有韵味，特别是庭园设计，更显发展商独到的眼光和设计师的匠心。 成功的豪宅必须具备三要素地理位置、自然景观、成功设计，一个不能少。 六、顶级豪宅开发五大定律 (一)豪宅的城市定律目前国内的豪宅与中国城市发展的轨迹、人居模式的演变有着历史和现实的姻缘关系。 豪宅还只是属于少数城市特有的现象。 首先是经济较为发达、开放程度较高的大城市，这些城市共同的特点是经济基础较为雄厚、城市历史文化背景深远、国际资本比较集中、存在着外资消费群体、中高收入阶层比较密集。 豪宅多半产生在这样一些城市的中心地带、主要的政治经济文化中心、主要的景观资源带上。 这是城市化发展到一定阶段，社会分工细化、财富差距拉大的必然结果。 比如北京的“贡院六号”坐落于北京的长安大街上，“云中尊邸”位于北京西城区三里河中心城区。 可以预测，如果没有政策的干预，随着中国城市化进程的进一步加快，城市规模的逐步扩张，城市土地运营将更加集约化，城市土地资源将越来越稀缺，豪宅现象仍有持续发展的空间和潜在的市场。 (二)豪宅的区位定律豪宅不仅集中于大城市的中心区，即使非城市中心的豪宅也拥有丰富的自然景观资源和绝佳的风景胜地。 如上海的紫园别墅正好坐落在国家旅游度假区核心区域松江风景区的佘山脚下；苏州两座2500万元左右的古典园林式私家庭院“影竹苑”，都在市区的黄金地段；深圳的滨海红树湾，正与华侨城旅游走廊连成一片，成为深圳最具亮点的钻石级地段，而此处就有世纪村王府、波托菲诺等深圳的顶级豪宅雄踞于此。 稀缺的不可复制的城市人文景观和自然景观使这些豪宅占尽地利之忧。 海景、山景、高尔夫景观使这些豪宅的附加值陡增，并成为豪宅的区位偏好。 (三)豪宅的产品定律豪宅就其产品本身而言，与普通住宅有实质性的差别。 首先体现在它的大面积，按国内市场目前的标准，起码要在200300平方米以上。 其次是豪宅在功能上更注重舒适性和享受性，要有足够的空间和平面，灵活地配置符合各种生活需求的绝对空间。 第三是建筑和装饰材料比较昂贵。 装修和装饰价值是豪宅的重要组成部分，很多豪宅的装饰价值已经和房子本身的价值接近，其用料和细节的程度足以超越目前市场标准的10倍以上。 第四是产品的设计大都出自世界级大师的手笔。 如美国贝弗利山庄的“S”型建筑。 北京的酒店式公寓“贡院六号”由三位海外设计师设计，有六种风格的装修贵族型、现代型、总统型、豪华型、皇朝型、皇宫型。 去年北京曾流行一种豪宅“血统论”，认为发展商和营销商从卖概念到卖文化，发展到了卖“血统”，要看豪宅是由谁设计的，出自哪类名门哪位大师之手。 第五是豪宅产品都极具个性化。 流行的只能是大众时尚，尊贵却永远源于稀缺，只有个性化的东西才具有无法复制。 豪宅产品的尊贵性在于它是独一无二的，有的甚至是绝对的度身定制。 如果同国外的豪宅产品相比较，可以说中国目前还没有真正国际意义上的豪宅。 (四)豪宅的资源定律占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是豪宅共同的特点。 比如北京的温榆湖别墅区，就有莱蒙湖等一批别墅豪宅坐落于此。 豪宅大多依山傍水而建，有的则直接建在城市公园、旅游区和景观带、高尔夫球场旁；有的城市甚至把国家风景区和景观带承包给发展商和投资商来开发住宅，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有多数人的资源，这才是豪宅的经济学本质。 (五)豪宅的文化定律前已述及，豪宅已经是一种文化现象，富丽堂皇的豪宅背后无不承载着城市发展演变的艰辛历程，无不渗透着市场竞争的残酷与血腥，无不凝聚着几代人的心血和眼泪，无不见证着一个或一群成功家族或个人的传奇故事。 豪宅的历史就是人居文化变迁的历史。 对于刚刚产生不过二十几年的中国房地产市场而言，它的豪宅内涵确实乏善可陈，只能从我们今天所面对的所谓“豪宅”的肤浅层面来探讨中国的豪宅，而中国产生真正现代意义上的豪宅可能还需要时间和文化的积淀。 中国的豪宅市场才刚刚起步。 七、解读豪宅现象 (一)豪宅现象是中国私人财富的一种新的表现形式目前国内的豪宅，主要集中在经济相对较发达的京、沪、穗、深及东部沿海和东南沿海地区。 从上述地区豪宅消费的主要群体来看，豪宅消费的主要特点，一是有充足的外资投资背景，有大量的流动性较强的国际企业经理作为租客的豪宅租赁消费；第二就是新经济带来的娱乐消费催生的一批明星大腕们；第三就是改革开放以来迅速脱颖而出的财富新贵、大型私营企业主、CEO们。 上述群体中有些人百万元以上的豪宅甚至不只一套。 从豪宅消费的资金上看，绝大部分于私人资本。 而敢于一掷千金张扬露富，确实不是国人的一贯的作风和传统，私有财产的合法性和合理性在中国一直是一个比较敏感的话题，但是这一观念正接受巨大的挑战。 中国的财富新贵们正大胆地向世人昭示他们聚财的本领和能力，而豪宅的价值量和尊贵性是最好不过的载体了。 (二)豪宅现象是中国财富人士生活方式的转化标志豪宅不单单是个经济概念、房地产概念，纵观古今中外，真正的豪宅背后都隐藏着一部历史、一个城市的故事、一段文化的传奇，才使得豪宅因人而“豪”、因典而“豪”。 中国的豪宅现象从社会学和文化学的角度看，是中国财富人士新的价值取向的体现，是对一种新生活方式的选择，是对中国传统的“大厦千仭，夜宿八尺”的消极出处人生观的背弃。 注重生活高质量，追求更人性化的生活模式，除了享受自然还要享受高科技、新材料给生活和工作带来的种种便利和舒适，更要享受建筑师、设计师的创意和杰作。 这是一种新的住宅消费观念，是豪宅才能最集中体现出的生活方式。 真正的豪宅不是单一的追求大面积，掠夺性地占用稀有的景观资源，盲目地堆砌装饰品，它更应像时装之于服装，它是艺术品，是建筑师、景观设计师、装饰设计师的旷世才华的结晶。 (三)豪宅现象是中国特有的土地出让制度下的市场选择由于我国城市土地出让制度的不成熟性和房地产资本的趋利性，高端客户成为众多私人发展商为寻求高额利润而抢夺的主要市场，导致市场豪宅概念的泛滥和商品房的高端、高价趋势。 (四)豪宅现象是中国部分公共稀缺资源和房地产市场化的表现中国的名胜风景区等稀缺土地市场的开放和半开放，使豪宅的市场基本得以确立。 财富人士对居住环境提升的需求使豪宅的价值得到回归。 这几年的豪宅多出自风景名胜区，如北京的香山、西山，杭州的西湖，上海的浦江两岸。 有些豪宅本身就是名胜古迹，如目前在苏州和江南一带城市的“古宅”热。 八、顶级豪宅的发展预测可以预见，中国在未来几年内，瞄准金字塔顶端消费群体的豪宅市场的发展与中国整体经济的国际化、市场化发展是分不开的。 中国的豪宅市场作为一个新兴市场还处于萌芽时期和初级阶段，其发展道路会有很多坎坷和波折 1、只要中国的改革和发展态势继续，豪宅市场就不会萎缩。 随着国家宏观经济的调整和完善，发展商和投资商都会更理性地面对中国当今的豪宅市场，客观地面对中国的房地产消费市场和消费者，以更科学的更现实的态度进入豪宅市场，参与这场资本的竞争与角逐。 中国豪宅市场将是全世界最大的豪宅市场。 2、豪宅市场的发展障碍不是市场，而是政策和文化。 中国现阶段的社会意识形态还正处在与轨迹接轨的转型时期，豪宅作为私人财富高度集中化的具体表现，必将受到社会舆论与政府干预这两方面的压力。 豪宅是少数财富拥有者过度占用稀缺资源的体现。 “不患贫而患不均”这一中国传统小农经济意识形态下的贫富观念，还或多或少地影响着现今的社会观念。 从统一分配住房的短缺经济下的住房制度到如今住房市场化，巨大的心理落差，使得社会舆论对豪宅的开发持有一定的抵触心理。 豪宅这个敏感话题的争论也将成为近几年内社会舆论关注的焦点。 3、在中国私人资本迅速增长和集中的社会经济背景下，中国豪宅市场潜力巨大。 私有资本对市场构成的压力将促使中国的豪宅市场会在几个经济发达地区和城市继续蓬勃地发展。 问题是能否有效地进行政策调控，以避免由此引发的市场泡沫。 豪宅市场是乐观的，风险也是巨大的。 这将是对新兴的中国房地产市场的又一次严峻的考验。 4、豪宅文化将成为新的经济背景下社会文化生活，尤其是人居文化的重要组成部分。 随之而来的是人们关于建筑、关于居住、关于生活的全新理念和生活方式的升级和更新。 深圳豪宅的价格与北京、上海相比，还没有达到与深圳人均GDP相对应的高度，这是与深圳这个城市本身具有的特性分不开的。 深圳是一个新兴城市，城市文化沉淀还很欠缺；同时，深圳还是一个流动人口远大于固定人口的“移民城市”，如北京、上海居民那般对城市有着浓厚的归属感的情结还未形成；而且深圳还是一个景观优势相对不明显的城市，海景、山景、江景等在其他大型城市极其稀缺的自然景观在深圳不是十分缺乏。 既没有历史悠长的皇宫府邸，也没有浓厚的都市情结，更没有真正稀缺的自然景观，因此深圳在未来几年内出现像“贡院六号”、“世茂滨江”、“紫园”等天价豪宅的可能性不大。 九、顶级豪宅该怎么做今后现代顶级豪宅的发展趋势会是，它既不是传统豪宅的简单“拷贝”，也不是欧美国家经典豪宅的机械“微缩”，而应该是 （1）继承传统豪宅凝重的历史感和文化韵味，保持设计与建筑高水平和用料考究的特点。 （2）开发商在不违背豪宅本质特征的前提下，改变奢侈利用土地资源的做法，在规划设计方面珍惜土地资源，体现出人类与土地相互依存、与自然和谐共生。 （3）建筑“以人为本”，体现亲和性，在内部功能空间的布局上，要适应未来主人的生活方式、个人习惯甚至情趣爱好；重视细节设计，突出个性化和人性化。 （4）运用高科技，实现居住生活的智能化。 十、中国售价最高的顶级豪宅上海紫园的设计创新澳大利亚五合国际建筑设计集团是国际著名的建筑设计公司。 以下是五合国际对上海紫园的设计创作全过程实录（资料由五合国际提供）。 (一)背景分析上海紫园是一个新近亮相的天价级别墅物业。 国际知名设计师、国外尖端科技成果及新型建筑材料，突出了上海紫园的身份。 因为附加值的独一无二，才赋予了楼盘高价的底气和价值的不可比拟性。 站在地产开发和商业的角度，我们认为，紫园是一个时代和城市大背景下的产物，同时紫园作为一个顶级别墅，他的市场策略及其规划策略具有代表性。 上海紫园于xx年4月被上海典型住宅市场推广服务中心和各大媒体评为“上海十大特色别墅”的第一名，而其由五合国际设计的1号别墅则以售价1.3亿元人民币的高价成为目前中国大陆最昂贵的别墅。 因为具备全面超前的意识和无与伦比的资源，上海紫园肯定会对中国的别墅开发产生重大和深远的影响。 (二)小区概况一期占地面积1300亩，规划为150余栋别墅，每户平均占地8亩以上，最高达20亩以上。 一般都是私密性很强，不设公共区域。 一期完全独立私家豪宅，每户均可设游泳池、游艇码头、保龄球道、网球场等。 (三)产品策划定位分析1.国际化上海催生的国际化顶级别墅。 随着上海GDP越过人均4500美金和中国的“入世”，上海楼市已经出现了两个不同层面上的市场需求。 上海房地产开发以解决普通市民百姓的住房问题为目标的主流市场会更加健康发展，但同时，按国际惯例，能称得上“国际化大都市”的城市，一般都会有占这个城市总人口的15%的外籍人士稳定的居住下来，与这个城市融为一体，于是，建设一个“最适宜于世界各国人士居住的国际化大都市”的目标被提出来。 上海紫园的诞生，正式顺应了这种市场需求，成为满足另一个市场层面需求的代表或一种象征。 它同时提出了“商品住宅”进入国际市场的问题，上海紫园的开发是具有前瞻性眼光的。 2.“世界级别墅”的“塔尖型”定位上海紫园瞄准了国际市场这个大背景的产物。 他发现了上海楼市中与“国际化大都市”想匹配的适宜于世界级著名大企业、大集团或跨国公司富豪们的居住环境的市场空缺。 “高处不胜寒”同时也会“独领风骚”，上海紫园“世界级别墅”的定位引起各方的高度关注与揣度。 原因很简单，因为上海紫园实际上处在了上海楼市，也许是全国楼市的“宝塔尖”上。 因为它的市场定位是“世界级别墅”，瞄准的是世界级水平的豪华居住区。 上海紫园正在走着“第一个吃螃蟹”的道路。 第一个敢吃“螃蟹”的人是英雄，当然同时也是要冒极大的风险的。 在我们担心市场的层面客户是否有足够的容量支持紫园的销售，这批富豪级的客户是不是都青睐上海紫园的别墅的同时，我们应该看到，紫园的别墅并不是每栋都卖1.3亿，同是顶级别墅，有的是上亿元的天价，有的可以是几千万元甚至几百万元，顶级的价码的游走空间还是很大的。 紫园就是这样通过一栋国内首屈一指的天价别墅的价码，提升了整个楼盘的档次，在市场上轻易地奠定了“第一顶级别墅”的形象，还不失为一个顶级别墅推广的高明的策略。 (四)锁定目标客户1.客户上海紫园的目标客户是那些世界著名的银行，跨国公司、驻足上海的国际人士。 作为来上海投资的金融家、企业家和管理者，必定要在上海找到适合他们居住的场所。 因此，“上海紫园”就是要为那些在上海有自己事业的国际人士提供符合他们需要的居所。 2.目标客户特征资源的客户大约还具有以下几个特征 （1）他们都非常有钱，有的是世袭的，有的是富了十年以上的； （2）他们一般不亲自参与购房的每个过程，有的是带着律师、设计顾问来的，有的是带着部下或代理人来的； （3）他们全部都有在国外生活的经验； （4）他们关心的总是与一般客人不同，至少是不太关心价格。 (五)上海紫园1号别墅设计定位上海紫园1号别墅为目前中国大陆定位最高、售价最贵的花园别墅，售价为人民币1.3亿元。 其占地18亩（含水面面积），建筑面积为1461平方米，全部为钢结构，是集豪华住宅与小型会所功能于一身的独栋别墅。 整栋建筑均为一层，由一条S型的花架走廊将用地分为生活区和社交区两个区域；建筑外观为独特的紫荆花造型。 设计师本着利用和保护环境资源，强调艺术表现力，发挥个性，表现时代精神，完善使用功能等理念，将1号别墅设计成将私密性、艺术性、时代性和功能性完美融为一体的高品质、高质量的顶级豪华别墅。 该别墅区以佘山为背景，以河流和树木为主题，沿地块周边开挖河道，区域内河道面积达300亩，水深均达到3米。 全区分为13个独立小岛，每座都有造型各异的钢桥相连，每一栋别墅都将设置专用私家码头。 区内还配有大量的绿地、树木、花草，除开挖护城河外，还另在公路旁种植具有观赏和隔音作用的树木、西侧的花墙长达1000米以上，力求使整栋别墅成为一个一面临山、四周环河的“世外桃源”。 (六)上海紫园别墅的十大设计理念理念一设计极品该项目设计的最高理念就是一定要做极品，要建造中国第一的高品质、高质量的顶级豪华别墅。 而第一栋更要成为精品的代表。 所谓“顶级”不仅因其豪华与昂贵，更因其设计已与上一代别墅产品有很大不同。 售价是衡量别墅质量的主要指标。 因为一般情况下，价格是根据别墅所具有的中和条件确定的。 价格反映了产品所具备的各种资源和配置的综合。 上海紫园别墅定价可突破1亿元，其所具备的条件也必然具备相应的价值。 理念二重视利用和保护环境资源该项目最大的优势就是具备绝佳的环境资源。 如何让最大的限度地利用这些资源是该设计的首要任务，应该从规划形态、景观朝向等方面，充分利用场地内的水面和植被，以及场地外佘山的借景。 理念三重视设计的整合型顶级别墅的开发与设计是非常复杂的系统工程。 仅把价位提高，或把面积做大，是难于成为顶级别墅的。 必须把这些方面综合做到，而且没有特别明显的缺项，品质才能上去。 景观和建筑应同时考虑，室内和室外空间两个系统都应当相对完整，都要有很好的艺术价值和使用价值，使建筑与室外景观达到“计白当黑”、“阴阳互补”、缺一不可。 理念四强调私密性私密性是新一代别墅设计的需要。 以往别墅设计没有重视这一点。 随着贫富的悬殊和不同阶层的分化，这也是不可避免的趋向。 理念五加强艺术表现力顶级别墅的艺术和展示功能不亚于居住要求。 别墅设计和普通住宅设计有很大区别普通住宅应以节省为目的，把交通面积、楼梯间和走廊面积压到最低，多一平米也是浪费；但别墅不同，除了使用功能以外，还要注重艺术性。 该设计强调那些艺术性、展示性强的非必要的居住面积，它们对顶级别墅的奢华需求是必要的，它反映了顶级别墅的品味和建筑空间的艺术效果。 理念六重高档次和高配置买顶级别墅的人是不会在乎价格的，只会在乎设计是否齐备。 如果档次不够再便宜他们也不会买，这是顶级别墅和普通别墅的区别。 理念七发挥个性顶级别墅的个性和原创性受到越来越多的重视。 在同一个项目中，发展商要求种类越多越好，而不像上一代别墅，同样的设计重复建造一大片。 对上海紫园顶级别墅，市政府就明确要求不能有重样的，唯恐批量生产的建筑样式使该项目流于低俗。 作为紫园这样一个引领潮流的项目中的第一栋别墅，该设计着力于张扬个性。 理念八表现时代精神xx年设计的别墅，可能要到