腾飞发力商业地产

1/12腾飞发力商业地产腾飞发力商业地产地产本刊记者闫娜XX-1-1010:51:02商业地产的战火愈燃愈旺，在GDP的诱惑之下早已翻越围墙，蔓延到外资的疆界。不久前，过去15年一直专注于工业地产开发的新加坡腾飞集团突然高调宣布，将在中国成立新的房地产基金，投资国内高品质的商务地产，“把中国的商业地产做大”。大力转商腾飞集团是新加坡裕廊集团的全资子公司，隶属新加坡政府贸工部，具有极强的政府背景。1995年进入中国房地产领域后，首个项目是参与投资“苏州新加坡工业园区”，该园区是当时新加坡和中国两国政府间最大的合作项目。不过，苏州工业园区之后，腾飞集团在长达10年的时间里一直毫无作为。直至XX年，腾飞集团以8亿元人民币收购现在的上海腾飞大厦。XX年，腾飞集团宣布成立总规模6亿新元的腾飞中国工业园/产业园基金，以及总规模8亿新元的腾飞中国商业地产基金，成为继嘉德置地之后，第二家发行中国房地产概念基金的新加坡财团。同时，将XX年斥资13亿元收购的上海海洋大厦，作为腾飞中国商业地产基金的种2/12子资产。“我们的商业地产基金，主要用于北京、上海等中国一线城市的商业地产项目的收购，其中包括甲级和乙级写字楼。通过多元化的租户结构、资产优化和租金增长空间来实现投资回报的最大化。”腾飞集团当年曾这样表示。有关基金的募集方式，集团总裁兼首席执行官张雪倩称，是以新加坡境内投资机构为主，加上部分国际投资者。“我们这两个基金都是封闭式的，投资的回报率和周期，都可以有保证。”XX年9月，腾飞中国商业地产基金收购了位于上海黄浦区中心商业地段的甲A商务写字楼高腾大厦。业内人士称，随着高腾大厦的交易完成，这一主要针对中国市场的商业地产基金可能也完成了投资任务，“该支基金在完成项目蓄水后，可能最终会选择以REITs方式打包上市。”至于腾飞下一步在中国市场的投资战略，腾飞集团中国区总裁吴来顺也明确向记者表示，“腾飞将在中国继续成立新的房地产基金，投资国内高品质的商务地产。”“很多企业都在转型投商业地产，因为商业地产刚好处于跟城市化配套加速的阶段，而且商业地产拥有的多重价值可以满足资本运营型企业的多重考虑。而中国3/12目前实体经济增长所带来的机遇与空间，也成为外资的首选之一。”亚太商业不动产学院院长朱凌波对记者表示。而绿野资本中国区董事局主席郑晓军认为，目前国内市场租金大涨的现象较普遍，对于未来预期较好的基金或投行会选择出手，不排除有进场抄底的意味。二线外资的策略位于人民广场的高腾大厦声名显赫，最初由新加坡凯德置地开发建设，XX年，高盛以亿美元完成首次收购；XX年，更名为高腾大厦的该栋写字楼被再次转手，以亿美元出让给德国核心基金SEB和新加坡太平星集团，双方各持50%的股权。而第三次的交易价格约亿元，账面价格溢价率约15%.ACCF将会长期持有还是转手套利？郑晓军认为，由于目前国内的现实状况，投资中国写字楼物业的外资基金多以“机会型”为主，看重的多是物业资产升值的回报、租金增长的速度，而不是租金回报率。即使是注重长期回报的战略型外资基金进入中国后，也会改变原来的投资策略，以谋求资产快速升值转手套利为主。不过腾飞集团内部人士却表示，收购完成之后，ACCF将会长期持有该项物业，并由腾飞的团队来进行相关的物业经营和管理。吴来顺更在接受采访时一再强调，此番收购高腾大厦是腾飞在中国“一个很周全的长期商业计划”的开始，并非单纯为了收购而收购。“这不是一次性的4/12短期行为，而是一次长期的商业计划。”腾飞对高腾大厦下一步作何打算，吴来顺表示，腾飞看到的是高腾大厦的潜能，也正在为这个物业重新定位。从硬件到软件作进一步的提高和优化，包括与政府沟通，吸引更多的企业等，力图在黄浦一带成为有实力企业的聚集中心。总裁张雪倩则表示：“新收购的高腾大厦，为ACCF的投资者们提供了一个颇具规模的商务楼宇组合，使他们能从上海快速增长的商务领域获得可观的回报。”在腾飞集团介入前，该大厦已经由高力国际实行过一轮改造升级。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳对记者表示：“机构投资者已重拾中国房地产市场信心，自XX年下半年起，房地产投资市场已经开始慢慢恢复，许多机构投资者纷纷入市。而这种带有租约的成熟物业，是外资投资机构最乐意选择的。”以此为起点，腾飞希望“把在中国的商业地产做大”。“我们的计划是在国内的很多地方，包括大多一、二线城市，都可以看到腾飞的大厦、综合商务社区、城市综合体。”吴来顺谈道。显然，作为二线外资基金，腾飞的收购策略与大名鼎鼎的摩根士丹利或麦格理等全球一流投资机构差异明显。如果说后者主要瞄准顶尖物业，腾飞则明显是采取5/12市场追随策略。ACCF并非锁定那些一线城市中最优质的物业。海洋大厦以及XX年初收购徐汇区一栋烂尾楼后更名的腾飞大厦，均不是同一区域内最好的写字楼。此种收购策略，也是相对较为安全的策略，一是价格不高，腾飞可以承受，二是腾飞客户以工业企业为主，它们更需要的是注重实用性的写字楼。终点还是起点“对于房地产企业，尤其是当下的外资房企来说，创新是不能停止的，我们只有顺应时代的变化，不停地创新。”吴来顺总结道。在亚洲，腾飞集团投资并管理着多个上市房地产信托和私募基金，所投资的物业包括工业和商业项目。2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托。XX年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金年8月，作为在新加坡首个上市的印度房地产基金腾飞印度信托成立。张雪倩也曾表示，与中国分享腾飞在亚洲房地产基金管理的成功经验很重要。上海宜润股权投资管理有限公司董事长穆健玮则认为，腾飞的海外经验对于运营国内的基金帮助不会很大，“更多还是在于提高他的资金效率。”而此番高调转战商业地产，某种程度上已经证明了其在工业地产上的失败。6/12“工业地产投资期限非常长，用地性质相对比较复杂。中国目前的情况，工业地产可以利用的东西比较多，但优质的工业地产还是比较少。从回报来讲，三五年内能见效的肯定是商业地产，工业地产少则七八年，多则十五年才冒出点泡泡来。”而言及中国商业地产的未来发展，吴来顺的眉宇间都多少会展现出他更多的关注和兴奋之情。他斩钉截铁地告诉记者：“长远来看肯定是好的，商业地产的基础是中国经济的发展。”这或许也是他看好中国房地产业的重要理由。住宅市场政策未见明朗，调控之下诸多房地产开发商为自己寻找出路，转投商业地产。然而资本在商业地产市场果真可以如鱼得水吗？吴来顺的答案是，需要谨慎。“在目前的行业背景下，尤其对于房地产企业而言，表面上看来好像很简单，只是投钱的事情，但其实每个领域都蕴含着它的特殊性和不同的操作体系。很多人在进入这个行业后才发现，根本不是想象的那么简单，所以这种想法是很危险的。毕竟商业地产与住宅地产不一样，资金回收没有住宅市场那么快，压的时间比较长，对资金的要求也就很高。只有认清自己的强项、实力和经验，才可以踏入这个行业。”吴来顺说。7/12投资潮搅热商业地产地产本刊记者王崴XX-12-710:28:51二次调控的突袭，住宅市场再从沸点坠入冰点。与之相反，商业地产继续回暖势头，内资、外资、民资、险资纷纷转向。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，商业地产由于不受银行按揭利率和二套房、三套房的限制，投资门槛相应降低，加上优质项目的稳定收益和高增值性，其投资优势日益凸显。商业地产做主“银十”中国不动产研究中心数据显示，9月份，北京商用项目不论在成交量和成交价格上环比均大幅上涨。商业地产成交总面积为万平方米，环比增加了58%.其中，办公楼成交面积为万平方米，环比增加了96%；商铺成交面积为万平方米，环比增加了10%.其中，预售写字楼在成交量和总成交价格上环比上涨超过100%，分别达到%、%；预售商铺成交均价则月涨超过1万元，从8月份的元/平方米上涨至9月份的元/平方米，1个月的时间里1平方米就上涨了元，平均每天上涨372元。市场大环境的转变，也促使了开发建设风向的悄然转向。“商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重呈现出逐步回升的态势。如万科、龙湖、保利等以住宅开发的房企也逐步加大商业地产业务的比重。此外，我8/12们监测跟进的20余个综合体项目也增加了写字楼的规划面积。”蔡宇翔对记者言道。再以土地为例，中原地产提供的数据显示，自4月份新一轮楼市调控政策出台以来，商办用地成交比重逐步上升。12个大中城市商办用地成交宗数比重由4月份的%上升到8月份的%，成交土地面积比重由4月份的%上升到8月份的%.对此，中国不动产研究中心指出，对住宅市场的第二轮调控政策表明，国家对遏制商品房房价过快上涨的决心是明确和坚定的，这势必会导致未来住宅市场利润的缩水，根据政策的调整方向，预计在未来商业地产将会主导地产市场，其开发量和成交量都将会出现大幅度的上行趋势。数据统计显示，新政后，商业地产的签约速度明显加速，在4月15日至6月30日，北京商业地产的签约率为%，7月至9月15日，北京商业项目签约率高达%，相比6月签约率已翻两番。内外夹攻中原地产市场分析师张大伟在接受采访时分析称，商业地产价格相对低估，是签约率上升的主因。XX年以来，商业地产在资产暴涨潮中受到的影响较小，朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，商业地产价格基本没有泡沫。其次，相比北京目9/12前住宅租售比已经超过1：500的，商业地产的出租回报率仅在1：300左右。较高的回报率使得最近考虑价值投资的购房者，更多地转向了商业地产。业内人士认为，这样的热销一方面说明投资者对商业地产的关注度正在明显提升，另一方面也说明，在通胀预期明显增加的前提下，民间的投资热情高涨不下。“二次调控出台后，商业地产没有受到限购及贷款新政的影响，且近期商业地产开盘量明显增加，也使得投资客再度转向，促使成交上涨迅速。”蔡宇翔说道。记者从一些代理行获悉，再遇调控，令一部分住宅投资客投资心态动摇，马上转投商业市场。住宅投资虽然简单直接见效快，但是商业投资则抗跌升值。一位买了商铺的投资者坦承：“不投资，银行里的钱就会贬值，买成房子，好歹还能落个实物。”高和投资董事长苏鑫也谈道，在住宅市场受调控影响较大的情况下，民间资本开始涌向商业地产。“购买办公物业的主要是安全性资本，他们购买不动产的目的，不是炒高房价，快速投机，而是长期持有，赚取稳定租金回报。”苏鑫表示，“与几千万的豪宅相比，总价差不多的写字楼，租金回报一般在5%以上，而豪宅的租金回报往往不到3%.因此，写字楼租金及售价在未来一年都可能出现持续上涨。”10/12“未来一段时间，商业地产将会逐渐占据楼市投资市场。而写字楼、商铺等项目将会成为二次调控下的投资主流产品。”中原地产市场分析师张大伟表示。此外，自金融危机遇冷后，外资重新在中国商业地产市场中活跃起来。“外资机构继续加大在中国商用地产的投资，他们一贯长期看好中国持有型物业的前景。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇表示。部分外资的退出，同样会引来新面孔的外资基金前来接盘。9月，新加坡腾飞集团宣布，旗下房地产私募基金腾飞中国商业地产基金正式收购地处上海黄浦区中心商业地段、毗邻外滩的高腾大厦，收购金额达18亿19亿元人民币。高腾大厦是昔日凯德置地手中的百腾大厦，XX年被高盛收购并改名高腾大厦，XX年高盛转手给德国SEB基金，如今通过境外股权交易再次由外资基金接盘持有。险资助热除却民间资本的投资转型活跃，另一股超大势力险资，更令得商业地产市场异常兴奋。业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。SOHO中国董事长潘石屹曾表示，其公司的销售业绩证明，上半年的调控措施对商业地产没有造成实质性影响，相反“保监会为险资进入商业地产松绑，这对我11/12们反倒是个利好消息”。潘所指的正是保监会于9月5日下发的保险资金投资不动产暂行办法，根据此办法，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。“巨额的保险资金需要一个投资出口。”DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示，保险公司也有盈利的要求，允许险资长线投资商业不动产，是未来的发展趋势。“这在国外已经很普遍，在发达国家和地区很难见到开发商会将商业项目拆零出售，一般都是整体打包出售给类似于险资这样的大投资商，拆零出售必将导致产权分散。”从XX年开始，中国平安、中国人寿、泰康人寿、人保财险、太平人寿、民生人寿、生命人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。根据中国不动产研究中心统计数据显示，从XX年到XX年年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。最先获益的或将是商业地产的开发商。保险基金入市政策的放宽，将使得大量新兴写字楼应运而起。叶建成表示，随着保险公司获准投资房地产行业，中国将掀12/12起新一轮对优质商业不动产的需求，引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。“险资的目标是一线城市的写字楼，酒店投资性物业。有这个利好消息出来，基于庞大市场需求，开发商积极开发写字楼物业。”“一线城市商