幸福里踩盘报告资料

幸福里踩盘报告 蔡晓 2 3 P P B 精细 particularity 专业 Professional 基础 BASIC 踩盘的BPP体系 首先了解项目的地块基础点 包括了项目的基本指标 容积率 覆盖率分析 车位比分析及地块的产品类型及整体的开发节奏和客户定位及销售情况分析 分析规划布局要点 包括建筑 园林及产品户型 标杆配置分析营销可述性分析 4 项目概况项目整体技术指标项目整体户型配比项目整体容积率 产品线分析项目整体营销环境分析项目SWOT分析项目当期媒体表现分析 Contents 5 1 项目概况 华润中心简介 深圳华润中心是华润集团在国内倾力打造的首个 都市综合体 作品 随着2004年底华润中心一期落成并投入使用 这一战略已获得初步成功 如今的万象城已成为深圳的标志性购物中心 每年客流量达3000万人次以上 而国际5A甲级写字楼 华润大厦 更是深圳最高水准的办公场所 吸引了包括汇丰银行 荷兰银行 上投摩根 雅培制药 华泰友邦基金等世界500强企业竞相入驻 即将于2009年开业的华润中心二期 将充分展现 都市综合体 对于城市资源的强大聚合能力 约20000平米的商业休闲广场 定位为万象城的延续 补充和升华 世界闻名的豪华酒店管理集团 环球凯悦集团 将在华润中心二期开设大中华地区第六家君悦酒店 6 2 项目当期整体基本技术指标 7 3 项目整体户型配比 项目整体户型配比 经济型 95平方米注重在既定面积下的功能需求 体现都市特色 创新感 特点是观景小阳台 双卫 主卧带卫生间 追求实用率 舒适型 143 146平方米注重在既定功能下的空间品质感 特点是空中花园 大厅 大主卧 小房豪华型 180平方米以上注重在既定功能及空间品质下的差异感 特点是15平方米空中内庭园 中 西厨房设计 带工人房等 户型特点 8 4 项目整体容积率 产品线分析 幸福里是华润中心二期的住宅部分 容积率为7 76 由3栋层高49层的高层组成 楼高160米左右 是深圳最高的住宅之一 整体定位为 以居住为主导功能 具备商务特征的城市资源型高尚住宅 坐拥 华润 万象城 和 深圳君悦酒店 等顶级配套 邀请香港著名设计师精心设计 采用世界级品牌 以精装修标准交付 同时还将吸取君悦酒店和香港顶级发展商的服务精华 塑造深圳最高端的物业服务体系 9 5 项目整体营销环境分析 北面嘉宾路 南面滨河大道 东面宝安南路 西面木棉花路 项目周边环境 10 项目整体营销环境分析 幸福里营销中心设在项目西面的木棉花酒店一 二层 由香港著名设计师张智强量身设计制作 华润集团耗资1000万倾力打造 采用深圳首创封闭式展示方式 装修风格以黑色 暗黄色调为主 突显神秘 尊贵之感 11 项目整体营销环境分析 幸福里营销中心细分为8 10个区域 每个区域分别阐述不同价值点 打破传统接待流程 采用封闭式接待流线 在每个环节通过不同价值点的讲述给客户充分洗脑 整个接待流程充分结合模型和项目影视片 从不同角度灌输整体价值体系 采用单批接待模式 给客户充分尊贵感 12 项目整体营销环境分析 万象城分展场 项目充分利用集团优势 在高档购物场所 万象成设置长期分展场 吸引高端消费人士的注意 13 6 项目SWOT分析 14 7 项目当期媒体表现 户外广告 外墙广告 15 项目整体布局与规划分析项目户型图鉴赏样板房鉴赏 Contents 16 1 项目整体布局与规划分析 君悦酒店 幸福里 万象城及其二期 华润大厦 17 幸福里住宅区设置在华润中心的西南侧 由三栋49层的超高层住宅组成 楼高约160米 为了营造高尚住宅区安静舒适的环境 整个住宅部分其他与小区路作抬高1 5米处理 设置了两个车行出入口和两个人行出入口 高层住宅楼衬起项目西部的边缘 以三栋49层高的住宅楼 巧妙地点出地块的南天际线 三栋住宅楼的造型除充分地发挥了视野 方位 及布局的优势 亦能同时酒店塔楼之弧线互相呼应 住宅楼的简洁和典雅的体量 得到裙房衬托向上提升 表达出一个与室外购物中心相似的亲和尺度 项目整体布局与规划分析 18 2 项目户型图鉴赏 生活区 1栋A户型 三房两厅 2 47层 建筑面积188平方米 南北通透 全明设计动静分区 干湿分离10余米空中花园 可观城市风光双卧凸窗设计 尽享香港大雾山和米浦湿地风光 户型位置分布图 19 南北通透 动静分区入户花园 空中花园 生活阳台三重室外空间双卧 客厅 空中花园全南向设计 配以宽景凸窗 尽览香港大雾山 米浦湿地风光 项目户型图鉴赏 2 3栋A户型 三房两厅 2 27全层及29 47奇数层 建筑面积146平方米 户型位置分布图 20 户型通透明亮 动静分区配置多功能房 方便实用主卧 客厅与空中花园 全南向设计 通风采光 并可观香港大雾山 米浦湿地风光 项目户型图鉴赏 1栋B户型 三房两厅 2 47层 建筑面积188平方米 户型位置分布图 21 正向朝南 户型方正实用宽景凸窗 6 3米挑高露台 通风采光 尽览香港大雾山 米浦湿地风光4米面宽客厅 开阔舒适 项目户型图鉴赏 2 3栋B户型 两房两厅 2 27层全层及29 47层奇数层 建筑面积95平方米 户型位置分布图 22 户型方正 动静分区空中花园 巧设私家庭院主次卧朝南 尽览香港大雾山 米浦湿地风光 项目户型图鉴赏 2 3栋C户型 三房两厅 2 47层 建筑面积143平方米 户型位置分布图 23 户型南北通透 动静分区入户花园 空中花园 生活阳台三重室外空间主卧270度观景凸窗 尽享城市繁华 项目户型图鉴赏 1 2 3栋D户型 三房两厅 建筑面积143平方米 户型位置分布图 24 户型方正实用 简洁合理宽景凸窗 6 3米挑高露台4米面宽客厅 开阔舒适 项目户型图鉴赏 1 2 3栋E户型 两房两厅 2 47层 建筑面积95平方米 户型位置分布图 25 户型方正 动静分区空中花园 巧设私家庭院卧室宽景凸窗 延伸生活空间 项目户型图鉴赏 1 2 3栋F户型 三房两厅 2 47层 建筑面积143平方米 户型位置分布图 26 A B户型巧妙合拼11米面宽客厅 雍华舒适客厅与空中花园全南向设计 采光通风 尽览香港大雾山 米浦风光 项目户型图鉴赏 2 3栋G户型 四房两厅 28 46层偶数层 建筑面积249平方米 户型位置分布图 27 3 样板房鉴赏 首层大堂装修标准墙面 法国木纹石 进口白洞石 灰镜地面 进口大理石电梯门套 发丝黑钢电梯门面板 黑镜钢 28 样板房鉴赏 电梯大堂装修标准墙面 法国木纹石地面 新亚米黄大理石电梯门套 发丝黑钢电梯门面板 樱桃木饰面防火门 配自动门磁系统 电梯轿厢装修标准外门面板 黑镜钢内门面板及前壁 镜钢轿厢后壁 扪皮 镜钢扶手轿厢侧壁 樱桃木 灰镜天花 透光石地面 新亚米黄大理石 电梯每栋配置4台日本进口日立HGH高速电梯 4m s 29 样板房鉴赏 客厅 餐厅 卧室地面 美洲樱桃木三层实木复合地板墙面 ICI米白色乳胶漆天花 优质轻钢龙骨石膏板吊顶 ICI白色乳胶漆饰面灯具 配射灯和隐藏灯带 预留装饰吊灯灯位衣柜 A D G户型设衣帽间 配樱桃木饰面固定衣柜 其中D户型配梳妆台 C F户型主卧配樱桃木饰面固定衣柜 客厅 卧室 30 门美洲樱桃木饰面 美国耶鲁门锁 德国海福乐五金 其中入户门为甲级防火子母门 内置1mm厚防盗钢板 厨房墙 地面 新亚米黄大理石天花 优质防水石膏板吊顶 ICI白色乳胶漆饰面橱柜 德国西曼蒂克橱柜 配杜邦可丽耐人造石台面 瑞士弗兰卡水槽及龙头厨房电器 德国西门子炉灶 抽油烟机 消毒碗柜 微波炉 冰箱 样板房鉴赏 31 样板房鉴赏 卫生间地面 新亚米黄大理石墙面 葡萄牙米黄大理石天花 优质防水石膏板吊顶 ICI白色乳胶漆饰面洁具 德国杜拉维特座便器 台盆 浴缸台盆龙头 德国汉斯格雅浴缸 沐浴龙头及花洒 德国高仪小五金 雅鼎毛巾杆 厕纸架 浴巾架 浴袍挂钩玻璃门 12mm厚钢花清玻璃灯具 配防雾筒灯 射灯及隐藏灯槽排气扇 松下隐藏式抽风机镜柜 推拉式镜柜 配防雾镜 进口路轨及门铰台面 哑光南极白杜邦可丽耐人造石台柜 樱桃木饰面 配嵌入式毛巾架 32 样板房鉴赏 工人房地面 米色玻化砖墙面 ICI米白色乳胶漆天花 ICI白色防水乳胶漆灯具 简灯洁具 龙头 花洒 德国科勒 入户花园地面 仿金属玻化砖墙面 仿洞石玻化砖天花 ICI白色防水乳胶漆灯具 户外防水吸顶灯 空中花园地面 仿砂岩玻化砖墙面 仿洞石玻化砖天花 ICI白色防水乳胶漆灯具 户外防水吸顶灯 生活阳台地面 米色玻化砖墙面 外墙面砖天花 ICI白色防水乳胶漆热水器 日本能率燃气热水器洗衣机 德国西门子洗衣干衣一体机灯具 户外防水吸顶灯 33 情景样板房鉴赏 餐厅 客厅 主卧 34 情景样板房鉴赏 次卧 卫生间 主卧 35 营销分析 Contents 36 营销节点分析 预计09年9月入住 08年7月25日营销中心剪彩暨华润中心二期封顶庆典 08年9月10日幸福里 幸福城市 艺术展 08年10月16日幸福里 fashionshow 时尚艺术周 08年10月25日 一虎一席谈 2009经济风云对话 09年1月8日 赤壁 下 专场客户答谢观影会 08年8月21日 中国当代顶尖画家原创版画精品展 09年7月3日内部选房 样板房内部开放 推出1栋230套住宅供客户选择 09年6月24日1栋231套住宅取得预售证 37 时间 08年7月25日地点 幸福里营销中心 万象城王子国宴 营销活动分析 营销中心剪彩暨华润中心二期封顶庆典 营销中心举行剪彩仪式正式对外开放 并结合华润中心二期封顶庆典 与万象城全球各大奢侈品牌 君悦酒店联合举行 招商成果发布会 邀请业内外高层参加 首次在市场上形成树立品牌形象 在业内外高端人士进行口碑宣传和全层营销 38 中国当代顶尖画家原创版画精品展 营销活动分析 时间 08年8月21日地点 万象城一楼 张晓刚作品 方力钧作品 吴冠中作品 本次画展组织了吴冠中 方力均 岳敏君 张晓刚 罗中立 刘野等 位国内顶尖画家的 幅原创版画作品 部分作品甚至为首次公开展出 华润 幸福里借此展现都市综合体的资源聚合魅力 倡导高端的城市生活方式 借顶尖艺术家画展的形式 进行高端圈层营销 打造豪宅品牌 39 华润 幸福里 幸福城市 艺术展 营销活动分析 时间 08年9月10日开始地点 万象城一楼 幸福城市 艺术展邀请了在海内外享有盛誉的设计师张智强先生担纲设计 整个设计以橙色 灰色为主 近50个造型各异的组件在万象城中庭 搭建出一个具有立体感的艺术装置 展示活动用简洁而充满传统文化韵味的 幸 字标识构成了地面图案 并配套展出了华润幸福里模型以及与其相邻的项目模型 展会还配以 寻找幸福 的感悟短片 以及由比利时裔法语天后LaraFabian演绎的经典音乐 wonderfullife 营造出一种体悟幸福 追求美好的氛围 幸福里借此展会又一次对高端客户进行视觉冲击 以 领悟幸福 的名义进行独特的事件营销 扩大自己在高端市场的影响力 40 幸福里 fashionshow 时尚艺术周 营销活动分析 时间 08年11月11日 11月17日地点 万象城一楼 幸福里以国际一线品牌时尚发布 豪华名车车展为载体 在万象城一楼举办 fashionshow 时尚艺术周 在为期4天的活动中共举办了7场精彩纷呈的品牌时装秀 Givenchy BOSS LANVIN Y 3 ESCADA等国际一线时装品牌参加了此次时尚品牌秀 并展示了各自旗下的秋冬新品 幸福里借此活动与各种品牌进行嫁接 强化幸福里城市核心强势资源 充分整合品牌和事件营销 扩大幸福里在高端市场的知名度和影响力 41 一虎一席谈 2009经济风云对话 营销活动分析 时间 08年10月25日地点 深圳市民中心礼堂 本次活动在深圳市民中心大礼堂举行 凤凰卫视金牌主持人之一胡一虎先生与荷兰银行大中华区产品研发主管孙伟先生 中国注册理财规划师协会秘书长赵良博士 路透高级金融分析师沈燕等国内外知名经济及产业专家一起 展开了一场关于全球经济大预期的高端风云对话 此次经济风云对话活动的受邀嘉宾不仅可近距离聆听关于全球经济的精辟分析 还可获得与主持人及经济专家面对面沟通与交流的机会 考虑到专享客户群的需要 华润幸福里通过 华润至地会 特邀请了近百位的贵宾会员现场参与了此次活动 给尊贵的会员们带来了一场丰富的思想盛宴 同时借此在高端客户间进行圈层营销 42 赤壁 下 专场客户答谢观影会 营销活动分析 时间 09年1月08日 1月10日地点 万象城嘉禾影院 09年新年伊始 华润幸福里借大片 赤壁 下 的恢宏制作之势 在万象城嘉禾影院首映礼上组织专场 举办客户答谢会 感谢VIP客户对项目的关注 既展示了幸福里的城市资源优势 也在VIP客户间进行圈层营销 增加项目在高端客户间的影响力 43 1 幸福里作为华润中心的二期 由于所处的优越地段和高端的定位