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被误读的万科万科五龙山公园，让成都重新发现万科2011年7月20日 成都商报电子版7月5日万科宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。这个公告再一次强化了万科作为全球销售规模最大的房地产公司的市场印象。显然，万科并不在意这个千亿标签，万科集团总裁郁亮在2010年万科首次破千亿之后，多次表示1000亿只是一个数字，规模领先价值不大，关键在于行业前瞻性上的领跑。2010年，万科破1000亿；2011年上半年656.5亿，万科的千亿光环却正在成为把万科简单化的一个标签，甚至衍生出一些误读的偏见，比如：万科只做规模，万科只做刚需盘，万科的房地产制造业化抹杀产品个性等等，我们以为看到了万科的玄妙，却从来不是一个完整的万科。万科进入成都11年，在经历2008年-2009年的深度市场调整后，万科坚决回归到主流市场，聚焦刚需、首置、首改产品，即使在城南高端地块，也克制住诱惑，开发刚需产品，市场对此并不能理解，因为赚刚需群体的钱，是最难的， 万科为什么不去做高端，万科为什么要这样赚最吃力的钱，市场质疑声从来没有停止过。而颇具意味的是，万科在“高端缺失”的质疑之前，就已经拿下城北一块山地资源，打造TOP系，这是万科在中国西部的第一个TOP系，“万科并不是不做高端，一旦有合适的土地，我们会让市场看到，万科的产品领先能力，老大的地位不可能仅靠规模支撑，我们会在高端、主流、保障房等领域全系铺开，让市场看到一个完整的万科。”成都万科一位负责人对于回应说。1000亿只是一个数字，谁在误读万科在万科第四份企业社会责任报告中，有这样一句话：2010年之后，“千亿”变成贴在万科身上最广为人知的标签，而作为万科的第四份企业社会责任报告，我们希望呈现那些落到人们观察万科的习惯性视野之外的事实：万科不只是一家仅仅为股东创造价值的、规模巨大的赚钱机器，对于社会、对于环境、对于经济，万科有着更为丰富而多元的存在价值。的确，面对媒体的数字欲、最字欲等，1000亿很容易成为一个数字，然后成为一个符号，这个符号还被粗暴地衍生出很多解读，万科工业化生产的产品缺乏个性，万科高端项目缺乏，1000亿的销售神话，貌似并不能服众。王石在一次公开采访中表示：“很多时候同行根本不明白万科在做什么，它们跟万科差的不是数量级，实际上是质的差异。中国城市化总会达到增长的极限，在那个时候，地产商没那么多房可盖了，怎么办？到那时，万科现在坚持的住宅产业化、绿色建筑等优势就体现出来了”，其实，所有观察王石言行的人都知道，王石说到做到。2007年，王石说三年后，万科不再卖清水房，只卖精装房，以当时的购房者接受度和精装房占比情况，100%精装房的目标被很多人认为激进目前很难实现，2010年，万科在成都的在售项目全部为精装房，全国也不例外。作为中国房地产无可争议的领跑者，万科确实看到同行目力不及的所在。两年完成1000亿的目标，是因为万科看到城市化的峰值时间，并准确布局，通过快速销售周转的方式，像一个制造企业一样，迅速完成规模占位。“但在完成这一战略目标同时，万科的产品创新、客户满意度的导向，从来没有停止，市场真的不知道万科在干什么，万科会在将来市场再一次出现拐点的时候，发现万科的领跑者价值。”中国房地产客户关系管理专家田同生认为，市场看懂万科，一般是在万科做成之后，万科现在坚持的产业化和绿色建筑，一定是整个行业的方向。万科只做刚需盘？你只是不知道万科TOP系在万科半年报披露后，万科董事会秘书谭华杰表示，据介绍，今年上半年，万科销售的产品中144平米以下户型占比87%。这种面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位很好地契合了调控下市场的需求特征。同时，万科产品装修房比例也远远高于行业普遍水平。谭华杰表示，装修房的理念受到越来越广泛的认可，尤其受到了首置首改类客户的欢迎，而万科已经基本实现全装修，这构成了万科在产品上的一项重要竞争力。根据此数据，万科144平方米以下户型占比87%，说明了万科的产品结构。以成都为例，万科目前在售项目，金色海蓉、海悦汇城、金润华府、金色领域基本上以90平方米户型为主，只有万科金域西岭比例很小的大户型，这一产品结构，也让万科在成都市场上半年成交30亿元。而随着调控的深入，万科的产品结构，会让万科比很多开发商更加轻松，因为调控数次证明，“无高端一身轻”。但这并不能说明，万科只做刚需盘，甚至说万科只会做刚需盘。万科天琴湾，是万科TOP系在深圳的代表作，一次万科王石在天琴湾接受媒体采访时表示：“万科是主流住宅开发商。什么是市场主流？就是首次置业和首次改善性需求购房。但是像万科天琴湾，这种能代表企业研发实力的产品，万科也要做。”正是靠着针对刚需的中小户型，万科在2010年跨过千亿门槛后，2011年上半年突破656.5亿，但并不是万科的终极追求，万科想的是展望10年之后，万科能不能成为一家技术型与服务型的地产公司。所以，万科并没有因为刚需为主，就放弃万科全产品系的产品研发，一旦有合适土地，万科从来没有放弃机会，在万科的全系产品中，包括TOP系、高端、青年公寓、刚需、首改、再改、保障房等等。万科率先在全国进入保障性住房的研究开发，目前，万科以“工业化”模式为主导开发面积达100万平方米的保障性住房。对保障性住房的建造，万科自信其住宅“工业化”模式更加适合，将为建立其标准创造契机。而且，万科已经正式介入“健康养老物业”开发，在万科看来，中国的老龄社会在今年有了新的拐点，就是1.1亿的人口是超过65岁的，占总人口的8.3%，大到超过7%的老龄社会的标记。所以，那些认为万科只做小户型或者刚需盘的偏见，是因为很多人没有见过万科的top系和高端产品，而随着万科五龙山公园在城北亮相，成都将有机会看到一个更加多元的万科。因为在万科的衡量标准里，客户满意度、资本市场的回报水平以及新产品的创新能力，是万科的三驾马车，缺一不可。产品化住宅没个性？IPAD也是生产线产品万科最早表达住宅产业化时，说了一句让人一听就明白的话：“万科，像造汽车一样造房子。”即，将房子拆分为零件，先生产零件，然后直接在工地组装，众所周知，现代文明的基础是工业文明，而工业文明就是分工基础上的生产线，以此来提高效率。据悉，万科东莞建研基地在2007年成为了国家首批住宅产业化基地。2010年万科新开工的工业化住宅超过了100万平方米，2011年计划工业化住宅新开工超过200万平方米。万科如此规模，在目前劳动力成本下，可以用农民工来建造房子，可是随着劳动力成本提高，房地产行业的生产效率必须提高，所以用机器盖房子，产业化可以解决万科的建造瓶颈。为此，万科总裁郁亮多次公开把万科定位于制造业，而且在内部号召大家向制造业学习。不仅要学习中国制造业的性价比，而且要学习制造业在品牌宣传、推广和客户服务方面的经验。郁亮认为，中国制造业很成熟，但房地产行业很难培养出真正的品牌价值，因为中国的房子大多冲着投资和涨价买的，售后服务更谈不上。“如果万科定位于制造业，空间就很大，将来甚至有机会去农村盖房子。万科能学到中国制造业一半的水平，就天下无敌了。”对此，很多人认为，工业化生产导致住宅个性缺失，对此，中国房地产营销专家田同生认为，房地产行业现在依然停留在钢筋水泥的阶段，但住宅产业化是趋势，通过产业化来提高生产效率，一方面标准化保证了质量，一方面减少资源浪费，而对于产业化对产品个性的抹杀，田同生认为，IPAD就是生产线生产出来的，所有电器、汽车都是生产线生产出来，反而是产品最具个性的领域，生动地诠释着工业文明的美和创造力。所以，产业化与个性没有丝毫关系。除此之外，万科的绿色建筑在全国的拓展速度也正在加快，2009年，深圳万科城四期成为国内首个获得住建部绿色三星认证的住宅项目，而2010年万科落实的绿色三星住宅已经占全国总量的54%。根据国家绿色建筑评价标准，“绿色三星住宅”是指在目前住宅开发中节地、节能、节水、保障室内环境质量方面达到绿色建筑标准，也是绿色住宅的三星，据确实消息，万科五龙山公园将在成都开发首个绿色三星建筑。万科TOP系进入成都五龙山，让成都重新发现万科？我们知道的万科，从来不是一个完整的万科，而在2011年，万科来到成都已经11年，而一个最大的惊喜，就是万科五龙山，记者了解到，万科五龙山所属的TOP系产品，是目前万科集团顶级的产品系列。王石所居住的17英里项目，就属于TOP系产品。五龙山项目拿地前期，王石以及万科集团总裁郁亮均曾分别到项目地块实地查看。据悉，TOP系这个顶级品牌，万科集团对待打造的TOP系项目，把控极为严格。为此成都公司负责人更是创纪录地19次飞赴深圳集团总部，与集团高层就五龙山项目是否可以做TOP系定位进行反复沟通后，万科西部首个TOP系产品-五龙山项目终于落子成都。据悉，五龙山花园的所有项目成员都已向公司立下军令状，只能成功，不容有失。而在成都万科内部，主要团队和资源都集中向五龙山项目倾斜，可说是毕其功于一役。据悉，万科TOP系产品主要集中于上海深圳等资源性物业，以天琴湾、第五园、十七英里、棠樾、翡翠别墅、兰桥圣菲等项目为代表，而最为业界称道的则是深圳万科天琴湾。据悉，在万科目前已经确定规划的六个万科TOP系产品，深圳四个，上海两个，成都是万科TOP系产品出现的第三座城市。据悉，在开盘前，万科曾组织五龙山的销售团队专程赴深圳天琴湾考察，世家机构副总经理彭致远也参与了此次考察，他认为，天琴湾展示出来的万科，让我们看到了万科的另一面，那就是在高端产品上的专业水平。把一个如此高端的项目，放在成都并不是传统高端居住区的城北，这虽然符合万科一贯的做事风格，如同在城东做城市花园一样，用产品把一片生僻之地的土地属性完全颠覆。但是在中国都属于顶级的产品，放到城北，这里面的风险也确实不小。对此，万科地产相关负责人回应说，五龙山所在的是熊猫公园区，在成都绕城内外，是成都低密度住宅区里离城市最近的。这个区域位于成都平原上风口，包含了世界最大的熊猫栖居基地，拥有数万种类的植物园，加之毗河、泥巴砣、五