土地评估各方法综合测算表.docx

土地评估各方法综合测算表成本法成本逼近法项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846 元/平方米（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）年期修正系数1.土地购买价格6000元/平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定2.土地取得税费183元/平方米主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据北京市契税管理规定及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%)3.05%3.土地开发成本0元/平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取4.年期修正系数0.9455 年期修正系数=11/(1r)n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年）437%二、管理费用175 元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算3%三、销售费用120 元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算2%四、投资利息318 元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五、投资利润1842 元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六、销售税费483 元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费= 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七、土地单价8664 元/平方米土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费八、土地总价4332万元土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米5000重置成本法单价单位相关说明取费标准一.开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用1、勘察设计和前期工程费170元/平方米含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%5%2、建筑安装工程费3400元/平方米基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用a.基础工程费用400元/平方米根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行北京市建设工程预算定额（2001年），建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。b.结构工程费用2000元/平方米c.设备安装和装饰工程费用1000元/平方米3、室外工程费340元/平方米基础设施建设费+公共配套设施建设费a.基础设施建设费340元/平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%10%b.公共配套设施建设费0元/平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。04、其他费用102元/平方米包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3%3%二、管理费用120 元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取3%三、销售费用83 元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算2%四、投资利息112 元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五、投资利润1265 元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六、销售税费325 元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费= 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七、房屋成新率90%通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率