财务分析报告——招商地产 (6000字)

1/36财务分析报告招商地产(6000字)课程名称:财务管理课程专题研究报告：公司财务分析公司名称:招商局地产控股股份有限公司股票代码:000024所属行业:房地产代码SIC:7210学院:经济管理学院授课时间:专业与班级:XX-XX学年第一学期经济1002班小组成员姓名:张伊寒包宇组长姓名:陈飞扬本次报告主笔人:陈飞扬任课教师:马忠小组全体成员签名:提交日期:I财务管理课程专题研究报告：上市公司财务分析报告评分表课程专题研究报告:公司财务分析授课时间：XX-XX学年第一学期评分项目公司经营与财务状况概况1.公司的经营概况，包括主要产品及业务状况、所处行业、市场份额与行业竞争状况、公司市场策略与规划概况、行业与宏观经济政策的影响因素；2.公司的主要财务状况，包括营业收入与盈利信息；股票价格、市盈率等；3.存在哪些经营或股票市场的因素或现象、特征与事件对公司财务状况产生影响需要进一步的分析；以净资产收益率为核心的财务分析20分1.对公司近三年净资产收益率及其变化趋势进行分析，包括所有者权益再融资及其他原因的变动项目影响以及ROE的不同计算方法对结果的影响；在与同行业平均与最优秀公司比较基础上作出判断；2.根据2/36净资产收益率的驱动根源，依据分析路径分析影响净资产收益率的变化原因3.分析过程涵盖了资产负债表、利润表、股东权益变动表的重要信息；4.对主要财务比率的异常变化给出合乎逻辑的分析过程并提供充分的支撑依据；5.对相关财务比率与数据之间的相互关系进行分析与判断；6.依据分析过程以及纵向、横向的比较，说明公司财务状况。注重个别比率与整体内在关系；研究报告现金流状况与创造能力分析分析过程1.观察近三年的现金流量表，并结合资产负债表和利润表对公司现金流的过去及目前的状况进行分与质量的析，包括结构分析、融资与投资现金流的特征分析以及会计应计项目与现金流量关系分析、现金流保障能力分析，进而对现金流状况作出判断；评分2.依据现金流实现的逻辑关系对公司现金流量的创造能力进行分析；3.依据分析过程以及纵向、横向的比较，说明现金流量状况；注重内在因果联系与关系；企业存在哪些财务问题1.依据分析过程发现并提炼公司存在哪些财务问题，并具有可以确信支持力度与逻辑性表述；2.公司存在的财务问题体现了怎样的财务政策及其权衡；财务问题之间是否具有相互关系；财务问题的经营相关性分析1.经营环境与经营模式与策略对财务变量及其关系直接或间接的影响因素分析；2.经营模式与策略对管理层财务政策选择的影响，并分析管理层的决策与管理效果的影响；分析3/36结论与措施1.提炼主要分析结论。尝试简洁、准确地表述公司财务状况、存在问题与引发原因；2.作为投资者决定是否投资这家公司，解释理由；3.尝试提出如何解决财务问题的措施，并说明措施的可行性；总结小组完成报告中存在问题以及如何调整举例并逐条说明完成报告存在的问题与原因；每个成员的具体贡献与责任心表现；如何协调与改进；评分项目分析逻辑与支撑力度1.恰当地运用了公司财务管理与财务分析相关的理论、概念、原理与方法；2.体现了以问题为导向的财务分析过程，分析路径体现了课程教学内容基本导向；3.分析视角与步骤体现了逻辑严密、多角求证、层次递进、挖掘素材、支撑充分；4.对分析过程与结果具有可靠与充分的数据与资料支撑；研究报告写作质量与规范性的评分5.分析结果反映了公司真实的财务状况，具有较好的逻辑关系解释力度与可理解性；6.分析结论反映了存在的财务问题，并挖掘对财务问题直接或间接影响的经营性与政策性原因；7.分析结论体现了决策有用性，而非表面性数据化计算；8.体现了针对解决问题或改进的可行性措施；写作规范性1.文字表述符合财务管理的专业术语；2.图、表、曲线能够传递有用信息，并合乎基本规范要求；3.写作结构与层次递进符合分析过程逻辑性，避免要素缺失；4.恰当准确地引证、引述及引注了相关信息、数据及资料的来源；5.排版符合模板的基4/36本格式,包括字号、字体、行间距、页眉、页脚及页码；小组成员信息完整；教师记录10分10分10分10分15分15分教师记录10分得分得分倒扣分研究报告分数任课教师签字II北京交通大学经济管理学院会计系学生小组姓名与学号：陈飞扬承诺本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。小组成员1姓名与签字：小组成员2姓名与签字：小组成员3姓名与签字：IIICoursegroupdirector:MaZhong财务管理课程专题研究报告：上市公司财务分析报告报告摘要小4号宋体，单倍行距小4号宋体，单倍行距五个层次要素可以以自然段的形式出现1以哪家上市公司为分析对象，进行了什么主题的专题研究2做了哪些核心内容的分析与研究3主要结果4主要问题5主要结论IV北京交通大学经济管理学院会计系学生小组姓名与学号：陈飞扬目录承诺.III报告摘要.IV1.近年来公司经营与财务概况.公司概况5/36.1公司近年来经营状况.1公司目前财务状况.12.以净资产收益率为核心的分析.盈利能力分析.3资产营运效率分析.5偿债能力分析.8权益变动分析.103.现金流量分析.现金流量结构分析.12现金流量的保障能力分析.15现金流量创造能力分析.184.公6/36司存在的主要财务问题分析.盈利能力问题.19资产质量问题.20偿债能力问题.20现金流状况与创造能力问题.205.财务问题的经营相关性分析.直接相关的经营相关性分析.20公司经营策略与财务政策选择的影响.216.分析结论与措施.主要分析结论.22简要解释作为投资者的投资策略.22解决财务可行性措施.227.总结小组完成报告中存在问题以及如何调整7/36.逐条说明完成报告存在的问题与原因.23举例每个成员的具体贡献与责任心表现.23如何协调与改进具体措施.248.参考文献.24VCoursegroupdirector:MaZhong财务管理课程专题研究报告：上市公司财务分析报告9.附录.错误！未定义书签。参考文献附录1:招商局地产控股股份有限公司XX-XX年度会计报表以下正文排版要求字号字体：正文为5号宋体，数字与英文为TimesNewRoman。行距页边距：单倍行距。页边距符合本模版设定标题级别：报告正文最多出现3级目录，但并8/36不鼓励每个2级标题下出现3级标题。表格与图示：参照财务管理课程主讲教材财务管理：理论与案例中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。此外表格中数字的字号为“小五”号。参考资料：按照公司年报、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类别序号列示VI北京交通大学经济管理学院会计系财务分析报告招商局地产控股股份有限公司1.近年来公司经营与财务概况公司概况招商局地产控股股份有限公司于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所、新加坡交易所挂牌上市。招商地产是香港招商局集团旗下三大核心产业之一的旗舰企业。经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务。其中出租物业、物业管理和供电业务能给公司带来稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持，而物业管理和房地产中介也有利于公司把握市场变化，间接为地产开发业务提9/36供服务。形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。截止XX年末，招商地产总股本达亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。公司近年来经营状况XXXX年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。处于宏观调控风口浪尖的房地产行业风云激荡，房地产企业整体陷入XX年以来最为严峻的市场考验，但招商地产却超出预期发展，实现弯道超车。一直被业界公认为房地产行业抗压能力最强的招商地产，实际上是调控市场中具有多重优势的无短板公司，其在淡市中多项财务指标远远超出同等规模的房地产企业，稳健进取的特性再次彰显无余。无论是积极的内部管理制度改革，还是在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整，招商地产都堪称10/36行业内逆市发力的佼佼者。XX年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破发展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司管理作为重点工作，努力突破制约公司发展的瓶颈，扩大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。全年实现营业收入总额亿元，归属于上市公司股东的净利润亿元，较上年同期增长22%。营业收入中：商品房销售收入亿元，结算面积万平米。公司目前财务状况XXXX年，不断升级的房地产调控让市场嗅到冬天的味道，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房地产企业的普遍现象。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则。作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。此外，拥有合理的资源优势和区域布局、均衡的产业结构以及丰富的产品类型，也将进一步增强公司经受市场考验的能力。主要会计数据如下：111/362.净资产收益率是净利率与平均净资产的百分比，反映单位股东资本获取的净收益，衡量的是股东投入资本的保值、增值能力。由于税后净利润为股东单独享有，对于股权投资人来说，综合概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。从长期看来，公司的成长能力和股东价值最大化取决于净资产收益的状况与变化趋势。通常，较高的净资产收益率反映了公司接受了较好的投资机会，并且对费用实施了有效的管理。运用以净资产收益率为核心的财务分析体系分析招商地产的资产负债表和利润表。根据招商地产XX至XX年的年报，计算出招商地产的权益净利率，并以权益净利率为核心分解财务指标，寻找招商地产的财务问题，并针对发现的问题，阐释问题产生的原因。近三年来，招商地产与同行业的两家房地产上市公司的净资产收益率变动情况如下图：看，从XX年到XX年，招商地产的净资产收益率始终维持在11%左右，这说明招商地产的的权益投资的综合能力有待进一步提高。下面，将净资产收益率分解为营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数三个财务指标，分别进行盈利能力分析、资产营运效率分析和财务杠杆分12/36析，找出影响招商地产净资产收益率增长缓慢的因素。盈利能力分析企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业持续稳定的基础上追求良好的成长性。而招商地产正处于成长阶段，从招商地产XX年至XX年的年度报告中,我们通过分解营业收入净利率，判断其对招商地产资产净利率的影响程度，并进一步分析企业利润、本身成本费用、税收政策等因素对招商地产主营业务收入净利率的影响，进而分析其盈利能力。营业收入净利率是指净利润与营业收入的比值，反映了单位营业收入创造利润的能力。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，说明企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。以下是近三年来招商地产及另外两家房地产公司的营业收入净利率数据。逐渐步入销售高峰期，在XX年实现了销售大幅增长得目标。XX年招商地产实现商品房销售额约55亿元，与XX年相比增长175%。并且其他的主营业务如出租物业、13/36物业管理和供电供水给公司带来大量持续稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持。所以在XX年一年之中，营业利润占利润总额的百分比持续上涨。从图2-5可以看出，XX年到XX年，招商地产的营业利润不断增加。这两方面都说明，从XX年到XX年，招商地产的营业利润对利润总额的贡献程度不断加大。另外，房价在XX年持续高涨也为营业利润的上涨提供支持。下面来具体分析营业利润的结构。营业利润的结构营业利润与营业收入、营业成本、期间费用、营业利润的其他内容有关。下面是XX年至XX年三年间这些因素的变动情况。看，为存款。的短期支付能力，公司适当加大了货币资金存量，以保证项目开发进度及新增土地储备的需要。最近三年招商地产房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度，招商地产以深圳为核心区域，在全国多个城市同时开展以住宅为主的房地产开发业务，土地储备、在建开发房地产项目逐年增加，致14/36使报告期内存货持续快速增长。总体来看，招商地产的流动资产周转状况良好，并且有继续提升流动资产营运效率的趋势。非流动资产对资产营运效率的影响非流动资产主要包括了长期投资和固定资产。下面是XX年至XX年三年之间招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率变化情况。及其稳固程度。有形资产债务率是指债务总额与有形价值的比值，不考虑无形资产的价值，只考虑可能并且可以用于偿债的股东具有所有权的有形资产的净值。招商地产的资产负债率则从XX年第3季度的%下降到%，公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。这意味着，在房地产企业分化加剧的今天，拥有品牌、品质和资源稀缺优势的招商地产会获得更为有利的生存环境和更大发展空间3.现金流量分析上面对净资产收益率的分析只涵盖了资产负债表和利润表，分析的重点是营业收入净利率、资产周转率15/36以及权益乘数及其相关影响因素，并没有针对现金流量进行分析。现金流量是财务资源交换与流动的最基本形式，现金流量的创造能力是支撑企业持续增长的本质特征。下面从现金流量结构、现金流量的保障能力和现金流量的创造能力三个方面来对招商地产XXXX这三年的现金流量进行分析。现金流量结构分析分析经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量的比例结构，可以评价企业各类企业现金流量对当期全部现金流量的贡献程度。在现金流量的结构分析中，由于主营业务产生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的主要源泉，是支撑投资活动现金流量的基础，也是筹资信用能力的基本保障。因此，经营活动现金流入量的比例反映了企业创造现金流量的能力，而连续多个期间内的经营活动现金流量的持续产生能力又反映了企业的成长性。对于像招商地产这样的成长型企业来说，通常是利用部分经营活动现金净流量和筹资活动现金净流量支持投资支出现金净流量。下面从现金流入流出比、现金净净流量结构、现金流入结构以及现金流出结构四个方面来进行现金流量结构的分析。现金流入流出比的分析下面是招商地产从XX年至XX年三年间现金流16/36入流出比的变动情况。金与营业收入的比例基本保持平衡，表明公司经营活动现金回笼情况良好。投资活动现金流入流出比：近三年来，招商地产的投资活动现金流入流出比变动幅度较大。主要是由于公司积极通过资源整合的方式获得项目资源。筹资活动现金流入流出比：近三年来，招商地产的筹资活动现金流入流出比较大且变动幅度较大。主要是由于市场的变化和招商地产的改革导致其融资策略的变化，进而影响了筹资活动流入流出比。总体而言，在考虑了房地产开发项目结算的周期性特点之后，公司经营活动产生的净现金流量状况较好；公司投资活动的现金流入流出比波动较大，说明公司正处在高速扩张阶段；公司筹资活动的现金流入流出比较高，反映了公司每年均有大量的融资需求，这与公司快速成长的特点是相匹配的。现金净流量结构分析现金净流量结构反映了企业经营活动、投资活动和筹资活动中现金净流量占其全部现金净流量的比例，即这三项活动产生的净现金净流量对企业本年度创造的现金以及现金等价物净增加额的贡献程度。下面是近三年来17/36招商地产三种活动的现金净流量结构的变动情况。经营活动现金流出结构：从图3-4可以看出，招商地产经营活动的现金流出量占其总的现金流出量的比重很大，基本上是三项活动现金流出中比重最大的。投资活动现金流出结构：投资现金流出结构与现金流出结构相同，占总现金流出量的比重很小，并且变化不大。因为投资活动现金流出量是以当前现金流量为基础的，所以其反映出未来营业收入现金流量维持在一个稳定的状态。筹资活动现金流出结构：从XX年至XX年，招商地产的筹资活动现金流出结构经历了上升和下降两个过程。XX年到XX年成上升趋势，XX年至XX年成下降趋势。上升是因为其规模在XX年至XX年间的扩大增加了其对融资的需求；下降是因为政府加强了对房地产市场的调控力度，使得招商地产采取更加稳健的财务政策，适当减小了融资需求，相应的筹资活动现金流出量占总现金流出量的比重也减小了。现金流量的保障能力分析现金流量的保障性又称现金流量的流动性，是18/36指以现金流量支付即将到期债务的能力，常用经营活动现金流量净额对债务的比值来测度。它是建立在“企业目前经营状可以持续经营，并未发生重大变故”等重要前提假设下的。但是对于一个一般的公司来说还是很必要的。我们从现金到期债务比率、现金流动负债比率和现金债务总额比率进行分析。现金到期债务比率现金到期债务比率是经营活动现金流量净额与本期到期负债的比值，放映了企业用经营活动现金流量偿还本期到期债务的能力。这里的债务是指长期债务和应付票据，是不可展期的。从图3-5可以看出，招商地产在XX年至XX年末期现金到期债务比率不断上升，短期偿债能力越来越好；XX年开始，其现金到期债务比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。下面将从经营活动现金流量净额变动情况和本期到期负债的变动情况两个方面来分析其变化原因。从图3-7可以看出，招商地产XX年至XX年的现金流动负债比率的变动情况和现金到期债务比率相似：在XX年至XX年末期现金流动负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；XX年开始，其现金流动负债比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。我们从经营活动现金流量19/36净额与流动负债分析其变化原因。从图3-8中可以看出，流动负债逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其流动负债随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的流动负债增加，经营活动现金流净额减少。所以其现金流动负债比率在XX年出现了下降，其短期偿债能力变差。现金债务总额比率现金债务总额比率是经营活动是经营活动现金流量净额与负债总额的比值，反映了企业用经营活动现金流量偿还所有债务的能力。下面是XX年至XX年三年间，招商地产的现金债务总额比率的变动情况。从图3-9由于，所有资产不全是经营性资产，所以这个指标需要注意生产性资产占总的比例，但却不失为一个较好的评价指标。下面是从XX年至XX年这三年间招商地产的全部资产现金回收率的变动情况。20/36从图3-12可以看出，从XX年至XX年末。招商地产的全部资产现金回收率逐渐上升，表明其单位资产产生现金的能力逐步增强。然而XX年至XX年，招商地产的全部资产现金回收率呈现出下降趋势。我们从经营活动现金净流量与全部资产两方面来分析之。由于招商地产在这三年间规模不断扩大，其总资产也随之增长，但是其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态。所以其单位资产产生现金流的能力在XX年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降。4.公司存在的主要财务问题分析盈利能力问题分析数据可知，招商地产总体的盈利能力是比较稳定的，在行业中也是比处于中上水平，但是在营业成本费用上还需加以控制。招商地产作为国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一，其无论是企业人数规模，还是销售规模等各方面都是相当大的，所以运营起来成本费用的控制是很基本，却也是十分重要的，具体说就是要在广告销售、销售渠道建设、管理费用等方面突破瓶颈。另一方面招商地产营业成本占比重较大，近年接近60%，所以招商地产也应在成本上进行适当的控制调整。另外，招商地产的流动资产占总资产的大部分，21/36大量的流动资产储备说明招商地产未来的盈利能力，同时，主营业务收入的快速增长更证明了招商地产盈利能力的不断增强，体现了招商地产进一步扩张的决定。但相比之下，XX年至XX年间，房地产整个行业净营运资金主营业务收入比19Coursegroupdirector:MaZhong率增长平稳，在盈利较强的情况下，房地产行业流动资产的增长速度普遍高于主营业务收入的增长速度，过度扩张现象普遍存在，而招商地产的净营运资金增长却过于迅速。对于房地产行业，流动资产以大量的土地储备为主。XX年至XX年间，招商地产的土地储备均占到流动资产的70%以上，这种开发中的土地不仅使资金回收期长，而且还需长期持续的资金投入，融资面临巨大考验，给现金流带来压力。资产质量问题招商地产的总资产周转率呈现上升趋势，说明其销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快。招商地产在XX年至XX年期间，流动资产周转率持续稳定增长，在招商地产的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金。截止XX年12月31日，招商地产存货占总资产比重达，货币资金占总资产的比例为。招商地产的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，22/36这符合房地产企业的行业特点。一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款。存货增长较快，主要是由于囤地所致，同时也可以看出招商地产扩大销售规模的迹象。但上升的存货在一定程度上影响了企业资产的周转率，也影响了存货变现的速度，增加了企业管理压力和风险。由于土地的开发周期较长，拟开发和正在建设的土地便长久的作为招商地产的存货不断增加，达到全部存货的90%以上。因此对招商地产的总资产周转率和流动资产周转率产生不利影响，最终将会影响企业的获利能力。现金流量是支持企业生存和发展的基础。其中，主营业务产生的现金流量是最主要的。招商各种资产周转率整体水平还是处于中等偏上水平，资产产生的现金流量还可以。总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率都处于中等水平，和周转率、流动资产周转率、存货周转率都处于中等水平，和龙头地产相比还是有一定差距。说明其资产使用效率有待进一步提高。偿债能力问题招商地产的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速发展阶段，年度在建新开工项目总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储备，使得存货持续增长，占23/36流动资产的比重较大。最近三年招商地产通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储备、在建房地产项目、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的竞争实力。同时，招商地产的短期偿债能力有所减弱，现金流面临的压力较大。招商地产的资产负债率低于行业平均值，从债权人角度看，企业出资者对债权人债务的保障程度较高；从股东角度看，股东所得到的利润较小。公司秉承一贯稳健的财务管理风格，低杠杆运作。XX年半年报资产负债率为61%，扣除预收账款后的负债率为45%，净负债率仅为11%，在账面留存大量现金104亿元的同时，增加长期借款38亿元优化债务结构，使公司业务运营处变不惊。现金流状况与创造能力问题现金流量的保障能力：负债总额逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其负债总额随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的负债总额增加，经营活动现金流净额减少。所以其现金债务总额比率在XX年出现了下降，其用经营活动现金净流量偿还全部负债能力变差。现金流量创造能力：由于招商地产在这三年间24/36规模不断扩大，其总资产也随之增长，但是其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态。所以其单位资产产生现金流的能力在XX年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降。5.财务问题的经营相关性分析直接相关的经营相关性分析招商地产在XX年和同行业其他公司一样，受到金融危机的影响，公司的经营能力受于冲击。XX年，房地产行业的收益神化戛然而止，受宏观经济环境的影响，房地产行业进入周期性的调整，公司在其中也受到了不小的影响。另一方面，土地资源日趋稀少，土地的价格仍在不断升高，开发20北京交通大学经济管理学院会计系商对土地的支出成本不断加大，这种局面就“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象，由于我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。另外，存货在流动资产中的高比例和流动资产的快速增长，给企业的资产营运效率管理带来了巨大压力。但于由招商地产内部的调控及其自身危机应对能力较强，受影响幅度相对于其他公司来说较小。对招商地产而言，XX年是完成全国战略布局后，可销售资源开始集中释放的一年，各地区项目陆续步入销售阶段。根据自身战略规划和所处25/36的发展阶段，招商地产将XX年确定为“销售年”。全年，公司在全国11个城市推盘18个项目，推盘面积约75万平米。XX年，尽管行业处于下行周期，并受到来自国内外多种不利因素影响，但公司通过稳健经营，仍然取得了较好的经营业绩。实现营业收入总额亿元，归属于母公司股东的净利润亿元，净利润较上年同期略有增长。XX。中国房地产市场在经历了一个从低迷到迅速升温的行情。XX年，公司面对行业形势的快速转变，积极洞察和把握行业复苏时机，适时调整开发节奏和销售策略，以市场为导向、以服务为主题，开发和销售都实现了突破，取得了良好的经营业绩。全年实现营业收入总额亿元，归属于上市公司股东的净利润亿元，较上年同期增长34%。对中国房地产市场而言，XX年是不同寻常的。这一年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。但纵观全年，房地产市场在跌宕中平稳高走。据统计，XX年招商地产业主总体满意度达到历史最高水平。面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障。公司持26/36续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。全年实现营业收入总额亿元，归属于上市公司股东的净利润亿元，较上年同期增长22%。公司经营策略与财务政策选择的影响XX年，招商地产把主要的精力集中在对管理、周转和成本三个基础能力的提升上，研究、采取了一系列行之有效的管控措施。招商地产在项目成本、财务成本和行政开支三个方面全面开展成本瘦身工作。在项目成本管控方面，公司重点关注对成本影响大的关键指标，从策划设计阶段源头入手加强项目成本管控，通过优化设计实现28个项目的成本瘦身。在财务成本管控方面，通过对长短期借款、本外币借款的债务结构进行有效调整，招商地产将XX年资金综合成本率控制在较低水平，招商地产还采取了有效措施严格控制行政费用，主要项目开支压缩至年度预算的70%。随着金融海啸引发的经济危机愈演愈烈，市场对经济增长信心的减弱以及对房价进一步下调的预期加深了房地产市场调整幅度，招商地产将“确保财务安全”作为下半年经营的重中之重，将全力营销、积极融资提到经营策略的首要位置。稳健的财务结构是保障房地产公司顺利渡过行业危机的重要因素，鉴于外部形势、融资环境和公司自身的财务状况，招商地产在XX年适时启动了在资本市场和货币市场的融资工作。在资本市场融资方面，招27/36商地产在董事会战略委员会的指导下设计了符合公司特点和市场要求的增发方案,合理确定发行价格,密切关注资本市场动向，果断选定发行时机，在XX年资本市场低迷的情况下，顺利完成增发，实现融资亿元，有效地缓解了公司的资金压力、增强了公司抵御市场调整的能力。在货币市场融资方面，公司根据货币政策导向优化本外币、长短期债务结构，合理安排及调度偿贷资金，严格控制流动性风险，积极扩大银行授信额度，当年取得银行授信额度316亿元，比XX年增加174亿元，在保证公司资金供应方面起了积极作用。为规避外汇风险，公司对外币借款配置“不交割本金的远期外汇买卖合约”锁定汇率，按照公司既定的交易控制制度，规范交易操作，进行风险管理。XX年招商地产深入开展持续降低成本工作，优化成本目标管理体系，执行从项目总投资、成本估算、成本目标、执行预算四阶段的控制体系，逐级降低目标成本。在费用管理方面，执行预算刚性管理，严控行政开支，实行“总额和可控费用分项双不突破”的严格管理，有效控制了管理费用增长。年内，招商地产对满足企业发展所需的土地、资金、债务等关键要素建立了均衡发展关系的财务模型，为防范经营和财务风险起到了重要作用。继续进行多元化融资，满足招商地产生产21Coursegroupdirector:MaZhong28/36经营对资金的需求。抓住有利时机优化债务结构，增加中长期借款在有息债务中的比重，截止报告期末，招商地产中长期借款占总借款的70%且多数为固定利率；通过锁定借款期限和利率，应能较有效地控制资金成本，为招商地产的后续发展提供强有力的支持。面对火爆的土地市场，招商地产始终遵循稳健储地的原则，在坚持积极争取的同时保持清醒的头脑，谨慎拿地。XX年招商地产通过合作竞拍等方式取得重庆弹子石地块、天津靖江路地块等各城市核心地段的六幅土地，新增规划建面196万平米，其中权益建面108万平米，为招商地产的可持续发展储备了资源。面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障。公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。截止报告期末，公司中长期借款占总借款额的比例为77%，其中3年期以上的借款占总借款的比例为67%，且大部分已锁定利率，减少了公司因受信贷紧缩及加息带来的融资难、融资成本高的影响。XX年，招商地产坚持理性稳健的土地拓展策略，积极参与、理性而为。年内，招商地产主要着眼于现有业务区域，通过合作竞拍等方式，在佛山、上海、厦门、成29/36都、漳州等城市，拓展新的项目资源万平米。6.分析结论与措施主要分析结论从净资产收益率为核心来看。1.招商地产从整体上来说营业收入平均每年速度增长较快，盈利能力强。2.招商地产资产运营效率较高，尤其是应收账款周转率处于同行业领先地位。公司正在信用政策制定较好，能够很好的控制资金周转。3.招商地产近三年的流动比率都大于1，现金比率都比较大，说明公司流动负债中用来偿还保障的现金较多，同时说明了交易性金融资产在流动资产中所占比率较大。高增长的营业收入确保公司偿债能力很好。从现金流量为核心来看4.招商地产现金流数额较大，现金保障能力好，可以偿还本期到期债务。融资能力、现金创造能力强。营运资金方面不够合理，在前两年筹资比例很大，资金大部分都是从筹资而来，09年状况改观，营业收入增加，营运资金压力缓解！合理控制营运资金效率以及存货！5、主营业务成本比较大，导致毛利率很低。6、期间费用中的销售费用比较大。30/367、存货比例高，转化周期，存货周转率较低。8、流动负债对流动资产融资不足。简要解释作为投资者的投资策略投资者要了解公司是否有潜在的投资价值，就要侧重分析现金流量循环、资产质量、盈利能力、发展前景、竞争能力、和破产风险，决定是否投资。公司目前资产负债率%，现金达891460万元。拥有的稳定的现金流。公司负债率处于行业内较低水平，现金充裕。招商地产成长能力较好，未来三年发展潜力较小。公司发展稳定，营运能力较强，风险比较小。投资者可适当进行投资。解决财务可行性措施主营业务成本的控制主营业务成本是公司生产和销售与主营业务有关的产品或服务所必须投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本和固定资产折旧等。“主营业务成本”用于核算企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等日常活动而发生的实际成本。招商应依据明细表分析具体是哪一方面需要嫁衣控制。销售费用的管理招商地产大力宣传打出自己的品牌是十分必要的，但应当在宣传成本和收到的效果间做出一个权衡。在已经具有业界较高地位，为大家所熟知时，基本的宣传就31/36可以适当减少，应发掘那些更有22北京交通大学经济管理学院会计系效果，更具有经济效应的方式。存货的管理存货周转率近三年来存货周转率近三年来也不是很高，与行业巨头有一定差距。所以招商地产应该在解决主营业务问题的同时，重视存货的管理，提高存货周转率。并根据营业情况和营业能力适当调节存货量。由于房地产业的存货管理较为特殊，所以需要企业从项目规划这一环节开始就得加强进行评估，根据当前市场与企业实际经营能力进行调整。7.总结小组完成报告中存在问题以及如何调整逐条说明完成报告存在的问题与原因1、问题：财务报告不知从哪里着手分析。原因：刚开始接触财务管理这门课程时，还没有找到切入点。后通过老师的教导和组员的商讨与摸索，对照模板，能进行初步的分析。2、问题：对分析路径和财务指标的的运用不能很好地结合。原因：对指标含义的不熟悉，掌握不完全。3、问题：对数据分析的还不够全面，没有能够通过数据全面深入地剖析情况，发现问题。原因：对知识内容掌握得不够全面及深刻，缺少相关经验32/364、问题：发现数据变动有异常，但不知道导致异常的原因。原因：对财务管理的知识掌握的不够到位，每项指标反映的财务问题不能现实化，存在现实与书本脱节的问题。6、问题：个别问题分析的不够完善、全面，深度挖掘不够。原因：基础知识掌握得还不够熟练，且缺少对地产业的了解。7、问题：对企业存在的问题难以发现分析或发现后难以解决。原因：对整个行业背景不是很熟悉，认识不够，分析手段也不够全面。8、问题：时间规划不好，常常是花了时间却出不了什么成果。原因：经验不足，找不到入手点，盲目地查找资料。9、问题：小组沟通问题。原因：由于国庆放假时间太长，大家互相之间的沟通存在问题。10、问题：排版和制作图表花费时间多。原因：数据处理花费时间多，对office操作不熟练，需要加强训练。举例每个成员的具体贡献与责任心表现由于此次报告要求每个小组成员独立完成，所以我们小组的成员没有进行一些特别具体的分工。但是在完成报告期间总共进行了三次讨论。33/36第一次讨论：讨论之前，大家已经进行了一次小小的分工包宇同学负责收集招商地产XX年至XX年这三年间的年度报告；张伊寒同学负责收集XX年至XX年房地产市场的相关信息以及一些关于招商地产财务状况的评论性文章；陈飞扬同学负责用CSMAR数据库查找与招商地产有关的一些财务比率。在讨论会上，大家就把各自找到的资料拿出来共享。首先，每位成员都将所以收集到的资料浏览一遍，以便有一个大致的映象，一边看一