工程部工作手册.doc

杭州高新后勤物业服务有限公司 工程工作手册第一章 工程部组织结构 工 程 主 管 弱 电 水 电 暖 通第二章 工程部职权范围 1.做好动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带的公共设施设备、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。2.对动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带的公共设施设备、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，提出存在的安全隐患。3.负责对动漫广场A馆、B馆、研发楼房屋、设备设施缺陷的整理、汇总。上报会展部，由会展部协调各施工方进行缺陷的整改，并对整改进行监督跟进。 4.制定动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带的房屋、设备、设施的年度保养计划，并进行实施。5.负责管理处的技术安全管理工作。6.完成管理处下达的责任指标。第三章 岗位职责一、工程主管岗位职责在管理处经理的直接指导下，负责动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带内的公共设施设备维修保养工作，主要职责如下：1. 负责对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技能考核； 2.制作下属员工考勤，做好考勤管理。做好对大型设备技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交管理处整理归档。3.负责制定动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带所有工程设备设施的年度、月度养护计划并按年度计划进度组织实施。4.负责动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带日常维修服务工作的调度，协助管理处做好客户回访工作。5.负责员工的工作检查、考核。6.负责制订、汇总工程年度和月度工作计划并上报管理处。7.完成管理处经理交办的其它工作。二、工程领班岗位职责1.对本管理处管辖管理区域内电气、电梯、空调系统、消防系统、生活用水系统、弱电系统等设备进行规范化管理的具体实施工作。2.负责建立和完善设备资料档案，负责设备管理的日常事务。3.对提高设备利用率、降低设备能耗负有统筹、监控和提出改进方案的责任。4.负责对新购或更新设备的先进性、合理性提出核定意见。5.对重要设备安装、改造、更新、维护、维修计划的制定和组织实施。8、负责检验、测量、试验设备的管理工作。9、对设备的正常、安全使用负有督导责任，勤查勤看设备现场，对设备班组的现场工作进行检查和指导。10、负责计划用电、节约用电、安全用电以及节约用水的日常事务。11、完成工程主管交办的其它任务。三、工程水电领班岗位职责 1、协助并组织维修人员及时处理报修工作；反馈常用物料、维修零件、工具等的品质情况。负责维修材料的领用、统计工作。 2、协助工程主管处理和安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养工作。 3、协助工程主管组织维修人员巡视住户装修及其管理。 4、协助并督促维修人员作好设备运行记录及巡检、维修记录。 5、组织维修人员按时完成水电抄表工作。 6、第一时间内现场组织员工进行紧急事件处理并作好安全防护。 7、检查当班员工的工作纪律和工作完成情况，监督并完成员工交接班工作和手续。 8、组织班务会，总结工作经验，为管理处的工作积极出谋划策。9、协助其他部门完成管理处工作。四、运行值班人员岗位职责 1、上班必须正确穿戴劳保用品，不得做任何与工作无关的事，遵守公司员工手册，保证自身安全和设备安全。 2、接班提前15分钟到岗，检查和听取前一班设施设备运行工作情况，并对异常内容或故障处理进行现场确认，未经接班人签字，交班人不得擅自离开，交接班必须班与班交接，严禁人与人交接。 3、按时做好各项运行记录，发现异常及时向上级报告，并妥善做好相应处理措施。 4、熟悉动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带所有设施设备的位置：路灯控制电源、雨污水泵及控制电源、电梯电源、各空调风柜电源及控制区域、各楼道楼层照明电源的控制、各房间及设备设施控制电源、景观照明的控制电源、各区域供水阀门、市政管网供水计量表井、雨污水园区连接市政窨井等。 5、熟悉动漫广场A馆、B馆、研发楼及三角地带供配电系统操作：各动力及照明设备供电回路的操作、各变压器的倒闸操作、双路电源的正常或故障切换操作等。 6、会判断和处理一般故障：会听声音、闻气味、看颜色、感（摸）热量，发现问题会用通俗易懂语言向上级领导及时汇报，并能做好安全警示或隔离措施。 7、能画一次电力主接线图，熟悉变电所进出线开关型号、技术参数。 8、服从上级按排，认真完成各项临时性工作及卫生包干区工作。五、工程维修人员岗位职责1、在维修领班的领导下，具体执行工程设施设备的运行、保养、和维修。2、爱护工具及设备，服从维修领班调度，积极参加公司或部门组织的学习和培训。3、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。4、负责定期清洁所管理的设备房内的卫生，并对设备进行日常维修保养。5、认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报工程主管。6、负责所管理区域的水、电抄表工作。7、在工作中应按规定着装，配戴工作牌、精神饱满，现场作业应遵守安全操作规定和劳动纪律。8、遇急修及保障维修事宜，应在接到维修后立即赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。9、在接到管理处下发派工单或通知后，应按约定时间前往处理，不得无故拖延。六、暖通工程人员岗位职责 1、做好动漫广场A馆、B馆、研发楼空调设备（离心机组、螺杆机组、VRV空调制冷系统及锅炉采暖系统）的安全运行及管理。 2、对空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、记录、检查、保养工作。 3.认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。4.空调工必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并立即进行抢修。5.按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。6.值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。7.制订并执行空调系统、锅炉系统及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。8. 提出各系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。9.负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水、电工对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。10.负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。11.在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。12.完成领导临时交办的其他任务七、弱电工程人员岗位职责1.负责动漫广场A馆、B馆、研发楼等弱电设备设施年度、月度维护保养、维修计划的制订。2.拟定弱电设备设施的运行、维护保养的可行性方案，检查执行情况，并对维修工作进行技术指导，对维护质量进行考核，对不合格项提出整改意见并督促实施。3.负责动漫广场A馆、B馆、研发楼弱电工程重大维修任务的组织、实施、解决。4.负责编制工程技术队伍弱电专业的培训、提高及考核工作。5.负责弱电工程技术资料、设备说明书、维护和维修记录的收集、整理及存档工作。6.负责弱电设备设施维护、维修的年度、月度经费预算，控制维修、维护成本；编制设备备品、备件采购计划，控制库存成本。7.对于委托第三方保养项目，代表公司执行合同，联系、督促并协助进行维修、保养工作及年检年审工作。8.完成领导交办的其它任务。 第四章 工程人员管理规范1.遵纪守法，遵守员工手册和公司及各项目管理处的各项规章制度。 2.遵守部门考勤制度和工程维修管理规定。 3.履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。 4.上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。 5.文明服务，礼貌待人。 6.爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。7. 不做有损公司形象的事，不收取业户的钱物。8. 绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。9. 爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。10. 做好每日工作记录。第五章 设备安全运行制度1.设施设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。2.智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。3.设施设备严格按照设施设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。4.值班员和维修人员应严格按企业标准中低压配电管理规程进行操作和维修。5.设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。6.维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。7.在高配房、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。8.做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。9.供配电设备房、电梯房必须具备有灭火器材。第六章 设备运行记录管理制度1.应保管好动漫广场A馆、B馆、研发楼内有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，有客服中心建立档案柜保管。2.值班员和维修人员必须按照规定做好智能控制、消防、水电、电梯、空调机房、锅炉机房等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。3.所有记录以工作要求为准，在次月5日前装订成册，进行归档工作。4.定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。5.借阅查找设备管理记录应办理相关手续。第七章 运行管理交接班制度1.值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得管理处经理同意，按规定办理请假手续，才能请假。2.交接班双方人员必须提前做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看上班设备运行记录；听取上班设备运行状况，以及设备存在问题分析及处理建议等情况；清点仪表、工具等。交班时，双方在值班日志上签字。3.在下列情况下不得交接班：在事故处理未完或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人数未能达到规定人数的最低限度时；主管指定替代的人未到时；接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。第八章 设备管理请示制度1.下列情况请示设备主管或项目经理：主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；设备出现故障或停机检修；零部件更换及修理；维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；运行人员暂时离岗；对外班组及上级联系。2.下列情况必须报告主管：重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；采用新的运行方式；重点设备发生故障或停机抢修；第九章 消防设施器材管理制度1.消防设施器材包括防火卷帘门、应急照明灯、指示灯、喷淋系统、烟感、消防泵房、消防箱、气体灭火装置等各种消防标识及干粉灭火器喷等。2.由消防监管员每月按照消防系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表中的巡回路线项目检查一遍，并把检查情况登记在表格中。3.检查内容： 防火卷帘门：是否能正常开启关闭，起帘灵活，是否有卡帘现象，整体有无损坏。应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。消防泵房各种消防用泵是否工作正常；机体表面无积灰，机房卫生清洁； 相关表格消防系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表第十章 设备故障和事故处理规定和程序1.无论发生何种设备和事故，工程部必须立刻组织力量迅速处理。2.发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。3.无论发生何种设备故障和事故，工程部有关人员必须在日常工作记录和故障检修联系单上作详细记录，不得疏漏隐瞒。4.发生较重大事故或故障时，工程部在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由管理处经理召集有关人员参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，对于改进措施，必须严格执行。5发生事故或故障时按停电、水浸及火警应急预案程序处理第十一章 安全管理规定1.全体员工必须加强安全防范意识，执行公司制定的安全管理制度，协同秩序部认真做好公司各部门安全保卫工作。2.各岗位人员必须严守岗位，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。3.未经管理处批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等人员）禁止进入电房、电梯机房、锅炉房、空调机房、水泵房。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员负责接待。4.各岗位值班人员除设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查。各级人员必须定期对所属范围进行安全检查。如发现不安全因素，及时进行整改。5.不得随意配制各机房钥匙，无人值班时各机房、班（组）工作场地门窗必须锁好。6.维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，不得存放易燃油料1公斤以上。7.不得随意挪动区域内消防设施，发现消防设施损坏或泄漏应及时报告。8.发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦发生火灾，工程部的首要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、压风、排风机正常运行，并组织重要设备的保护和疏散工作。第十二章 安全防火检查制度一、一级检查由班组织实施1.每个员工每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能解决的不安全因素。2.发现问题应及时处理，及时报告，否则发现事故则有本岗位当班人员负责。3.每天应将个人检查的结果向领班汇报。4.工程人员一旦发现问题，及时报由领班负责处理，较大的问题以报主管处理，不得忽视或拖延。二、二级检查由主管实施1、主管每周组织主管对本部管辖地段，设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次检查。2、检查各岗位对防火安全工作的执行落实情况。3、组织处理本部门的火险隐患及整改，向员工进行教育及表扬或批评。4、主管负责将每周的消防安全情况书面报告管理处经理三、检查的基本内容1.各区域内易燃易爆危险物品贮存、管理、使用是否符合安全要求。贮存容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。2.使用燃油锅炉，是否按照安全要求操作；3、 仓库、储藏室内货物、物资分类及存放是否符合安全规定。4、 电气设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化、受潮、漏电、短路等。电动机有无空转现象，防雷设备是否完好，有无乱拉电线情况。5、 使用多种可燃、易燃油类是否符合安全操作要求，及残油、气的处理情况。6、 危险场所动火是否按规定办手续，焊工操作时是否达到动火安全制度的要求。7、 消防器材及消防系统的完好情况。各部门和消防器材有无管好、用好和到期换药，保证完整好用。8、消防通道安全疏散标志是否完好。四、危险隐患的整改1.若检查发现安全隐患，检查负责人应填写安全隐患整改通知书，并指定工程人员负责整改。2. 工程人员接到整改通知后，应组织人员对安全隐患及时进行整改，并按规定时限完成。3.整改完毕后，工程部应组织人员对火险隐患进行复查，并记录复查结果。第十三章 消防设备管理制度1.工程部应每年组织测检烟感器12次。2.自动灭火喷淋管道污水，每年组织排放检查一次。3.每季度检查一次动漫广场区域内的地上消火栓。4.消防水泵每半年手动或自动启动检查一次。5.消防加压、送风、排烟风机，每月启动运行测试检查一次。6.消防总控制联动系统每年启动运行检查一次。7.对区域内各种电气设备，每年联合进行一次检查。8.各部位灭火器每月检查一次，损坏失效的要及时更换。第十四章 消防器材管理制度1.消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态。2.每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。3.消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。4.温、烟感控制箱体，指示灯，开关，探头、层显经常处于良好备用状态。5.消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次。6.消防手电筒、出口指示灯、保持完好。7.定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。8.消防用广播器材随时处于良好备用状态。9.消防扳手存放在显要位置，随时备用。10.加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。11.消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失。第十五章 消防监控中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个动漫方场消防管理的心脏。为了加强消防控制中心的管理，特定例如下制度。1. 消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制。2.监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。3.值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。4.值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。5.监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查。6.消防监控中心的设备外观无灰尘为合格。7.监控中心的设备出现故障工程人员无法排除时，应第一时间报告管理处经理，联系厂家技术人员前往维修。第十六章 公共设备设施管理规定公共设备设施是动漫广场整体正常运行的枢纽，因此，各级应各负其责，加强管理，确保设施设备的正常运行。管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。工程主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施。维修工负责公用设备设施保养维修的日常工作。1.设备房管理设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。设备房门应有“机房重地、闲人免进”标识，进出随手关门。设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。参观来访者要进入设备房，须经工程主管同意，并指定专人陪同方可进入。维修人员负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每月清洁设备房一次。若有设备房值班员，上述工作由值班员完成。2.设备保养维修的监督维修主管每周负责全面检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在工程主管工作日志中。设备检修等级按以下分类进行：日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行情况，确认设备运行状态是否有异常情况。周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置（如有维保厂家的，配合维保厂家进行年检）。大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置（如有维保厂家的，配合维保厂家进行年检）。供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在设施维修保养记录表中予以记录，以便今后维修工作的开展。对重要设备，特别是易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以备做好突发故障的及时处理。公用设备设施维修保养工作月度计划由工程主管于每月月底前将汇总后的工作计划报管理处主任。3.维修工程公共设施、设备的大、中修工程工程主管应根据年度检修计划及设施、设备运行情况填写维修工程审批表，制定维修方案及预算，报管理处主任审批，需要大修的项目报会展部批准。工程主管组织维修工按照设备维修操作规程进行维修。设备维修完成后，工程主管应及时组织人员进行试运行。维修内容及结果要详细记录在设施维修保养记录表中。4.供配电系统管理管理处应严格遵守供用电协议（或其它等效性文件），明确高低压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响本区域的供电安全。低压带电作业安全注意事项：严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。工程主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。检修时，工程主管必须指定一名现场监护人。作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5.水系统管理管理处应严格遵守供用水协议（或其它等效性文件），明确供用双方的分界点及设备的产权属性，并保存相关资料。工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响正常的水工作。每日做好生活水泵数据的抄录工作，并做好记录。自来水管网每年3至6月份进行年检。雨水（污水）泵、管网每年3至6月份进行年检。饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由管理处存档。6.安防系统管理报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场。消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少5年重新涂刷一次。水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处主任审批。送风阀、排烟阀、每季度由维修人员清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。玻璃火警按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁、字迹清晰、玻璃完好无损、具有报警功能。送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常开的阀门。消防泵、喷淋泵每两周试运行一次，保证手动、自动启动正常。消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密、开启灵活，消火栓玻璃完整、牢固，按钮功能正常，检修后贴上封条，并做好记录。室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度检修一次，要保持标识醒目易辨，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵活，消防栓、水泵接合器功能正常，开启钥匙、水带、水枪等配件齐全完好，检修完后做好记录。管理处须编制室内外消防栓、水泵接合器分布清单，列明消防栓、水泵接合器及其它配件的规格、数量、分布位置，以备查。灭火器材须每月检查并记录，要求压力表指针保持在绿色安全压力区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐；标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单，标明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期，以备年检。消防工具是发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做它用，必须按指定位置摆放，并保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。8.房屋本体的管理及维护对于动漫广场区域红线内的公用设施以及房屋本体的公用部分，应每日巡视， 发现问题及时向管理处汇报。管理处根据问题的复杂程度确定解决方案，如属保修期内，应通知施工队及时维修；超过保修期，按照相关法规要求，在完善手续后合理安排自修或委托它方维修，并做好相关质量记录。天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知施工方及时处理并对进度进行跟踪；保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理。楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每五年修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙一般每十年修缮粉刷一次。所需款项报有会展部，须经会展部批准后方可执行。管理处应对研发楼业户的二次装修方案严格审核并对装修过程进行监督，严禁对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、通道进行违章凿、拆、搭、占，不得影响相邻业户的使用或危及其他业户房屋的安全。房屋本体防雷系统应在每年五月中旬进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带进行除锈刷漆，确保接地体能可靠接地，并做好相关记录。外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏，公园椅等设施一般每年进行一次油漆翻新或彻底清洁。9.设备设施的报废及更新改造 维修主管根据设备、设施的运行或保养状态，确定其是否达到报废程度及需要更新改造，并以专项报告的形式呈管理处经理审阅后报会展部审批。工程主管应积极跟踪报告批复情况，得到回复后须及时组织实施。第十七章 工具管理制度1.本部工具分为公用工具、个人工具两部分，公用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。2.所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证正常使用。3.工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。4.全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。5.公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，按规定填写工程部借还物品记录，工具用完后立即主动归还，不得拖延，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。6所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。7所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。第十八章 机房钥匙管理制度1凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2. 任何人不得私自配钥匙。3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班监控保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4无关人员不得借用机房钥匙。5遗失钥匙须立即报告。6无人值班机房借用钥匙需登记。第十九章 机电设备房出入管理制度1工程部机电设备房包括范围：高压配电室、水泵房、各电梯机房、空调机房、锅炉房、2以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3因检查工作，必须要进入这些场所时，应由管理处主任或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。4凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由管理处经理或工程主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。6外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。第二十章 工程应急处理程序1.电梯应急程序所有工程部员工只要发现电梯故障都应该立即通知电梯客服部。由客服人员联系电梯维修热线或电梯维保厂家进行现在维修。工程部维修人员应设法了解电梯现处何楼层，及被困人数。工程部维修人员立即到达电梯所在楼层， 同时确定是否需要电梯维修公司帮助及维修服务。如果是，致电电梯维修公司以使其采取应急措施。工程部维修人员应通知管理处经理电梯紧急情况。工程部维修人员将停留在此楼层直到电梯维修公司人员来到，然后尽可能地配合电梯维修公司人员给予协助。急救工作完毕，当事员工及当班工程师应书写报告，叙述紧急状况已消除，电梯已恢复正常运转，并详述维修过程。 注意： 当确实发现有客人或其它人被困在电梯中，切勿试图自行盲目营救人员，应该在电梯维修公司及受权处理此事的人的协助下进行。2.严重漏水及天然气泄漏应急措施给排水：漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力、的