商业地产--资避风港-未来主战场

商业地产：投资避风港 未来主战场2010年10月21日08:16国际金融报卢元强我要评论(0) 字号：T|T 现在正是商业地产发展的大好时机，此时市场更需要商业市场来带动，把握好整体房地产市场发展、商业地产以及住宅市场的平衡关系，还将在某种程度上促进经济发展和城市形象的整体提升新一轮楼市调控再次袭来，受政策影响，住宅市场依然延续低迷现状。然而，与其形成鲜明对比的是，写字楼市场升温迅速，成交量不断增加：月前两周，北京写字楼市场“小试牛刀”，展示量价齐升的大好开局，而以金贸中心为代表的综合体写字楼因价值点突出受到众多企业的关注。投资避风港目前，多家房地产机构的诸多迹象显示，继二季度持续回暖后，北京写字楼市场继续保持上行趋势。从写字楼档次变化来看，中、高档写字楼快速增多，销售价格也在不断攀升。进入月以来，北京住宅市场历经两次大的调控政策影响，市场呈现观望态势，而纵观写字楼市场，持续前个月的强劲势头，整体表现依旧可圈可点，来自各行各业强有力的办公需求，使得市场空置率进一步下降。在对北京商业地产市场成交结构进行分析后发现，在商业地产全面回暖的过程中，综合体写字楼项目正在扮演着越来越重要的角色。投资怎样的写字楼升值潜力更大？专家认为，投资写字楼不仅要首选地段，还要查看这些写字楼周边环境以及硬件设施。据金贸中心5A纯写负责人透露，目前已有数家世界500强企业和国字头企业，正在操作整购项目中独栋写字楼事宜，而项目中的散售部分也成为金融街“置换计划”中外迁高端产业的争夺焦点，大部分房源正处于深度洽谈阶段。价值磐石城市综合体作为一种新兴的物业业态，为北京的城市发展、城市定位及商业发展等创造了无限的机遇，无论投资力度还是GDP增长等各方面的拉动都效果显著。某地产机构资深人士表示：“多种业态组合而成，集商业、办公、公寓、住宅等功能于一体的城市综合体，风靡中国大中城市已成为大趋势。城市综合体的发展热潮，带来了全新的写字楼发展模式，综合体写字楼已成为一股新的商务力量。写字楼、住宅和商业，是一种相互补益的物业形态，都会为对方带来旺盛的人气和商气。”以位于西二环核心地段的金贸中心城市综合体为例，占据西二环与北二环交汇处金角之位，优越稀缺的地段，更因为市中心拆迁成本和难度越来越高，未来难有同类产品问世。良好的长期稳定投资回报，受经济周期影响小，中长期稳定。如香港李嘉诚等大地产商为了抵御周期性风险，均会保有一半左右经营、租赁性物业。市场所趋就商业地产来讲，北京已从传统单一的零售型百货业态，向城市综合体，以及购物中心为主体的业态形式上转变，更突出城市功能性、复合型模式，在某种程度上要比住宅来得更加持续、更有力度和扩张性，住宅地产开发靠的是主体，现在市场紧缩，国家金融政策及房地产泡沫，都会影响其发展。在时间节点上，现在正是商业地产发展的大好时机，此时市场更需要商业市场来带动，把握好整体房地产市场发展、商业地产以及住宅市场的平衡关系，还将在某种程度上促进经济发展和城市形象的整体提升。从某种意义上来说，综合体写字楼已逐步明确了未来商业投资的前进趋势。业内人士表示，投资写字楼等商业项目，综合体写字楼租金回报率更高。位于西二环的金贸中心项目地理位置优势明显，四线地铁交集，网状交通体系配套完善。尽管目前住宅市场仍是投资的主流，但一些有眼光的投资者，已经逐渐把目光投向了综合体的写字楼市场。【延伸阅读】绿色世博促商业地产发力第三届伟俊矿业（旧）与地产论坛上海召开 本报记者 潘洁发自上海10月20日，第三届卓越金融与地产论坛在上海交大安泰经济与管理学院举行。本次峰会以“绿色世博商业地产与城市生活”为主题。论坛上，国内外商业地产人士、世博相关负责人为大家奉上了一场思想“盛宴”。“绿”色染遍世博园绿色、低碳，是本届世博会的一个主题。在主题演讲中，上海世博会主题馆、城市未来馆负责人俞力表示，许多场馆以各种方式，展示了自己对后工业时代绿色、低碳生活的憧憬和畅想。“比如世博会的场馆建筑大多选取生物、再生材料，场馆供能普遍采用了太阳能、风能等清洁能源，比一般的建筑平均节能60%至70%。”他的观点得到了世博会零碳馆馆长陈硕的赞同。他说，最有代表性的，是位于最佳城市实践区的英国伦敦零碳馆。“零碳馆不需使用任何传统的能源，而是由太阳能供电，由风能降温和除湿。展馆所需要的电能和热能，还可以通过生物能热电联产系统对餐厅内各种有机废弃物、一次性餐具等降解获得。”上海世博会劲吹“绿”色风，这是大家共同的诉求。论坛上，有嘉宾表示，别具一格的零碳馆原型，是伦敦贝丁顿“零能耗”生态村。这个生态村是饱受城市污染之苦的伦敦人，为改善城市生态环境、促进城市可持续发展所做的一次尝试。后世博助推商业地产论坛上，与会专家一致认为，目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，而相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。CCIM协会中国总会第一副主席林宠升在论坛上表示，当前，商业地产发展势头很猛，上海有着世博会及其后续效应，这些都将增添商业地产发展的刚性需求。商业地产受到众多专家的青睐，甚至有与会嘉宾提出，2010年下半年将是住宅地产向商业地产转向的“黄金契机”。在主题演讲之后的专家讨论环节，有嘉宾预测，下半年商业地产可能面临两种走势：一种是跟着住宅周期同步运动，投资和成交趋于减少；另一种可能是商业地产产生过多泡沫。(国际金融报)房地产行业四季度投资策略报告:商业地产凸显2010年10月14日09:25中航证券我要评论(0) 字号：T|T 产业转型和消费升级下的商业地产行业机会凸现。产业转型带来第三产业的发展,收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级,相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产预计未来年平均总收益率达到11%以上。购物中心+写字楼模式增长性和收益性俱佳。各物业类型购物中心未来成长性和收益率均最佳,周期性较弱,适合于长期持有;人民币长期升值趋势降低外国资金年投资回报率至3%-5%,内资保险资金入市亦将提升稳定收益物业需求,写字楼目前较稳定,租金回报基本能满足两类资金需求,适合出售以回笼现金流,购物中心+写字楼模式将获得较好收益。投资策略。商业地产和园区类公司市盈率与公用事业相当,处于历史估值水平较低位置,考虑该类企业成长性强于公用事业企业,给予行业买入评级。我们主要投资策略是选取持有零售物业+开发写字楼模式的公司,我们重点推荐中国国贸和金融街;另外,对于采取零售物业+住宅+写字楼商业综合体模式的公司,我们推荐阳光股份和深圳华强;最后,旅游+度假地产模式的公司,我们推荐华侨城和金陵饭店。 前三季度楼市回顾：（1）4月新政出台前，全国重点城市楼市经历了从短暂沉寂到极度沸腾的过渡。（ 2）新政出台1个月后，销量迅速跌至谷底，但6月下旬随着品牌开发商价格试水，楼市逐步破冰回暖，7-8月销量加速上扬。（3）楼市新政后，重点城市呈现先跌后涨的走势，目前已经接近或创历史新高。（4）新政后，库存有所上升，但整体仍处于历史较低水平。 四季度政策依旧从紧：下一阶段调控的力度难以放松，政策的进一步落实和深化一触即发。房价未见实质下跌，调控目的基本落空；宏观经济虽有近忧但无远虑，防通胀仍是重点。调控的重点仍是增加供给和遏制投机、投资性需求两手一起抓。四季度楼市价量齐升有难度：史上最严厉的调控政策出台 3 个月后，面临失效尴尬，主要原因在于：（1）楼市供应高峰还未到来、开发商资金压力尚在承受范围内；（2）通胀预期持续、购房者对调控信心不足。抛开对房价涨跌的预期，反映自住需求购房压力的指标房价收入比，目前已然处于历史高位。我们认为，四季度供给将大幅上升，政策面高压状态持续，楼市销量有望持续放大，价格保持稳定或者小幅上涨的概率会比较大。 政策高压下开发商应对自如：（1）加大促销力度。新政后，龙头企业通过加大推盘力度，同时采用灵活的销售策略适