台州铭基芭堤水岸物业管理招标文件.doc

台州铭基芭堤水岸物业管理招标文件招标编号：200607-20物业管理公司招 标 文 件招标单位：公司二 O O 六 年 七 月 二十 日目 录第一篇 招标文件领取登记表第二篇 投标邀请书第三篇 投标人须知前附表 第四篇 投标人须知第五篇 合同通用条件 附件招标文件领取登记表序号领 取 单 位 领 取 人领 取 时 间123456备注 2006年7月28日招 标 邀 请 书 根据国家有关法律，法规规定，本着公平，公正的原则，浙江铭基置业有限公司对所属房地产项目“铭基.芭堤水岸”的物业管理进行竞争性招标。兹邀请贵单位以密封标书的形式前来投标，有关事宜情况如下：1.项目背景：该项目位于黄岩区北城街道永宁江畔，用地东为经八路，西暂为空地，南面临江，北为纬五路，该位置交通方便，但配套较为薄弱。占地约65097平方米，建筑面积约10万平方米。用地性质为住宅；建筑容积率仅为1.6，绿地比约30%.2.投标地址：浙江铭基置业有限公司3.投标截止时间： 2006年 月 日 时前 （若有变动，另行通知） 4.本次招标详细情况请参阅招标文件，有关招标文件请在2006年07月 日9:00-16:30到 领取。浙江铭基置业有限公司2006年 7 月 20日联 系 人： 联系电话：传真:地址：邮编：第三篇 投标人须知前附表序号条款号编 制 内 容1物业名称：铭基芭堤水岸2物业地点：黄岩区北城街道永宁江畔3招标范围：铭基芭堤水岸物业管理，包括社区交流组织、保安工作、维修工作、保洁工作、管理工作、服务工作、监察工作及其它工作4投标有效期：60天5标前会时间：地点：6投标文件份数：正本一份，副本四份7投标文件递交至：浙江铭基置业有限公司8投标截止期： 9开标时间：10评标办法：祥见招标文件投标人须知11履约保证书：第四篇 投标人须知4.1项目招标总则说明：4.1.1 适用范围4.1.1.1物业名称：铭基芭堤水岸 4.1.1.2物业地点：黄岩区北城街道永宁江畔4.1.1.3招标范围：铭基芭堤水岸物业管理，物业管理所包括社区交流组织、保安工作、维修工作、保洁工作、管理工作、服务工作、监察工作及其它工作。4.1.2投标费用投标人应承担所有编写和提交投标书有关的费用，在任何情况下招标人均无义务或责任承担这些费用。4.2投标人资格：4.2.1 投标人必须为中华人民共和国境内具有房地产物业管理资格的独立法人单位。4.2.2投标人必须提供物业管理组织机构图及按规定配置人员。4.2.3若投标人为非浙江公司，必须承诺一旦中标将在15日内安排驻浙固定办公场所，并随投标文件附驻浙专案组成名单。4.3标前会议：4.3.1招标人将召开标前会议，投标人应按时参加并签字予以证明。4.3.2投标人可以在会上对项目情况提出问题并要求招标人解答，招标人应于会上对能及时答复的问题予以解答，对不能及时解答的问题应于会后三天内解答，所有提问和解答均应记载于标前会会议纪要中，同时，招标人应在投标截止日期前两天采用书信或传真将会议纪要送达每个购买招标文件的投标人。4.3.3不参加标前会不影响投标资格。4.4 招标文件说明4.4.1 招标文件的澄清 任何要求对招标文件进一步了解和澄清的投标人，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按“投标邀请书”写明的招标人的地址以书信或传真通知招标人。招标人将视具体情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复。在必要时，招标人的不表明查询来源的书面答复（包括问题的解释但不包括问题的来源）将通过书信或传真送达每个购买招标文件的投标人。4.4.2招标文件的修改4.4.2.1在投标截止日前10日内，无论出于何种原因，招标人可主动地或在解答投标人提出澄清问题时对招标文件进行修改。4.4.2.2招标文件的修改将构成招标文件的一部分，并且将通过书信或传真方式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人在收到修改的书面通知后，应立即向招标人回函确认。4.4.2.3为使投标人编写投标书时有充足的时间对招标文件的修改部分进行研究，招标人可自行决定延长投标截止日期，并书面或传真通知所有投标人新的投标截止期。4.5 投标文件的说明4.5.1语言及计量单位4.5.1.1 投标人提交的投标书以及投标人与招标人就有关投标的所有来往函电均应使用中文书写。4.5.1.2除在招标文件中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位（国际单位制和国家选定的其他计量单位）。4.5.2投标文件及格式投标人投标书应按招标书附件17的名称、顺序、格式，均采用A4、宋体、计算机打印编制。投标方应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。4.5.3投标文件组成投标人应提交的投标文件应至少包括以下内容：4.5.3.1 经济标（1）投标书（2）承诺函4.5.3.2 商务标（1）法人代表授权书；（2）企业营业执照、资质证书副本复印件（投标单位加盖公章）；（3）投标人在本项目物业拟设立的项目组织机构（附框图）；（4）过去三年已完成的和正在实施的与本项目物业类同物业情况；（5）拟派驻本项目的物业人员汇总表（物管人员组成表和物管人员简历表）；（6）物管人员执业资格、职称证书、物管证、培训证和身份证复印件及其它有关证明文件；（7）其他投标人认为需要提交的资料。（8）投标书在投标文件中提交复印件的营业执照、资质证书、执业资格证书、职称证书、业绩证明材料，开标前，由本项目法人或主要负责人验审其有效证件原件。4.5.3.3 技术标（1）投标人（物业管理公司）情况介绍（2）保安措施（3）拟采取的管理方式（4）保洁措施（5）维修措施（6）管理人员配备（7）管理人员的培训（8）管理规章制度（9）经费收支预算（9）档案建立与管理（10）各项指标承诺及措施（11）搞好管理服务工作的设想和措施（12）便民服务（13）社区文化活动（14）违约责任4.5.4 投标文件份数与签署4.5.4.1投标方应准备投标文件正本一份，副本四份,在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。4.5.4.2投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。4.5.4.5 电报、电话、传真形式的投标概不接受。4.5.5 投标文件的密封和标记4.5.5.1投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。4.5.5.2为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，密封装订后加盖投标单位公章。4.5.5.3投标文件的内层封面应加盖投标单位公章、法人印章和签字。4.5.5.4投标文件内外层均应注明项目名称、在2006年 月 日 时前（即开标时间前）不得开封。4.5.5.5如果没有按上述规定密封、标注和加盖印章和签字，招标人将对标书丢失和提早开启不承担任何责任，并有权拒绝接收该投标文件。4.5.6 投标报价4.5.6.1投标方应按招标文件所附的开标一览表上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价和总价有出入，以单价为准，投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。4.5.6.2投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制招标方以其他方式签定合同的权利。4.5.7 投标货币物管费以中华人民共和国现行人民币计。4.5.8递交物管投标书截止日期4.5.8.1投标截止时间2006年 月 日 时4.5.8.2延长投标截止期招标人可以按本须知相关规定，通过修改招标文件自行决定酌情延长投标截止期。在此情况下，招标人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务均应延长至新的截止日期。4.9投标有效期 4.9.1投标书应在投标截止期后60天内保持有效。4.9.2在特殊情况下，当超过原定的投标有效期，招标人可要求投标人延长投标有效期。这种要求与答复均应以书面形式或传真提交。投标人可以拒绝招标人的这种要求。对同意延长有效期的投标人来说，既不能要求也不允许修改其投标书。4.5.10 投标文件的递交4.5.10.1投标文件应在投标截止期前递交至： 浙江铭基置业有限公司 4.5.10.2因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。4.5.10.3招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。4.5.11 投标文件的修改和撤消4.5.11.1投标人在提交投标书后，可以修改或撤回其投标书，但招标人和招标代理机构必须在规定的投标截止期之前，收到投标人递交的修改或撤回的书面通知，该书面通知须有经正式授权的投标方代表签字。4.5.10.2投标人的修改或撤回的书面通知应按本须知相关规定编制、密封、标记和发送。撤回通知书应该加盖公章、法人印章和签字，递交的时间不得迟于投标截止期。投标人的修改或撤回通知书应单独提交。除此规定情况外，在投标截止期之后，投标人不得对其投标书做任何修改。4.5.11.3 投标截止时间后不得修改投标文件。4.5.11.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤消投标文件。4.6 开标4.6.1地址：招标人决定在 浙江铭基置业有限公司 进行开标。4.6.2 时间 招标人将在2006年 月 日9：00正对所有收到的投标文件进行公开开标。4.6.3 开标由招标人组织，所有投标人参加。4.6.4投标人应派法人代表或委托代理人持身份证原件出席开标会并签到。投标人因故不能派上述人员参加开标活动，事先应以书面形式通知招标人。招标人将认为该投标人完全同意开标结果。4.6.5招标人对已按4.3.7条规定要求撤回的投标文件，不予开标。4.6.6开标时，招标人将当场对投标文件的密封、签署情况等进行核查，以确定其完备性。4.6.7 投标文件响应性确定4.6.7.1 开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价和总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。4.6.7.2 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款，条件和规定且没有重大偏离或保留。4.6.7.3 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。4.6.7.4 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤消不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。4.6.7.5 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。4.6.7.6 评标委员会只对符合本须知要求的投标文件进行评审，并由招标人宣读投标人名称、投标报价、以及招标人认为必要的其他细节。4.7 评标4.7.1符合性评审4.7.1.1 投标文件进行评审前，应对投标文件的符合性进行审查。通过符合性审查的主要条件是：（1） 投标人的资质符合招标文件规定要求；（2） 投标文件按照招标文件规定的内容及要求填写，字迹清晰可辨；行间不得有插字、涂改和覆盖；（3） 投标文件按招标文件规定要求签署、密封和标记；（4） 按照投标文件的规定提供了法定代表人的授权书；（5） 投标文件在投标截止期前送达招标文件指定的地点；（6） 投标文件与招标文件中的条款与规定无重大偏离或保留。4.7.1.2 开标后对于不符合招标文件要求的投标文件，不允许投标人更正或撤回其不符合规定的部分，而使之符合规定。4.7.1.3 资格审查通过的外地物管单位因证件或其他条件不符，致使无法进入重庆市登记备案，有关责任及后果自负。4.8 投标文件的澄清4.8.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。4.8.2 有关澄清的要求和答复，应以书面进行，投标人不得借澄清问题的机会，与招标人及评标人员私下接触或对原投标价和内容提出修改。招标人不接受投标人主动提出的澄清。4.9 投标文件的评价与比较4.9.1 招标人将只对实质上符合招标文件规定、通过投标文件符合性评审的投标文件进行评价和比较。4.9.2 评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。4.10 评标评分标准4.10.1 评分原则采用综合评分法评定，以最高得分者为中标人。投标价格、标书、现场答辩、业绩调查所得分值，分别乘以系数为1.00、0.5、0.25、0.25，三项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。4.10.2 投标价格（100分）投标人的投标价与标底相比，一致得100分，每上浮1%扣10分，扣完为止；每下浮1%扣3分，最多扣30分。4.10.3 标书（100分）（一）投标人拟采取的管理方式，管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）；（二）管理人员的配备、培训及管理；（三）管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等；（四）管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算；（五）档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等；（六）各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。各项指标：1、房屋完好率；2、房屋维修及时率；3、维修质量合格率及回访率；4、管理费收缴率；5、业主满意率；6、业主有效投诉率与处理率；7、绿化完好率；8、清洁、保洁率；9、路灯完好率；10、道路完好率；11、治安协防工作；12、机电设备完好率；13、消防设施完好率；14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率；15、其它有关指标。对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。（七）搞好管理服务工作的设想、措施；（八）便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明；（九）愿意承担的违约责任。上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。4.10.4 现场答辩（100分）由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业管理知识、物业管理实作熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。4.10.5 投标人业绩考核调查（100分）在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。4.11保密4.11.1 开标后，直到签订合同协议书为，凡有关对投标文件的审查、澄清和评比工作，都应在保密的情况下进行任何有关信息和资料，均不得向投标人或与上述工作无关的人员泄露。4.11.2 投标人在上述工作过程中对招标人施加任何影响的行为，都将会导致取消对其投标文件的评定。4.11.3 从开标至物业管理公司进驻后三年时间内，招标人不得将投标人的投标资料向任何第三方泄露，除非征得原资料提供单位的书面同意。4.12合同授予4.12.1合同授予的条件本合同将授予其投标文件已经通过符合性审查，并且定标方式能最大限度地满足相关规定的评分标准，其综合评分为最高者。4.12.2 资格最终审查4.12.2.1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。4.12.2.2 如果确定该投标方无条件圆满履行合同， 招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。4.12.3接受和拒绝投标的权利招标人在发出中标通知书前，按照国家及地方有关法律、法规规定，有权接受和拒绝任何投标，宣布投标无效或拒绝所有投标，并对由此而引起的对投标人的影响不承担任何责任，也不解释原因。除保留上述权利外，原则上招标人将合同授予按本招标文件评分办法得分最高的投标人。4.12.3 中标通知书4.12.3.1 评标结束15日内，招标人将在投标文件有效期截止期前向中标单位发出中标通知书，确认其投标已被接受。中标通知书中将写明支付给投标人按合同规定实施物业管理阶服务的合同价格）。投标人在收到中标通知书后，应立即以书面告知招标人。4.12.3.2 中标通知书是合同文件的组成部分。中标通知书一经发出，即具有法律效力。4.12.3.3 中标人在收到中标通知书后，应按本须相关规定向招标人提交履约保证书。招标人在收到保证书并与中标人签订合同协议书后，即通知其他投标人已落标。4.12.3.4 投标人在收到中标通知书后7日内，并在签订合同协议书之前，应按招标文件的规定向招标人作出书面履约保证。4.12.4 授予合同时变更数量的权力 招标方在授予合同时有权对招标文件中规定的项目规模和工作量予以增减。4.12.5 物业管理合同的签署4.12.5.1 中标人在收到中标通知书后7日内，应与招标人签订物业管理合同。在签订物业管理合同之前，应按本须规定提交履约保证书。4.12.5.2 签订物业管理合同时，签约双方应出示法定代表人证书或其代理人的授权书。4.12.5.3 合同协议书经双方法定代表人或其授权的代理人签署加盖公章后生效。4.12.5.4 如果中标人未能遵守本须知相关规定，招标人则可宣布其中标无效。在此情况下，可将合同授予下一个预期的中标人，或者重新组织招标。4.12.6 不正当竞争与纪律监督4.12.6.1 严禁投标人向参与招标、评标工作的有关人员行贿，使其泄露一切与招标、评标工作的有关信息。在招标、评标期间，不得邀请参与招标、评标工作的有关人员到投标人单位参观考察或出席投标人主办的或赞助的任何活动。4.12.6.2 投标人在投标过程中严禁互相串通、结盟，损害招标的公正性和竞争性，或以任何方式影响其他投标人参与正当投标。4.12.6.3 如发现投标人有上述不正当竞争行为，将取消其投标资格或中标资格。第五篇 物业管理合同通用条件按国家现行物业管理合同通用条款执行。 具体合同参见附件。铭基芭堤水岸项目位于黄岩区北城街道永宁江畔，用地东为经八路，西暂为空地，南面临江，北为纬五路，该位置交通方便，但配套较为薄弱。社区占地约65097平方米，建筑面积约10万平方米，建筑容积率仅为1.6，绿地比约30%。物业包括13幢小高层（10层、11层）、82套排屋、一所会馆及北面沿街商铺。社区拥有小高层电梯共26台，停车以地下、半地下车库为主，露天设置临时停车位，此外，还配有配电、垃圾收集站等配套设施。目前，小高层一期已经开盘销售，均价约为3600元/，已签约284套，销售态势良好，小高层二期开盘正在酝酿中。 附件1投 标 书浙江铭基置业有限公司：1、经分析研究了贵单位提供的物业管理招标文件，我方愿以_元/每平方 作为物业管理服务费，承担并完成上述物业管理合同所规定的物业管理服务任务。2、如果贵单位接受我单位投标，我单位保证在投标人须知中规定的期限内开展本项目的物业管理工作。3、我单位同意在规定的标书递交截止之日起 60 天内遵守本投标。4、在正式签订物业管理服务合同之前，本投标书连同贵单位的中标通知书成为约束贵单位、我单位双方的合同文件。5、我单位理解并同意：贵单位不一定接受最低标价的投标或其他任何投标；同时也理解并同意，贵单位不承担我单位的任何投标费用和由此带来的损失。投标单位： （盖章）法定代表或授权代理人：（签字）年 月 日附件2法人代表授权书根据本文件宣告，在下面签字的（单位名称）、（职务）、（姓名）以法定代表人身份代表本单位（以下称“投标人”）授权：（姓名）为本单位的合法代理人，并授权该代理人就 物业管理投标事宜，以本投标人的名义签署投标文件，进行谈判，签署合同和处理一切与此事有关的事务。投标单位： （盖章） 法人代表签字： 代理人签字： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日投标单位地址： 邮编： 电话： 传真： 附件4物业管理单位组织机构表1、简 况单位名称上级主管单位名称成立日期本届领导班子起始日期2、领导层名单姓 名职 务职 称3、组织机构框图附件5物管单位业绩表物业名称名称物业所在地物业等级物业类型物业规模物管服务形式顾问 ( )物业服务期限： 全程 ( )本单位派出的物管人员人员数量负责人及主要物管姓名、职务和职称物业管理概况提供物管服务的情况介绍及物管质量服务（附业主证明或业主的地址与联系电话、传真）附件6物业管理人员组成表序号姓名性别年龄职称拟担任的物管职务有何种证书附件7物业管理人员简历表姓 名性 别出生年月文化程度毕业院校、专业及时间从事本行业年限现任职务职称聘任时间工作简历单位名称职务 职责任职年限主要业绩附件9前期物业管理服务合同1合同当事人甲方（建设单位）组织名称： 法定代表人： 地 址： 联系电话： 乙方（物业管理企业）企业名称： 法定代表人： 地 址： 联系电话： 根据中华人民共和国合同法、物业管理条例、重庆市物业管理条例等有关法律、法规的规定和本物业区域业主临时公约的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 (物业名称)实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。第一章 物业管理区域概况第一条物业基本情况物业名称：_ _ 物业类型：_座落位置：_ 占地面积：_ _平方米建筑面积：_ _平方米四至： 东至： 南至：西至： 北至：其他：_。第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。第二章 物业服务事项第三条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_ _。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯_ _。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为： 第三章物业服务质量第五条乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准(具体服务标准见附件三)。第四章物业服务费用第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第 种方式：1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：(1) 住 宅：_元/月平方米 (2) 商业物业：_元/月平方米(3) 其他物业：_元/月平方米业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）：(1) 住 宅：_元/月平方米 (2) 商业物业：_元/月平方米(3) 其他物业：_元/月平方米乙方选择以下第 种方式对物业服务资金提取酬金：(1) 乙方每月/每年按_元的标准从物业服务资金中提取；(2) 乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、_。预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。第七条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条 业主应于 之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前 日内履行交纳义务。第九条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由 承担。第十条 停车收费分别采取以下方式：1、 停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_元/个月；车库车位_元/个月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_元/个月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；2、 停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_元/个月；车库_元/个月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_元/个月、车库车位_元/个月标准提取停车管理服务费；3、 业主自行购置车位的，应按露天车位_元/个月、车库车位_元/个月标准向乙方交纳停车管理服务费。第十一条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的停车协议，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主甲方所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费： 第十三条乙方经营管理会所，可按 标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按 标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按 标准提取管理服务费。第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。第十五条乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。第十六条 其他约定 _。第五章双方的权利义务第十七条甲方的权利义务甲方享有的权利：1、 审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施；2、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；3、 制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。4、 实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；5、 依据法律、法规规定享有的其他权利。甲方应履行的义务：1、 在销售物业之前，制定业主临时公约，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守业主临时公约。2、 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；3、 乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求； （2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求； （3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用； （4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：甲方确定以上问题解决办法、解决时间如下： 甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；（2）规划设计资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的其他资料。6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：（1）新建物业建筑面积出售达50以上的；（2）物业自首次出售之日起已满两年的。8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。13、法律、法规规定的其他义务。第十八条乙方的权利义务乙方享有的权利：1、 按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并做好书面记录和签认工作；4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告（仅适用酬金制收费方式），经依法议定后组织实施；6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；8、实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批，并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；10、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；11、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；13、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。15、法律、法规规定的其他义务。第十九条 根据业主临时公约的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反业主临时公约及公众管理制度的行为；3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。第六章专项维修资金的管理和使用第二十条 专项维修资金的缴交 。第二十一条 专项维修资金的管理 。第二十二条 专项维修资金的使用 。第二十三条 专项维修资金的续筹 。第七章物业管理用房第二十四条 甲方应于首位业主入住前 日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积 平方米，其中包括：住宅用房 平方米、商业用房 平方米，其他用房 平方米。第二十五条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。第八章合同期限第二十六条：本合同期限为_年,自_年_月_日起至_年_月_日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条 本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第九章 违约责任第二十八条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。第二十九条 甲方违反第十七条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。第三十条乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。第三十一条甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲