重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告

1/21重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告一个时期以来，随着市场经济体制的建立和完善，营销观念和营销方式发生了很大变化，全国农资流通渠道进一步放开，农业生产资料经营活动已不是传统的“采购加供应”，农资市场出现了经营渠道纷杂，以农村供销社为主渠道独家主宰农资市场的局面，已成为历史，现已变成农业服务部门、生产企业、个体等多头经营的格局，其中尤以个体经营占据了市场的大壁河山。在经营中，为了各自的利益，他们采取多种办法和措施积极占领农资市场这块阵地，在农资货源上早做准备、扩大品种、增加数量，在价格上采取薄利多销策略，在服务中没有官商作风，将各种农业生产资料直接送到农村、田头，农民在农资市场竞争的新格局中，真正得到了实惠。一、农业生产资料经营基本情况近年来，国家对农资经营主体资格的限制减少，经营主体多元化。随着农村供销社和农资部门的深化改革，农资经营渠道进一步放宽，市场竞争日趋激烈。2002年以来，我区加大了对农资经营市场的管理，多次开展清理、2/21整顿，保证了正常的市场经营秩序。全区农资货源充足，价格趋向平稳。2002年，我区农业生产资料经营销售总额达到10503万元。在我区的农业生产资料经营企业有17家，全区农业生产资料经营门点数达386个：2、全区化肥销售总额7056万元，其中包括：尿素销售额要占总额的三分之一，有门点178个，其中有个体批发24个，其它以零售经营模式进行交易，进货渠道都是从在彭水的厂商处批发购进，暂无连锁经营企业进入。4、全区饲料及添加剂销售总额1650万元，其中：占大部分，有经营门点159个，其中有个体批发37个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在重庆、成都、荣昌进货。5、全区兽药销售总额124万元，有经营企业3个，经营门点118个，其中有个体批发3个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在重庆、成都、荣昌进货。6、全区渔机渔具销售总额3万元，有经营门点7个，都以个体零售方式进行交易，暂无连锁经营企业进入，一般在重庆、湖南交易市场进货。共2页,当前第1页12重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告重3/21庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告黔江区位于重庆市东南部，幅员总面积2397平方公里，2002年末，行政区划为3个街道办事处，15个镇，12个乡，230个村委，1498个村民小组，年末人口为万。山地、丘陵面积占幅员面积的96%以上，是一个“七山一水二分田”的山区农业区，也是重庆市唯一的少数民族区。XX年5月，市委、市政府在黔江召开一、农业生产资料经营基本情况近年来，国家对农资经营主体资格的限制减少，经营主体多元化。随着农村供销社和农资部门的深化改革，农资经营渠道进一步放宽，市场竞争日趋激烈。2002年以来，我区加大了对农资经营市场的管理，多次开展清理、整顿，保证了正常的市场经营秩序。全区农资货源充足，价格趋向平稳。2002年，我区农业生产资料经营销售总额达到10503万元。在我区的农业生产资料经营企业有17家，全区农业生产资料经营门点数达386个：4/211、全区种子销售总额410万元，其中：，有经营企业7个，其中国营科研单位、种子公司等企业6个，私营企业一个，都对外批发，经营门点122个，以零售经营模式进行交易。2、全区化肥销售总额7056万元，其中包括：尿素销售额要占总额的三分之一，有门点178个，其中有个体批发24个，其它以零售经营模式进行交易，进货渠道都是从在彭水的厂商处批发购进，暂无连锁经营企业进入。3、全区农药销售总额1260万元，有经营企业4个，门点120个，国营批发2个，个体批发3个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在四川、重庆、湖北厂家直接进货。4、全区饲料及添加剂销售总额1650万元，其中：占大部分，有经营门点159个，其中有个体批发37个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在重庆、成都、荣昌进货。5、全区兽药销售总额124万元，有经营企业3个，经营门点118个，其中有个体批发3个，暂无连锁经营企业进入，5/21大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在重庆、成都、荣昌进货。6、全区渔机渔具销售总额3万元，有经营门点7个，都以个体零售方式进行交易，暂无连锁经营企业进入，一般在重庆、湖南交易市场进货。二、农业生产资料连锁经营状况1、2002年底我区有农资连锁企业5家，都是经营种子的，有连锁店铺47个，其中直销店3个，连锁经营企业销售总额60万元，占当年农资销售额的%.2、在我区经营种子的连锁经营企业，都是以承包和在乡镇设点代销的形式进行经营，在管理上采取企业提供手续，并提供一定的垫底资金，企业将种子批发到各店铺，各店铺自主经营，自负盈亏。3、连锁经营的特点是，经营者不需要奔波进货，由企业直接送货，起到了快速占领市场和扩大市场经营面的作用。4、目前当地政6/21府对扶持连锁经营没有出台什么政策措施，只要企业合法，经营的产品符合有关的法律法规，都可以进入黔江市场。但目前企业要在农村开展连锁经营困难还相当大，在现行体制和政策条件下，大部份的农资经营市场被个体占领，他们灵活机动，不需要过多的管理费用，经营成本低，对亲朋好友还可采取赊销，这些都是企业经营不可比拟的。三、加强农资市场管理，保证正常经营秩序XX年以来，我区认真贯彻落实国务院国发32号文件精神，按照国务院和市政府的统一部署，把加强农资市场管理作为促进农业经济发展的一项重要工作来抓，加强领导，明确重点，制定措施；开展整治，注重实效，深入开展严厉打击制售假冒伪劣农资产品违法犯罪活动的专项斗争，并取得了一定的成效。重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告首先，从源头城区农药经营部抓起。农业行政执法大队对城区绿丰植保技术服务部、创新农业生产服务部、旺业农资公司、市农资公司黔江农药配送站、城南农业服务站门市部等五家批发零售的单位进行了农药商品逐一检查，共查382个农药品种，出现假冒、无中文通用名、过期等品种达107个，占28%。7/21其次，对各乡镇农药经营者进行依法检查。从对金溪、鹅池、濯水等乡镇进行检查中表现，有25个摊点销售农药，持证经营只有12家，占48%。证件过期有6家，占27%。未经培训无证上岗7家，占28%。同时有8家经营者无固定经营场所，属游摊销售，占32%。这些现象严重扰乱了全区的农药市场的正常秩序。针对以上现状，黔江区农业局行政执法队会同工商局、质监局、公安局等部门，对农药经销违法行为进行及时查处并限期整改，对乡镇零售商进行一次规范、培训，取缔无证照游摊，规范农资市场，进一步整顿和规范了种子、农药、兽药、肥料和农机具等农业生产资料经营秩序，保护了农业生产安全及农民切身利益，促进了全区农村经济的健康发展。四、对我区农业生产资料经营工作的建议一是加强网络建设，通过农资信息的密集型传递，增加种子、化肥、农药、饲料、兽药等经营规模。二是及时反馈我区各镇乡市场信息，掌握最新变动状况，通过网络建设控制，营销班底的建立、强化，以及对销售终端的拉动，搞好二级分销。8/21形成总代理区域市场代理零售商农户的新体制。三是根据我区农资市场的容量，适当增加我区中转库存储量，提高市场的控制力。黔江区房地产市场调查分析报告黔江区建委房地产开发管理办公室:梅天余近年来，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，人民生活水平的提高，房地产开发进入了一个较快的发展时期，房地产业已成为人们经济生活中的一个“热点”。随着国家宏观调控政策的出台，我区的房地产市场运行如何？潜力怎样？调控的效果怎样？对此，我办组织人员进行了专题调查，现将调查情况报告如下：一、我区促进房地产市场持续健康发展所采取的措施以及取得的初步成就国家的宏观调控政策，主要是针对开发土地和资金两个方面进行的，对我区而言，开发项目相对较小，用地规模不大，经我办与国土等部门协调，对开发土地的供给政策没有大的调整，主要是通过规范土地招、拍、挂的行为和方式，进一步规范开发用地的合法性。我区贷款购房的业主相对较少，房贷政策的调整对我区的房产市场买方行为的9/21影响不大，但对开发企业的“缩贷”政策，使开发企业的资金链有一定影响，但还能确保开发项目的正常运作。总的来讲，我区的房地产市场是健康的、正常的，其投资也在往年的基础上有所上升。二、我区XX年开发投资完成情况及开发现状房地产开发现状房地产开发规模扩大，开发亮点突出。我区房地产企业从无到有逐年增加，房地产开发规模逐渐扩大。到XX年全区共有房地产企业17家。房地产总建筑面积扩大，XX年比2002年增长%，房屋建筑面积大幅度增长，XX年比2002年增长%，XX年比XX年增长%，XX年比XX年增长45%。如南海鑫城、黔州花苑、鹏达花园、税园小区、阳光花园和谭家湾小区开发已成为我区城市建设的亮点。房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。我区房地产开发资金来源较充裕，投资完成情况较好。XX年房地产开发投资实现高速增长，完成投资亿元，完成任务的%，是XX年的10/21倍，房地产业正在成为我区新的投资热点。房地产开发新开工面积及竣工面积分别为111100平方米、152750平方米，分别完成任务的106%、102%，分别是XX年的倍、倍；商品房销售面积和销售额分别是124900平方米、22268万元，分别完成任务的115%、170%，分别是XX年的倍、倍；均达到了较好的水平。全区房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例较大，对全社会固定资产投资增长的贡献率达到%，拉动投资增长20个百分点。房屋销售量大幅度上升，二手房交易旺盛，商品房空置面积较少。XX年，全区房屋销售面积为万平方米，同比增长135%；商品房预售面积万平方米，比上年同期增长2倍。在商品房销量大幅度增长的同时，商品房价格上扬，尤其是今年来我区二手房交易价格大幅度上涨。据调查，二手房从上年的每平方米500-650元上涨到今年的800-1000元。据调查，XX年末商品房空置面积为11500平方米，比XX年减少%；。住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要购买者。XX年，我区房地产开发中住宅投资为7600万元，11/21占商品房建设投资的；住宅建筑面积为万平方米，占房屋建筑面积的。在已售商品房中，个人消费成为了商品房的消费主体。成片区可开发地逐渐萎缩，土地购置费上扬。通过几年来的大量开发，黔江城区目前成片的可开发地不断减少，房地产逐渐向城郊扩展，而且价格不断上涨。据调查，城区土地成交价格上涨了5%。国土资源部2002年5月9日的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和XX年3月31日国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知两个文件，明确各地要在XX年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，我区较彻底完成了土地从“协议出让”到“招标拍卖挂牌出让”的转变，因此，稀缺的土地资源价格因出让方式的转变还会使土地价格提高。面临的机遇政策环境机遇一是十六届五中全会明确提出了加速城镇化战略的发展机遇；二是西部开发仍然是党和国家的发展重心，大的政策必将加快西部开发，地处西部的黔江无疑会在西部大开发中受益；三是政12/21府对房地产开发宏观而宽松的管理政策；四是区政府将研究出台一系列对房地产开发的优惠政策。黔江城市基础设施进一步完善给房地产业带来的巨大机遇一是黔江大交通格局在“十一五”期间将基本形成，黔江的外部环境将大大改善。渝怀铁路将于XX年春节投入运营，渝湘高速路全面征地，舟白机场于XX年通航，加上国家近期出台的土地征用补偿标准提高，通过开发银行融资对历年城建负债的偿付，都对黔江房地产开发带来了广阔的前景。黔江近期将实施下坝联网道路、新华大道与两个新城区道路连接、南沟片区开发、谭家湾片区开发、下坝片区开发、农业局片区旧城改造、大十字片区旧城改造、南海城北面片区改造、下坝小桥市场片区开发、新华东路二期北侧旧城改造，以及正在建设的河滨公园六、七期建设、舟白机场建设都为广大企业提供了较大的舞台。二是土地政策，土地市场价格明显升高，政府对招、拍、挂土地出让金实行网上收缴；住房公积金正在研究全市统筹管理。三是政府将建立房地产开发审批机制，按照科学、有序、规范管理的原则，确保房地产开发健康发展。存在的问题1政府管理中13/21存在的问题集资房政策断得不够切底，对房地产开发推向市场有很大影响。政府对资助购房的政策执行得不是很规范。住房公积金的利用率不高。一方面是住房公积金睡大觉，另方面是一些职工无房可住。2开发商自身存在的问题资质等级较低，自身的经济实力不是很强，对大项目只能望地兴叹，无能为力。开发企业对树立房产品牌的意识不强，缺乏战略发展眼光。对小区环境、房屋的外观立面造型和结构安全性考虑较多，对房屋内在的适用性和平面布局的合理性考虑较少；但消费者在购买时对房屋内在的适用性和平面布局的合理性是考虑较多的，毕竟房子是买来住家用的，不是买来看的，更不是作摆设的。对比较专业的立面造型和结构安全性是规划和结构专业人员考虑的，消费者在专业知识不足的情况下，房屋内在的适用性和平面布局的合理性将作为消费者的首要选择。14/21目前的户型分布不够合理。我区目前市场上200平方米左右的大户型较多，120平方米和90平方米左右的中小户较少，对人口少，经济实力不是很好的消费者的选择面较窄，对他们来说多数只能远观，不能近选。土地储备意识不强。目前我区储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，可能是受资金的限制，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性明显。企业中缺少联合。在资金实力不强的情况下，走联合开发的路子应该是企业的首选，但我区的企业对大地块、大项目宁愿等待观望，不愿联合。一方面可能是合作意识不强，另一方面也可能是诚信环境不够理想，担心合作时扯皮、受骗的现象发生。开发企业应进一步规范自身的开发行为。15/21随着房地产开发市场的成熟，房地产开发的法制环境将进一步得到改善，开发企业也应进一步规范自身的开发行为，遵循游戏规则，平衡开发各方利益，追求合理的开发利润，减少因开发而产生的纠纷，维护社会稳定。三、我区房地产开发的总体定位、市场定位黔江房地产市场开发潜力分析有关资料表明，当一个国家和地区人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均GDP处于从800美元到万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而黔江XX年人均GDP仅为5040元，人均城市居民居住面积为平方米，农村居民为平方米。由此判断，当前黔江即将进入住房消费持续发展期，尚未进入房地产的高速发展阶段，房地产业还具有很大的开发空间。从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部、高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大16/21增强，房地产开发形势逐渐看好，前景非常乐观。1需求量大。从供方市场分析：目前的供方市场现存的商品房不多，供给量不足，房屋结构性矛盾突出。房地产企业的开发主要倾向于面积大、结构好、质量高的商品房建设，而与广大的老百姓需求的经济适用房少，市场尚未饱和。从需方市场分析：一是住房制度改革和住房公积金保障制度的逐步完善，福利分房制度最终取消，进而开始实行货币化分房，从前年起又终止了单位集资建房，使城市居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放，增大了单位对商品房的需求量。二是消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。黔江过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。三是旧城改造、火车站、机场以及工业园区的建设拉动了住房需求，动迁居民对住宅的需求量一度告急，全区商铺等营业用房需求也随之增大。四是近年来我区加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，我区与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。五是从房地产业自身的特点和特17/21殊性来分析，房地产业是一个生产周期较长的特殊行业，通常正常的一个生产周期都在一年以上，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。六是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，XX年黔江人口的城镇化率，到“十一五”期末，将达到40%，这意味着目前还不到百分之三十的人住在城镇里，未来五年，每年将有百分之二的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。2.购买力增强。一是城乡居民收入增加，增长速度加快。2002年全区城镇居民人均可支配收入为6000元，比2001年增长5%；XX年达到7413元，比上年增长23%，XX年比2002年增幅加快18个百分点。农民人均纯收入2002年为1510元，比2001年增长7%，XX年实现1716元，比上年增长13%，增幅加快6个百分点。在职职工平均工资2002年比2001年增长4%，XX年实现13747元，比2002年增长21%，增幅加快17个百分点。二是中央市在黔单位如金融、通讯系统、政法系统、石油等仍然履行片区管理职能的较高收入阶层具有较强的购买力。三是按揭、贷款购房的政策也在一定程度上支持着市民的消费行为，使得老百姓敢于花手中的钱、未来的钱购房，极大地增强了商品房的购买能18/21力。四是国民经济的发展为黔江今后房地产的发展提供有力支撑。XX年黔江区的财政收入达亿元，人均财政收入达到1700元，比全市平均水平高26%；比渝东南周边区县更高。良好的经济运行态势，为房地产发展提供了广阔的空间。3.政策推进有力。一是政府培育房地产业，加速房地产持续、快速、健康发展的力度没有改变，而且还会下大力气吸纳大量资本加速房地产业的发展，以调整我区经济结构和产业结构。二是国家有关部门在近年来已取消了一些住房建设收费，对降低房屋开发成本、平抑房价、刺激住房消费起到积极作用。三是黔江区户籍管理办法规定：只要在黔江重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告城有固定住所，凭房产证就可以申请办理黔江城市户口，并能农转非，极大地推动了区内外经商者在黔江城购房。4.开发商有利。一是国家宏观调控政策出台，土地出让制度的改革，既严格控制了用地数量，也抬高了地价，一定程度上限制了居民私人建房。二是西部大开发带来了前所未有的发展机遇，随着渝怀铁路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的动工建设，区位优势凸现，房地产开19/21发潜力以及优良的环境激发了外地知名企业在我区投资开发的热情。三是政府支持力度加大。一方面各房地产管理部门提高了工作效率，使房地产开发建设的办事程序更加透明、规范、公正，缩短了房地产开发的前期工作周期，使房地产开发的履约率、到资率、开工率和竣工率都有明显提高。另一方面政府让利开发。为了加快城市建