江心洲地块初判报告20130131.doc

1 呈至 集团相关领导呈至 集团相关领导 2011C 20 地块初判报告地块初判报告 南京公司经营管理部南京公司经营管理部 2013 年年 1 月月 2 目目 录录 第一章第一章 项目背景与概况项目背景与概况 3 第一章第一章 项目背景与概况项目背景与概况 3 1 1 项目基本信息 3 1 2 项目区位及规划背景分析 4 1 3 项目地块及周边条件分析 8 1 4 地块周边近期成交土地情况 11 第二章第二章 项目市场定位项目市场定位 13 2 1 土地属性研判与竞争板块分析 13 2 2 区域内住宅供求及成交均价分析 14 2 3 区域典型楼盘情况 20 2 4 项目定位 29 3 第一章第一章 项目背景与概况项目背景与概况 1 1 项目项目基本信息基本信息 规划概要 规划地块位于江心洲街道惠民路东北 葡园路以西 允许在图示规划红线范围内布置住宅及其相关配套设施 地块编号 用地性 质 用地面 积 M2 容积率 建筑高度 M 建筑 密度 绿地 率 集中绿地 M2 2011C 20 R2 二类二类 居住用居住用 地地 308411 Far 2 5H 80 30 35 公共配建 应按规划的指标一次性统一安排配套设施 可集中的配套设施应集中布置 物物 业管理用房 垃圾站 配电房等均不得漏项 今后不得插建 业管理用房 垃圾站 配电房等均不得漏项 今后不得插建 停车配建 规划建筑应按 南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则 2012 中相关政 策配建停车库 机动车与非机动车停车方式应兼容 规 划 指 标 指标说明1 指标中用地面积以实际出让土地面积为准 交通组织 1 总平面布局中 合理进行功能分区和各交通流线的组织 防止不同类型交通 和人流 车流之间的相互干扰 各机动车出入口与城市道路交叉口的距离应符 合 南京市城市规划条例实施细则 的相关规定 2 河道上允许架设不超过一座步行专用桥 桥下净空不小于 河道上允许架设不超过一座步行专用桥 桥下净空不小于 1 5 米 米 空间景观 1 建筑整体空间形态应与生态科技岛全岛空间轮廓相协调 并考虑夜景整体协 建筑整体空间形态应与生态科技岛全岛空间轮廓相协调 并考虑夜景整体协 调性 调性 2 基地围墙退周边道路红线应不少于 基地围墙退周边道路红线应不少于 1 5 米 退距范围内设置绿化 街道家具米 退距范围内设置绿化 街道家具 等 绿化面积占围墙退距范围面积不少于等 绿化面积占围墙退距范围面积不少于 60 围墙设计可采用多种绿化形式 围墙设计可采用多种绿化形式 以增强城市街道空间绿视率 以增强城市街道空间绿视率 3 道路交叉口处不宜设置围墙 宜布置街头绿地 公共配套设施等 道路交叉口处不宜设置围墙 宜布置街头绿地 公共配套设施等 间距退让 1 规划建筑间距及退让相邻建筑 各侧规划控制线的距离应符合 南京市城市 规划条例实施细则 和 江苏省城市规划管理技术规定 的相关规定要求 2 规划低多层 小高层住宅间间距应满足 1 1 35 的间距系数要求 3 规划地上 地下建筑边界退共同管廊结构边线不小于 规划地上 地下建筑边界退共同管廊结构边线不小于 5 米 米 指 标 说 明 其他要求1 住宅应全部装修 住宅应全部装修 200 平方米以上的特大户型不受此限 平方米以上的特大户型不受此限 报审图件 部门意见方案审定前应取得 人防部门的同意意见 报 审 要 求其他要求 1 方案比选 申请方案审查前应组织国内外一流的设计单位进行设计方案比选 方案比选 申请方案审查前应组织国内外一流的设计单位进行设计方案比选 组织不少于组织不少于 3 家设计单位 送选方案不得少于家设计单位 送选方案不得少于 3 个 个 2 专项论证申请建设工程规划许可证前应完成 公示程序 4 1 2 项目区位及规划背景分析项目区位及规划背景分析 地块整体区位图地块整体区位图 地块位置地块位置 新街口新街口 8 58 5 公里公里 南京南站南京南站 11 511 5 公公 里里 奥体中心奥体中心 3 33 3 公里公里 地铁地铁 1010 号线号线 江心洲站 在建 江心洲站 在建 800800 米米 5 1 建邺区建邺区概况概况 建邺区行政管辖范围 总面积为 80 83 平方公里 东至秦淮河 西至长江 北至汉中门大 街和集庆门大街 南至秦淮新河 包括南湖 滨湖 南苑 兴隆 沙洲 双闸 江心洲 7 个街 道 建邺区发展定位为 南京都市圈重要现代服务业中心和国际性现代化生态滨江新城区 发 展规模 规划到 2030 年建邺区常住人口 65 万人 城镇人口 65 万人 城市建设用地 50 万平方 千米 总体布局结构 继续完善优化中部地区 四大功能区 三条发展轴四大功能区 三条发展轴 南部地区 南部地区 一角 两一角 两 带 四社区 十三综合体带 四社区 十三综合体 的空间结构 形成的空间结构 形成 一心 两带 六轴 七点 十一片一心 两带 六轴 七点 十一片 的空间结构 的空间结构 一心 指位于中部的市级商务 商业中心 两带 指位于规划区西侧的滨江生态景观带和 位于规划区东侧的秦淮河滨江休闲风光带 六轴 青奥江山大街轴 沿江山大街的青奥轴线 商务办公轴 位于江东中路东侧 以南北向的绿轴为中心轴线 以绿轴两侧的商务办公设施为 主体形成河西新城区中心区南北向的商务办公轴 文化体育轴 位于江东中路以西 梦都大街 和奥体大街之间 形成由行政广场 奥体中心 文化公园和滨江公园构成的东西向文化体育活 动轴 商业休闲轴 位于河西大街北侧 结合地铁 1 号线 形成由滨江公园 中央公园和商业 休闲娱乐设施等构成的东西向商业休闲娱乐活动轴 滨江发展轴 规划沿应天大街 淮河路布 置城市公共空间 形成滨江发展轴 促进滨江发展 七点 规划形成 7 个重点发展地区 分 别为江东地区中心 绿博园滨江入口景观区 中部滨江城市平台 南部滨江城市平台 河西南 部地区中心 鱼嘴 总部商务集中区 江心洲地区中心 十一片 包含九个居住片区 一个都 市产业区 一个生态科技区 建邺区规划总用地面积 80 83 平方公里 其中建设用地面积 5008 42 公顷 占总用地面积 的 60 6 人均建设用地 77 平方米 人 建设用地总计 5008 42 公顷 其中居住用地 1929 74 公 顷 公共设施用地 989 8 公顷 对外交通用地 5 39 公顷 道路广场用地 754 94 公顷 市政设施 用地 144 63 公顷 绿地 1143 44 公顷 特殊用地 19 78 公顷 预留用地 20 7 公顷 6 建邺区总体规划建邺区总体规划 2 江心洲概况 江心洲概况 江心洲街道位于南京市西部长江之中 系江中的一座洲岛 隶属于南京市建邺区 四 面为江水环绕 东隔夹江毗邻河西新城区 西跨长江主航道遥望浦口区 距市中心直线距距市中心直线距 离仅离仅 6 5 公里公里 处于南京市沿江开发中心位置 全洲南北长约 12 公里 东西平均宽度约 1 2 公里 因洲形狭长 状若青梅 又名梅子洲 街道辖白鹭 永定 洲泰三个行政村 24 个村民小组 人口 1 3 万 一道汽渡 三道轮渡与市内干道相连 沟通洲内外交通 洲内 道路畅通便利 硬质化率达 95 以上 15 公里穿洲公路贯穿全洲 24 38 公里环洲标准江 堤于 1997 年建成 可抵御百年一遇特大洪水 洲内绿化覆盖率达 47 空气清新 景色 怡人 是名副其实的都市绿洲 江心洲街道土地总面积为 3353 7 公顷 其中农用地 943 1 公顷 建设用地 436 7 公顷 其他土地 1973 9 公顷 土地利用现状以水域为主 占土地总面积的 57 9 其次是耕地 占土地总面积的 10 5 7 随着中新南京生态科技岛规划的实施 江心洲将作为南京主城区的有机组成部分 发随着中新南京生态科技岛规划的实施 江心洲将作为南京主城区的有机组成部分 发 展成为科技 智慧型产业为引领 产业和居住融为一体的生态科技岛 生态农业 观光旅展成为科技 智慧型产业为引领 产业和居住融为一体的生态科技岛 生态农业 观光旅 游和高科技农业的先行地 游和高科技农业的先行地 2005 年江心洲街道总人口为 12908 人 预测 2010 年街道总人口为 15000 人 2020 年 为 85000 人 2005 年 全街道地区生产总值为 7323 万元 根据测算 2006 2010 年期间全 街道地区生产总值平均增长率为 22 0 2010 年全街道地区生产总值达 2 04 亿元 2020 年达 100 亿元 江心洲处于江南与江北交通的生态连接线上 并随着纬三路过江隧道纬三路过江隧道 地铁地铁 10 号线号线以 及地铁地铁 4 号线号线的相继开工建设 江心洲将承担重要的交通生态廊道功能 交通区位优势将 更加明显 生态科技岛的开发建设 将很大程度上改变江心洲人地关系互动模式 人口 资金 技术等发展要素的迅速聚集 在提升发展品质的同时 将改变江心洲土地利用格局 对岛上居民安置以及产业发展会产生重要影响 江心洲总体规划 8 1 3 项目地块及周边条件分析项目地块及周边条件分析 项目宗地及周边情况示意图项目宗地及周边情况示意图 现现 状状 2011C 20 地块地块 地块四至 地块地块四至 地块东至葡园路 东至葡园路 南至规划中 南至规划中 西至规划中 西至规划中 北至规划中 北至规划中 地块现状 地块现状 地块东北角为地铁地块东北角为地铁 10 号线江心洲站号线江心洲站 9 西至规划中南至规划路 地地 块块 周周 边边 现现 状状 北至规划中东至葡园路 交交 通通 区域内主要交通路线为沿山大道 通过学院路 畅通直达河西 CBD 公交过江线路 目前区域内已有公交路线 D7 汉江线 浦集线 汉江线 浦集线等公交车 可直达主城区 地块周边规划建成 3 条地铁 1 地铁 10 号线号线正在施工建设中 未来将通过过江隧道 连接浦口新城和主城 预计 2014 年建 成通车 2 地铁 4 号线号线是一条东西向客流主干道 贯穿主城 仙林新城和江北新城 一期中保至仙林东 站已开建 计划 2015 年建成通车 二期中保至浦口珍珠泉计划十二五期间开建 3 地铁 11 号线号线是南京浦口区和六合区的通勤轨道交通线 一期大桥北路至金牛湖站已开建 计 划 2014 年建成通车 二期大桥北路至桥林预计十二五期间开建 配套 配套 1 生活配套生活配套 目前周边生活配套相对匮乏 目前岛上有购好生活超市 苏米服装百货等满足岛上居 民日常生活的简单配套 档次较低 缺乏大型集中性商业 在民俗街沿线零星分布土菜 江鲜馆 等餐饮 2 教育配套 教育配套 江心洲幼儿园 小学 中学 3 医疗卫生配套 医疗卫生配套 江心洲医院 10 1 4 地块周边近期成交土地情况地块周边近期成交土地情况 截止目前 2012 年 12 月底 2006 2012 年以来与本案具有竞品性质的地块有 15 幅左 右 目前海峡城 仁恒江湾城 苏宁滨江壹号 五矿御江金城和中海凤凰熙岸五个项目已 经上市 其余还有 10 幅地块未上市 地块名称地块名称受让方受让方 土地土地 属性属性 成交总价成交总价 万元万元 楼板价楼板价 元元 每亩地价每亩地价 万元万元 亩亩 总用地面总用地面 积积 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率出让时间出让时间 海峡城 南京海峡城开发 建设有限公司 商住用地4472004751874340991 99400002 762011 2 23 仁恒江湾城 南京仁恒置业有 限公司 居住 商 业 办公 娱乐 酒 店 24050035004543531266870002 32006 12 27 4 图 图 11 滨江壹号苏宁置业 A 商业 金融业 酒店式公 寓 B 酒 店 文化 娱乐设施 办公 商 业和酒店 式公寓 42900 A 32981 B 28800 A 181400 B 120000 A 5 5 B 3 5 2008 9 23 御江金城 五矿投资发展有 限责任公司 二类居住 用地 830004882783708331700002 42008 6 25 中海凤凰熙 岸 南京海润房地产 开发有限公司 二类居住 商业混合 用地 302005311181695605680493 352006 6 5 雅居乐滨江 花园 南京雅居乐房地 产开发有限公司 二类居住 用地 57350038986495884661471165 2 52010 10 29 NO 2010G4 2 南京世纪城房地 产开发有限公司 二类居住 用地 20300065921098123175 1307937 75 2 52010 10 29 NO 2010G5 3 博泽投资 和记 黄埔 二类居住 用地 31800085841774119502 2370456 82 3 12010 12 24 NO 2010G5 4 招商地产 二类居住 用地 18600012789255848477 6145432 8 3 02010 12 24 NO 2012G1 6 深圳市昶恒投资 发展有限公司 莱蒙国际 二类居住 用地164360825145980 1 0 R 2 4 2012 6 29 NO 2012G3 2 南京弘安房地产 开发有限公司 银城 二类居住 用地 168006842 6841637024555 1 0 R 1 5 2012 10 24 NO 2012G3 3 保利江苏房地产 发展有限公司 二类居住 用地 440006838 68342900 364350 45 1 0 R 1 5 2012 10 24 NO 2012G3 4 南京弘安房地产 开发有限公司 二类居住 用地 337007990 58638344 842179 28 1 0 R 1 1 2012 10 24 NO 2012G6 6 南京弘安房地产 开发有限公司 二类居住 用地 290007678 56334334 937768 39 1 0 R 1 1 2012 12 20 NO 2012G6 7 保利江苏房地产 发展有限公司 二类居住 用地 166008125 59618572 920430 19 1 0 R 1 1 2012 12 20 12 13 第二章第二章 项目市场定位项目市场定位 2 1 土地属性研判与竞争板块分析土地属性研判与竞争板块分析 地块属性 地块属性 本案处于江心洲中心地带 连接葡园路 夹江大桥直通河西 从地理位置来看 与河 西一江之隔 交通便利 地铁规划 10 号线正在建设 从政府规划看 将江心洲打造成生态 科技岛 未来是高端住宅区 所以本案从大环境看未来发展潜力较大 本案的基地面积不 大 但容积率 2 5 限高 80 米 同时由于江心洲横向较窄 两边靠江 本案有充分的条件 打造江景房产品 综上所述 从本地块属性 规划指标条件等来看 本案定位为首改型 江景房型产品 综上所述 从本地块属性 规划指标条件等来看 本案定位为首改型 江景房型产品 竞争板块 竞争板块 由于本案所处特殊的地理位置及本案地块可打造产品的特点 本案竞争板块来自于 第一部分来自于浦口珠江镇板块第一部分来自于浦口珠江镇板块 如雅居乐滨江花园项目 其百万体量及改善性江景房特 质在物业类型上是本案的直接竞争 第二部分竞争来源于江心洲第二部分竞争来源于江心洲 银城保利虽然在物业类 型上可能与本案存在差异 但同属江心洲区域 距离较近 必会造成客户分流 第三来源第三来源 于河西于河西 由于本案与河西咫尺之隔 特别是未来江心洲发展成为高档住宅区 其板块价格 及发展前景与河西匹敌 竞争不可避免 14 2 2 区域内住宅供求及成交均价分析区域内住宅供求及成交均价分析 1 南京市场概况 南京市场概况 南京土地市场成交情况南京土地市场成交情况 成交情况成交情况 2008 2012 年 南京地块成交幅数平缓增加 总建面 2008 2011 年 变动不 大 2012 年总建面急剧增长 价格情况价格情况 2008 2010 年南京土地成交价格趋于增长 在 2010 年成交价格达到最高值 同时受政策影响 2011 年土地成交价格下降明显 2012 年成交价格略微增长 南京商品住宅市场成交情况南京商品住宅市场成交情况 成交情况成交情况 2008 2011 年南京住宅市场整体波动较大 受宏观调控影响 2009 年处于市 15 场顶峰 2011 年由于市场调控 成交量呈现 3 年来最低 2012 年受 保增长 影响 以 价换量 促进成交量回升明显 价格情况价格情况 2008 2010 年成交价格逐年递增 增幅较大 2010 年价格达到三年价格峰 值 由于市场调控及刚性需求的释放 2011 2012 成交价格平缓下调 2008 2012 年 南京住宅市场成交价格总体趋于增长 2 浦口浦口板块板块 珠江镇板块市场概况珠江镇板块市场概况 浦口浦口板块板块 珠江镇板块商品住宅市场成交情况珠江镇板块商品住宅市场成交情况 分析 分析 2010 2011 年整体供需较为平均 进入 2012 年伴随调控深入 改善性住宅受限的同时 大量刚需释放 构成了 2012 年 需求大于供给的状况 2012 年成交的住宅中大部分为桥 北及大厂区域楼盘 整体价格维持在 8000 元 之间 浦口板块商品住宅市场浦口板块商品住宅市场 2012 年全年成交情况年全年成交情况 分析 分析 浦口板块作为两江板块之一 一直是南京楼市热点板块 受到全市购房者的热切关注 16 自南京新政出台以后 2012 年年初浦口板块整体成销低迷 4 月份以来浦口板块上市量 成交量回升其实明显 价格较之前涨幅也已达 500 1000 元 供需情况 供需情况 浦口板块在 2012 5 2012 9 集中推盘 由于浦口刚需盘较为集中 受调控 影响小 刚需得到有效释放 全年去化情况良好 库存压力小 成交价格 成交价格 2012 年初 大量刚需盘价格跳水以价换量 成交价格降低 随着刚性需求 的不断释放 卖方市场初步成型 成交价格平缓上升 2012 12 较 2012 1 浦口平均成 交价上涨 1700 元 浦口板块浦口板块 2012 年分面积段供需情况 年分面积段供需情况 分析 分析 浦口板块目前主要由桥北板块与珠江镇板块 老山周边 构成 桥北板块主要以弘阳 苏宁等建造的 90 以下刚需产品为主 珠江镇板块依托老山资源打造 100 以上的改善型 住宅为主 同时 浦口板块 120 以上的改善型住宅也主要来源于珠江镇板块 老山周边 本案的产品设置以 80 120 为主 未来竞争除了来源于同板块内的相同物业类型产品 同时来源于相同面积段的产品 由于万科 中海等一线房企进入珠江镇板块 使得板块热 度明显 升温 临近老山的先天优势也逐步受到客户的认可 老山周边主打再改及终改产 品 首置首改产品稀缺 河西与本案虽不在同一板块 但两板块只有一江之隔 且浦口新 城规划级别高 未来升值空间大 依托浦口区 2010 2030 年规划 珠江镇板块定位于辅助青奥会场馆与配套建设 同时 设立酒店 商业集群的特 随着轨道交通的完善 未来珠江镇板块的居住优势逐步显现 珠江镇板块成交情况珠江镇板块成交情况 17 1 万科金色半山 万科金色半山 万科金色半山 2012 年 11 月 17 日首次开盘 全部为精装修房源 精装标准 800 元 截止目前为止销售面积 16471 整体均价在 10500 11000 元 底跃均价 8700 9000 元 顶跃均价 10000 11000 元 中间层均价在 11000 12000 元 2 中海万锦熙岸 中海万锦熙岸 分析 中海万锦熙岸属于 2012 年 3 月新推盘项目 总计销售面积约 11 万多 前期 主要推出中小户型产品 后期推出的以 110 以上的大户型为主 整体成交均价较为稳定 目前成交均价涨至 9300 元 3 融侨观邸 不含别墅 融侨观邸 不含别墅 分析 分析 2012 年销售高层房源总计约 50361 其中 2012 年上半年融侨着重推出类别墅产品 自 2012 年 6 月以后融侨观邸集中推出高层房源 月均去化约 8780 价格处于稳步增长 的趋势 目前高层均价在 9500 元 18 4 通宇林景雅园 通宇林景雅园 分析 林景雅园属于区域内的老盘 区域内价格较高 2012 年仅下半年推出 4 栋 11 层高层房源 去化速度较为缓慢 2012 年上半年平均每月去化约 600 2012 年市场回暖 以来 平均每月去化约 2000 3000 目前价格维持在 10400 元 5 中铁江佑铂庭 中铁江佑铂庭 分析 中铁江佑铂庭是浦口的老盘 今年推 6 栋小高层 其中 7 8 9 三月连推 4 栋 主力户型 84 92 118 122 定位首置首改客群 受调控影响小 定价合理 去化良好 2012 年月均去化约 7700 成交均价 8894 元 珠江镇板块小结珠江镇板块小结 珠江镇板块目前以在售老项目以及新拍地块为主 未来是政府着力打造浦口的 窗口 之一 未来珠江镇板块主要以 1 0 1 6 的容积率居所为主 与桥北区域高容积率的百米大盘 区别 同时珠江镇 2011 2012 年以来 集中成交及挂牌多幅商业金融用地 未来珠江镇将 打造成为商业酒店集群 作为大河西的青奥辅助配套 从珠江镇比较具有代表性的板块可以看出珠江镇板块的规划逐步吸引了众多优质开发 商 中海 万科 融侨已经开发出在售产品 从代表性楼盘可以看出 珠江镇板块着力打 造改善居住性产品 万科与中海推出时间短 但是月均去化达 7000 8000 总体珠江镇 板块区域内的价格处于上升趋势 众多品牌房企看好珠江镇未来定位及规划 使得珠江镇 19 整体居住环境大大提升 三条地铁线将浦口和奥体 鼓楼连为一体 过江隧道和长江三桥 连接浦口与河西新城 使得浦口通往主城的交通更加便捷 加大浦口新城与主城的联系 地铁 过江隧道 长江三大桥使浦口成为河西发展的腹地 3 河西河西板块市场概况板块市场概况 河西河西板块商品住宅市场成交情况板块商品住宅市场成交情况 分析 分析 刚刚过去的 2012 年 上半年受政策影响较大 使得河西高端住宅市场的量价受到抑制 上市量较 2011 年下降了 68 2 但是成交面积较 2011 年只下降 17 供销比达到了 1 1 6 价格较 2011 年上涨了 11 伴随下半年政策环境的宽松 市场刚需购买力得到不市场刚需购买力得到不 断释放 促使改善购买力入市断释放 促使改善购买力入市 加之河西中部奥体板块基本开发完毕 河西新城的未来重 点落在了河西南部十几平方公里的土地上 未来这里围绕青奥城为中心 有望发展成为河 西新城整体品质最高 理念最先进的龙头之龙头 河西板块商品住宅市场河西板块商品住宅市场 2011 2012 成交情况成交情况 河河西西板板块块年年度度供供销销走走势势 0 50 100 150 200 16500 17000 17500 18000 18500 19000 19500 20000 20500 21000 21500 供应面积 万平方 110 0615549 3 成交面积 万平方 97 8994 978 9 成交均价 元 平米 181121888620972 2010年2011年2012年 20 2011 1 234567891011122012 1 23456789101112 上市量 万方 4 11 3 81 2 98 0 62 6 66 11 2 9 57 2 64 2 21 14 4 22 8 6 26 7 208 50 94 80 41 61 47 63 26 86 9 成交量 万方 10 1 7 63 2 03 2 67 2 42 4 46 7 74 3 47 2 73 3 78 5 5 3 52 2 62 47 97 46 17 398 58 66 45 96 8 成交均价184720411974203120482115195620352102224318761986190719792136207420602082213121432104209521512079 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 5 10 15 20 25 2011 2012河西板块住宅供销统计 分析 分析 河西板块一向是豪宅聚集之地河西板块一向是豪宅聚集之地 随着青奥会的到来 河西的关注度再次被提升了 河 西板块的多数楼盘更是将此作为楼盘的宣传招牌 因此河西的房价在前期也是依然坚挺的 随着政策环境的宽松 以及下半年市场的回暖 河西板块上市量和成交量双量齐升 价格河西板块上市量和成交量双量齐升 价格 则保持相对稳定则保持相对稳定 河西板块成交情况河西板块成交情况 1 海峡城 海峡城 2012年 年1 12月月海海峡峡城城成成交交情情况况 0 10000 20000 30000 40000 16000 16200 16400 16600 16800 17000 17200 17400 17600 成交面积 平米 成交均价 元 平米 成交面积 平米 3575011110517032670 成交均价 元 平米 16500165001700017500 9月10月11月12月 分析 分析 海峡城属于 2012 年 9 月新推盘项目 开发商于 2011 年 3 月拍得一期地块 地 块占地面积约 34 1 万平米 规划建筑面积约 94 万平方米 项目一期主推 77 94 平米的两 房和 110 148 平米的三房产品 户型面积区间大 满足多种居住需求 主打刚需户型主打刚需户型 也 满足了想在河西置业的刚需族 价格低于周边楼盘 性价比较高 现成交均价为 17500 元 平米 21 2 仁恒江湾城 仁恒江湾城 2012年 年1 12月月仁仁恒恒江江湾湾城城成成交交情情况况 0 10000 20000 30000 20000 21000 22000 23000 24000 25000 成交面积 平米 成交均价 元 平米 成交面积 平米 23267179 21301 9422 10863 84119995 17434 13356 14350 69657211 成交均价 元 平米 21536 21729 21699 21846 22531 22231 21985 22376 23507 23553 24108 24320 1月2月 3月4月 5月6月 7月8月 9月10月 11月12月 分析 分析 仁恒江湾城属于区域内的老盘 于 2009 年 7 月 18 首次开盘 全部为精装修房 源 精装标准 2500 3000 元 平米 总销售面积达到167934 平米 该项目在区域内有一定的 知名度 为标杆产品标杆产品 区域内价格较高 去化较平稳 3 苏宁滨江壹号 苏宁滨江壹号 2012年 年1 12月月苏苏宁宁滨滨江江壹壹号号成成交交情情况况 0 2000 4000 26580 26585 26590 26595 26600 26605 成交面积 平米 成交均价 元 平米 成交面积 平米 2870136 成交均价 元 平米 2660026588 11月12月 分析 分析 滨江壹号于 2012 年 10 月 28 首次开盘 全部为精装修房源 精装标准 5000 元 平米 较高的单价 让项目去化平平 首次开盘单价逼近 30000 元 平米 且户型面积在 136 238 平米之间 大平层 高总价使得去化较慢 4 御江金城 御江金城 22 2012年 年1 12月月御御江江金金城城成成交交情情况况 0 2000 4000 6000 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 成交面积 平米 成交均价 元 平米 成交面积 平米 132019783230241334863922416829332899105133575437 成交均价 元 平米 222842308121424219822275021279219152244522867211062053223623 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月 12月 分析 分析 御江金城属于区域内的老盘 于 2010 年 5 月 28 首次开盘 部分精装部分毛坯 交付 精装标准 5000 元 平米 月均去化 20 套左右 去化较为平稳 项目主要余房为 226 平方米的平层和 243 380 平方米的空中别墅 5 中海凤凰熙岸 中海凤凰熙岸 分析 分析 项目在 2012 年 3 月加推新房源 拉动了 3 月的整体销售量 其他各月的销售去 化量较为平稳 总成交面积 114507 平米 年销售均价 25408 元 平米 虽然项目价位较高 但地势优势及中海的品牌 产品口碑 还是吸引了大批客户前来购买 河西板块小结河西板块小结 河西板块目前以新老项目为主 是政府着力打造的板块之一 未来将打造成为以金融 商务 文体会展 休闲为主的现代化服务中心以及国际性现代化生态滨江宜居新城区 随 着 2014 年青奥会的举行 河西有相当一部分的配套建设 包括交通 商业 场馆等 都将 促进河西板块的进一步发展和新区建设的完善 2012年 年1 12月月中中海海凤凤凰凰熙熙岸岸成成交交情情况况 0 10000 20000 30000 40000 23000 23500 24000 24500 25000 25500 26000 26500 成交面积 平米 成交均价 元 平米 成交面积 平米 7611672289461236053206080142107604988112005119963672 成交均价 元 平米 243172461224857244672531225198260472601225891259812608926120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月 12月 23 从河西比较具有代表性的板块可以看出 河西板块的规划逐步吸引了众多优质开发商 海峡建投 仁恒 苏宁 五矿 中海已经开发出在售产品 从代表性楼盘可以看出 河西河西 板块着力打造改善性产品板块着力打造改善性产品 仁恒江湾城一向是河西板块高端项目的风向标 以其优越的品 质和优质的服务颇受市场欢迎 总体河西板块的区域价格处于上升趋势 未来发展潜力十总体河西板块的区域价格处于上升趋势 未来发展潜力十 足 众多品牌房企看好河西未来定位及规划足 众多品牌房企看好河西未来定位及规划 4 地块周边存量楼盘情况地块周边存量楼盘情况 根据本案竞争个案来看 2013 年将有近 35 万方的上市量 2014 年上市量在 32 万方左 右 在售项目未来两年约上市 87 万方万方 近三年河西的平均销售量为 90 56 万方万方 总体 来看 在售项目的供应无法满足现有需求 项目名称项目名称总库存量 万平米 总库存量 万平米 2013 年上市量 万平米 年上市量 万平米 2014 年上市量 万平米 年上市量 万平米 海峡城851010 苏宁滨江一号1122 仁恒江湾城48810 中海凤凰熙岸241310 五矿御江金城22 合计1703532 保利银城几年内还将有 5 块相同类型的二类居住用地产品上市 合计总量 93 7 万方万方左 右 根据容积率及产品基础指标判定 未来上市的产品以小高 洋房 叠加产品为主 江心洲 浦口未来的供应量将会成为河西西延的重要承载地 小结 小结 河西板块近年来发展迅速 随着中海 仁恒等实力品牌开发商的进驻 迅速成为房地 产市场的热点板块之一 备受瞩目 客户的认知度逐渐加强 区域内户型以舒适两房 三 房为主 并设计四房 复式 别墅等大户型产品 随着新城规划的落地 未来区域内将有 更多改善型住宅集群出现 区域的认可度逐渐提高 楼盘名称楼盘名称容积率容积率面积面积 万平米万平米 NO 2012G321 0 R 1 52 4 NO 2012G331 0 R 1 56 4 NO 2012G341 0 R 1 14 2 NO 2012G661 0 R 1 13 7 NO 2012G671 0 R 1 12 雅居乐滨江花园 NO 2010G41 2 575 合计合计93 7 万万 24 3 地块周边二手房情况地块周边二手房情况 河西二手房价格已经普遍达到 20000 元 平米左右 品牌开发商的项目期价格已突破 23000 元 平米 项目价值随着区域价值迅速提升 2 3 区域典型楼盘情况区域典型楼盘情况 项目项目 占地面积占地面积 容积率容积率 建筑面建筑面 积 积 物业物业 类型类型 主力户型主力户型 销售均价销售均价 元 元 最新销售动态最新销售动态 海峡城约 34000约 3 12 约 94000 住宅 写字 楼 商业 77 14317500 项目目前主要在售 4 5 号楼 面积 77 143 平方 米 折后均价约 17500 元 平方米 在开发商规 定时间内 签约并办理 完毕相关合同及按揭手 续的客户 可享受总价 1 优惠 仁恒江湾 城 353126 2 3687000住宅 132 154 178 25000 项目目前现房在售 精 装交付 主要位于 2 号 楼 面积 150 多 178 平 方米 全款 91 折 按揭 92 折 折后均价 25000 元 平方米 滨江壹号288003 5120000住宅 136 166 199 30000 在售 3 号楼房源 面积 136 400 平方米 精装交 付 精装标准 5000 元 平 方米 均价 30000 元 平 方米 全款 95 折 按揭 98 折 十日内按时签约 优惠 1 个点 御江金城708332 4170000 住宅 别墅 商业 140 14524000 17 号楼毛坯交付 还余 226 平方米的平层和 243 380 平方米的空中别墅 均价 24000 元 平方米 均为现房 全款优惠 5 楼盘名称楼盘名称开发时间开发时间目前二手售价 元目前二手售价 元 平米 平米 中海塞纳丽舍2005 525671 万科光明城市2005 423806 金地名京2008 1025402 万达广场 住宅 2008 1218947 龙凤花园2000 1222164 25 个点 按揭优惠 4 个点 在售 15 号楼 剩余房源 面积 226 平方米 精装 交付 均价 24000 元 平 方米 全款 按揭可优 惠 2 个点 项目另有 40 年产权精装 loft 在售 位于 9 号楼 精装交付 面积 60 平方米 产权 40 年 均价 21000 22000 元 平方米 全款优惠 5 个 点 按揭优惠 4 个点 中海凤凰 熙岸 1695603 35568049 住宅 商业 99 145 170 28000 中海凤凰熙岸预计在 1 月 20 日推出 3 期 23 25 号楼房源 约 200 套 面积 100 150 平方米 现在售房源位于二期 10 号楼 面积 240 平方米 均价 28000 元 平方米 一次性付款 93 折 按揭 94 折 重点个案分析 重点个案分析 1 海峡城海峡城 基本情况 基本情况 项目紧邻秦淮河和长江 由扬子江大道南延段 新河路 淮河路围合而成 距离 2014 年青奥会主场馆仅 10 分钟车程 自然风光优美 交通便利 项目规划总占地总 面积约 323 万平方米 规划总建筑面积达 600 万平方米 已于 2011 年 3 月拍得一期地块 地块占地面积约 34 1 万平米 规划建筑面积约 94 万平方米 项目预期总投资超过 600 亿 26 人民币 将以中国城市化进程未来典范为目标 以云端科技为智慧核心 以低碳科技为手 段 打造集总部经济 创新科技研发基地 现代服务业于一体 以低碳 生态 节能 环 保居住为特色的台商经济区 项目建成后将集聚 30 万人办公 居住 旅游消费 重点行情重点行情 项目目前主要在售 4 5 号楼 面积 77 143 平方米 折后均价约 17500 元 平 方米 在开发商规定时间内 签约并办理完毕相关合同及按揭手续的客户 可享受总价 1 优 惠 主要推出户型主要推出户型 刚需结合改善户型 满足绝大多数客户需求 成交情况 成交情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例 966534224875860651 26 价格情况 价格情况 分析 海峡城属于 2012 年 9 月新推盘项目 开发商于 2011 年 3 月拍得一期地块 地块占 地面积约 34 1 万平米 规划建筑面积约 94 万平方米 项目一期主推77 94 平米的两房和 110 148 平米的三房产品 户型面积区间大 满足多种居住需求 主打刚需户型也满足了想在河西 27 置业的刚需族 价格低于周边楼盘 性价比较高 现成交均价为 17500 元 平米 车库情况 车库情况 1322 个 可租可售 价格未定 商铺情况 商铺情况 本案商业部分未启动 目前未上市销售 2 仁恒江湾城仁恒江湾城 基本情况 基本情况 仁恒地产在 2006 年 12 月 27 日以 24 05 亿元的价格竞得的河西地块 项目坐 落于建邺区河西大街南侧 燕山路西侧 滨江大道东侧 用地总面积 353126 5 平方米 教育用地面积 32000 平方米 基本社区中心用地面积 15000 平方米 实际出让面积 30 万平 方左右 规划用地性质为居住 商业 办公 娱乐 酒店 项目拟建 32 幢高层住宅 其中 33 层 15 幢 32 层 11 幢 30 层 2 幢 29 层 4 幢 并设两座幼儿园 及物业管理 商业 地下车库等相关配套设施 地上建筑约 68 7 万平方米 重点行情重点行情 截止 2013 1 14 销售面积 167934 目前现房在售 精装交付 主要位于 2 号 楼 面积 154 178 平方米 全款 91 折 按揭 92 折 折后均价 25000 元 平方米 主要推出户型主要推出户型 28 改善高端户型 整体户型舒适度较高 面积段较大 成交情况 成交情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例 12475242115316793492 08 价格情况 价格情况 分析 仁恒江湾城属于区域内的老盘 于 2009 年 7 月 18 首次开盘 全部为精装修房 源 精装标准 2500 3000 元 总销售面积达到167934 平米 该项目在区域内有一定的知 名度 为标杆产品 区域内价格较高 去化较平稳 车库情况 车库情况 1120 个 可租可售 租金 300 元 月 销售价格 14 18 万 个 大部分车位有产权 商铺情况 商铺情况 商业只租不售 4 5 元 平米 天 3 苏宁滨江壹号 苏宁滨江壹号 29 基本情况 基本情况 项目处于南京河西 CBD 区域的河西大街商业休闲带 位于河西大街与扬子江 大道的交口处 毗邻滨江公园及滨江城市高尔夫球场 距离地铁一号线出入口约 600 米 项目环境优美 交通便利 是 CBD 滨江区域的最后一块待开发地块 项目建成总建筑面 积约 12 万平方米的超高层滨江豪宅项目 重点行情重点行情 在售 3 号楼房源 面积 136 400 平方米 精装交付 精装标准 5000 元 平方米 均价 30000 元 平方米 全款 95 折 按揭 98 折 十日内按时签约优惠 1 个点 主要推出户型主要推出户型 改善高端户型 整体户型舒适度较高 面积段较大 成交情况 成交情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例 957 164939 1461447110 72 价格情况 价格情况 30 分析 滨江一号于 2012 年 10 月 28 首次开盘 全部为精装修房源 精装标准 5000 元 较高的单价 让项目去化平平 首次开盘单价逼近 3 万元 且户型面积在 136 238 之间 大平层 高总价使得去化较慢 车库情况 车库情况 492 个 价格未定 商铺情况 商铺情况 本案商业部分未启动 目前未上市销售 4 御江金城 御江金城 基本情况基本情况 位于南京建邺区河西新城中部地区 东临顺驰滨江奥城 南面为梦都大街 西接扬子江大道 北靠上新河中学 土地总用地面积 73333 1 平米 其中住宅小区用地 70833 1 平米 派出所用地 2500 平米 御江金城地块为二类居住用地 容积率小于等于 2 4 建筑高度不高于 100 米 御江金城规划建设高层住宅 6 栋 其中 2 栋 24 层 3 栋 32 1 层 1 栋 33 层 9 层小高层住宅 1 栋 3 层联排住宅 9 栋 项目总建筑面积 22 5 万 平米 其中地上建筑面积约 17 7 万平米 地下面积约 4 8 万平米 31 重点行情重点行情 17 号楼毛坯交付 还余 226 平方米的平层和 243 380 平方米的空中别墅 均 价 24000 元 平方米 均为现房 全款优惠 5 个点 按揭优惠 4 个点 在售 15 号楼 剩余房源面积 226 平方米 精装交付 均价 24000 元 平方米 全款 按揭 可优惠 2 个点 项目另有 40 年产权精装 loft 在售 位于 9 号楼 精装交付 面积 60 平方 米 产权 40 年 均价 21000 22000 元 平方米 全款优惠 5 个点 按揭优惠 4 个点 主要推出户型主要推出户型 成交情况 成交情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例 1813422230116115095680 79 价格情况 价格情况 分析 御江金城属于区域内的老盘 于 2010 年 5 月 28 首次开盘 部分精装部分毛坯 交付 精装标准 3000 元 平米 月均去化 20 套左右 去化较为平稳 项目主要余房为 226 平方米的平层和 243 380 平方米的空中别墅 车库情况 车库情况 948 个 产权 19 8 万 个 非产权 15 8 万 个 商铺情况 商铺情况 32 商铺价格 5 米挑高 面积在 60 80 平米 均价 35000 元 平米 5 中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸 基本情况 基本情况 中海凤凰熙步行 6 分钟到达汉中门站 东临秦淮河 南达凤凰西街 西到规划道路 北至清凉门大街 用地性质为二类居住 商业混合用地 建设项目包括 22 幢住宅楼 11 30 层 其中 10 幢 01 03 幢 05 07 幢 09 10 14 18 幢 带有 2 层的商业 裙房 2 幢酒店式公寓 31 层 均带 3 层的商业裙房 2 幢写字楼 24 层 1 个小学 含幼儿园 1 个加油站 代征地 以及集中商业广场 项目普通住宅可容纳住户 2647 户 酒店式公寓可容纳住户 1120 户 共计可容纳居民约 11505 人 重点行情 重点行情 中海凤凰熙岸预计在 1 月 20 日推出 3 期 23 25 号楼房源 约 200 套 面积 100 150 平方米 现在售房源位于二期 10 号楼 面积 240 平方米 均价 28000 元 平方米 一次性 付款 93 折 按揭 94 折 主要推出户型 主要推出户型 33 动静分离 南北通透 连通式客餐厅 增加居住舒适度 成交情况 成交情况 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例 219313771198530355590 51 价格情况 价格情况 分析 项目在 2012 年 3 月加推新房源 拉动了 3 月的整体销售量 其他各月的销售去 化量较为平稳 总成交面积 114507 平米 年销售均价 25408 元 平米 虽然项目价位较高 但地势优势及中海的品牌 产品口碑 还是吸引了大批客户前来 购