9月第二周杭州二手楼市成交量价分析（2008.9.8-9.14）.doc

9月第二周杭州二手楼市成交量价分析（2008.9.8-9.14）9月第二周（2008.9.8-9.14）万科的促销活动虽然落下帷幕了，但它对杭州的楼市的影响却才刚刚上路。一直支撑着楼市没有下滑到底线刚性需求，一部分被万科消化掉了，而另一部分的观望情绪就更加浓重了。如下图所示，二手楼市的成交量价纷纷触底，接近或突破本年度最低水平。杭州五城区成交走势图 （单位：套，元/平方米） 数据来源：透明售房网透明售房网上显示，本周成交量126套，与上周相比较大幅度下降了21.3%，从图形看成交量，可以发现这样一个问题，就是从万科促销活动开始那周起，到本周9月14号（星期日）万科促销活动结束为止，杭州二手楼市的成交量呈显著的阶梯式下降，9月第一周比8月第五周下滑35套，而9月第二周又比9月第一周减少34套，在市场红火的日子里，每周成交量接近300套左右时，这样的波动可以被忽略，但在整个楼市市场不景气的情况下，成交量靠仅存的刚性需求支撑的时候，这样的波动可就不得了。看它所带来的下降幅度就可以知道了，也可以这么理解，在现在每周市场有效需求持续稳定的情况下，万科的这次促销活动吸走本周的有效需求或透支了未来的有效需求，可以预想后市将更加的不容乐观。同时看着成交价走到本年度的历史最低位11992元/平方米，也许是房东在上周还没有回过神来，这周为了尽早脱手不得不采取正面的应对措施吧。但二手楼市的成交量并没有走到“绝对的零位”，主要还是它无法比拟的地段、成熟的配套设施和非常便捷的交通等条件拯救了它们。那什么样的房子在现在的市场下还能成为市场上的“宠儿”和“活宝”呢？下面让笔者从成交数据中带大家来看一下：杭州二手楼市成交面积分布图 （单位：%） 数据来源：透明售房网从上图中看，我们可以明确的看到90方以下的中小户型，无疑是这个市场中的“宠儿”，本周78%的市场份额，就是最好的证明，尤其是60方以下的小户型，更是这个“宠儿”中的“活宝”，本周超过整个市场一半的占有率55%，是最佳的论据。从成交数据中看，这些物业主要集中分布在如下小区：小区成交套数成交面积成交总价均价套均面积朝晖小区4197.3322850001158049.33翠苑小区3155.0718880001217551.69大关小区3158.5917330001092852.86濮家小区3143.2815050001050447.76小河佳苑2110.4512800001158955.23和睦新村288.439280001049444.22古荡新村2109.7411350001034354.87闸弄口新村292.25895000970246.13采荷小区153.55800001084153.50景芳小区155.256200001122255.25三里亭小区153.195600001052853.19同时这些小区无论再交通还是配套以及地段方面无疑都是中上品，再结合本周的成交均价买60方以下小户型需要至多72万，如上表所示的这些小区成交价几乎全部小于本周的成交均价11992元/平方米，也说明成交总价比72万还要少一部分。而这个总价也是大部分初次置业者所能承受的范围（大部分初次置业者手中没有过多的资金），他们为了工作以及日常起居方便，所以还是会或者说愿意选择这些物业的，这也就是说二手房的成交量不会达到“绝对零位”，像这样的小户型只要价格合理还是可以卖的出去的，除非大规模的经济危机爆发或更严重的战争的爆发，显然在目前情况下这样的事情是很难发生的。综上所述，当“地震”降临或者过