某置业有限公司公馆项目申请报告(DOC 75页).doc

潍坊大有置业有限公司潍坊大有置业有限公司 大有公馆二期项目大有公馆二期项目 申申 请请 报报 告告 XXXXXXXX 有限公司有限公司 二二 一三年四月一三年四月 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况 1 第二节第二节 报告编制依据及范围报告编制依据及范围 2 第三节第三节 项目总结论项目总结论 3 第四节第四节 项目概况项目概况 6 4 1 项目建设背景项目建设背景 6 4 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 7 4 3 项目市场需求分析项目市场需求分析 13 4 4 工程建设规划工程建设规划 15 4 5 总图运输总图运输 16 4 6 建筑工程设计建筑工程设计 17 4 7 公用辅助工程公用辅助工程 19 4 8 物业管理物业管理 28 4 9 实施计划实施计划 29 4 10 项目招标项目招标 30 4 11 投资估算投资估算 32 4 12 资金筹措资金筹措 33 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 34 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析 34 第二节第二节 产业政策分析产业政策分析 35 第三节第三节 行业准入分析行业准入分析 36 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 38 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 40 第一节第一节 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 40 第二节第二节 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 41 第三节第三节 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 46 第四节第四节 节能建议节能建议 48 第五节第五节 节能效果结论节能效果结论 49 第五章第五章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析 51 第一节第一节 项目选址及用地方案项目选址及用地方案 51 第二节第二节 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 52 第三节第三节 征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案 52 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 53 第一节第一节 设计依据及标准设计依据及标准 53 第二节第二节 场区周围环境质量现状场区周围环境质量现状 53 第三节第三节 设计原则设计原则 54 第四节第四节 生态环境影响治理措施生态环境影响治理措施 54 第五节第五节 生态环境影响分析生态环境影响分析 59 第六节第六节 生态环境影响结论生态环境影响结论 59 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析 60 第一节第一节 总投资估算及资金筹措总投资估算及资金筹措 60 第二节第二节 经济效益分析经济效益分析 62 第三节第三节 行业影响分析行业影响分析 67 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析 69 第一节第一节 社会影响效果分析社会影响效果分析 69 第二节第二节 社会适应性分析社会适应性分析 70 第三节第三节 社会风险及对策分析社会风险及对策分析 71 附件 附件 1 企业法人营业执照 2 项目规划设计条件 3 项目规划批复 4 土地成交确认书 5 项目招标方案 附图 附图 1 项目平面布置图 2 项目区域位置图 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 1 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况 一 项目名称一 项目名称 大有公馆二期项目 二 项目建设性质二 项目建设性质 新建 三 建设单位三 建设单位 项目建设单位 潍坊大有置业有限公司 法定代表人 蔡婉玲 注册资本 陆仟万元 公司类型 有限责任公司 经营范围 房地产开发 商品房销售 通讯地址 潍坊高新区福寿东街 4988 号 邮编 261041 四 建设单位概况四 建设单位概况 潍坊大有置业有限公司 始建于 2007 年 10 月 是一家房地产综合开 发企业 具有房地产开发二级资质 公司注册资金 6000 万元 现有在职 员工 50 人 其中中级以上职称 27 人 年开发能力达 20 万平方米 公司 是依据 中华人民共和国城市房地产管理法 山东省城市房地产开发经 营管理条例 设立的以开发为龙头 以房地产交易为依托 集房地产开发 策划 经营为一体的综合性房地产开发企业集团 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 2 公司坚持 创造精品 奉献社会 的经营理念 遵循 追求卓越 筑 造精品 的宗旨 积极探索房地产发展的新思路 拓宽经营领域 以提供 优质住宅为己任 公司坚持 以人为本 的设计思想 营造居住消费新时 尚 创造居住生活新感受 公司将继续发扬 为客户所想 创一流项目 的企业精神 严格遵守 科学管理 严守承诺 精雕细作 质量第一 的经营理念 坚持以优质 服务赢得社会信誉 科学管理提高企业素质 全面提高经济效益和社会效 益为经营方针 竭诚为社会各界奉献更多的精品项目 提供最超值的服务 为您展示住房建设成果 更新居民住房观念 改善居民居住环境 共建美 好家园 五 报告编制单位五 报告编制单位 Xxxx 有限公司 工程咨询资格等级 乙级 证书编号 工咨乙 发证机关 国家发展和改革委员会 第二节第二节 报告编制依据及范围报告编制依据及范围 一 工作依据一 工作依据 1 项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书 合同书 2 产业结构调整指导目录 2011 年本 3 山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4 潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 3 5 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市居住 区规划设计规范 6 潍坊市城市总体规划 潍坊市城市规划管理办法 7 潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见 8 房地产开发项目可行性研究与经济评价 9 建设项目经济评价方法与参数 投资项目可行性研究指南 10 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 11 有关部门提供的证明和资料等 二 研究范围二 研究范围 1 项目申报单位概况 2 项目概况 3 发展规划 产业政策和行业准入分析 4 资源开发及综合利用分析 5 节能方案分析 6 建设用地和征地拆迁分析 7 环境和生态影响分析 8 经济影响分析 9 社会影响分析 第三节第三节 项目总结论项目总结论 该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划 对于改 善城市面貌 加快城市化进程具有积极的作用 且能够提高和改善当地居 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 4 民的居住环境条件 同时可带动当地建材工业和第三产业的发展 具有良 好的经济效益和社会效益 一 建设地址一 建设地址 大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东 健康街以北 虞河 路以西 幸福街以南 规划总用地面积 40180 平方米 该项目地块市政配 套服务设施齐全 交通 通讯十分方便 是开发建设普通商住区的理想地 段 二 建设规模二 建设规模 大有公馆二期项目规划用地面积 40180 平方米 总建筑面积 133209 88 平方米 其中地上建筑面积 93209 88 平方米 地下建筑面积 40000 平方米 本项目地上建筑包括住宅建筑面积 83409 88 平方米 其中 5 栋多层 4 栋高层 商业建筑面积 9800 平方米 沿街房 地下建筑主 要为停车场及地下室 本项目规划建设见下表 总户数为 556 户 户均人 口 3 2 人 总居住人数 1779 人 地上停车位 24 个 地下停车位 976 个 三 物业管理三 物业管理 该项目建成后 通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管 理 中标公司应严格按照建设部颁发的 物业管理条例 及山东省人民政 府发布的 山东省物业管理条例 等有关规定为居民提供多层次 全方位 细致周到的物业管理服务 四 实施计划四 实施计划 大有公馆二期项目 建设工期 3 年 计划于 2013 年 3 月份开工建设 预计 2016 年 3 月全部竣工 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 5 五 投资估算五 投资估算 该项目建设总投资为 45000 万元 其中 土地费用 12777 54 万元 工程费用 28746 32 万元 其他费用 1958 17 万元 不可预见费 1517 97 万元 项目资本金 13500 万元 占项目总投资的 30 六 资金筹措六 资金筹措 项目建设资金全部由建设单位自筹解决 七 项目主要技术经济指标七 项目主要技术经济指标 本项目主要经济技术指标见下表 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项 目单位数量备注 1总用地面积平方米40180 2总建筑面积平方米133209 88 地上建筑面积平方米93209 88 住宅建筑面积平方米83409 88 商业配套建筑面积平方米9800 其中 地下建筑面积平方米40000 绿地率 40 00 容积率3 05 建筑密度 26 3 总户数户556 总人数人1779 3建设期年3 4总投资万元45000 5销售收入万元96418 15 6销售税金及附加万元5303 7利润总额万元38443 09 8所得税万元 9610 77 9税后利润万元28832 32 10投资利润率 85 4 11投资利税率 33 14 12财务净现值 Ic 12 万元4562 53 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 6 第四节第四节 项目概况项目概况 4 14 1 项目建设背景项目建设背景 改革开放 30 年 我国的城市化率从 1978 年的 17 9 上升到了 2009 年 的 44 9 2 亿农民进城 未来 30 年还将有 4 亿农民进城 这是城市化加快 发展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾 持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石 改善性需求是房 地产市场需求的重要部分 随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长 城镇居民的居住条件不断改善 城市人均居住面积超过了 26 平方米 在 10 年时间里增长了 50 以上 据建设部政策研究中心发布的报告预测 到 2020 年城镇人均居住面积将达到 35 平方米 城市化带来的新增人口需求 和城市原有居民的改善性需求将长期存在 根据以上数据估算 截至 2020 年 我国城镇居民住房需要 126 44 亿平方米的新增供应量 平均每年约 9 73 亿平方米 潍坊市是山东省重要工业城市 在历届党委 政府的正确领导下 全 市国民经济保持了快速连续增长的势头 城乡面貌发生了巨大的变化 综 合经济实力显著增强 随着经济的快速发展 城市建设步伐越来越快 城 市建设有了长足发展 特别是近几年来 潍坊市委 市政府提出了加快旧 城改造 退城进园及城市建设的城市建设方针 城市面貌发生了翻天覆地 的变化 潍坊市奎文区位于世界风筝都 山东省潍坊市的城市核心区域 是 全市的金融 商贸 文化中心 因建于清代的 奎文门 而得名 1994 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 7 年 9 月经国务院批准正式成立 辖区面积 71 平方公里 辖 7 处街道及奎 文城市经济开发区 奎文钢城经济发展区 共 65 个村 44 个社区 总人 口 35 3 万 为进一步加快城区经济发展步伐 实现潍坊市经济的超常规 跨越式 发展 市委 市政府高度重视城区的建设发展 为城区建设发展制定了一 系列优惠政策 加大招商引资力度 优化投资环境 加快城市化发展速度 基于以上有利条件 为支持和促进房地产业持续健康发展 进一步改善城 市环境和居民居住条件 推动经济社会又好又快发展 潍坊市人民政府出 台了潍政发 2008 31 号文 潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持 续健康发展的意见 制定了一系列加快城区房地产业发展的策略 该项目地处潍坊市奎文区 为加快城市化发展进程 经潍坊市奎文区 政府研究决定 开发建设大有公馆二期项目 该项目规划起点高 开发力 度大 建成后 将对提高潍坊城市档次 保障居民用房 改善市民居住条 件 具有一定的历史意义和现实意义 同时该项目的建设符合潍坊市城市 建设及规划要求 潍坊大有置业有限公司综合上述因素 决定在此开发建 设大有公馆二期项目工程 该项目的开发建设 在促进潍坊大有置业有限 公司自身发展的同时 必将大大改善潍坊市城市形象 促进招商引资发展 为潍坊市社会经济发展做出一定贡献 4 24 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 一 项目的建设符合国家相关的产业政策一 项目的建设符合国家相关的产业政策 房地产业是我国新时期的一个重要支柱产业 引导和促进房地产业持 续稳定健康发展 有利于保持国民经济的平稳较快增长 有利于满足广大 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 8 群众的基本住房消费需求 有利于实现全面建设小康社会的目标 根据国 家 产业结构调整指导目录 2011 年本 本项目属于房屋建筑业 不属 于 应急安置房屋开发项目 保障性住房建设与管理 等鼓励类建设 项目 也不属于 在林地上从事工业和房地产开发的项目 别墅类房 地产开发建设项目 等限制类建设项目 因此本项目属于允许类建设项目 符合国家产业政策 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要 中提 出 加强土地 财税 金融政策调节 加快住房信息系统建设 完善符合 国情的住房体制机制和政策体系 合理引导住房需求 强化各级政府职责 加大保障性安居工程建设力度 加快棚户区改造 发展公共租赁住房 增 加中低收入居民住房供给 加强市场监管 规范房地产市场秩序 抑制投 机需求 促进房地产业平稳健康发展 潍坊大有置业有限公司充分依托公司雄厚的实力和丰富的房地产开发 管理经验 开发建设大有公馆二期项目 能够改善项目区居民的居住与生 活环境 提升居民生活质量 改善城市形象 促进现代化城市建设的进程 和经济的发展 是国家鼓励发展的重点产业 符合国家相关的产业政策 二 项目建设符合潍坊城市建设指导思想和基本原则二 项目建设符合潍坊城市建设指导思想和基本原则 潍坊市城市建设的指导思想是 坚持以人为本的科学发展观 按照构 建和谐潍坊 效益潍坊的要求 以全面提升城市综合功能 提高土地使用 效益为核心 结合全面提升城市建设品质和新城建设 长期 持续 全面 开展城市建设 不断改善城市运行机制 为潍坊市建设现代化城市 实现 经济社会全面 协调 可持续发展作出应有的贡献 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 9 坚持积极稳妥 有序推进的原则 城市建设必须以建设现代化城市为 总目标 以城市规划为先导 根据深入推进城市化的要求 积极 稳妥 有序地推进 尽量减少对城市社会 经济的消极影响 确保 成熟一个 改造一个 改造一个 成功一个 坚持政府主导 市场化运作的原则 各级政府应牢牢把握城市建设的 方向 通过政策 规划 计划的适时调控 保证城市建设符合公共利益 维护改造过程中的社会公平 努力使改造惠及所有居民 同时坚持政府主 导下的市场化运作 努力提高改造项目的经济效益 尽可能利用有限的资 源达成最好的工作目标 坚持统筹兼顾 综合改造的原则 积极开展体制创新 综合运用法律 政策 行政 经济 技术等各种资源和手段开展综合改造 既要推动城市 的空间形态改造 又要推动其社会形态改造和经济再造 以实现城市与城 市的全面融合 坚持区别对待 因地制宜的原则 深入认识不同城市的特点和问题 针对不同地区 不同类型城市的具体情况 制定不同的改造具体目标和改 造策略 分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式 解决特定城市 的实际问题 落实科学发展观 建设节约型社会的原则 根据落实科学发展观的要 求 城市建设中要高度重视资源节约和循环利用 努力实现发展绿色经济 循环经济和节约型经济的目标 珍视城市积累的巨大财富 针对不同的建 筑状况采取不同的改造措施 同时在建设过程中要贯彻节能 节水 节材 节地等要求 努力构建节约型社会 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 10 本项目大有公馆二期项目建成后坚持政府主导下的市场化运作 努力 提高改造项目的经济效益 尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标 该项目的建设符合潍坊市城市建设指导思想和基本原则 三 项目建设符合潍坊市城市建设目标项目建设符合潍坊市城市建设目标 潍坊市城市建设的长远目标是 按照建设现代化国际化城市总目标的 要求 通过全方位的综合改造 促使全市城市在居住环境 管理秩序 经 济发展和文化心理等方面与城市全面融合 成为 和谐潍坊 效益潍坊 的重要组成部分 根据这一目标要求 必须做到 空间融合 通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造 改善城市的 生活环境 将城市的土地按照城市规划进行统一利用 完善城市用地布局 结构 营造整体协调的城市面貌 管理融合 按照现代城市社区建设的要求 完善城市的管理体制和社 区组织体系 将城市纳入城市管理的统一法制秩序 经济融合 将城市的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场 主体 集体和原居民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产 业经营 融入城市产业发展体系 实现可持续发展 文化融合 妥善保护城市的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统 打破封闭的文化心理 使城市居民融入具有深圳特色的现代都市文化 潍坊市城市建设在未来五年的工作目标是 以空间形态改造为重心 以综合整治为突破口 全面推进 突出重点 逐步实现城市生活环境的普 遍改善 促进城市产业结构提升和空间布局优化 推动一体化建设 促进 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 11 城市化水平和城市面貌的大改善 本项目大有公馆二期项目建成后 可以改善城市的生活环境 完善城 市用地布局结构 促进城市产业结构提升和空间布局优化 逐步实现城市 生活环境的普遍改善 本项目的建设符合潍坊市城市建设的目标要求 四 项目的建设符合地区政策和发展规划四 项目的建设符合地区政策和发展规划 自 2008 年以来 潍坊市为响应国家促进房地产业发展的有关政策 为进一步提高潍坊市民居住水平和居住质量 促进交易活跃 稳定房地产市 场 推动经济社会又好又快发展 出台了 潍坊市人民政府关于支持和促 进房地产业持续健康发展的意见 该 意见 指出 要以建立市场化的 房地产市场体系为基本方向 坚持把满足不同收入家庭的住房需要作为基 本出发点和落脚点 完善住房保障制度 改善住房供应结构 坚持宏观调 控 努力实现房地产市场总量基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 以国家产业政策 财政政策和金融政策为导向 创新发展思路 对不利于 房地产业发展的管理制度和规则进行改革创新 进一步改善房地产业发展 的外部环境 加强行业自律 鼓励和支持企业产品创新 管理机制创新 企业形态创新 推动传统房地产业向现代房地产业转型 强化政府服务 简化工作程序 提高服务效率 努力实现我市房地产业持续健康稳定发展 本项目的建设可改善 提升潍坊市城市居民的居住及生活水平 满足其他 居民购房居住需求 进而促进经济和现代化城市发展的步伐 因此本项目 的建设符合地区政策和发展规划 五 本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施 加快城五 本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施 加快城 市现代化发展进程市现代化发展进程 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 12 该项目位于潍坊市奎文区 在潍坊市委 市政府的领导下 奎文区得 到飞快的发展 投资环境和城市基础设施得到不断完善 潍坊市的经济 社会 文化等领域得到飞速的发展 通过该项目的实施建设 可进一步完 善城区的配套基础设施 缓解住宅供需矛盾 而且能够改善当地城市居民 的生活居住条件 提高城市服务功能 改善投资环境 推动城市建设的快 速发展 六 本项目的建设可促进相关产业发展 拉动当地经济增长六 本项目的建设可促进相关产业发展 拉动当地经济增长 房地产建设的生产和消费 与建筑业 建材 冶金 纺织 化工 机 械 仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关 并直接影响到家用电器 家 具 装饰产品以及金融 旅游 园林 运输 商业 服务等行业的发展 同时 住宅销售增长 10 可带动 GDP 增长 0 5 因此 本项目的开发建 设实施将极大地促进相关产业的发展 拉动地方经济增长 七 本项目的建设是增加当地就业机会 推动区域经济快速七 本项目的建设是增加当地就业机会 推动区域经济快速 发展的需要发展的需要 我国人口众多 劳动力丰富 随着城市化水平的提高 大量农民转变 为城市市民 同时随着高校的扩招 每年有数百万的大学毕业找工作 我 国就业形势严峻 20 世纪 90 年代以来 我国推出了一系列的体制改革措 施和政策安排 对提高社会就业 促进经济发展方面起到了积极作用 建 筑业属于劳动密集型项目 它的日常运营需要大量的工作人员 本项目建 设工期长 工程量大 提供的就业岗位多 可有效缓解当地的就业压力 同时推动当地经济快速发展 综上所述 本项目的建设 不仅能够改善城市面貌 提升当地居民的 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 13 生活品质 而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用 因此 该项目 的开发建设是十分必要的 4 34 3 项目市场需求分析项目市场需求分析 一 从宏观政策分析一 从宏观政策分析 随着国家房地产政策调控的逐步细化 中国房地产行业迎来了史上最 为重大的拐点 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国 发 2010 10 号 以下简称国发 10 号文件 印发后 房地产市场出现了 积极的变化 国务院指出 各地要继续增加土地有效供应 进一步加大普 通住房建设力度 继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策 进一步有 效遏制投机投资性购房 加快个人住房信息系统建设 逐步完善房地产统 计基础数据 继续做好住房保障工作 全面落实好年内开工建设保障性住 房和棚户区改造住房的目标任务 2011 年 全国建设保障性住房和棚户区 改造住房 1000 万套 各地要通过新建 改建 购买 长期租赁等方式 多渠道筹集保障性住房房源 逐步扩大住房保障制度覆盖面 中央将加大 对保障性安居工程建设的支持力度 地方人民政府要切实落实土地供应 资金投入和税费优惠等政策 引导房地产开发企业积极参与保障性住房建 设和棚户区改造 确保完成计划任务 加强保障性住房管理 健全准入退 出机制 切实做到公开 公平 公正 有条件的地区 可以把建制镇纳入 住房保障工作范围 二 从消费需求分析二 从消费需求分析 首先 经济发展迅速 生产总值不断提高 随着人们生活水平的日益提高 提高生活质量 提高生活品味已成为 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 14 中国人的一种生活理念 2010 年山东省实现生产总值 GDP 39416 2 亿 元 按可比价格计算 同比增长 12 5 实现地方财政收入 2749 3 亿元 同比增长 25 1 2010 年潍坊市生产总值 GDP 完成 3090 9 亿元 按可 比价格比上年增长 13 3 实现财政总收入 380 9 亿元 其中地方财政收 入 202 4 亿元 分别增长 27 2 和 28 2 完成全社会固定资产投资 215 亿元 增长 22 6 从以上数据可以看出 我省和我市的经济发展很快 人民的消费潜力很大 其次 消费市场尤其是房地产市场十分旺盛 社会 需求很大 在国家继续扩大消费需求的宏观政策主导下 山东省消费品市场承接 上年良好的发展势头 继续保持快速增长势头 2010 年山东省共实现社会 消费品零售总额 14211 6 亿元 比上年增长 18 6 2010 年潍坊市实现 社会消费品零售总额 1151 1 亿元 增长 18 6 其中用于居住性方面的消 费增长稳中有升 而随着 2009 年初国家和省颁布的优惠政策的落实 房 地产行业销售市场全面回暖 2010 年全国商品房销售面积 10 43 亿平方米 比上年增长 10 1 其中商品住宅销售面积增长 8 0 2010 年全国商品房 销售额 5 25 万亿元 比上年增长 18 3 其中商品住宅销售额增长 14 4 2010 年潍坊市实现商品房销售额 412 9 亿元 增长 73 4 由以 上的数据可以看出 随着人民生活水平的提高 对居住环境的需求 质量 要求越来越高 当前的房地产消费市场发展平稳健康 消费需求量很大 由以上的数据可以看出 随着人民生活水平的提高 对居住环境的需 求 质量要求越来越高 当前的房地产消费市场发展平稳健康 消费需求 量很大 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 15 三 具有优越的地理位置三 具有优越的地理位置 大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东 健康街以北 虞河 路以西 幸福街以南 项目区附近潍坊人民医院 同心医院等休闲 娱乐 医疗 学校等设施一应俱全 还有多条四通八达的公交线路途经于此 出 行极为方便 该地块基础设施配套完善 交通 购物 通讯等条件便捷 是开发建设商住区的理想地段 四 消费能力分析四 消费能力分析 潍坊市 含辖区 县 总人口 850 7 万 其中市区 136 万人 随着城 镇化建设进程的加快 市区人口不断增加 潍坊流动人口也逐年增长 据 潍坊市统计局提供的数据显示 2010 年潍坊市城镇居民人均可支配收入达 到 19675 1 元 同比增长 13 9 农民人均纯收入 8871 6 元 同比增长 15 3 从收入来源结构看 职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的 主要因素 城镇居民具有较强的购买力 居民消费能力的提高带动了流通 商业企业的快速发展 综上所述 本项目良好的人文环境 便捷的交通条件 完善的生活服 务设施 合理的市场定位 为项目建设提供了极大的开发潜力和增值空间 市场前景十分乐观 4 44 4 工程建设规划工程建设规划 大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东 健康街以北 虞河 路以西 幸福街以南 大有公馆二期项目规划用地面积 40180 平方米 该 项目总建筑面积 133209 88 平方米 其中地上建筑面积 93209 88 平方米 地下建筑面积 40000 平方米 本项目地上建筑包括住宅建筑面积 83409 88 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 16 平方米 商业建筑面积 9800 平方米 地下建筑主要为停车场及地下室 本项目规划建设见下表 总户数为 556 户 户均人口 3 2 人 总居住人数 1779 人 地上停车位 24 个 地下停车位 976 个 项目区规划经济技术指标如下 项目经济技术指标表项目经济技术指标表 数值单位 用地面积40180平方米 总建筑面积133209 88平方米 地上建筑面积93209 88平方米 住宅建筑面积83409 88平方米 其中 商业配套建筑面积9800平方米 地下建筑面积40000平方米 总户数556户 总停车位556个 地下停车位976个 其中 地上停车位24个 容积率3 05 建筑密度26 3 绿化率40 00 4 54 5 总图运输总图运输 本规划地块的道路交通系统分为三个主要的组成部分 城市主干道 支路 步行系统 各部分分工明确 协调组织 地块周边的城市主干道网 提供了城市各地区通往该区的快速交通联系 并担负着将住宅区人流快速 疏散的作用 在规划上突出其交通功能和景观功能 通过沿街建筑的合理 退让及充足的便道宽度 交通设施的现代化使其交通顺畅 通过沿街建筑 空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平 支路系统担负着 本区域内的交通联系的作用 在设计上从整合地块功能入手 严格控制支 路对城市主干道的出口 尤其尽量避免出口方向的含糊不清 以减少交通 干扰 保障交通安全 步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射 形成丰 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 17 富多彩的绿色空间景观 4 64 6 建筑工程设计建筑工程设计 大有公馆二期项目位于潍坊市奎文区 规划用地总面积为 40180 平方 米 总建筑面积 133209 88 平方米 其中地上建筑面积 93209 88 平方米 地下建筑面积 40000 平方米 1 结构说明 设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑抗震设防分类标准 GB50223 2008 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006年版 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008年版 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 人民防空地下室设计规范 GB50038 2005 砌体结构设计规范 GB50003 2001 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 地下工程防水技术规范 GB50108 2001 抗震设防 本工程建筑场地类别属 类 结构使用年限为50年 民用建筑抗震按 7度设防 幼儿园按8度设防 地震烈度 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 18 依照 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 本项目抗震设 防类别为标准设防类 据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 划分 本项目抗震设防 烈度为7度 设计基本地震加速度值为0 10g 属设计地震第一组 液化判定 根据 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008年版 中判定 场 区深度20米范围内7度地震时 为轻微 中等液化 无软弱下卧层分布 为 对建筑抗震一般地段 风荷载取值 根据 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 年版 及 高层建筑 混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 的有关规定 基本风压按 50 年一遇 为 0 45KN m2 建筑高度超过 60 米时 基本风压按 100 年一遇 为 0 45KN m2 地面粗糙度为 C 类 基本雪压按 50 年一遇为 0 35KN m2 2 结构设计 设计标准 本工程建筑结构的安全等级为二级 结构的重要性系数为 1 0 在正常设计 正常施工 正常使用 正常维护的情况下结构主体的 使用年限为 50 年 本工程地基基础设计等级为乙级 结构选型 区内住宅建筑采用砖混结构 商业建筑采用框架结构 基础选型 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 19 建筑采用钢筋混凝独立基础 采用主要原料 混凝土 基础部分 C40 上部结构 C25 及 C30 砌体材料 粉煤灰砖 烧结砖 水泥沙浆及混合砂浆 钢筋 一级钢 HRB235 二级钢 HRB335 三级钢 HRB9800 3 竖向规划 项目基地内地形变化不大 地势平坦 为减少土方量 规划尽量接近 自然标高 在避免大填大挖的前提下 人工制造地形变化 形成丰富的居 住空间 为满足国家有关技术规定 符合道路行车安全要求 规划道路尽 量低于自然地坪 项目周围城市主干道按照城市规划早已成形 区内各级 道路中心线的设计标高 根据四周城市主干道现状标高依次得出 道路坡 度控制在 0 3 左右 满足地面排水的要求 底层室内地坪高出室外地面 0 3 米以上 地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水 一般单侧设雨水口 局部低洼易积水地段可设双侧雨水口 其数量可根据汇水面积 流量 道 路纵坡等设计段确定 4 74 7 公用辅助工程公用辅助工程 一 电力工程一 电力工程 1 设计依据 1 低压配电设计规范 2 10KV 变电所设计规范 3 建筑设计防火规范 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 20 4 民用建筑电气设计规范 高层民用建筑设计防火规范 5 火灾自动报警系统设计规范 6 建筑防雷设计规范 7 住宅设计规范 2 负荷等级 该项目主要由住宅组成 无商业建筑 根据电气负荷等级划分规范要 求 该项目消防用电设备 应急与疏散照明为二级用电负荷 其余为三级 用电负荷 3 负荷估算 根据 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 电气 及 建筑 照明设计标准 GB50034 2004 中的相关规定分析估算项目用电负荷 具体分析如下 1 建筑用电负荷 该项目居住建筑面积 83409 88m2 夏季用电负荷按 40W m2估算 用 电负荷为 3336 4kW 其它季节用电负荷按 20W m2估算 用电负荷为 1688 2kW 2 公共建筑用电负荷 该项目公共建筑面积 9800 夏季用电负荷按 50W 计 用电负荷 为 490kW 其它季节用电负荷按 25W 计 用电负荷为 245kW 3 建筑用电负荷 该项目地下建筑面积为 40000 平均用电负荷按 5W m2估算 用电 负荷为 200kW 4 其他 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 21 其它公用辅助设施 水泵 风机等 用电负荷估算为 40kW 4 供电电源 项目用电取自城市配套电网 自 10KV 市政供电线路引线至各区内 10KV 变配电站 电压降至 0 4KV 后 引至各用电单位作为生活电源 5 导线选型及敷设方式 根据负荷分布情况和负荷估算结果 在小区内建设 1 座变配电室 根 据规划设计 该项目拟选用 1 台 S11 1000 10 0 4 和 1 台 S11 630 10 0 4 的节能变压器 变配电室安装的变压器数量根据所供负荷情况确定 高压 开关柜选用 JYN2手车式开关柜 每个高压柜上均配有微机型继电保护装置 低压开关柜采用 GGD 固定式开关柜 变压器与低压柜的联接采用封闭式母 线槽 无功功率补偿静电电容器选用 PGJ2型 具体供配电方案根据 全国 民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 电气 供配电系统设计规范 GB50052 2009 通用用电设备配电设计规范 GB50055 93 等相关标 准 规范进行设计 6 计量 住宅计费到户 住宅 公用照明等 分摊于户计取 以便管理 商业部分按在变电所设高压计量 以便内部管理 7 建筑物防雷接地 根据自然条件 当地雷电日数 建筑物的高度和重要程度 区内所有 建筑物均属二类防雷建筑物 在屋顶设有避雷带 30 米及以上 每层利用 结构圈梁主钢筋设置均压环 并与防雷接地系统可靠连接 以防雷电及静 电 防雷引下线利用结构柱内主钢筋 楼内所有的金属竖向干管及外墙上 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 22 的金属门窗 构件等 均应与均压环可靠连接 所有进出本建筑的金属管 线在入户处均须接地 本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统 其接地保护系统 为 TN C S 接地系统 设置一共用接地系统 接地电阻应小于 1 欧姆 接 地极利用建筑物的基础钢筋 二 弱电工程规划二 弱电工程规划 1 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 智能建筑设计标准 GB T50314 2006 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB T50311 2000 民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB501910 94 有线电视系统工程技术规范 GB650200 94 高层民用建筑设计防火规范 2005 版 GB50045 95 2 设计范围 通信系统 计算机网络系统 网络系统等 3 建设方案 电话通讯系统 该区内的所有住宅及其它公用建筑有电话用户均设电话通讯 住宅按 每户 1 2 门电话考虑 公建按有关指标估算 电话自市网引入光缆进该区 交接箱 交接箱设在物管中心 有线电视系统 通过在区内建立分支分配网络 将有线电视信号传输到各用户内 有 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 23 线电视信号接自市政有线电视网 机房设在物管中心 用户宽带接入系统 建立宽带接入网络 在住宅中设立网络接入信息点 可使用户享受宽 带接入的信息网络服务 使区内的用户可以实现与互联网 INTERNET 的高 速通讯 安防监控系统 保安监控主要是安全防盗 在监控室内设置监控设备 对出入口管理 周边防越和保安巡更进行监控 出入口管理及周边界防越系统 报警中心由语音 警笛 警灯提示 夜间与周边空照灯联动 与闭路 电视监控系统联动 记录 闭路电视图像监控 针对公共场所重要出入口等场所设置监控 中心监视系统采用多媒体 视像显示技术 由计算机控制 管理及进行图像记录与摄像机连锁控制 并与周界防越系统联动 住户报警 在监控室设有报警系统 接收住户的煤气泄漏报警和紧急呼救报警 三 给排水工程规划三 给排水工程规划 1 设计依据 建筑设计防火规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 24 建筑给水排水设计规范 建筑灭火器配置设计规范 自动喷水灭火系统设计规范 汽车库 修车库 停车库设计防火规范 2 规划范围 该项目范围内室内外给水排水设计 含室内生活给水 污废水系统 建筑物灭火器具配置以及区内室外污废水排放 场地雨水排放等 3 生活给排水规划 生活给水规划 水源 项目给水水源取自潍坊市白浪河水厂给管网 拟从市政给水管接入进 水管 DN200 至基地 在基地四周形成环管作为生活 消防合用管 用水估算 该项目住宅用水指标按 85L 人 d 计 每年按 365 天估算 其它配套 公建用水指标按 5L d 计 每年按 300 天估算 道路喷洒及绿化用水指 标按 5L d 每年按 180 天估算 其它未预见用水量按居民生活用水的 10 估算 供水系统及计量方式 项目供水管线采用直埋敷设 由城市干管引入到预留口相接 保证多 水源供水 在区内沿道路敷设 形成环状供水系统 以 DN200 球墨铸铁管 为主供水管道 来满足正常用水需求 区内楼房通过统一变频供水系统供 给 在每幢楼进户设总水表 各户设分水表 单独计量 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 25 生活排水规划 室内生活污废水合流 室外雨污分流 污废水均采用单立管排水系统 生活污水量按生活用水量的 80 计 日生活污水量为 121 0m3 d 所有生活 污 废水经化粪池处理后经区域收集系统进入城市污水管网 4 屋面雨水规划 按潍坊市暴雨强度公式 q 778 0 265 13 lg90 13105 18 t Te 重现期 P 1 年 径流系数取 0 7 查 建筑给水排水设计手册 当降雨历时为 5min 时 降雨量为 126mm 屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网 经过潍坊 市城西污水处理厂处理后 最终进入白浪河 5 消防给水规划 消火栓给水系统 设计参数 根据规范要求 其室内外消火栓系统用水量分别为 15L s 和 30L s 火灾延续时间为 2 小时 火灾发生时最不利点应满足 0 1Mpa 充实水柱 室外消防 室外消防给水管与生活给水管共用 统一由市政管网供给 设置 SSl50 1 0 型地上式消火栓 布置间距不大于 120 米 2 建筑灭火器配置 根据 建筑灭火器配置设计规范 本工程基本属于中 轻危险级 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 26 按中危险及 A 类火灾设计 灭火器最小配置级别为 5A 最大保护面积为 15m2 A 所有消火栓箱均配置 MFA2 型磷酸铵盐干粉灭火器两具 6 管材选用 室外埋地给水管采用球墨铸铁管 室外雨水管和污水管 DN 9800 采 用 U PVC 加筋管 DN 9800 采用钢筋混凝土管 室内生活给水管 给水主 管及立管采用钢塑复合管 给水支管采用 PP R 管 消火栓给水管 DN100 采用镀锌钢管 DN 100 采用无缝钢管镀锌 室内雨水管和污水管采用 U PVC 塑料排水管 四 暖通工程规划四 暖通工程规划 1 设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 GB500111 2003 公共建筑节能设计标准 GB501811 2005 民用建筑采暖通风设计技术措施 2003 版 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 2 设计参数 室外气象资料 冬季 空调计算干球温度 11 通风计算温度 3 采暖计算温度 7 相对湿度 61 大气压力 1022 6kpa 室内设计参数 冬季温度 16 18 相对温度 40 3 热负荷测算 根据 采暖通风与空气调节设计规范 的相关规定 该地区属于采暖地 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 27 区 采暖面积93209 88 采暖耗热量指标按 10 62kgce 计 采暖时间 按 120d 每天 24h 计 该项目年采暖热力消耗折合热量为 8353 万GJ 4 空调 所有建筑均考虑预留空调电源插座 空调设备由用户自行选购 5 采暖设计 热源 来自城市供热热网 热媒为95 70 热水 管材采用 PE RT 塑料加热管 地热用阀门均采用热熔连接型 地面 敷设采暖系统设置若干套集 分水器 并由该分 集水器引出若干路加热 管线至各个房间 五 燃气工程五 燃气工程 该项目所设有燃气调压站 管线全部采用地下直埋敷设 供各用户使 用 居民气化率为 100 根据潍坊地区人均天然气用量统计数据 居民生活用气耗热指标为 2930MJ 人 年 即 75 26Nm 人 年 计算 项目设计居住 1779 人 则 该项目居民生活年用天然气为 75 26 1779 133887 54 Nm 该项目年 用天然气 13 40 万 Nm 六 建筑新材料 新技术的应用六 建筑新材料 新技术的应用 根据建设部科技进步发展规划 结合目前建筑科技发展情况 该项目 拟采用以下几项科技进步成果 1 大量推广使用建筑节能新型墙材 该技术能减少污染 节约能源 提高居住质量 2 高效钢筋和预应力混凝土技术的应用 该技术具有降低工程造价 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 28 提高工程质量的特点 应在各项建筑中积极推广 应用 3 生活垃圾粉碎处理 大大降低污染 节约能量 应在小区建设中 大量推广 4 其它新材料 新技术的应用 包括新型建筑防水材料 PVC 塑料管 应用技术等 通过对新型材料 新技术的利用 提高居住环境质量 节约能源和 资源 降低造价 建设生态性居住小区 4 84 8 物业管理物业管理 该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物 业管理 物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入 积极推行社会化 专业化 科学化 经营型的物业管理体制 按照边建边管 建管结合的原 则 对项目开发建设的全过程 规划 设计 建设等 进行熟悉 改进和 质量监督 做好物业管理的各项准备 为竣工验收 接管和物业管理奠定 良好的基础 项目建成后 物业管理单位要严格按照建设部颁发的 物业管理条例 及山东省人民政府发布的 山东省物业管理条例 等有关规定 本着 为 民 便民 利民 的原则 对物业及配套设施进行维护 保养 确保物业 的正常运行 其职责主要包括 物业管理机构的职责包括 1 保安 包括二十四小时保安值勤及巡更任务 2 卫生清洁 区内环境清洁 保洁 楼道等公共部分清洁 保洁及 垃圾收集 清运 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 XXXX 有限公司 29 3 绿化维护 区内花草树木的生长维护 杂草清理等 4 公共设施维护 区内景观 休闲 运动 娱乐设施保养 维修 维护 5 房屋及