房-地-产-的-基-本-知-识-认-知-与-解-答

房 地 产 的 基 本 知 识 认 知 与 解 答一、对销售人员掌握建筑基本知识的要求不是很高，具体需要掌握的建筑基本知识有以下几个方面：1、 学会阅读总平面图、建筑平面图、建筑立面图等2、 会计算各个单元建筑面积、公摊面积、楼层高度等二、施工图的内容和用途施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求等。三、施工中常用的符号施工中常用的符号包括：（一）、定位轴线定位轴线采用细点划线表示。通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写。需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号。定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。（二）、标高 其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位的高度。销售人员必须会计算楼层高度。我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都是采用相对标高的方式。即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零点。（三）、尺寸线以上讲解需根据某个部分图纸加以说明。（四）、常用图例、根据楼层平面图、总平面图讲解。四、阅读图纸的一般方法一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次五、建筑总平面图的阅读 基本内容：1、 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等。2、 新建房屋的位置。3、 新建的道路、绿化场地、管线的布置。4、 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况。5、 将来拟建的建筑物、道路及绿化等。6、 规划红线的位置。7、 指北针、风玫瑰图等。8、 周围的地形、地貌等。熟悉总平面图中常用图例（另备）阅读平面图的方法步骤：1、 先看图样的比例、图例以及文字说明2、 了解新建房屋的基本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等。3、 风玫瑰图与指北针识读。六、建筑平面图及识读对于一幢房屋有以下几种平面图1、 底层平面图（又称首层平面图）表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情况。2、 标准层平面图表示房屋中间几层的布置情况3、顶层平面图表示房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下，顶层平面图可以省略。3、 屋顶平面图。注：平面图的阅读以事例形式讲述。七、立面图的及识读建筑立面图的内容包括：1、 表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。2、 表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨 水管等位置、立面形状及材料做法。3、 反映立面上门窗的布置、外形及开启方向4、 用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度注：立面图的识读用图例讲解。对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求。 以下为商业房地产与住宅类的相关名词术语解释1、房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于位置不可移动,因而又称为不动产.2、土地使用权:使用国有土地所使用的权利,主要指建筑内容,使用年限.按土地使用权出让年限划分：l 居住用地：（70年）；l 工业、教育、科技、文化、卫生、体育：（50年）；l 商业、旅游、娱乐：（40年）；l 综合或其它：（50年）；3、公寓式住宅：一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及高端收入人群中短期租用。4、商住住房：商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。5、CBD：城市中央商务区6、CLD: 中央生活区7、智能化：管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。8、智能型写字楼（5A级标准）：1、（BAS）楼宇管理自动化系统A. 楼宇设备监控系统B. 停车场管理系统C. 广播音响系统2、（SA）保安自动化系统3、（FA）消防自动化系统4、（OAS）办公自动化系统5、（CAS）信息自动化系统A. 网络通讯系统B. 电视通讯系统C. 无线通讯系统D. 程控电话用户交换系统9、产权证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料.10、五证二书：建筑土地使用许可证、建筑工程许可证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证；商品房使用说明书、商品房质量说明书。11、物业管理：对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。（二）专业用语解释1、三通一平:水,电,路(通).场地平整.七通一平”：道路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整2、配套设施:主要是为方便提供各种设施.3、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.4、基地面积:一栋建筑物整体在地面的正投影面积.5、建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.6、容积率：是指小区内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。容积率=总建筑面积/建筑用地面积(限制小区人口密度比).7、绿化率：小区内绿化用地总面积占该地区总面积的比率。8、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，9、套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积10、套内使用面积：房内实际使用面积，又称为地毯面积。11、别墅：分独立、叠加、双拼、联体别墅四种。12、混凝土：由水泥、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”tng13、户型：住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。14、朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。15、开间：是指房间的面宽尺寸。16、进深:是指房间的长度尺寸， 17、层高:上下两层楼板中轴线的距离18、净高:地面与天花板之间的垂直距离19、得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比.20、日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.21、中轴线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.22、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,同时起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为黑色粗实线表示,不允许对此墙体拆除负责会造成对建筑物结构安全性的影响.23、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,把此部分拆除不会对建筑结构造成影响.24、房型:指几房几厅几卫几阳台.25、动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.26、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。27、现浇楼板：在施工现场浇水泥混凝土筑和砌筑而成（房屋总体为一体）。优点；抗震性抗渗性均好于预制楼产品28、裙楼：上部有退缩建筑物，而下部为连体建筑的称之为裙楼。29、塔楼：有称点式楼，原有减数面积退缩而成的建筑物，称为塔楼。30、按建筑物层数分类：低层:13层、多层:46层、中高层:79层 小高层:10层-13层 高层：18层 超高层：22层以上31、板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。32、双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。33、三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。34、独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。35、双拼别墅：两栋连在一起的别墅。36、连栋别墅：多栋连在一起的别墅。37、店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。38、经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用一般用在棚户区改造后的政府分房福利行为。39、商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。40、房地产结构材质：砖混结构、框架结构、RC结构、SRC结构、SSC结构。41、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。42、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。43、通风管：多设在厨房或厕所。44、供热：分为电热、统一供电、地辐射。45、 电信设施：电话、电视。46、 供电：220V和380V。47、 按建筑物使用性质分类，可分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。48、 按建筑结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（框架结构）、钢结构。49、按建筑施工方法分类：50、桩基础：支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基 51、 门窗过梁：钢筋混凝制作；用于支撑墙体给门窗带来的重量52、 勒脚：首层墙面与地面交汇处，三个作用（保护、加固、装饰）。53、防潮层：防止地下潮湿、地表水对墙体侵蚀，材料有 有油毡、防水沙浆、细石钢筋混凝土54、明沟：有组织的导排雨水。55、 散水（护坡）为保护墙基不受雨水的侵蚀，在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处5%坡度，6001000MM宽56、 柱：柱是建筑物中直立的 起支支撑重量用的构件， 57、 楼板：具有隔声、保温、隔热 承重的功能。58、 门：按所处的位置：可分为单元门、分户门、内门等；按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。59、 窗：按使用材料分：木、钢、铝合金、塑钢窗。按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗）、固定窗。60、楼梯的分类：按使用材料来分：分为钢筋混凝土楼梯；木楼梯；钢楼梯61、屋顶的类型：有平屋顶、坡屋顶（坡度大于5%）之分，还有各种曲面形屋顶；62、 屋顶一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层；63、 柔性防水：卷材+沥青 64、 刚性防水：防水砂浆或细石65、 建筑设备：包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等实施设备。66、 给水系统分为：生活给水、消防给水。67、 排水系统分：生活污水、生产废水、雨水排水系统。68、 采暖的方式分：集中采暖、局部采暖、区域供热。69、 采暖的系统类型：热水采暖系统、蒸汽采暖系统。70、 电梯：按电梯使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯；71、 按电梯行驶速度，可分为高速电梯、中速电梯（1.52.5米/秒）、低速电梯（1.5米/秒之内）。72、 设备管道井：集中安放给排水、供暖、供热等管道的钢筋混凝土井。73、 建筑图：体现建筑物的内外形状和大小、以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画的图样。74、 比例尺图上距离实际距离。75、 尺寸：尺寸单位除标高及总平面以M为单位外，其余均以MM为单位。76、 标高：在施工图中经常用标高符号表示建筑物某一部位的高度。77、 建筑总平面图：表现说明总地块范围内的建筑物、道路、绿化等总体布置的平面图。78、 建筑平面图：水平的剖切面沿门窗位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。（一般用做销售参考）79、 建筑面积：层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。也可以理解为产权证面积80、 凸窗：离地约4050公分，凸出墙面约4060公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。81、 房屋产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。82、 住宅按楼样式布局分类：分为点式（或塔式）住宅、条式（或板式）住宅；83、 标准层：是指平面布置尺寸相同的住宅楼层。84、 楼间距： 指两栋住宅之间的距离。85、 建筑小品（景观造型）：有点缀、装饰和美化作用的、在小区环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。86、 用地性质：指规划用地的使用功能 分住宅用地 商业用地和军事用地等之分87、 用地面积：指规划地块划定的面积88、 用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的四周的界线。89、 平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）90、 错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM600MM。91、 复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。92、 跃层：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。93、商品房预售：是房地产开发企业为了加速资金周转，将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。 94、商品房预售条件：l 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。l 持有建设工程规划许可证和施工许可证。l 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。95、商品房预售许可证：商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得该证的，不得进行商品房预售。96、五证两书”五证（1）、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。（2）、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。（3）、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。（4）、建设工程施工许可证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，（5）、商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘。两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。其他相关知识1、热桥现象:是指冷热相遇产生的凝结水，因长时间潮湿而引起的发霉长毛等现象，多出现地暗柱、窗口、楼板等处。解决办法：在易出现热桥现象的部位加做保温层隔离，尽量避免冷热对流产生。2、图纸：图纸组成是由名称、设计、说明（说明指概况和总