桂林市商圈调查报告.doc

桂林市商圈调查报告我们所选定的商圈是桂林市以十字街的肯德基的所在地为中心，沿着十字街周边一定的方向和距离扩展，也就是说商圈范围是以肯德基中心，以3公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。该商圈属于市中心，在很多的程度上具有绝对的优势，而且交通便利，有10、24、16路车等直接到达。周边设有大量的停车场，方便人群停放。肯德基内设有免费的卫生间、游乐场所以及大量的餐桌等等，另外，肯德基也在儿童顾客上花费大量的精力，店内专门辟有儿童就餐区，作为儿童庆祝生日的区域，布置了迎合儿童喜好的，多彩装饰节假日有玩具作为礼品，一方面希望培养小孩子从小吃快餐的习惯，另一方面也希望通过小孩子的带动，能吸引整个家庭成员都到店中接受温馨服务。消费者需求：消费者以家庭成员为主要目标消费者，此人群较容易接受外来文化、新鲜事物的青年就餐气氛，并希望以此影响其他年龄层家庭成员的光临。其次，儿童也是主要消费群体，这部分群体渴望自己得到重视，并热衷于新鲜事物。还有一部分主要消费群体，那就是学生和青少年，对于这类群体的惜时求快、追求高品质享受以及求同心理的需求，主要是提供速度快，节省时间，环境好，商品合大众化口味。商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。假设就对十字街，微笑堂周围商圈一至三公里抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月4000及以上的约占10%，3000-4000主要占15%， 2000-3000左右元的占 20，1000-2000元的占35，人均月收入1000元以下的20；由此说明，该地区居民属于中等收入水平。 消费者收入情况收入（元）1000元以下1000-20002000-30003000-40004000以上占有率20%35%20%15%10% 肯德基消费者年龄结构少年儿童（18岁以下） 青年人 18-30岁 中年人 31-55岁老年人55岁以上肯德基 14.5 47.8 43.1 3.6人口特点：（1）人口规模：桂林市区，本地人口居多（2）人口增长：外来务工人员在不断增多（3）人口结构：以来微笑堂、十字街的消费者为主。（4）客流量：十字街、微笑堂在早晚高峰期，周末，以及节假日客流比较大，日均客流量在三四千，而每天去肯德基的也有很大一部分，周末的客流量比平时要多出二分之一。（五）家庭人口及收入水平：十字街、微笑堂的人口，以未婚青年，情侣和学生以及三口之家居多（六）购买力：十字街、微笑堂附近居民属于中等收入水平，居民的可支配收入较少。人流量： 肯德基的优势客源在一定程度上直接决定肯德基的顾客量（1） 肯德基处于桂林市是中心，在很多的程度上具有绝对的优势，而且交通便利，有10、24、16路车等直接到达。（2）微笑堂凭借强大的品牌号召力，引进上百家知名品牌，除上述主力店外，室内步商场引进了国际化妆品领导者牌屈臣氏、苹果专卖店等。而我们的肯德基位于微笑堂的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，这么多的住宅区的人口，刚好肯德基也满足那些年轻的夫妇。（3） 在肯德基外面，有十字街，步行街，对面有两江四湖休闲广场，有丰富的客源，在一定程度上，就是增加了肯德基的客源。 零售商的类型主要包括零售商店、无店铺销售、联合销售及连锁经营等等。以十字街周边的两条出名的食品街为主，食字街与步行街。食字街：粉店和面店共6家，小型中西饭店7家，冷饮或糖水店5家，烧烤店5家。步行街：中西饭店25家，粉店8家，冷饮店8家，烧烤店12家。微笑堂附近有两家KFC和麦当劳。SWOT分析一、优势1. 地理位置优越。地理位置不仅会影响商业中心区的构成与形式，而且会影响商业中心区的销售业态，是影响商业中心发展的主要因素。2. 路网系统发达。交通条件是消费者购物重点考虑的因素。在市场竞争机制下，可达性好、交通便捷的区域交通网络节点往往成为各种高档商店的聚集地，从而形成大型商业中心。3. 客源市场稳定。人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、文化水平、消费水平，以及流动人口数量与构成等，对于商圈的形成具有决定性意义。4. 现代业态齐备。零售行业的业态有许多种，从国际的视野来看，包括百货、超市、大卖场、便利店以及折扣店等。每个业态都是一个特定的细分市场，它们分别针对不同的目标消费群体。其中，超市以满足日常消费为主，便利店满足的是消费者紧急购买的需要，大卖场以一站式购物的方式满足现代消费者对经济和快捷的追求。二、劣势1.机构和布局不合理。2.软硬环境质量较差。软环境包括市场监管、服务机制、秩序管理、宣传促销等。软环境是商业中心重要的构成要素。从硬环境上看，十字街商圈人车矛盾突出。从软环境上看，商圈发展缺乏大型的宣传促销，大型商业业态缺乏监督管理和引导。3.商业文化底蕴不足。商业文化的历史淀积是商业中心持续发展的重要原因。商业中心区的形态、建筑样式、店面装修、经营方式等能体现城市的文化特性的要素。三、面临的机遇1.十字街中心城市定位，为商圈发展带来了机遇。桂林定位为十字街为市中心，根据桂林市商业网点布局规划，十字街商圈是桂林市市级商业中心。作为市级商业中心，其功能涵盖购物、文化、娱乐、休闲、旅游、金融与商务等多个领域，是居民及游客购物、旅游、休闲娱乐的重要场所；辐射范围不仅覆盖整个市域，而且覆盖周边地区，甚至更远的地域。中心城市定位，为十字街商圈商业和商务的发展提供了良好的发展机遇。2.内外交通网建设，为十字街商圈发展商业和商务的发展提供了保障。四、面对的威胁1.距离摩擦减小，触发了城市客源争夺。2.解放桥步行街商圈复兴，分流了十字街购物人群。3.次级中心建设，阻止了区域人流外流。十字街若不调整现有的结构，必将受到商业次中心建设发展的严峻挑战。综合分析，该商圈存在着以下问题：1. 餐饮娱乐空间不足。商业中心空间包括基本服务空间、零售商业空间、餐饮服务空间、文化娱乐空间、公共活动空间、道路交通空间和金融商务空间。不同的空间，其构成要素不同。如零售商业空间由综合性商店、专业商店和市场所构成；餐饮服务空间由风味小吃、西式快餐、中式快餐等所构成；文化娱乐空间由娱乐场所、展示场馆等所构成。其中零售商业空间、餐饮服务空间、文化娱乐空间是商业中心吸引消费者前往消费的三大主体。2. 空间布局不合理。从商业空间布局上看，十字街商圈大型商店大多沿街点分布，形成一个个相对独立的十字街的商业中心布局规模，从整体上看，大的节点间只有交通功能，而不具有零售商功能。3. 人流量大，而消费量少。十字街作为市中心，有着地理优势，人流量大，但是总体消费额还是偏低。4. 软硬环境质量较差。从硬环境上看，十字街商圈人车矛盾突出。从软环境上看，商圈发展缺乏大型的宣传促销，大型商业业态缺乏监督管理和引导。5. 市中心商圈特色还不鲜明，总部经济比较缺乏，支持商圈发展的主要骨架特色街，以及承载高端服务的写字楼宇发展不足，商圈发展策略因为市场主导而略显淡化。针对这些问题，我们给出以下建议和对策：（一）优化商圈布局，形成功能互补。结合桂林市现代服务业现有板块以及十字街服务业集聚区建设实际，以需求为导向，强化政府规划主导，加快规划布局，推进若干综合性、功能性、专业市场性商圈建设，支撑十字街大商圈发展。加强商圈空间布局调控，以利于推进商圈互补互动，实现人流、人才流、商流、信息技术流、资本流等商圈要素在城市商圈间的高速高效流动。（二）突出商圈特色，打造鲜明个性。区分现有商圈特色和功能，强化对现有商圈的引导、整合；借鉴国际商圈人文、休闲、生态、快捷等理念，采纳国际商圈流行元素，打造具有鲜明个性的国际化商圈规划建设。（三）发展高新服务，构建区域优势。强化招商引资、引智、引校工作，进一步推进引进名企、名研究机构、名校、名家工作，力争在名校整体引进上有所突破，以名校群强化城市灵魂。突破传统商圈理念的束缚，把发展现代高新服务作为商圈发展重中之中工作。加快发展高端服