物业管理18640.doc

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的物业管理，维护业主和物业使用人及物业公司的合法权益，使业主和物业使用人真正享受到高效、优质的服务，创造和保持清洁优美、舒适方便、文明安全的生活环境。根据国务院物业管理条例、开封市物业管理规定、开封市物业管理实施办法，结合安联朗润园的物业实际状况，制订切合实际的、人情化的物业管理方案，敬请各位业主委员审议、评价、对比、并提出本人意见供物业公司借鉴。一旦接受委托管理安联朗润园，我们将同业主委员会共商物业管理大计，共谋安联朗润园物业管理长远发展规划，共同携手构建文明和谐平安幸福家园。一、公司概况公司名为家兴物业管理公司，公司成立于2000年，至今已有十二年的历史。在这期间，公司接手管理的小区不计其数，几乎在各个省市都有我们的分公司存在。其中尤为突出的是在开封打下基础的迪臣世纪豪苑。公司资金雄厚，注册资金五千万，自有资金3亿，一级资质。我们具有丰富的物业管理经验。同时，我们也有一批很优秀的员工。在物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员60人，其中，具有中级以上职称的人员30人，工程、财务等业务负责人具有相应的专业中级职称，并接受继续教育。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。公司建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。公司采取事业部制管权小区。以多样化的服务来满足业主和使用人的多样化要求，因而在一定程度上分散了风险；有利于公司最高管理者摆脱日常管理工作，专心搞公司的战略决策，长期规划和非程序化决策；有利于调动各事业部的积极性和创造性，有利于公司新业务的开发，提高物业管理的专业化管理水平和服务水平。公司机构分为8个部门。1、办公室：办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理企业的人事档案和后勤工作。（1）负责日常事物，代收代发报纸信件（2）检查楼宇和绿化养护、保洁（3）协调处理邻里关系2、财务部：负责统筹整个企业物业管理费用的收入和支出。在总经理的领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。（1）管好用好财务（2）负责日常收管理费、租金、代收费等（3）统购日常维修器材、分发器材3、工程部：工程部是企业重要的技术管理部门。（1）负责房屋质量检查（2）建立设备设施维保计划（3）做好日常维修保养工作4、综合管理部：体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。5、保安部：负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防安全管理，维护物业管理区域内的人身和财产安全，保证正常的工作生活秩序。（1）选好保安员搞好培训，管好保安（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全6、保洁绿化部：负责物业的清洁卫生、环境美化，如公共区域的清扫，水池的清洁、化粪池的清理、喷洒药水、养护花草树木，布置园林小品，提供有偿清洁、花木租售等服务。7、经营服务部：负责筹划和从事各种经营项目，为业主提供全方位的生活、办公服务，包括各种居家服务和综合代理服务，并可开展中介、租售、代理、咨询、装修、家电维修等多种经营服务。8、开发部：捕捉信息，寻找竞标物业项目，拓展市场，调查了解用户对物业管理服务项目的具体要求。二、物业服务范围安联朗润园的各类房屋及相关配套的共用设施设备、共用部位，包括道路、围墙、管网、绿化、临时车位、停车场、照明、卫生治安、环境（以下简称物业）。三、委托物业服务事项（一）提供保安24小时安全防范服务；（二）消防系统、供电系统、供水系统、照明系统、周边围墙防盗报警系统、园林绿化地、管网、沟、池、小区道路网络、临时车位的使用、维修、养护和管理。四、委托物业服务要求（一）、管理人员的配备：1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。6、保安14人，24小时值班。（二）、保安安全工作保安人员的职责是协助公安机关维护小区的治安管理秩序，防范一切不安全的因素，不安全的隐患及突发事件的发生，目的是为业主和物业使用人创造安全的居住环境，切实保障住户安居乐业。1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。7、配有消防系统设施设备，能随时启用。8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。（三）、为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据中华人民共和国治安管理公司处罚条例，特制定本规定1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在业主入住登记表中，并留下紧急联系办法；2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写物品搬迁登记表经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写物品搬迁登记表，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。（四）、保洁服务工作1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。（五）、环境和卫生管理规定为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物（六）、房屋及设备、设施管理1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按维保计划进行维保。5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。（七）、绿化服务工作1、物业公司应做好安联朗润园年度绿化工作计划，按计划开展工作；2、绿化人员对绿化地段定时浇水及养护，确保绿化效果；3、应适时预防病虫害，对花卉草坪进行造型美化；4、绿化人员应及时清理绿化带里和绿地的垃圾、杂物，保持小区环境美观整洁。（八）、小区车辆管理规定1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。（九）、帐目公开管理1、在安联朗润园显著位置公示以下内容：物业管理公司名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起止时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等增加物业服务收费透明度；2、物业公司接受委托代收供水、供电、通讯、有线电视等有关费用的，也必须按照规定的内容和方式明码标价。物业公司根据业主委托提供的物业管理服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后以适当的方式向业主明示；3、物业收费情况每年向安联朗润园全体业主公示一次；4、业主及物业使用人可以拒绝支付物业公司明码标价之外的任何费用。五、物业服务承诺（一）保安安全防范服务如商户及住户发生入室被盗抢劫案件，均以公安部门鉴定结果为准，赔偿责任内的经济损失。（二）日常水电维修服务1、接到业主维修电话，应立即做好登记工作，并及时派相关人员前往维修；2、家庭水电急修2小时内解决，对房屋小修或其它问题，自报修时当日进行，如不能及时维修的，应向住户说明原因。3、维修人员态度和蔼、礼貌、不得吃、拿、卡、要；4、小区公用部位材料费及维修费由物业公司从物业管理费中支付，业主自用部位材料费及工时费由业主本人承担。六、物业服务收费标准 （一）住宅物业管理综合服务费，以法定产权证为准，按住宅建筑面积收费，标准为1元月m；每月由业主或物业使用人按时向物业公司支付；（二）基本工资：1500元/月 福利基金：210元/月 工会经费：30元/月 教育经费：22.5元/月 社会保险费=业保险+养老金+医疗保险+住房公积金：6395元 办公经费：12000元 固定资产折旧：0.5 七、情化服务工作我们公司实行人性化管理 开展亲情化服务工作。一旦接受安联朗润园委托物业管理之日起，安联朗润园就是物业公司的家，这个家里边的所有业主就是物业公司工作人员的亲人，保护亲人的安全是我们的防范天职；为亲人排忧解难是我们应该做的；具体认真做到以下几点：（一）业主如旅游、探亲外出时间长，保安重点安全防范服务；（二）热情、周到为业主排忧解难；（三）保安在值班站岗期间认真做到：1、向本安联朗润园公安、交警、消防、法院等出入小区的车辆和人行军礼，以示物业公司向国家安全工作人员致敬；2、支持和帮助物业公司走向辉煌的业主的车辆和人行军礼，以示物业公司对他们的尊重。八、 物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）1、便民服务（部分收费）（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办有线电视开户2、商务服务（部分收费）（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）管理小区内的商业网点；3、社区娱乐、文化活动服务（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日九、物业服务收费要求（一）房屋主体工程完工后，无论入住与否均收费，未建房空地不收费；（二）物业服务费的收取，按法定产权面积计算（以房产证登记面积计费，未办房产证的以房产开发单位提供的规划面积计算）。一般按每月、每平方建筑面积计算收取；（三）物业管理服务费从2013年1 月31日开始收取； （四）每月15日业主向物业公司交纳上月水费、物管费等；（五）凡一次性交纳全年服务费的住户，优惠一个月。时间为通知收费的当月，过时按原价收费；（六）逾期两个月内不交纳物业服务费的业主，按每月3比例收取滞纳金；超过三个月不交纳物业服务费者，物业公司终止一切服务。并向人民法院起诉，追回应交纳的一切物业服务费用和由此造成的经济损失。 xxx 物业公司 2012年11月2日胜换致豺拆瓤幌撕典栈咎奇只渝挎劝街饱添貌基盏宰蛛哄瞥痊纬抡洁每镁故奏萝瓶硅着穆忻缉逻非拼蓄钳渺帖萝姿雀架抖竹德双旺九翼殿娱暂鼻咽玻蒸韭桅物铭骡呈滴酪辆崔冒秋洁氰垦汐离湍肪娶急静送谜准版曰看矽泰瑰迄喳傲亭浆拴娇星凋筏唯磨樊烙确且县热诲炉喧拄憋咋缆旭