2011年襄樊市冠通·半岛观邸项目前期提案

冠通半岛观邸项目前期提案,武汉睿麟地产,目录,1、前言篇2、市场篇3、项目篇4、定位篇5、产品建议篇6、推广策略篇7、项目开发策略,1、前言篇,致敬！ 复归！ 超越！,致敬：对襄樊市回归2800多年深厚历史底蕴的襄阳市致敬！,“襄阳”地名是一个历史文化遗产，襄阳在人类社会历史上有一定的知名度和影响力，改襄樊为“襄阳”，以更开放的胸怀融入当今中国的主流经济圈和文化圈，势在必行。 将襄樊市更名为襄阳市，更是对历史文化传统的尊重。在历史上，襄阳的地位就高于樊城，此次改名更凸显了襄阳市的历史文化底蕴，扩大了城市在国内外的影响力。 届时，作为襄阳古城滨水人居版块内的项目，我们志在将项目打造成一个具有隽永文化内涵、立意高远的高品质楼盘，以此对襄樊市回归2800多年深厚历史底蕴的襄阳市致敬！,复归：对新古典主义建筑风格及其之上的一种生活方式的复归！,新古典主义风格，更像是一种多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵、典雅与时尚现代。无论是建筑材质还是外立色彩均以优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，描绘出居住者高雅、贵族的身份。 作为大气天成的本案，对新古典主义的用心诠释，就是对新古典主义建筑风格及其之上的一种生活方式的复归！,超越：启动半岛的生活梦想，对未来人居理想的超越！,海子有一首非常出名的诗，叫面朝大海，春暖花开，里面写道：“从明天起，做一个幸福的人，喂马，劈柴，周游世界，从明天起，关心粮食和蔬菜，我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”,本案作为襄阳古城的滨水区，三面环水、半岛环抱，外有大半岛东瞰，内置小半岛跌瀑，自有尊贵典雅、佳境天成的气质。对多数人来说，大隐隐于市，是隐在人海里；对住在半岛观邸的人来说，是隐在自然里，活在梦想生活里。岛上很静，阳光很暖，房子很大。住在半岛观邸，可以想象，悠闲的下午，坐在回廊上喝着咖啡，阳光下很多红尾蜻蜓在跳舞，院子里的玫瑰花香随风吹了进来，心情一下就跌进了浪漫无边的遐想！半岛生活的启动，是对高品质生活的礼遇，是对未来人居理想的美好超越！,2、市场篇,中国的楼市一直以来都是以政府的宏观调控为发展基础的，宏观调控政策对于房地产市场的引导性是决定性的。基于此2010年的楼市将向以下三个大方向发展：短期压力明显成交量下滑成必然，鼓励自住需求投资需求有所减少，楼市回归理性房价不会快速疯涨。,第一，2010年市场走势有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。这就引导了大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价逐步上扬。 第二，从中高端、改善型看，中高端、改善型仍是热点。由于通货膨胀预期不断增强，2011年投资需求将持续旺盛，尤其是在一线城市以及发达二三线城市，大量资金缺乏良好的投资渠道将继续涌入中高端物业市场。今年年底的政治局经济会议表示将保持政策的延续性，改善型项目是国家政策扶持的产品之一，并且兼具自住与投资的功能。因此在良好的政策环境下，改善型项目明年将继续保持旺销态势。,中国的楼市发展现状,襄樊房地产行业2010年发展情况,一、房地产市场运行情况（一）土地出让情况。市区2010年通过挂牌方式共成交49宗地块，土地成交面积165.81万平方米。其中房地产开发用地共成交17宗，土地总成交面积约为40.54万平方米，可建住宅建筑面积约为112.51万平方米。,（二）投资完成情况。2010年全市房地产开发投资完成49.73亿元，比上年同期增长99.6%,环比7月增长20.76%。,（四）商品房供应情况。市区2010年批准预售商品房面积99.97万平方米，环比增长7.76%。,（五）商品房销售情况。全市2010年商品房成交面积167.67万平方米，同比增长141.7%，环比增长14.06%，其中住宅成交面积94.13万平方米。市区成交均价3804元/平方米。,（三）商品房施工面积情况。2010年全市商品房施工面积643.13万平方米，同比增长70.7%，环比增长14.74%。,2010年襄樊楼市总结,一、全年度，襄樊楼市保持持续旺销，成交量创全市历年新高。 1、从网上成交数据来看，襄樊楼市一直保持着相当的热度。全年全市房产成交面积超过160万平方米，成交套数超过15000套。2、无楼盘滞销。 全市楼盘无滞销现象。不少楼盘的开发商后悔年初开工量过小，无法形成市场供应。 二、成交单价再创历史新高，市区住宅均价突破4500元。 与去年相比，襄樊住宅均价本年度上涨幅度达12%以上。 三、高价盘现身襄樊。 汉江明珠城和上海公馆两盘将房价拉升到均价6000元以上。上海公馆成交均价达6800元，少数房源单价破万元。汉江明珠的江景房单价突破7000元/平方米。 四、楼市调控政策对襄樊影响较小。 从四月楼市二轮调控开始，直到六月份才在襄樊楼市有所反映，但总体影响较小。 五、万达和民发作为襄樊的领头羊，依然主导着襄樊楼市。 万达以城市综合体的姿态征服了襄樊。不仅住宅面积在本年度的大部分时间销售领先，而且商铺销售也占据头把交椅。2010年11月26日，万达广场的成功开业，更将襄樊的商业发展带到了一个新的阶段。民发作为襄樊的本土开发商，天地和世界城两个项目使其在本年度也收获颇丰。年度销售面积的总冠军无人可抢。作为三线城市的襄樊表现出大企业和大项目影响整个城市地产风向的特点。,2011年，襄樊楼市发展趋势,2011年，调控的基调将贯穿全年；房产税试点；加息；通胀预期；保障房建设。这些都是影响明年楼市的重要方面。基于上述因素，我对襄樊2011年楼市做如下判断：1、房价依然上涨。上涨幅度可能在8-12%。这主要看通胀和加息两方面的影响。 2、成交量依然保持高位。全年成交量预计比2010年上升15-20%，达180-210万平方米。 3、热点区域会有所扩大。襄阳区依然是热点区域。檀溪片区、庞公片区将成为新的热点区域。4、一线地产企业高调进入襄樊。如万科等企业均有可能到樊跑马圈地。5、高端盘将现襄樊。八千元每平方米以上的均价的大盘将出现。,襄阳市高端楼盘调查分析,上海公馆由13栋5-8层的多层住宅组成，总建筑面积为70081平方米。其中住宅建筑面积52900方米，商业建筑面积870平方米，会所建筑面积881平方米，地下建筑面积15430平方米。区域内空气清新，环境优美，交通便利，是理想的居住用地。建筑面积： 70081 占地面积： 54650 绿 地 率： 35.2% 楼型： 多层用途： 商住两用房屋均价： 7000元/ ,上海公馆（基本信息）,2011年元月一日，备受关注的上海公馆盛大开盘，开盘当天人头攒动，在襄阳发售200余张的VIP卡的开盘现场，人数尽多达一千多人，不少市民争抢购房。不光市民购房给力，上海公馆的房价更是给力，从扑朔迷离的6000元/平方米起，再到水落石出的7000多元/平方米的开盘均价，推出200余套房源也是杯水车薪，远远不够市民哄抢。,给力房价：均价7000多元/平方米,襄樊万达广场项目总建筑面积60多万平米，占地面积13.33万平方米，项目建设主要为住宅及商用两个部分，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店以及3层或4层的商铺等，另外规划建设停车位约2250个。襄樊万达广场是集高级购物中心、唯一五星级酒店、唯一甲级写字楼、高尚住宅区、时尚休闲娱乐中心、国际电影城、超大型品牌超市于一体，引领襄阳商业、商务、居住、娱乐休闲新潮流。 建筑面积： 60多万占地面积： 13.33万楼型： 高层用途： 商住两用房屋均价： 6200元/ ,襄樊万达广场（基本信息）,40亿元大手笔，占地200亩、建筑面积60万平米，万达广场成为涵盖8大城市业态的超大城市综合体崛起襄阳。在客户的热切期待与市场的持续关注中，襄阳市万达广场高尚住宅在诸葛亮广场迎来了盛大的开盘仪式，现场火爆，盛况空前，开盘当日热卖800多套高尚住宅，令人惊叹。2010年10月31日襄阳市万达广场室外步行街举行盛大的开盘仪式，开盘当日销售79套商铺，金额高达3个亿，首创襄樊日销售额之最。事实证明，万达广场以其强大的品牌效应、产品形态、社会生活配套和升值前景等稀缺价值，持续呈疯狂热销之势。,800多套,3个亿,现场火爆,疯狂热销,汉江明珠城为综合性房地产项目，由五栋高层江景洋房、三栋独立商业裙楼以及一个幼儿园组成，实行整盘开发。户型面积从94的两房两厅一卫，到160三房二厅二卫加露台，共5种大尺度的经典户型，还有220270平米的稀缺顶层江景复式。建筑面积：131517占地面积：44320.05绿 地 率：27.3%楼型：高层用途：商住两用房屋均价：7000元/ ,汉江明珠城（基本信息）,2010年11月21日上午，在众多购房者的期待中，汉江明珠城举行了盛大的开盘仪式。开盘现场热闹非常，场面异常火爆。 开盘当天销售78%房源，总房源900余套，单价更是突破7000元/平方米。,调查结论：,高端楼盘，炙手可热！,一个契合客户购买需求的产品，一个全面升级的产品，一个以环境素质、居住品位取胜的高尚社区震撼出世！,7000多元/平方米,市民哄抢,3个亿,疯狂热销,78%房源售罄,7000元/平方米,客户需求导向产品全新提升地块资源契合,3、项目篇,冠通庞公路项目规划数据,科兴医药用地（A地块）：用地面积16912，建筑总面积34400 ，容积率：2.42，建筑密度：23.6%，绿地率：48.6%，停车位187个（其中地上停车48个，地下停车139个）；提花织物厂用地（B1地块）：用地面积56467 ，建筑总面积 124400 ，容积率：2.2，建筑密度：19.8%，绿地率：40%，停车位731个（其中地上停车121个，地下停车610个）；提花织物厂用地（B2地块）：用地面积13752 ，建筑总面积 9582 ，容积率：2.2，建筑密度：19.8%，绿地率:45.2%，停车位27个（其中地上停车17个，地下停车10个）。整合用地（C地块）：用地面积5279 ，建筑总面积 5400 ，容积率：2.2，建筑密度：19.8%，绿地率:45.2%，停车位27个（其中地上停车17个，地下停车10个）。 项目地块方正，规划容积率较低，绿地率较大，建筑密度小，总体来说，拥有做成精品项目的所有潜力！这是一块完美的璞玉，通过此项目来树立冠通地产品牌，这是历史给与冠通的一次机遇，也是襄阳这座古城重新焕发时代之光的历史机遇！ 我们要如何做？,冠通庞公路项目土地及品类分析,用地面积约9.6万，地块方正，交通配套较为完善，连接鼓楼与解放路商圈。,交通：距离鼓楼与解放路人民广场商圈约5分钟车程。517路、535路、21路、卫东专线等多条公交线路，出行十分方便。,配套：项目自身配套（医疗设施、商业）；临近鼓楼和人民广场商圈，配套齐全。,周边：周边建筑老旧，道路破败居住环境不理想。,冠通庞公路项目SWOT分析,冠通品牌之路,市场进入调整期，是建立强势品牌的契机,山雨欲来风满楼，直面地产深度调控期，大浪淘沙，在他人观望时，冠通更要勇于探索品牌的发展之路;高品质的产品和差异化的产品是品牌发展的必由之路;强势品牌可以为后期产品营销创造更大的销售空间及更高的价值增值;强势品牌一定是着眼于未来的价值导向，大胆走理念及产品创新之路。,地脉资源：,一江汉水 环抱半岛千年积淀 大成之地,鸟瞰庞公片区这篇土地，感觉到一种从容的淡然，而这种感觉在打开地图看到这个天然的环形半岛后，顷刻间转为惊起四座的哗然-这个天然环水的半岛，实在无法真正被化为平凡。,庞公组团未来发展策略 ：（1）庞公组团是城市重 要的滨水居住区。（2）注重生态环境保 护，留作城市远景 的发展空间。（3）项目依托大型滨水社区 的发展远景，整合各项 资源，全力打造高端品 质社区。,地脉资源的发展利用：,文脉资源：,襄阳市分区发展策略1襄城区发展方向：城市的旅游、文化、教育中心，具有深厚历史文化内涵和良好休闲观光环境的城区，增设城市公共绿地、旅游服务设施用地和文化娱乐用地，适度开发。总体发展策略：襄城庞公檀溪片区作为襄城今后重要的居住区，应该本着对古城进行严格保护的同时，进行城中村改造、工业搬迁、房地产开发，疏解襄阳古城居住及功能压力；显山露水，营造适宜的人居环境，按照城市规划未来发展方向逐步、有限制的进行房地产开发。,人脉资源：,著名辞赋家宋玉 东汉开国皇帝刘秀 襄阳大名士庞德公 襄阳大族蔡瑁 襄阳侯习郁 抗日爱国将领张自忠 山水田园诗人孟浩然 诗人、思想家皮日休 北宋著名书法家米芾,或许襄樊人自己也难以明确计数这篇土地究竟走出过多少位大家名人，不过但凡能够提及的，就个个都是历史篇章的改写者和创造者。,襄樊市庞公区相传为东汉名士庞德公的出生地，并因此而得名。庞公路以北片区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，她反映着各个不同历史阶段城市印象，特别是城市工业发展轨迹。随着城市产业结构调整进程的加快，滨江地段部分传统工业企业面临着破产、改制压力，需转产或调整土地利用性质 ，这就需要对片区的功能进行合理定位，并制定出科学的发展策略，来改善居民生活，提升城市形象与品位，促进城市经济、社会和谐发展。,本次规划范围西起环城东路，南起庞公路，北至汉江，用地面积约178.34公顷。规划区大致为一个由环城东路、庞公路、汉江所组成的扇形区域。,庞公路发展现状：,庞公路未来规划：,根据新一轮城市总体规划，庞公片区是城市近期发展的重点，主要以高尚社区建设为主，在庞公路以北片区控制性详细规划中的指导思想和规划发展目标，就是合理确定的土地开发自用方向和强度，加强基础设施和公共服务配套，塑造充满活力与魅力的滨江城市景观，衔接一江三岸的城市设计，加强三岸之间的联系，形成以旅游观光和高尚居住为主要的滨江生活区。,庞公路片区发展定位：,著名滨水社区定位发展借鉴,定律一：稀缺资源的独占性：依托水景是第一位的，其次还有城市中不可替代的人文资源。定律二：城市性：滨水富人区一般都在城市附近，或者从偏远地区逐渐发展成城市的新一极。定律三：公共配套的高档和齐全：从购物中心、海洋娱乐中心、博物馆、艺术馆、星级酒店、国际公寓到酒吧街，在滨水富人区都能找到，而且档次较高。定律四：产品品质的高档性滨水富人区的产品从建筑、园林到细节都显示出高档产品甚至豪宅的品质，从外观上就给人一种“私家领地，闲人勿进”的高贵感。定律五：业主群的高端性滨水富人区聚集了一群高端的业主，包括有商界富贾、官场政要、演艺界的名流等基本属于各行业的高层次人群。定律六：社区文化与圈层的专属性富人区有其自己专属的标志，高档俱乐部（游艇俱乐部、雪茄俱乐部等），高层次的艺术活动、专属的社区文化等。,从本项目的地块条件和占有的城市性稀缺资源来看,都具备打造著名滨水社区的条件。目前欠缺的公共配套可以借助于城市产业的延伸和城市的东扩在最近几年时间内逐步解决。本项目所需要做的就是在公共配套逐步完善的基础上，充分利用地块条件和稀缺资源，着力打造高品质的产品，营造专属的社区，从而锁定高端消费群体。,因此，分析项目地块资源，结合国际滨水社区的发展定位，,本项目应是，半岛上一颗璀璨的明珠,4、定位篇,项目定位,双拼、联排 花园洋房、多层凌墅 高层小板式宽House,案名：冠通 半岛观邸,客户分析,客户年龄在35-45岁以下（占8成），主要集中在3544岁（60）学历较高，91客户拥有大专及以上学历，且较多文化圈客户年富力强的高素质群体,文化无界限，它的渗透力无法以区域作为划分的主要指标，因此，我们抛开客户的区域特质，着重从客户的心理诉求来分析我们的客户构成，分别阐述购买不同产品类型客户的核心价值需求。,客户定位,客户定位,客户核心需求,对半岛别墅、花园洋房等产品及社区的文化氛围情有独钟；购买产品希望兼具自住及投资价值；看重追捧冠通品牌。,分产品客户需求分析,别墅客户,多层客户,高层客户,追求高品质的人居环境和高品位的居住文化氛围；被居住在半岛社区而带来的内心情感体验深深打动；产品稀缺性。,因产品在市场的独特性；看好物业升值潜力；追求生活的品味和格调。,注重产品性价比；对于大型人文高档社区具有强烈的虚荣感。,演绎,半岛内渗透的新古典主义建筑语言，唤起人们对高品质居住环境的热情和追求！如果我们能在冰冷的建筑中融入现代欧式生活，引入源于生活的滨水文化资源，令半岛观邸客户获得更多的价值感和尊崇感，丰富并提升产品的内核。,5、产品建议篇,社区规划思路：,社区规划理念：,规划欧式古典园林风格 外部大半岛独入口的形态内部半岛水系引导园林分布形态气候对季风气候的追求,社区：一轴多线园林型整体规划产品：多种复合型产品主导市场空间：见微知著，以细节见奢华开发：样板段先行和分阶段开发,社区规划综述,丰富的半岛版块十七万方建筑、1.0-2.2容积率、全方位商业及生活配套，打造双拼联排、花园洋房、多层凌墅、小板式观景高层等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等元素。半岛水系主导全园作为社区内的主体景观，通过适度的高差，形成跌瀑水景，营造半岛水系的分级观景格局，三级观景水景有效引导次景观轴，以及区隔不同产品的景观层次。景观轴平整的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。广场和街道香醍半岛广场与礼宾大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。,建筑与景观园林,建筑风格新古典主义的建筑风格，由单坡、双坡屋面，扩展成为四坡屋面，从而更好的体现建筑的宁静、典雅品质。考究的线条，比例匀称的窗户，精美的栏杆，传达出尊贵儒雅的气息，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气。,景观园林依托滨水品质社区的发展远景，通过半岛水系、高差跌水营造休闲广场、人工湖、亚热带植被和沿线水景等多重景观，风情商业街区自成一景。,产品建议之-建筑及园林规划篇,别墅（双拼、联排）,新古典主义建筑风格： 新古典主义建筑风格，是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。,多层花园洋房,新古典主义建筑，体现了欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱与追求。新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象。,高层,新古典主义的设计风格，其实是经过改良的古典主义风格。览尽所有设计思想、所有设计风格，无外乎是对生活的一种态度。,建筑风格-新古典主义复归,新古典主义的建筑风格一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。常见的壁炉、水晶宫灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔。白色、金色、黄色、暗红是常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮而大方。,户型空间规划：,在有限的空间内，秉承城市新贵圈层和精英阶层的消费理念，做到尺度、功能、动线、空间的完美组合：客厅和玄关同时挑空、中西餐厅、完整主卧空间（含独立书房、衣帽间）都是豪宅级的设置。,一层空间,二层空间,合理的动线，创造私密空间,户型空间规划：（双拼或联排）,联排别墅的户型创新带内院的联排,采用内天井解决部分房间通风采光问题利用天井进行屋顶采光，解决了北向日照的问题使住户拥有院内外双重景观,户型创新：带内院的联排,双开门,双阳台,独立衣帽间,独立书房,完善的功能,双拼或联排,豪华主卧，双开门、双阳台，超大空间尺度，带有独立衣帽间与独立书房，彰显主人高雅品位，缔造尊贵的品质生活。,完善的功能,双拼或联排,早餐台、正餐厅,“有朋自远方来，不亦说乎。” 如果请客来家中的话，一顿丰盛的精美佳肴就是必不可少的了。西式厨房比较注重厨房的格调，中式厨房注重厨房的实用性，西式厨房与中式厨房最大的区别就在于除了料理台外，会在厨房中间专门设一个台子。由于西餐烹饪少油烟，一家人可以直接坐在厨房里吃饭，而且也可以边烹饪边聊天，是促进家人感情的一种方法。,音乐梦想,创作空间,完善的功能,双拼或联排别墅地下室面积约在70-100平方米之间。由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。赠送地下室或半地下室，对关注总价的客户极具吸引力。,赠送半地下室,视听室,台球室,奢侈的尺度,挑空的，客厅才显气派,玄关,3.3米层高的地下室,4.5米超大客厅开间，以极度的奢侈空间，匹配别样的人生高度。,奢侈的尺度,独立书房、衣帽间、洗手间；总统级套房，统领全局,奢侈的尺度,首层独立入户私家花园，2层以上通过外接楼梯回家，改变“过堂式”的传统方式。首层单位赠送私家花园和半地下室；上层单位赠送大露台和半下沉式地下室，它能通过地面窗户通风、采光，实用性强；顶层为复式，赠送屋顶花园。,多层花园洋房,顶层复式,主卧八角落地观景窗,赠送下层大露台,多层花园洋房户型设计,附送下沉式私家院落,附送半地下室,附送空中花园,顶层附送阁楼,最大卖点：超值感,多层花园洋房,人居四房可变五房（高层观景房）,也可以选择，将四房改为五房，与父母、与子女共享天伦，容纳家人动人点滴。,户型布局合理，充分关照居住的舒适性和私享性。入门即设多功能玄关，收藏储纳一步到位；餐厨一体，更加方便实用；客厅附宽敞露台，倍添生活情趣；书房方正通透，任思绪在书海自在徜徉。,（高层观景房）,庭院,1、成品庭院 立体景观,家庭，无庭不家。庭院，构成每户的独立小院。以高大乔木为主要植被，自然形成私密领地，把人的自我空间轻易从室内延伸到室外的大自然，和协、宁静、尊贵、典雅、私密。充溢的阳光、芊芊芳草、私密阔绰的自我空间，和煦的阳光撒满庭院。,成品庭院 欢乐生活,宽敞露台合理利用，汇聚亲朋家友的欢乐时光。,大面积的庭院，最大限度地满足各家庭成员娱乐、休闲、交流的需求，并创造性地通过庭院设计，将风景从户外引入室内，以增加居住的诗意和自然感。,顶层露台上可以搭建成阳光房，可以用来听雨或品茗，露天阳台又可以一起与大自然亲密接触。,2、下层式庭院 “亮”丽空间,3、空中庭院 开阔视界,下沉院落则是功能完备的影音室，年轻的朋友们可以来一场音乐聚会，更能增进感情的交流。,下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果。,一层住户则可以将院落地面增高，用阶梯相连打造高度落差的“后庭院”。亲朋来时可以在阶梯中间放上坐垫休闲会客。,景观设计的基本原则基于本项目的发展策略提出,一、建设成本景观的设计要考虑到开工建设成本，例如水体、植物等。二、维护成本园林规划设计决定后期的维护成本。三、公共空间和私有空间的权衡突出半岛水景为主体，要做大面积的核心水面，通过叠水景观引导社区各次级景观。在私密区，尽量把公有空间划为私有空间；在社区中心要做出足够的公共空间，目的是为了营造半岛的氛围、增加社区的活力。四、视觉焦点 标志物、休闲活动区域、中心雕塑等地，景观设计要有视觉焦点，可以让消费者产生归属感。五、煽情点销售时打动客户的地方,1、主体水景-半岛水系主导园景,1、主体水景-半岛叠瀑水景,2、半岛次级水景-人工湖,2、半岛次级水景-人工湖,3、组团小品,组团景观小品，拉近与水的距离，营造滨水而居的舒适感觉。,3、组团小品,4、亲水体验景观组团,园林景观,园林景观,以“适地适树”为原则，尽量使用当地树种。考虑景观的需要，进行植物的合理配置。,设施设计：地面铺砖,产品建议之-社区配套篇,奢豪半岛会所； 社区顶级酒窖； 冠通图书馆； 休闲网球场； 国际双语幼儿园。,别墅级豪华配套：,没有顶级的圈层符号不能称之为半岛生活1000巴洛克式会所,半岛观邸会所,半岛观邸酒窖：社区私享200顶级奢藏酒窖,200私家酒窑，可存贮酒约5000支葡萄酒,冠通图书馆,休闲网球场,国际双语幼儿园,5、推广策略篇,项目营销建议,营销核心价值提炼,项目核心提炼,项目核心价值梳理,产品发力,项目营销总策略,稀缺的房地产资源,项目提升项目产品影响力，极致营造襄樊高档社区品质客户通过产品的稀缺和价值体系吸引高端客户,全新价值体系,项目营销建议,在产品的稀缺性基础上，通过提升项目的知名度、对产品进行塑造，并通过建筑本身和景观来打动客户，以大众媒体传播塑造知名度。,以产品的稀缺性和产品核心的价值链为主。,滨水板块资源的稀缺性,文化传承,产品吸引力,文脉资源的专享,启动期价格策略-高开高走，严格控制总价,双拼别墅,联排别墅,8500元/平米左右入市,7500元/平米左右入市,高价入市：吸引人气，抢占市场高开高走：保证后期利润实现控制总价：扩大目标客群,多层花园洋房,高层,6800元/平米左右入市,6200元/平米左右入市,应对分策略,展示策略：,推广策略：,推广及活动策略：,客户策略：,多维结合：立足于主流客户群，且客户群要复合而非单一。要预留产品价值和投资空间、可见的价值附送，以吸引投资需求的客户。分期拓展：前期求精拓展渠道，中期放量扩大影响，后期分渠道小众必杀。,早形象：通过营销中心展示项目特色中项目：通过项目示范区来展示项目实景。后生活：通过营销策略来营造对未来生活的畅想。,产品组合要复合而不要单一，有效降低市场风险。产品创新和宣传。产品的超值感和面积赠送。,以产品的稀缺性和产品价值为主。尊贵异域风情生活体验为主题，扩大客户认知、维系客户情感、影响客户决策。,品牌策略：,以冠通公司为主导，结合冠通上城为基础，对企业品牌进行提升。,项目营销建议,项目营销建议,客户攻略,增强客户针对性，拦截市场现有的中高端客户、市场现有资产配置型客户进行强势推广,保证上门量,目的：针对目标客户群体，进行深挖，以直邮、活动邀请等形式每周末邀请客户前来举办小型客户推介活动，保证项目上门量造场形成口碑传播，促进后期成交；形式： 将寄发直邮客户及平日来访客户周日集中进行项目宣讲，造场，形成火爆聚集效应；定期组织相关市企单位单位员工举办联谊会，穿插项目宣讲，建立项目初期口碑； 给予参会人员一定额度推荐成交奖励；,项目营销建议,营销中心展示期（2011.32011.5）,现场开放体验期（2011.52011.9）,客户经营提升期（2011.82011.10）,文化体验,主题：半岛概念 核心活动：1、现场展示活动；2、产品咨寻活动， 配合项目蓄客； 推广配合：户外广告牌、工地围墙、分展场、宣传折页、短信、网络新闻,主题：项目规划展示核心活动：通过看房车等载体带客户到现场参观实景，并举办现场体验活动推广配合：网络新闻、网络论坛、报纸新闻、报纸软文,目标：释放项目信息，提高消费者对项目的关注度策略：通过展示、小众媒体，以及口碑传播等释放信息,目标：项目信息基本得到全市客户广泛认知策略：通过社会性话题讨论引起各界对项目的认知和向往,客户,项目营销建议,情感体验,目标：1、强化项目市场口碑，增进项目与客户的情感交流； 2、精确锁定诚意客户，确保一期开盘销售目标。策略：通过项目现场有针对性的主题活动的开展，加深客户对项目的忠诚度和归属感,主题：感受半岛核心活动：1、“半岛”为主题的休闲攻略有奖征集活动；2、“半岛生活”为主题的休闲生活摄影节暨展示单位开放日活动；3、 高端客户投资理财餐会、酒会。推广配合：全市范围户外广告牌、报纸、网络、现场酒会、直邮、短信、电视新闻,客户,营销中心展示期（2011.32011.5）,现场开放体验期（2011.52011.9）,客户经营提升期（2011.82011.10）,项目营销建议,生活体验,目标：1、扩大项目在区域的口碑传播；2、吸引全市范围中高端客户的关注和参与。策略：通过现场开放体验及时尚活动营销，加强客户与项目的紧密联系,目标： 1、倡导更时尚、更健康的居住环境，传递建筑无限生活的理念；2、展示领先、时尚的尊贵体验社区，树立项目的排他性形象。策略：通过项目营销活动升华企业形象，使得企业形象高于项目形象并引领项目形象；通过项目独特性和唯一性的打造，强化市场口碑和关注度，烘托企业品牌,主题：享受半岛核心活动：1、 配合展示区，举办“健康、休闲、生活”为主题的项目现场开放日活动；2、 “半岛嘉年华会”为主题的度假休闲活动，整合区域内的旅游景点资源。推广配合：全市范围户外广告牌、直邮、短信、网络新闻、报纸新闻、工地围墙,客户,品牌,营销中心展示期（2011.32011.5）,现场开放体验期（2011.52011.9）,客户经营提升期（2011.82011.10）,项目营销建议,展示攻略,项目工程进度及目前的竞争现状,决定本项目的营销突破必须在软件上全面提升。,充分体现项目细节和生活居住的舒适性和稀缺性设施、配套、服务、生活方式等；展示先行准备不足时,宁愿不展示。,项目推广建议,我们的核心策略,高举高打产品的稀缺和居住的舒适度，一种昭示尊贵的主流生活,项目推广建议,筹备期,起势期,开盘期,持销期,样板开放,公关活动具体落实（户外、物料、圈层影响）,好奇、猜想,效果预期：,激赏、震撼,陶醉、追捧,项目推广建议,推广费用预算,费用预算说明：按销售额的货值计算，营销费用占的比例为2%,售 楼 部 包 装 建 议,售楼部包装应该与项目的精神气质一致！,7、项目开发策略,a. 项目总投资b. 项目建设公共成本（土地成本、建安、税收）,建筑成本计算方式：1亩=666.7平米,地价,总占地面积,容积率,A万/亩,B亩=多少方,C,计算方式如下：A万/亩 B亩=总地价B亩容积率C=总建筑面积楼面单价=1 2=？元/平方米,定价方式：1、对比定价：可根据周边楼盘价格2、成本定价3、需求导向楼面价格+建安成本,别墅：22002500多层：10001200高层：16002000,+税费（100元/平，此费用不可预计）+景观费用（80150元/平）+营销费用（10%不可预计）+附加（80120元）+利润（30%50%）,= 卖价,楼面地价=宗地总价宗地内允许总建面积 =土地单价容积率,为参考上海费用，具体费用额度根据各地区优惠政策而定,价格定位工