房产基础知识200问

房地产专业知识房地产专业知识 200200 问 上 问 上 1 房产 是指房屋经济形态 在法律上有明确的权属关系 在不同的所有者和使用者之 间可以进行出租出售或作其它用途的房屋 2 地产 是指土地财产 在法律上有明确的权属关系 地产包含地面及其上下空间 地 产与土地的根本区别也就是有无权属关系 3 房地产 是房产和地产的总称 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附 带的各种权利 所有权 管理权 转让权等 4 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象 从事房地产开发 建设 经营 管理以及维 修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 5 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋 建筑的活动 6 土地开发 是将 生地 开发成可供使用的土地 7 土地所有制 现 行全部土地实行的是社会主义土地公有制 分为全民所有制 即国家所有 和劳动群众集体制 即集体所有 两种形式 其中 城市市区的土地全部属于 国家所有 农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外 属于集体所 有 宅基地和自留地 自留山 属于集体所有 矿物 水流 森林 山岭 草 原 荒地 滩涂等自 然资源 属于国家所有 由法律规定属于集体所有 森林 山岭 草原 荒地 滩涂除外 但地上建筑物既可以为国家所有 也可以为集 体 单位和个人所有 因 此 同一宗房地产 其土地与地上建筑物的所有权往 往是不一致的 8 集体土地 是指农村集体所有的土地 9 征用土地 指国家为了公共利益的需要 可依照法律规定对集体所有的土地实行征用 10 土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按 国家规定执行 即 居住用地七十年 工业用地五十年 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 商业 旅游 娱乐用地四十年 综合用地或者其他用 地五十年 另外 加油站 加气站用地为二十年 11 房子的居住时间是多少 土地使用年限届满后 该怎么办 房 屋一经购买并取得产权后 即作为业主个人所有的财产 并无居住年限的限 制 担对该房屋所占用范围内的土地来说 因为土地除属于集体所有的外 均 属于国家所 有 业主所取得的为该土地的一定年限的使用权 住宅用地的土地 使用时间为 50 70 年 自开发商取得该土地使用证书之日起计算 在该土地使 用年限届满后 土地将由国家收回 业主可以在继续交纳土地出让金或使用费 的前提下 继续使用该土地 12 合作建房 是指以一方提供土地使用权 另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产 开发形式 13 土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有 使用 收益和处分的权能 14 土地使用权的出让 指国家以协议 招标 拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用 者 由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 15 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售 交换 赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行 为 16 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用 一般没有使用期限的限制 以无偿划 拨取得的土地使用权 其出让须经政府及土地管理部门同意 交补交出让金后 方可进行转让 出租和抵押 17 什么是地籍 什么是产籍 我 们通常所指的地籍 产籍 房地产籍是同一概念 它是指土地的自然状况 社会经济状况和法律状况的调查与登记 包括了土地产权的登记和土地分类面 积等内容 具体来讲 是对在房地产调查登记过程产生的各种图表 证件等登 记资料 经过整理 加工 分类而形成的图 档 卡 册等资料的总称 18 生地 指空间地 田地 未开垦地等不具备使用条件的土地 19 熟地 指三通一平 上水 电 道路通以及场地平整 或七通一平 具备使用条件的 土地 20 宗地 是地籍的最小单元 是指以权属界线组成的封闭地块 21 宗地图 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图 它反映一宗地的基本情况 包括 宗地权属界线 界址点位置 宗地内建筑位置与性质 与相邻宗地的关系等 22 证书附图 即房地产后面的附图 是房地产证的重要组成部分 主要反映权利人拥有的房 地产情况及房地产所在宗地情况 23 楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业 即在建物业 另一说法即指未正式交 付之前的商品房 24 期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房 即房地产开发商品房预售 许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费者在 购买期房时应签商品房预售合同 25 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品 房的大产证的商品房 与消费者签订商品详尽买卖合同后 立即可以办理入住 并取得产权证 26 毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的 房叫毛坯房 27 成品房 是指对墙面 天花 门套 地板实行装修 1 内墙面为普通仿瓷涂料 2 客厅楼地板为普通瓷砖 3 普通铝合金窗 4 普通胶合板门 28 商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子 29 空置商品房 指 1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房 可免交契税 30 存量房 即二手房的书面称呼 是相对首次成交的商品房而言 31 二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房 个人购买的新竣工的商品房 经济适用住 房及单位自建住房 办完产权证后 再次上市买卖 这些都称为二手房 32 经济适用房 根 据北京市人民政府办公厅京政发 1998 第 54 号文件 经济适用住房是面 向中低收入家庭的普通住宅 要体现适用 经济 美观 安全 卫生 便利的 原则 布局要符合城市规划的要求 使用功能要满足居民基本生活的需要 建 设标准要根据北京市 九五 住宅建设标准 结合市场需求确定 33 房改房 在房改政策出台后 国家机关 企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房 子购买下来 我们把为类公房称之为房改房 34 安居房分为哪几种 安居房包括按规定出售出租给国家机关 事业单位 企业单位职工的准成本房 全成本房 全成本微利房和社会微利房 35 个人住房基金 有些单位建立了个人住房基金 职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而 成的基金 其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到 主要指公积金 另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿 取款自由的管理办法 36 住房补贴 住 房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助 即将单位原有用于建 房 购房的资金转化为住房补贴 分次 如按月 或一次性地发给职工 再由 职工到住房 市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题 住房补贴发放 的原则是 坚持效率优先 兼顾公平的原则 由各地政府根据当地经济适用住 房平均价格 平均工 资 以及职工应享有的住房面积等因素具体确定 37 房屋的折旧 房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式 即房屋的折旧费 折旧费是指房屋 建造 价值的平均损耗 房屋在长期的使用中 虽然保留原有的实物形态 但由于自 然损耗和人为的损耗 客观存在的价值也会逐渐减少 这部分因损耗而减少的 价 值 以货币形态来表现 就是折旧费 确定折旧费的依据是建筑造价残值 清理费用和折旧年限 38 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和处 分权四项权能 这也是房屋所有权的四项基本内容 39 房屋的占有权 通常由所有权人来行使 但有时也由别人来行使 这就是使用权与所有权分离 的情况 40 房屋的使用权 是对房屋的实际利用权利 通过一定法律契约 非房屋所有权人也可获得房屋 的使用权 41 房屋的收益权 是指房主收取房屋财产所产生的各种收益 42 房屋的处分权 是所有权中一项最基本的权能 房屋的处分权由房主行使 有时房屋处分权也 受到一定的限制 43 房地产交易形式 房地产市场的房地产交易形式主要有两种 地产交易形式与房产交易形式 44 住宅的 全部产权 是指按市场价和成本价购买的房屋 购房者拥有全部产权 经济适用房亦属于 全部产权 45 住宅的 部分产权 是指职工按标准价购买的公有住宅 在国家规定的住房面积之内 职工按标准 价购房后只拥有部分产权 可以继承和出售 但出售时原产权单位有优先购买 权 售房的收入在扣除有关税费后 按个人和单位所占的产权比例分配 46 房产互换 是房屋所有人或使用人之间 在相互自愿的基础上 采用等价不等价加补偿的 方式相互交换住房的行为 一般分为所有权互换和使用权互换两种形式 47 建筑物 是指人工建造而成的房屋和构筑物 如墙体 楼地层 楼梯 门窗基础 48 构筑物 是指建筑物中除房屋以外的东西 人们一般直接在内进行生产和生活活动 如 烟囱 水井 道路 桥梁等 49 商品房的结构 售房的楼书常见用语 房屋架构可分为砖混结构 砖木结构和钢筋混凝土结构 50 砖混结构 主要是砖墙承重 部分是钢盘混凝土承重的结构 51 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构 52 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构 53 住宅的开间 就是住宅的宽度 54 住宅的进深 就是指住宅的实际长度 55 住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离 也就是一层房屋的高度 56 住宅的净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 57 居住小区总用地 是包括住宅总用地 公共建筑设施总用地 道路 广场用地 庭院 绿化用地 的总和 58 住宅总用地 指低层 多层 中高层 高层以及住宅用地面积的总和 59 公建总用地 指小区内部公共建筑占地面积的总和 60 房屋的基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积 61 道路 广场用地 指小区内主次干道 支道 人行道 绿化带中间宽度大于 1 5 米的步行道及停 车 回车广场和有铺砌地面的场地面积之和 62 庭院 绿化面积 指小区内集中绿化带 小公园 住宅间集中种植花木 草地 假山 花架 水 榭 水池 以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的 总和 63 人均总占地面积 平均米 人 人均总占地面积 建筑红线内总用地 本小区规划居住总人数 64 人均住宅用地面积 平方米 人 人均住宅用地面积 小区内总住宅用地 本小区规划居住总人数 65 总建筑面积 平方米 指小区内住宅 公共建筑 人防地下室面积总和 66 住宅的建筑面积 亦称建筑展开面积 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 它 是表示一个建筑物规模大小的经济指标 它包括三项 即使用面积 辅助面积 和结构面积 67 结构面积 是指房屋建筑中外墙 内墙柱等结构构件所占面积的总和 68 使用面积 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和 69 辅助面积 指卧室以外的净面积 包括过道 卫生间 厨房 储藏室 阳台等 70 公用面积 是指住宅楼内为住户方便出入 正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊 楼梯 电梯间等所占面积总和 并按栋或单元户数按比率分摊 71 套内建筑面积 房屋按套 单元 计算的建筑面积为套 单元 门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 72 套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积 其中各 套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙 包括山墙 等共有墙 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积 套内自由墙体按水平投影面积全 部计入套内墙体面积 73 公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积 指各套 单元 以外为各户共 同使用 不可分割的建筑面积 74 公用建筑面积的分摊原则是什么 如有面积分割的文件或协议 应按其文件或协议分摊计算 如无分割文件或协 议 按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算 75 哪些公用面积应分摊 应分摊的公用建筑面积包括套 单元 门以外的室内外楼梯 内外廊 公共门 厅 通道 电梯 配电房 设备层 设备用房 结构转换层 技术层 空调机 房 消防控制室 为整栋楼层服务的值班卫室 建筑物内的垃圾以及突出屋面 有围护结构的楼梯间 电梯机房 水箱间等 76 哪些公用面积不能分摊 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库 非机动车库 公共开放空间 城市公共通道 沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积 消 防避难层 为多栋建筑物使用的配电房 公民防护地下室以及地面车库 地下 设备用房等 77 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算 其中封 闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积 未封闭的阳台按水平投影的一半计算 建筑面积 78 套内使用面积 指套内住户独自使用的面积 一般包括卧室 厨房 卫生间 过厅 起居室 内走道 阳台 壁柜等净面积的总和 79 套外使用面积 指套外全体住宅的公共使用面积 如楼梯间 电梯间 公共走道 公共用房等 80 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 81 建筑密度 即建筑覆盖率 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 82 人口毛密度 人口毛密度 小区内总居住人数 小区内占地面积 公顷 83 平均每平方米造价 元 平均每平方米造价建筑物总造价 建筑面积 84 使用面积系数 K1 使用面积系数 总使用面积 平方米 总建筑面积 平方米 100 85 居住面积系数 K2 居住面积系数 总居住面积 平方米 总建筑面积 平方米 100 86 结构面积系数 K3 结构面积系数 总结构面积 平方米 总建筑面积 平方米 100 87 绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 88 绿化率 是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比 89 销售率 指售出的户数占可销的总户数的比例 90 得房率 指套 单元 内建筑面积与套建筑面积的比率 91 公共能耗费 是小区共用部位 共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水 电 煤 等能源消耗 被称为公共能耗 由此所产生的费用为公共能耗费 92 商品房预售 俗称 卖楼花 即在房地产尚未建成以前 房地产的经销商在取得受买人一 定数量的定金后 将期房出售给受买人 93 商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付 房价款的行为 94 外销房 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定 通过实行土地批租形式 报政府计划主管部门列入正式项目计划 建成后用于向境内境外出售的住宅 商业用房及其它建筑物 95 内销房 是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式 经过政府主管部门审批 建成后用于在国内范围 目前不包括香港特别行政区 澳门和台湾 出售的住 宅 商业用房及其它建筑物 96 规划形态 是指这一项目的具体建筑构成 譬如一个项目一共由几栋楼宇组成 每栋楼宇 的使用性质是什么 单栋楼宇的地上有几层 地下有几层 每一层的具体用途 是什么 97 住宅组团 是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构 98 单元式住宅 是指在多层 高层楼房中的一种住宅建筑形式 通常每层楼面只有一个楼梯 住户由楼梯平台直接进入分户门 一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户 所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元 99 居住单元 是指一个单元里有几户 俗称 一梯两户 一梯四户等 100 户型 是指一套住宅由多少卧厅 厨 卫组成 俗称 一室一厅 二室一厅 四室二 厅二卫等 101101 套型 套型 是指层住空间的大小范围 俗称 小套 中套 大套 是指层住空间的大小范围 俗称 小套 中套 大套 102102 面积配比 面积配比 指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少 指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少 103103 格局配比 格局配比 是二房二厅 三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的是二房二厅 三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的 比例的多少 比例的多少 104104 阁楼 阁楼 是指位于房屋坡屋顶下部的房间 是指位于房屋坡屋顶下部的房间 105105 假层 假层 是指房屋的最上一层 四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度 以内是指房屋的最上一层 四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度 以内 部房间利用部分屋架空间构成的非正式层 部房间利用部分屋架空间构成的非正式层 106106 普通住宅 普通住宅 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅 高级公寓 别墅 度假村等不属于是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅 高级公寓 别墅 度假村等不属于 普通住宅的范畴 普通住宅的范畴 107107 公寓 公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑 108108 纯办公楼 纯办公楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼 109109 商场 商场 是指规划为对外公开进行经营的建筑物 是指规划为对外公开进行经营的建筑物 110110 综合楼 综合楼 是指兼有住家 办公甚至商场的大楼 是指兼有住家 办公甚至商场的大楼 111111 商住住宅 商住住宅 是是 SOHOSOHO 居家办公 住宅观念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入写字楼 居家办公 住宅观念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入写字楼 的诸多硬件设施 尤其是网络功能的发达 使居住者在居住同时又能从事商业的诸多硬件设施 尤其是网络功能的发达 使居住者在居住同时又能从事商业 活动的住宅形式 活动的住宅形式 112112 别墅 别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅 其中三户或三户以上连是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅 其中三户或三户以上连 体的别墅为连栋别墅 二户连体的别墅为双拼别墅 单楼独栋的则为独栋别墅 体的别墅为连栋别墅 二户连体的别墅为双拼别墅 单楼独栋的则为独栋别墅 113113 TOWNHOUSETOWNHOUSE 联排别墅 联排别墅 正确的译法应该为城区住宅 是从欧洲舶来的 其原始意义是指在城区房屋 正确的译法应该为城区住宅 是从欧洲舶来的 其原始意义是指在城区房屋 目前是指建于城郊 高绿化率 住宅功能齐全的景观型联排别墅 目前是指建于城郊 高绿化率 住宅功能齐全的景观型联排别墅 114114 跃层式商品房 跃层式商品房 是指由上 下两层楼盘面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其它辅助用是指由上 下两层楼盘面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其它辅助用 房 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风 采光较好 布局紧凑 功能分房 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风 采光较好 布局紧凑 功能分 明 只是户内楼梯占去一定使用面积 上下两层只有一个出口 发生火灾时 明 只是户内楼梯占去一定使用面积 上下两层只有一个出口 发生火灾时 人员不易疏散 人员不易疏散 115115 复式商品房 复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋 是在层高的一层楼中增建一个夹是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋 是在层高的一层楼中增建一个夹 层 从而形成上下两层的楼盘房 实际层高要大大低于跃层式住宅 复式住宅层 从而形成上下两层的楼盘房 实际层高要大大低于跃层式住宅 复式住宅 下层供起居 餐饮 洗浴用 上层供休息 储藏用 户内设多处入墙式壁柜和下层供起居 餐饮 洗浴用 上层供休息 储藏用 户内设多处入墙式壁柜和 楼梯 楼梯 116116 错层式住宅 错层式住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅 是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅 117117 SHOPPINGSHOPPING MALLMALL 直译为直译为 步行街购物广场步行街购物广场 是目前国际上最流行 经营效果最佳的零售百货 是目前国际上最流行 经营效果最佳的零售百货 模式 它具有四大特征 开放性的公共休闲广场 强烈吸引人气 开放性的对模式 它具有四大特征 开放性的公共休闲广场 强烈吸引人气 开放性的对 外交通设计 广纳周边人气 相对闭合的内部通道回路 充分利用有效人流 外交通设计 广纳周边人气 相对闭合的内部通道回路 充分利用有效人流 购物与休闲良性互动 形成惊人的商业效应 购物与休闲良性互动 形成惊人的商业效应 118118 商品房的起价 商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格 119119 商品房的均价 商品房的均价 是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和 即得出每平方米是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和 即得出每平方米 的价格 的价格 120120 基价 基价 经过核算而确定的每平方米基本价格 商品房的销售价一般以基数增减楼层和经过核算而确定的每平方米基本价格 商品房的销售价一般以基数增减楼层和 朝向差价后得出 朝向差价后得出 121121 定金 定金 只是预付款的一部分 起不到担保债权的作用 在开发商违约不签订合同的情只是预付款的一部分 起不到担保债权的作用 在开发商违约不签订合同的情 况下 无法得到双倍的返还 况下 无法得到双倍的返还 122122 订金 订金 只是预付款的一部分 起不到担保债权的作用 在开发商违约不签订合同的情只是预付款的一部分 起不到担保债权的作用 在开发商违约不签订合同的情 况下 无法得到双倍的返还 况下 无法得到双倍的返还 123123 共有房产 共有房产 共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有 共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有 124124 商品房预售许可证商品房预售许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 是市 县 人民政府房地产管理部门向房地产开发公司是市 县 人民政府房地产管理部门向房地产开发公司 颁发的一项证书 用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先颁发的一项证书 用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先 出售给承购人 出售给承购人 125125 契税 契税 契税是指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权契税是指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权 承受人征收的一次性税收 它是对房地产权变动征收的一种专门税种 交易承受人征收的一次性税收 它是对房地产权变动征收的一种专门税种 交易 手续费经济适用房减半 手续费经济适用房减半 126126 公共维修基金 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施 设备的维修养护基金 商公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施 设备的维修养护基金 商 品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳 比例为购房款的品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳 比例为购房款的 2 2 127127 印花税 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立 领受凭证征收的一种税 它是一种兼印花税是对经济活动和经济交往中书立 领受凭证征收的一种税 它是一种兼 有行为性质的凭证税 具有征收面广 税负轻 由纳税人自行购买并粘贴印花有行为性质的凭证税 具有征收面广 税负轻 由纳税人自行购买并粘贴印花 税票完成纳税义务等特点 税票完成纳税义务等特点 128128 购买房地产的条件 购买房地产的条件 成年人提供身份证明 未成年人提供户口簿及监护人证明书 成年人提供身份证明 未成年人提供户口簿及监护人证明书 129129 未成年人是否可以作为权利人办理 未成年人是否可以作为权利人办理 房地产证房地产证 未成年人可以作为权利人办理未成年人可以作为权利人办理 房地产证房地产证 但办理时须提交其监护关系证明 但办理时须提交其监护关系证明 和监护人身份证明 并在和监护人身份证明 并在 房地产证房地产证 上备注其法定监护人姓名 由于未成年上备注其法定监护人姓名 由于未成年 人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人 因此在处分该房地产时必须人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人 因此在处分该房地产时必须 符合有关法律规定 符合有关法律规定 130130 申办产权需具备哪些资料 申办产权需具备哪些资料 审核后购销合同一份 收件收据 产权申请登记表 产权登记发证审批表 房审核后购销合同一份 收件收据 产权申请登记表 产权登记发证审批表 房 屋所有权情况调查表 测量后的正式图纸 屋所有权情况调查表 测量后的正式图纸 131131 办理产权需交纳哪些费用 办理产权需交纳哪些费用 产权登记费 勘丈测绘费 印花税 工本费 产权登记费 勘丈测绘费 印花税 工本费 132132 房地产权初始登记 房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利 领取房地产权利证书的土地使用权及建指对未经登记机关确认其房地产权利 领取房地产权利证书的土地使用权及建 筑物 附着物的所有权进行的登记 筑物 附着物的所有权进行的登记 133133 房地产登记 房地产登记 即即 房地产产权登记 它是国家为健全法制 加强城镇房地产管理 依法确认房房地产产权登记 它是国家为健全法制 加强城镇房地产管理 依法确认房 地产产权的法定手续 城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机地产产权的法定手续 城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机 关申请登关申请登 记 经审查确认产权后 由房地产管理机关发给记 经审查确认产权后 由房地产管理机关发给 房地产产权证房地产产权证 产权登记是房地产管理的行政手段 只有通过产权登记 才能对各类房地产权产权登记是房地产管理的行政手段 只有通过产权登记 才能对各类房地产权 属实施有效的管属实施有效的管 理 理 134134 房地产登记的种类有哪些 房地产登记的种类有哪些 房地产登记的种类分为初始登记 转移登记 抵押登记 变更登记 其它登记 房地产登记的种类分为初始登记 转移登记 抵押登记 变更登记 其它登记 135135 什么情形属于房地产变更登记 什么情形属于房地产变更登记 下列情形属于房地产变更登记 下列情形属于房地产变更登记 1 1 地产使用用途改变 地产使用用途改变 2 2 权利人姓名或名称发生变化的 权利人姓名或名称发生变化的 3 3 房地产座落名称或房地产名称发生变化的 房地产座落名称或房地产名称发生变化的 4 4 建筑物 附着物倒塌 拆除 建筑物 附着物倒塌 拆除 136136 房地产登记是以什么单位进行登记的 房地产登记是以什么单位进行登记的 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的 所谓一宗土地 是指以权属界线房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的 所谓一宗土地 是指以权属界线 组成的封闭地块 一宗土地存在两个或两个以上权利人的 各权利人分别对该组成的封闭地块 一宗土地存在两个或两个以上权利人的 各权利人分别对该 宗土地上的建筑物 附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记 宗土地上的建筑物 附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记 137137 申请房地产登记 可否委托他人代理 申请房地产登记 可否委托他人代理 申请房地产登记 申请人可以委托他人代理 由代理人办理申请登记的 应向申请房地产登记 申请人可以委托他人代理 由代理人办理申请登记的 应向 登记机关提交申请人的委托书 境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证 登记机关提交申请人的委托书 境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证 138138 确权 确权 确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认 即是依照法律 政策的规定 确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认 即是依照法律 政策的规定 经过房地产申报 权属调查 地籍勘丈 审核批准 登记注册 发放权利证书经过房地产申报 权属调查 地籍勘丈 审核批准 登记注册 发放权利证书 等登记规定程序 确认某一房地产权利归属的过程 等登记规定程序 确认某一房地产权利归属的过程 139139 房屋期权转让 房屋期权转让 房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后 在房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后 在 商品房尚未竣工交付使用之前 由于购房者一方原因 如对房屋需求的改变或商品房尚未竣工交付使用之前 由于购房者一方原因 如对房屋需求的改变或 是故意炒作 把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人 房屋期权转让 是故意炒作 把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人 房屋期权转让 有的地方将其称为有的地方将其称为 楼花楼花 转让或转让或 炒楼花炒楼花 140140 房地产转让 房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物 附着物所有权的自然人 法人是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物 附着物所有权的自然人 法人 和其他组织 通过买卖 交换 赠与将房地产转移给他人的法律行为 和其他组织 通过买卖 交换 赠与将房地产转移给他人的法律行为 141141 房地产转让时 其他公用设施是否一起转让 房地产转让时 其他公用设施是否一起转让 房房 地产转让时 转让人对同宗土地上的道路绿地 休闲憩地 空间余地 电梯 地产转让时 转让人对同宗土地上的道路绿地 休闲憩地 空间余地 电梯 楼梯 连廊 天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移 房地产首次转让楼梯 连廊 天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移 房地产首次转让 合同对停合同对停 车场 广告权益没有特别约定的 停车场 广告权益随房地产同时转车场 广告权益没有特别约定的 停车场 广告权益随房地产同时转 移 有特别约定的 经房地产登记机关初始登记 由登记的权利人拥有 移 有特别约定的 经房地产登记机关初始登记 由登记的权利人拥有 142142 房地产抵押 房地产抵押 指债务人或第三人 抵押人 以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 或指债务人或第三人 抵押人 以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人 或 押权人 提供债务履行担保的行为 房地产按揭于房地产抵押的一种形式 押权人 提供债务履行担保的行为 房地产按揭于房地产抵押的一种形式 143143 申请抵押登记应提交什么资料 申请抵押登记应提交什么资料 1 1 房地产抵押登记申请书房地产抵押登记申请书 2 2 委托书 委托书 3 3 房地产证 房地产证 4 4 夫妻双方身份证 户口簿 结婚证或未婚姻证明 夫妻双方身份证 户口簿 结婚证或未婚姻证明 5 5 商品房买卖合同和个人住房借款合同 商品房买卖合同和个人住房借款合同 144144 已抵押的房地产能否转让 已抵押的房地产能否转让 根据根据 中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法 的规定 已抵押的房地产可以转让 但应由抵的规定 已抵押的房地产可以转让 但应由抵 押人 转让人和受让人三方签订有关的公证书 即签订将原抵押转移给新的受押人 转让人和受让人三方签订有关的公证书 即签订将原抵押转移给新的受 让方的协议 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的 转让行为无效 让方的协议 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的 转让行为无效 145145 以房地产抵押向银行贷款 是否一定要办理登记 以房地产抵押向银行贷款 是否一定要办理登记 以房地产作为抵押物向银行贷款 一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续 以房地产作为抵押物向银行贷款 一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续 根据根据 中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法 的规定 抵押合同自登记之日起生效 所以 的规定 抵押合同自登记之日起生效 所以 只有办理了抵押登记 抵押合同才有法律效力 只有办理了抵押登记 抵押合同才有法律效力 146146 借款人如何偿还银行贷款 借款人如何偿还银行贷款 贷款期限在贷款期限在 1 1 年内 含年内 含 1 1 年 的 实行到期本息一次性清偿的还款方式 贷款年 的 实行到期本息一次性清偿的还款方式 贷款 期限在期限在 1 1 年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款 即借款人在借款期年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款 即借款人在借款期 内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息 内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息 147147 贷款期如遇利息调整 如何处理 贷款期如遇利息调整 如何处理 根据人民银行的规定 贷款期间如遇国家调整利率 贷款期限在根据人民银行的规定 贷款期间如遇国家调整利率 贷款期限在 1 1 年以内 含年以内 含 1 1 年 的 实行合同利率 不分段计算 对一年期以上贷款 于下一年年 的 实行合同利率 不分段计算 对一年期以上贷款 于下一年 1 1 月月 1 1 日开始 按相应期限档次利率执行新利率 日开始 按相应期限档次利率执行新利率 148148 贷款人提前偿还贷款时 本息如何计算 贷款人提前偿还贷款时 本息如何计算 借款人在提前归还贷款时 应提前借款人在提前归还贷款时 应提前 1010 个工作日向贷款人提出书面申请 经贷款个工作日向贷款人提出书面申请 经贷款 审核同意 贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息 提前清偿的部分审核同意 贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息 提前清偿的部分 在以后期限不再计息 此前已计收贷款利息不作调整 在以后期限不再计息 此前已计收贷款利息不作调整 149149 房屋租赁 房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人 支付租金的行为 支付租金的行为 150150 银行按揭 银行按揭 按揭是英语按揭是英语 Mongase Mongase 抵押 一词的粤语音译 因此 银行按揭的正确名称 抵押 一词的粤语音译 因此 银行按揭的正确名称 是购房抵押贷款 是购房者以所购房屋之产权作抵押 由银行先行支付房款给是购房抵押贷款 是购房者以所购房屋之产权作抵押 由银行先行支付房款给 发展商 以后购房者按月向银行分期支付本息 发展商 以后购房者按月向银行分期支付本息 151151 加按揭 加按揭 即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款 资金用途限于购即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款 资金用途限于购 买新的住房及家居消费 也就是买新的住房及家居消费 也就是 原来按揭买下的房子 还款达到一定额度后 原来按揭买下的房子 还款达到一定额度后 可以将其抵押出去 获得新的贷款的一种业务形式可以将其抵押出去 获得新的贷款的一种业务形式 152152 转按揭 转按揭 转按揭就是个人住房转按贷款 个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房转按揭就是个人住房转按贷款 个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房 贷款的借款人 向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出贷款的借款人 向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出 售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限 变更借款人或变更售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限 变更借款人或变更 抵押物的贷款 抵押物的贷款 153153 个人住房按揭需提交哪些资料 个人住房按揭需提交哪些资料 购购 房身份证 户口簿 结婚证原件及复印件 若客户为未婚则提供户口所在地房身份证 户口簿 结婚证原件及复印件 若客户为未婚则提供户口所在地 街办计生委出具的未婚证明原件 购房人及其配偶所在工作单位出具工资收街办计生委出具的未婚证明原件 购房人及其配偶所在工作单位出具工资收 入证明 若入证明 若 干个体户则提供营业执照及税票 购房人已首付购房款收据原件干个体户则提供营业执照及税票 购房人已首付购房款收据原件 及复印件 已与开发公司签订的购房合同 在开户行开户的活期存折 贷款申及复印件 已与开发公司签订的购房合同 在开户行开户的活期存折 贷款申 请书 个人住房借款请书 个人住房借款 合同 借款借据 委托银行扣收购房还款协议书 住房抵合同 借款借据 委托银行扣收购房还款协议书 住房抵 押承诺书 押承诺书 154154 办理按揭贷款应交哪些费用 办理按揭贷款应交哪些费用 保险费 公证费 抵押登记费 保险费 公证费 抵押登记费 155155 等额本金还款法 等额本金还款法 等额本金还款法是一种计算非常简便 实用性很强的一处还款方式 基本算法等额本金还款法是一种计算非常简便 实用性很强的一处还款方式 基本算法 原理是在还款期内按期等额归还本金 并同时还清当期未归还的本金所产生的原理是在还款期内按期等额归还本金 并同时还清当期未归还的本金所产生的 利息 方式可以是按月还款和按季还款 利息 方式可以是按月还款和按季还款 156156 一次性还本付息法 一次性还本付息法 现各银行规定 贷款期限在一年以内 含一年 那么还款方式为到期一次性现各银行规定 贷款期限在一年以内 含一年 那么还款方式为到期一次性 还本付息 即初期的贷款本金加上整个内的利息综合 还本付息 即初期的贷款本金加上整个内的利息综合 157157 权利质押贷款担保 权利质押贷款担保 银银 行可接受的质押物是特定的有价证券和存单 有价证券包括国库券 金融债行可接受的质押物是特定的有价证券和存单 有价证券包括国库券 金融债 券和银行认可的企业债券 存单只接收人民币定期储蓄存单 借款人申请质押券和银行认可的企业债券 存单只接收人民币定期储蓄存单 借款人申请质押 担保贷款 担保贷款 质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度 即质押权利凭证所载金质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度 即质押权利凭证所载金 额要至少大于贷款额度的额要至少大于贷款额度的 10 10 各种债券要经过银行鉴定 证明真实有效 方 各种债券要经过银行鉴定 证明真实有效 方 可用于质押 人民可用于质押 人民 币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明 借币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明 借 款人在与银行签订贷款质押合同的同时 要将有价证券 存单等质押物交由贷款人在与银行签订贷款质押合同的同时 要将有价证券 存单等质押物交由贷 款银行保管 并由贷款银行款银行保管 并由贷款银行 承担保管责任 如果借款人要求进行公证 双方可承担保管责任 如果借款人要求进行公证 双方可 以到公证机关办理公证手续 公证费用由借款人承担 选择质押贷款担保方式 以到公证机关办理公证手续 公证费用由借款人承担 选择质押贷款担保方式 要求居民家庭有足额的金融资产 要求居民家庭有足额的金融资产 依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的 需要 只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现 因此 采取需要 只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现 因此 采取 质押方式 只有少数人才能做到 质押方式 只有少数人才能做到 158158 个人住房担保贷款 个人住房担保贷款 中中 国人民银行于国人民银行于 19971997 年年 4 4 月颁布了月颁布了 个人住房担保贷款管理办法个人住房担保贷款管理办法 该办法 该办法 在在 19981998 年年 5 5 月进行了修改 按照该办法的定义 个人住房担保贷款是指借款月进行了修改 按照该办法的定义 个人住房担保贷款是指借款 人或人或 第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物 或由第三人为其第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物 或由第三人为其 贷款提供保证 并承担连带责任的贷款 借款人到期不能偿还还贷款本息的 贷款提供保证 并承担连带责任的贷款 借款人到期不能偿还还贷款本息的 贷款银行有权贷款银行有权 依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任 依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任 159159 住房公积金 住房公积金 是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其 他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体及其在职职工缴存的长期他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体及其在职职工缴存的长期 住房储金 它是一种长期性的住房储金 具有社会保障性质 是住房实物分配住房储金 它是一种长期性的住房储金 具有社会保障性质 是住房实物分配 向货币分配转化的一种形式 向货币分配转化的一种形式 160160 公积金贷款 公积金贷款 公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款 是由城市住房资金管理中心及所属公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款 是由城市住房资金管理中心及所属 分中心运用房改资金委托银行向购买 含建造 大修 自住住房的公积金交存分中心运用房改资金委托银行向购买 含建造 大修 自住住房的公积金交存 人和离退休职工发放的贷款 人和离退休职工发放的贷款 161161 申请住房公积金贷款的条件 申请住房公积金贷款的条件 凡住房公积金连续缴存凡住房公积金连续缴存 6 6 个月以上或累计缴存公积金一年以上 并且目前仍在个月以上或累计缴存公积金一年以上 并且目前仍在 缴存公积金 才有资格申请 缴存公积金 才有资格申请 162162 公积金贷款的办理程序 公积金贷款的办理程序 借款人填写借款人填写 早班审核书早班审核书 并提交相关资料 资料报送住房资金管理中心受 并提交相关资料 资料报送住房资金管理中心受 理 审核 理 审核 163163 办理公积金贷款应提供哪些资料 办理公积金贷款应提供哪些资料 身份证 户口簿 结婚证 收入证明 审核后购房合同一份 首付款票据 身份证 户口簿 结婚证 收入证明 审核后购房合同一份 首付款票据 164164 组合贷款 组合贷款 组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称 组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称 165165 住房抵押贷款 住房抵押贷款 所所 谓抵押贷款就是抵押人 购房者 向抵押权人 银行 以所购房产作贷款抵谓抵押贷款就是抵押人 购房者 向抵押权人 银行 以所购房产作贷款抵 押 并同时签定抵押合同 以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保 并押 并同时签定抵押合同 以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保 并 持公证的商持公证的商 品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记 当抵押人按合同品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记 当抵押人按合同 约定还清全部本息后 便可收回贷款的担保 并持经公证的商品房预售合同向约定还清全部本息后 便可收回贷款的担保 并持经公证的商品房预售合同向 有关房产登记机关进有关房产登记机关进 行抵押登记 当抵押人按合同约定还清全部本息后 便可行抵押登记 当抵押人按合同约定还清全部本息后 便可 收回收回 房屋所有权证房屋所有权证 与与 土地使用证土地使用证 166166 商品房验收合格 商品房验收合格 指的是单体 即单幢楼盘 验收合格 指的是单体 即单幢楼盘 验收合格 167167 商品房综合验收合格 商品房综合验收合格 指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格 指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格 168168 在什么情况下 房地产开发项目可以交付使用 在什么情况下 房地产开发项目可以交付使用 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合 格的 不得交付使用 格的 不得交付使用 169169 在房屋交付时 发展商应提交哪些文件 在房屋交付时 发展商应提交哪些文件 房屋交付时 房地产开发企业应当根据房屋交付时 房地产开发企业应当根据 商品住宅实行质量保证书和住宅使用商品住宅实行质量保证书和住宅使用