长沙精装房市场研究报告_50PPT_阳光100

长沙精装房市场研究报告 第一部分 长沙典型精装房项目分析长沙目前内销住宅仍以毛坯房为主 推出的精装修楼盘以小户型居多 目前 长沙市场做精装房比较有代表性的主要有三家 珠江花城 麓谷坐标 荷园 一 珠江花城珠江花城位于芙蓉北路以东 金霞大道发展轴以西 捞刀河风光带以南 新世纪大道以北 离芙蓉北路城市主干道约150米 离伍家岭立交桥约2 5公里 与开福区政府相对 项目总占地917亩 总建筑面积110万平方米 一期占地390亩 其中首次开发55亩 首期建筑面积75733 27平方米 绿化率55 容积率1 8 规划户数567户 一期目前已经交房入住 目前销售二期扶水岸 价格区间 5000 6200元 精装房均价5300元 毛胚房均价4400元 按揭99折 一次性付款98折 小区规划创新点 共生规划全新共生理念规划 公共 半公共 私有空间巧妙布局 将自然风光和园林景观通过视觉相连 绿色植被 建筑和水系引导社区轴线 人车分流 形成生态而有序的社区环境 景观规划呈现澳洲 欧洲 北美 热带绿洲四大国际主题风情园林景致 社区环境与捞刀河沿江风光带 浏阳河 湘江三大天然水系相呼应 1 5公里的景观大道 连接近一万平方米的中心湖 北接自然水系捞刀河 形成壮观的生态景观轴 林荫大道 中央生态走廊 亲水步道 休闲小品 廊桥亭台 特设的休闲场地 创造大型的开放空间 产品创新点分析珠江花城提出了 长沙首个全精装修大盘 的概念 由广州珠江装修工程公司担纲设计 采用新古典主义装修风格 以仿古的铺砌方式 现代统一浅色调的用材 古典的架图 体现出线条感 相向感 层次感 在功能上则强调客厅现代化 卧室温馨化 厨房生活化 卫浴艺术化 以体现现代风格的黑白色 体现乡村风格的黄褐色 体现现代风格的银灰 深褐色 实现新古典主义的总体和谐 二期扶水岸户型图 二期扶水岸户型图 二期扶水岸户型图 二期精装样板间效果厨房双排设计 使用操作更合理 客厅落地景观窗 所有房间均带飘窗 卫生间的门槛及去水槽处理 卫生间的门槛把门套托起 保护门套不被水浸湿 更坚固耐用 淋浴间的地面设计了10CM凹槽 防滑又去地面积水 珠江花城为每位业主考虑得非常周到 精心设置了生活阳台脱污池 洗手台镜柜和搁物空间处理 左右滑动的镜如门 提供更灵活的储物空间 浴室清镜设置 同时 台面向处延伸出搁物平台 方便实用 珠江花城 扶水岸精装修房交楼标准 公共部分外墙 高级外墙漆首层住宅大堂 主要采用 东鹏 DONGPENG 墙砖及地砖层间电梯厅 墙面高级乳胶漆 地面采用 东鹏 DONGPENG 地砖每单元设两台 广州日立 HITACHI 电梯 消防通道 墙面高级涂料 地面水泥砂浆抹平 声控节能灯 工艺栏杆木制扶手 住宅厅房地面 客厅采用 东鹏 DONGPENG 地砖 卧室铺生活家强化地板 内墙 高级乳胶漆天花 高级乳胶漆 带石膏角线 门窗 入户门为高级字母门 室内采用高级房间门配高级门锁 铝合金窗 主要铝合金门窗采用双层玻璃 阳台 地面采用 东鹏 DONGPENG 地砖 生活阳台墙面贴砖至1米高左右 配洗手池及脱污池 天面吸顶灯 其他 客厅及卧室天花预留灯位 客厅及卧室均设空调机插座 客厅与房间根据开发商的装修设计图布设电视 电话插座及宽带网接口 珠江花城 扶水岸精装修房交楼标准 住宅卫生间地面 主要采用 东鹏 DONGPENG 防滑地砖及天然石材 墙身 主要采用 东鹏 DONGPENG 墙砖 天花 硅钙板吊顶 带石英灯 卫生间 配 美标 Americanstandard 座便器及 美标 Americanstandard 洗脸盆 配成套台盆柜 淋浴屏 浴霸 排气扇 住宅厨房地面 内墙 东鹏 DONGPENG 优质防滑地砖 墙砖 天花 硅钙板 铝塑板吊顶 带石英灯橱柜 成套橱柜 林内 Rinnai 抽油烟机 林内 Rinnai 燃气灶 康宝消毒柜 高级不锈钢厨盆及冷暖龙头 电器开关及插座 奇胜 CLIPSAL 智能化设施 小区周边红外线监视系统 闭路电视监控系统 电子巡更系统可视对讲系统 燃气报警系统 户内紧急报警系统 停车场管理系统 二 标志 麓谷坐标标志 麓谷坐标位于湖南长沙麓谷高科技园中心区域 坐拥12万平米的生态公园 直面8000平米的超大型人工湖 400多株桂花树 项目通过两座艺术桥廊直接深到公园的中央 拥有长沙独一无二的生态环境 标志 麓谷坐标是一座集商务 办公 商业 公寓为一体的EOD创造力经济基地 总用地面积为32691平方米 总建筑面积为70341平方米 由一栋16层的写字楼 A座 三栋12层的公寓 B C D座 两栋3层的商业中心 E F座 组成 毛坯房均价3500元 平方米 小户型精装修均价5000元 平方米 产品创新点分析 推出精装修样板房房子品质比较好 特别是精装修房基本上已经装修到位 装修方案与风格可以由客户选择 并赠送全套宜家家具 甚至牙膏 毛巾都已经准备好了只等入住 且所用材料皆为名牌产品 另外VIP用户还送几大家电 菜单式精装修为每一种户型准备多套可选的精装修设计方案 客户在购买公寓产品时 可以任意选择自己喜欢的装修品牌 并赠送全套世界顶级品牌家居 产品创新点分析 智能化系统全面采用领先长沙的甲级智能体系 智能监控系统 公共信息发布与查询系统 有线电视系统 结构化综合布线系统 SCS 保安监控系统 SAS 楼宇可视对讲系统 背景音乐系统 自动喷淋灭火系统 室内消火系统 停车管理系统 直饮水系统深入地下100多米 将地下水通过净化后直接输入到每一个单元 实现了办公楼与公寓 打开水龙头就能喝 的梦想 户型情况 户型情况 户型情况 精装样板间效果 精装样板间效果 麓谷坐标精装修房交楼标准外墙 金属墙漆内墙 立邦墙漆 高级进口墙纸电梯 蒂森克虏伯电梯门窗 高级防盗门 中空钢化玻璃 节能环保供电 双回路供水 地下水净化直达通讯 光纤至户内供 三 美居荷园 美居 荷园项目位于长沙市开福区蔡锷路荷花池11号 由长沙美居房地产开发有限公司开发 一期工程推出了1栋大户型 4栋小户型楼 都为33层的高层 该项目占地面积15741 84平方米 建筑面积117311 67平方米 建筑密度21 9 绿化率32 2 总户数954户 美居 荷园主推的户型有89 73平米和89 93平米两种 三房为主 客厅和主卧室设计落地大玻璃和飘窗 除了书房没有飘窗以外 其它房间都有这样的设计 房子阳台和飘窗都是赠送的 没有算在购买面积里的 小户型房屋赠送面积多达30平米 美居荷园是远大置业投资兴建的首个国家住宅产业化示范项目 运用住宅工业化集成技术建造的全装修成品房 配备双能源户式中央空调及热水系统 大量采用成套部品装配式作业 使构成居室空间的每一个舒适模块空间明显增大 得房率大大提高 节能 环保 最大限度地提高住宅的舒适感 延长住宅使用寿命 标准化的产品与生产方式 使产品品质得到飞跃式的提高和保障 通过优化集成 更精心研究设计出89平米宽敞明亮的三房二厅二卫 完整体现在高层住宅里实现产业化的技术成果 美居荷园2007年12月22日开盘 推出一期250套房 均价 6800元 销售70 左右 低楼层户型已经基本售罄 产品创新点分析 主体结构建筑主体结构及外墙采用钢筋混凝土整体连续浇筑 质量好 抗震性提高 使用寿命长 门洞 窗洞采用一次成型 精确度达到毫米级 不用水泥沙浆二次修补 杜绝施工造成的窗渗漏 室内无梁无柱 大幅度提高了空间使用率 达20 墙体采用内墙保温 墙体分四层 内层 可呼吸墙面 保温隔热层 节能 混凝土外墙 承重 表面 防渗漏 门采用德国门芯材料 德国进口设备生产 无甲醛 不吸水 不变形 保温 隔音 阻燃 耐污染 高硬度 铰链和门锁等五金件采用德国品牌 面材采用欧洲免涂装环保工艺 产品创新点分析 窗采用国际知名品牌铝材 采用断桥隔热铝合金 双层中空玻璃 采用 三级弹性密封 技术 浴室采用 远铃 整体浴室 使用航空SMC主体材料一次模压整体成型的防水底盘 保温隔潮 超强耐用 厨房采用德国数控流水线及先进制造工艺 加工精度高达0 1毫米 人体工学设计 配置德国五金配件 选用免涂装环保材料 中央空调采用远大最新研制的双能源中央空调系统 电制冷 燃气采暖 水循环 户型情况 户型情况 户型情况 户型情况 户型情况 户型情况 精装样板间效果工地现状 精装样板间效果 精装样板间效果 精装样板间效果 精装样板间效果 美居荷园精装修房交楼标准 户外装修标准 赠送部分 户内装修标准 美居荷园精装修房交楼标准 设备部分 第二部分 精装房优劣势分析一 精装房的优势1 精装房可为业主节省大量的时间 减少装修给购房者带来的麻烦消费者买房后 要面对装修公司 材料供应商 而消费者在这些群体面前属于弱势人群 费时 费力 费钱却不一定能有质量保证 此外 由于消费者分散采购 分户装修 也在一定程度上造成建材资源的浪费 与毛坯房相比 精装修房可为业主节省大量的时间 减少了精力和财力的浪费 同时由于开发商集中采购 可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主提供最佳的性价比 2 精装修避免了个体装修对住房结构的破坏 同时避免了因入住时间不同 装修时间不同而产生的噪音污染 3 对于开发商而言 精装房不但可提高楼盘品质 还可提高房屋单价 获得更高的利润 并且对于品牌塑造也能起到良好的作用 二 精装房的劣势1 精装房的价格普遍比毛坯房高出800 1000元左右 直接提高了单套住房的首付与税费随着房贷新政的推出 购买精装修房不只是增加了首付 还要多支付房屋总款上升所带来的契税 维修基金及贷款利息 而且利息是原利息的1 1倍 这种举措将增加二次置业者较大的购房压力 在现在的房价偏高的形势下 无疑将进一步缩小客户的购买力 并使得楼盘的销售速度放慢 2 精装修房的价位要比毛坯房高800 1000元 平方米 消费者会认为开发商在精装修上赚钱 并且同时会认为如果是自己做装修 不会要这么高的费用 并且还会装修得更好 于是在这种想法的支撑下 心理极度不平衡 提出五花八门的要求 交房时 一旦装修效果没达到自己的要求 就非常产生纠纷 二 精装房的劣势3 对于开发商而言 精装修房开发利润小 成本高装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大 但装修环节复杂 操作难度 管理成本会成倍扩大 同时 个性化装修难操作 统一装修难以满足个性化要求 菜单式装修业主又会通过各种渠道改东改西 以满足自己的意图 大量的修改极易出现工期失控 另外 真正的成品房应设计 建造 装修一体化 但设计 建造 装修脱节的现象 即使住宅实现了精装修 仍可能因户型的缺陷引起业主不满 拆东墙 补西墙 无形中增大了开发商的成本和难度 工程质量与消费者的个性化需求其实是一对矛盾的共同体 要满足顾客的个性化需求 工程管理水平就会大打折扣 就很容易产生质量问题 而要保证工程质量和进度 就必须按照统一的标准来做 但这样消费者的个性化需求又不能满足了 第三部分 总结与建议从政策层面来看 早在2000年 国家建设部就已对精装房出台了一系列政策 鼓励各级政府和开发商向市场推出全装修房 全面取消毛坯房 因此 精装房产品将是未来房屋供应产品的主流方向 也是住宅产业的必然趋势 从长沙市场的情况来看 在2006年之前 大部分的精装房都是以小户型或者局部楼栋的方式存在 并且在功能上 大多只是作为楼盘的一个卖点 自2006年珠江花城进入长沙之后 才真正将长沙带入全精装修大盘的时代 从销售情况来看 珠江花城一期提出的 全精装修大盘 概念得到了客户广泛的关注 珠江实业在品牌塑造和楼盘现场管理上的良好表现 使得客户对珠江花城的精装房产品报有很高的期望 销售情况比较顺畅 但自一期交房之后 业主对精装房所存在的问题开始有了比较多的意见 主要集中在空调机位太小 装修质量较差和电路安装不合理等问题上 珠江花城为此在二期又重新推出了毛胚房产品 这在一定程度上反映了珠江实业对市场现状的一种无奈妥协 第三部分 总结与建议标志 麓谷坐标在精装修方面也是花了非常多的精力 在产品品质上也达到了比较高的水准 但因此也造成了该项目的高成本和高售价 目前 标志 麓谷坐标较周边楼盘普遍高出1000 1500元 平方米以上 高价差直接影响到了该项目的销售速度 同时 该项目在交房后仍然产生了大量的投诉和整改 荷园作为最新开发的一个楼盘 在精装修上有了全新的尝试 直接引进远大整体浴室和整体厨房 在一定程度直接保证了产品的质量能达到一个比较高的水准 同时也可以大大减少后期的客户投诉 该项目在销售前期得到了大量客户的关注 目前销售率在70 左右 从整体市场反映的情况来看 精装房 目前在长沙依然还是一个不成熟的产品 虽然 精装房 理念得到了越来越多人的青睐 但在实际操作当中仍存在着许多的问题 从精装房市场发展的前景来看 精装修的模式创新依然值得期待 全装修尤其是厨卫单元的整体化 成套化装修 已成为住宅产业现代化进程中不可阻挡的潮流 对于阳光100而言 在精装房发展模式上应该可以有更多的尝试和创新 可以考虑采用或者参考以下几种模式 1 采用海尔家居所提出的 总包集成 模式所谓总包集成 就是由总包集成商在土建之前参与前端设计 并在毛坯房建成之后和交钥匙之前 为开发商一体化解决楼盘智能化系统 整体室内精装修及厨卫 电器等各功能部品配套工作 同时提供全过程服务 总包集成可分解为三个部分 部品集成部分进行整体厨房 厨房家电 热水器 整体卫浴 空调 智能化等操作 提供全套部品及家电配套方案 满足房产项目的多样化需求 装修集成则提供整体设计规划 材料配置 工程施工组织 施工监理 产品验收全程服务 智能集成以智能控制系统 社区信息平台 安防系统等为依托 构建小区高速互联信息平台 这种模式不但可以解决产品质量上的问题 对于提升品牌形象也有很好的作用 2 采用工程装修模式工程装修介于精装修与毛坯之间 简单的说就是天地平 卫浴到位 橱柜家具自理的模式 许多毛坯交房后业主第一个要动作的就是天花板跟地板 工程装修 模式则是开发商在工程进度里安排了电路 水路及地板铺设的进度 预先跟业主联系 在施作前请业主根据菜单挑选 并列