《投资分析》辅导(三)

河北广播电视大学开放教育会计学专业（本科）投资分析课程教学辅导（三）第五章 房地产投资分析内容与要求 本章介绍了房地产投资的概念、特点和分类，影响房地产投资和房地产价格的因素，以及房地产投资策略与可行性分析，房地产投资项目财务效益分析和不确定性分析等。要求学员掌握房地产投资、国房景气指数等基本概念，理解房地产投资分析各指标的含义，能够运用所学的方法进行房地产投资项目财务效益分析和不确定性分析。重点与难点一、 房地产投资概述1、房地产投资的概念、特点和分类房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。与其他项目投资相比，房地产投资具有以下特点：（1）房地产价格具有不断增值的趋势； （2）房地产投资可以获得多重收益，利润率高；（3）房地产投资风险相对较小，具有保值增值作用；（4）房地产投资可以获得非经济收益。按照不同的分类标准，房地产投资可以分为不同的类型占常见的分类有：（1）按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资。（2）按房地产投资的经济内容不同，可以分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资等。（3）按房地产投资的领域不同，可以分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资等。2、房地产投资风险最主要的风险有：财务风险、利率风险、变现风险、购买力风险、社会风险、自然风险。3、影响房地产投资的因素主要有：国际形势的影响、国内形势的影响、国家政策的影响、地理因素的影响、时尚程度的影响。4、影响房地产价格的因素房地产价格决定于房地产的供求状况。它是多种因素相互影响、共同作用的结果。我们可以把这些因素归纳为一般因素、地域因素和个别因素三类。影响房地产价格的一般因素是指对房地产价格水平高低及对其变动具有普遍影响的因素。一般因素包括社会因素、经济因素和行政因素。地域因素是指房地产所在地域的特性影响房地产价格的因素。它包括两方面：一是房地产所在地区的自然条件与前述的社会、经济、行政因素相结合而形成的地区社会经济地位及其引发的房地产供求状况对房地产价格的影响；二是城市内各种不同类别用地由于其地域本身的特点而产生的房地产价格影响因素。个别因素是指某具体房地产由于本身的条件所产生的影响其价格的因素。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。5、国房景气指数国房景气指数是全国房地产开发业景气指数的简称，是国家统计局以经济周期理论和宏观经济预警、监测方法为理论依据，根据中国房地产业投资统计的实际情况编制的综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数。国房景气指数从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。国房景气指数的指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标，二是参与分析研究的指数指标。二、房地产投资策略与可行性分析1、房地产投资策略选择房地产投资策略可概括为五个要素，即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场的选择、房地产投资经营形式的选择和房地产投资时机的选择。2、房地产投资的可行性分析一般来说，房地产投资的可行研究分为三个阶段，一是投资机会研究，二是初步可行性研究，三是详细的可行性研究或正式的可行性研究。房地产投资的可行性研究的基本步骤是：立题、界定和筹划；调查研究；分析、比较投资方案；预测方案的预期收益及把握程度；编制可行性研究报告书。 房地产投资项目可行性研究的内容包括四个方面：市场调查预测和研究、技术方案研究、预测预期收益和现金流量、研究预期收益的把握程度和控制风险的措施。三、房地产投资项目财务效益分析房地产投资项目财务效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法，分析测算投资项目的效益和费用，考察投资项目的获利能力、清偿能力及外汇效果等财务状况，以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。1、房地产投资项目静态分析房地产投资项目静态分析是指不考虑资金的时间价值因素，不对项目的成本收益等资金流量进行贴现，而按实际发生数计量。常用的静态评估指标主要有：单位建筑面积投资额、简单投资回报率或投资收益率、投资回收期、借款偿还期等。2、房地产投资项目动态分析房地产投资项目动态分析就是考虑货币资金的时间价值，即根据货币资金占用时间长短，按照利息率计算货币资金的价值。常用的动态评估指标和分析方法主要有净现值法、净现值率法和内部收益率法。 第六章 股票投资分析内容与要求 本章介绍了股票的概念、种类和特征，股票的价格分析、基本分析和技术分析等方法。要求学员掌握股票的概念，能够运用所学的方法进行股票投资分析。重点与难点一、股票及其基本问题1、股票的定义和性质 股票就是股份公司发给股东作为入股凭证并借以获得股息收入的一种有价证券。它是股东对该公司的净资产占有一定份额的所有权的书面凭证。它代表对一定经济利益有分配请求权的资本证券，是在资本市场上流通的一种有价证券。2、股票的分类 按股东的权利可以分为普通股、优先股、后配股、议决权股和无议决权股。 按投资主体可以分为国家股、法人股、个人股和外资股。 按是否记名分为记名股和无记名股。按有无面值可分为有面值股票和无面值股票。3、股票的特征股票主要具有以下经济特征和市场特征：期限的永久性；责任的有限性；收益性；风险性；决策上的参与性；交易上的流动性；价格的波动性。二、股票的价格分析1、股票价格及股票价格指数广义上，股票价格包括股票发行价格和股票交易价格；狭义上更多是指股票的交易价格，即股票行市。 股票价格的种类包括股票的理论价格、股票票面价格、股票的发行价格、股票的账面价格、股票的清算价格。股票价格指数是用来表示多种股票平均价格水平及其变动情况以衡量股市行情的指标。常用的有股价平均数、股票价格指数等。 2、影响股票价格的因素分析影响股票市场价格的因素主要有如下几个方面：（1）基本因素 经济因素是影响股票价格的最基本因素，包括宏观、中观和微观三个层次的经济因素。 （2）市场技术和社会心理因素 市场技术因素：即股票市场的各种投机操作，市场规律以及证券主管机构的某些干预行为等方面的因素。社会心理因素：即投资者的心理变化对股票市价有着很大影响。 市场效率因素：主要包括信息披露是否全面、准确等因素。（3）政治因素指能够影响股票价格的政治事件，主要包括国内政局、国际政局、战争等。3、股票价格的风险分析股票风险指由于未来经济活动的不确定性，或各种事先无法预料的因素的影响，造成股价随机性的波动，使实际收益和与预期收益发生背离的可能性。三、股票的基本分析基本分析法就是利用丰富的统计资料，运用多种多样的经济指标，采用多种分析方法从宏观的经济大气候、中观的行业兴衰以及微观的企业经营现状和前景进行分析，对企业所发行的股票作出接近现实的客观的评价，并尽可能预测其未来的变化，作为投资者选购的依据。1、股票投资的宏观经济分析宏观经济分析的主要方法有经济指标分析对比、计量经济模型、概率预测等。宏观经济对股市的影响分析：（1）经济周期对股市的影响 经济周期包括的四个阶段，以及各个阶段对股市变动的影响。注意经济周期变动与股市价格周期变动的时间差距，二者通常不是合拍的。（2）通货膨胀和物价变动对股市的影响 通货膨胀对股票市场既有刺激作用，又有压抑的作用。因而其对股市的影响要具体分析。适度的通货膨胀对股市有利。商品价格对股票市场价格的影响，要分别不同的情形进行分析。（3）政治因素对股市的影响这里所说的政治因素包括：战争；政权政府和领袖的更替；国际政治形势；法律制度。（4）政策对股市的影响（5）利率变动对股市的影响 一般来说，利率下降时，股票的价格就上涨；利率上升时，股票的价格就会下跌。利率升降与股价的变化呈反向运动的原因主要有三个。注意这种反向运动只是一般情况，不能将其绝对化。（6）汇率变动对股市的影响 一般而言，如果一国货币升值，该国股市股价就会上涨；反之，股价则会下跌。所以汇市行情会给股市带来较大影响。2、股票投资的行业分析经济分析为证券投资提供了背景条件，但要选择具体的投资对象，还需要进行行业分析和公司分