国家宏观调控下房地产行业的财务分析

学年论文 财务管理专题 国家宏观调控下房地产行业的财务分析 保利地产数据 学生姓名 班 级 学 号 学院名称 专业名称 指导教师 2011 年12 月19 日 徐州工程学院学年论文 摘要 2011 年是我国对房地产业实施调控最严厉的一年 国家先 后出台了一 系列措施对房价进行调控 致使房地产业出现前所未有的萧条景象 本文以保 利地产为例就宏观调控下房地产行业的发展进行一系列的数据分析 评估其财 务能力 在房地产业举步维艰的形势下找出应对解决措施 关键词关键词 国家宏观调控 保利地产 财务分析 Abstract 徐州工程学院学年论文 China s real estate industry in 2011 is to implement the most stringent regulatory year the state has issued a series of measures to regulate prices resulting in an unprecedented slump real estate scene In this paper Poly Real Estate for example on the macro control real estate industry a series of data analysis assessment of their financial ability in the real estate deal with difficult situation to find solutions Keywords National macro control Poly Real Estate Financial Analysis 1国家对房地产行业的宏观调控政策 徐州工程学院学年论文 1 1年初 中央提出 坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归 促进房地产市场健康发展 1 2近日 国家发改委提出了几条具体措施 编制实施好 十二五 住房 保障规划 继续严格执行抑制投机 投资性需求的政策措施 研究商品住房领 域反暴利规定 1 3为加强和改善房地产市场调控 稳定市场预期 促进房地产平稳健康 发展 经国务院同意 出台了房地产业调控的基本方针政策 国十一条 具 体措施为 加快中低价位 中小套型普通商品住房建设 增加住房建设用地有 效供应和开发利用效率 加大差别化信贷政策执行力度 继续实行差别化住房 税收政策 加强房地产信贷风险管理 继续整顿房地产市场秩序 进一步加强 土地供应管理和商品房销售管理 加强市场监测 加快推进保障性安居工程建 设 进一步健全和落实稳定房地产市场 解决低收入家庭住房困难问题 2我国房地产业现状 在国家一系列宏观调控政策下 我国房地产业呈现三年来前所未有的萧条 景象 主要呈现出四种形势 2 1主要城市房地产市场回落较大 在 20 个主要城市中 有 13 个城市前 三季度成交量同比 2010 有所下降下降 2 2一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致 由于调控作用继续显现 成交量持续下滑 去年 金九银十 销售旺季如约而至 而今年受调控政策影 响 楼市持续低迷 金九 风光不再 银十 也恐难再续 2 3对二三线城市的调控一步步收紧 去年 9 月新政以来 部分大中城市 陆续出台了限购令 目前房地产市场调控正处在关键时期 而中央强调调控决 心不能动摇 政策方向不能改变 力度不能放松 这也预示着后期房地产调控 政策 特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控 将会继续从紧 2 4四线城市商品房市场逐步出现分化 目前房地产市场调控正处在关键 时期 而中央强调调控决心不能动摇 政策方向不能改变 力度不能放松 这 也预示着后期房地产调控政策 特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控 将会继续从紧 在这种形势下 地产股资产负债率 财务费用比率均处历史高位 进入统 计的 122 家房地产开发板块的上市公司 它们的平均资产负债率在半年内从 68 47 上升至 69 73 而财务费用占营业总收入比例也从去年年底的 2 39 上 升到了 5 45 与此同时 招保万金 的平均资产负债率则从去年年底的 72 37 上升至 74 4 通过对 2002 年以来的中报 年报数据统计 目前 招保 万金 的平均资产负债率再一次刷新了近 10 年来的最高点 3保利地产财务能力的具体分析 徐州工程学院学年论文 3 1偿债能力分析 偿债能力是指偿还到期债务的能力 包括短期和长期偿债能力 上市公司的偿 债能力取决于两点 一是公司资产的变现速度 变现速度越快 偿债能力越强 二是公司能够转化为偿债资产的数量 这一数量越大 说明偿债能力越强 3 1 1短期偿债能力指标 短期偿债能力分析指标包括流动比率和速动比率 流动比率 流动资产 流动负债 该比率反映上市公司的短期偿债能力 流动资 产越多 短期债务越少 则偿债能力越强 一般认为企业合理的最低流动比率是 2 表 1 比率 年度 2011 年 9 月 2010 年2009 年2008 年2007 年 流动比率 1 932 132 312 732 15 速动比率 0 390 530 740 670 66 图 1 短期偿债能力趋势图 0 0 5 1 1 5 2 2 5 3 2011年9月 2010年 2009年 2008年 2007年 流动比率 速动比率 而由表 1 和图 1 可知 保利地产的流动比率基本呈下降趋势 但基本在 2 以上 在 08 年比率有所上升 主要原因可能是这一年流动资产中货币资金较多 而其 余年份比率下降的主要原因是流动负债中预收和应收账款增长较快 速动比率 流动资产 存货 流动负债 速动比率从流动资产中扣除了存货 部分 比流动比率更能体现企业偿还短期债务的能力 速动比率越高 表明企 业未来的短期偿债能力越有保证 通常企业设置的速动比率标准值为 1 若低 于 1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低 表 1 反映出的中反映出的保 利五年的速动比率均未达到公认标准 且比率基本在 0 5 上下波动 结合流动 比率不难发现 该企业虽然 5 年的流动比率理想 但流动资产组合中存货所占 比重过大 以致其速动比率也不理想 由以上分析可得 保利地产的短期偿债 能力比较强 3 1 2长期偿债能力指标 表示公司长期偿债能力的指标主要有 资产 负债率 产权比率 已获利息倍数 资产负债率 负债总额 资产总额 资产负债率 徐州工程学院学年论文 又称负债比率 它表明企业资产总额中债权人提供资金所占的比重 以及企业 资产对债权人权益的保障程度 理论上认为 资产负债率不要超过 50 如果 超过 则意味着风险较大 表 2 比率 年度2007 年2008 年2009 年2010 年 2011 9 1 资产负债率 41 62 54 06 47 75 61 62 81 09 产权比率 218 63 242 17 233 18 375 72 428 80 图 2 长期偿债能力趋势图 0 00 50 00 100 00 150 00 200 00 250 00 300 00 350 00 400 00 450 00 500 00 2007年 2008年 2009年 2010年 2011 9 1 资产负债率 产权比率 由表 2 图 2 可看出 保利的资产负债率 5 年来基本在 50 以上 且 2011 年的 资产负债率达到 81 09 高出同行平均水平 造成这一现象的主要原因在于企 业预收账款 长期借款和长期应付款的增长 对于房地产企业的高负债率 专 家认为 这完全符合房地产企业的盈利模式 因为房地产项目在决算之前只有 预收账款 前期开发所需的流动资金只能通过贷款融资来解决 产权比率 负债总额 股东权益总额 该指标反映由债权人提供的资本与股东提 供的资本的相对关系 反映企业基本财务结构是否稳定 产权比率高 是高风险 高报酬的财务结构 产权比率低 是低风险 低报酬的财务结构 财务稳健的企 业其股东权益会大于负债总额 即产权比率应该低于 1 保利近五年产权比率 均超过了公认标准 前三年在 250 左右波动 后俩年比率急剧上升 甚至超过 400 但这并不能说明保利这五年的偿债能力弱 债权人的利益保障存在危险 其实产权比率是资产负债率的延伸 两者具有相通的意义和相似的目的 既然 保利近五年的资产总额中负债比例基本超过 50 那负债和股东权益的比值肯 定会超过 1 甚至更高 说明两者可以相互补充 均通过显示企业债务融资的 比例来突出债务融资对企业的重要性 同时也表现出了房地产行业的自身特点 3 2营运能力分析 营运能力反映了企业资金周转状况 对此进行分析 可以了解企业的营业 徐州工程学院学年论文 状况及经营管理水平 生产经营资金周转的速度越快 表明资金利用的效果越 好 效率越高 公司管理团队的经营能力越强 营运能力分析指标主要有 应 收账款周转率 存货周转率和总资产周转率 表 3 年度2007 年2008 年2009 年2010 年 应收账款周转率 45 76 81 51 68 35 68 10 存货周转率 0 25 0 27 0 29 0 28 总资产周转率 0 28 0 33 0 32 0 30 图 3 应收账款周转率 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 80 00 90 00 2007年2008年2009年2010年 应收账款周转率 存货周转率 0 23 0 24 0 25 0 26 0 27 0 28 0 29 0 30 2007年 2008年 2009年 2010年 存货周转率 总资产周转率 0 24 0 26 0 28 0 30 0 32 0 34 2007年 2008年 2009年 2010年 总资产周转 率 3 2 1应收账款周转率 应收账款周转率反映的是应收账款周转速度 应 收账款周转率为销售收入除以平均应收账款的比值 该比率越高 说明企业应 收账款汇款速度越快 企业在应收账款上的管理水平越高 由上图表可知 保 利的应收账款周转率 07 08 年急剧上升 原因可能是企业加强了对应收账款的 管理 采取了紧缩的应收账款管理政策 而 08 10 年基本保持在 70 左右 说 明公司没有因为 金融危机而过多的让应收账款成为呆账 反映出保利强有力的实施能力和 抗风险能力 3 2 2存货周转率 存货周转率是销货成本被平均存货所除而得到的比率 或叫存货的周转次数 它是存货周转速度的主要指标 存货周转速度反映存货 管理水平 存货周转率越高 存货的占用水平越低 流动性越强 存货转换为 现金或应收账款的速度越快 房地产行业由于其开发周期长 开发过程投资集 中 故存货周转率是所有行业中最低的 由上图表可看出 保利地产的存货周 转率 07 09 年快速上升 说明房产交易快 房地产业繁荣 而 09 10 年 急 徐州工程学院学年论文 剧下降 说明受宏观调控的影响 住房成交量减少 房地产业逐渐走下坡路 3 2 3总资产周转率 总资产周转率为销售收入除以平均资产总额的比值 它反映资产总额的周转速度 是一个综合性指标 周转越快 反映销售能力越 强 保利 10 年总资产周转率为 0 3 稍低于前两年的水平 可能是受到了国家 整个严谨的楼市政策的影响 由以上可得出 保利地产的营运能力有较强的竞争力 3 3盈利能力分析 盈利能力是企业获取利润的能力 利润是投资者取得投资收益 债权人收取 本息的资金来源 是衡量企业长足发展能力的重要指标 映上市企业盈利能力 的指标通常使用的主要有资产收益率 净资产收益率 销售毛利率 销售净利 率 表 4 年度2007 年2008 年2009 年2010 年 2011 年 9 月 资产收益率 3 98 5 68 4 46 3 61 2 86 净资产收益率 12 49 15 90 14 03 16 56 14 11 销售毛利率 38 50 40 80 36 82 34 12 37 91 销售净利率 20 06 19 61 17 44 15 34 20 16 图 4 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 35 00 40 00 45 00 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年9月 资产收益率 净资产收益率 销售毛利率 销售净利率 3 3 1资产收益率 资产收益率 净利润 资产平均总额 来衡量利用 资产获取利润的能力 比率越高 说明企业资产获利能力越强 由上图表可知 保利近五年来的收益率一直在下降 表明其利能力在下降 3 3 2净资产收益率 净资产收益率 净利润 平均所有者权益 反映企 业股东获取投资报酬的高低 由图表分析得出企业的净资产收益率基本维持在 15 左右 股东收益平稳 但较之同行仍然较低 3 3 3销售毛利率 销售收入 销售成本 销售收入 销售净利率 净 徐州工程学院学年论文 利 销售收入 销售毛利率表示每 1 元销售收入扣除销售成本后 有多少钱可以 用于各项期间费用和形成盈利销售毛利率也是销售净利率形成的基础 要想有 较高的销售净利率 必须要有足够大的销售毛利率 所以从上图表看出销售毛 利率的变动趋势和销售净利率基本一致 但所获毛利或净利较同行较低 由以上分析可得 保利公司的盈利缺乏竞争性 需要在营销方面加大投资 从而找到扩大差异化渠道 取得高利润的目标 综合以上分析 虽然在国家宏观调控和金融危机的冲击下 房地产业整体 上不景气 但是 这同时也是一次机遇 保利地产在危机中抓住机遇 使公司 的偿债能力 营运能力和获利能力都维持在一个较好的水平 但还应当注意在 扩张过程中加