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现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会2009年9月19日20日 上海从城市翻新中发现商业机会3驾驭最佳零售项目成果的策略8中日韩商业设施开发研究与调查17商业购物中心未来发展方向24零售商业环境设计30前瞻性规划设计对商业管理的影响37以设计手段推动商业地产价值最大化46大型商业物业项目交通评估和改善优化52612009年9月19日20日，由中外友联建筑文化交流中心主办的“现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会”在上海诺宝中心大酒店举行。新浪乐居作为独家网络协办单位，对本次活动进行全程直播。以下为图文实况。上海中外建设计与顾问公司董事代表本次会议主办方致词大家早上好！ 感谢各位给予本次会议的支持，今天我们非常高兴能够把大家聚集在这，对目前国内商业地产的开发、建筑设计、运营管理进行深入的管理和探讨，这是一件非常有意义的事情。商业地产在国内发展到今天已经成为房地产市场开发中最具活力和最引人注目的形态，多功能、多业态、多层次的商业地产在我们市场不断出现，很多地产形态在世界其他国家也没有出现过，比如万达，它结合了大量案例开发的经验，市场调研的成果，以及领导者独特的商业眼光等等，才得以出现这种完全国内原创的一种商业地产形式，这也从一个侧面说明中国商业地产发展从单纯模仿抄袭转变成针对国内市场有目的创新和创造。现在这种高速膨胀带有创造性的发展，也给商业地产的服务团队，包括前期策划、建筑设计、运营管理都提出了很高的要求，因为我们这些服务团队做的工作越来越多的没有蓝本可以模仿，需要我们运用经验、专业知识、理性体系、富有创造性的头脑为商业地产发展提供服务和支持。 这次会议安排了八家在商业地产策划、设计运营有丰富经验的著名公司来交流，他们的代表将和我们一起分享各自的成功经验，这些嘉宾谈论的话题包括商业地产服务团队的方方面面，相信他们充满智慧和创造力的发言必然会给与会同行带来启发和帮助，希望通过本次会议能为大家提供一些有力的借鉴，同时通过这个平台加强同行之间的沟通和交流，促进友谊和合作，祝大家会议期间身体健康，身心愉快，谢谢大家。 主持人：我们也有幸邀请了万达房地产开发有限公司商业研究部的副总经理杨先生，下面有请杨先生为我们谈谈万达一些简要的心得。 杨先生：各位朋友，早上好，很高兴来到这个场合跟大家交流互动、学习，今天我在这里讲三个方面的问题，第一，商业地产是一个高难度的行业，从万达自身的体会来说，感受很深，为什么说它是高难度行业呢？体现在三个方面，第一，新成长。对中国而言，商业地产走过的路总共不过20年，真正的发展也是最近不到10年的时间。在一个新成长的行业里面很多的标准，很多的建筑规范，很多东西都是要大家去新发展，去交流、学习、达成一致。前几天我们调研一个东西，发现业内大家对这个术语的认识完全不一致，调研的结果五花八门。这个行业的新成长对我们带来很大挑战；第二，这个行业不像住宅，各位都能站在住宅眼光上体会顾客，但是商业地产由于链条多，我们很难去把握以终端消费者为链条终端的商业地产实质。尤其它中间搀杂了消费者、商家，然后才是开发商。商业地产链条多，对顾客把握的高难度。第三，人才缺，因为这个行业新发展，因为高难度带来整个行业人才跟不上的特点。我们全国发展这么多的万达中心找人很难。 综上所述，商业地产是一个高难度行业，第二，行业需要互动、交流、学习。第三，很高兴参加北京中外友联交流中心做的这个活动，业内特别需要这样的交流和互动，使得大家对商业地产的建筑设计和相关环节有更多了解。今天的探讨不只限于商业地产规画设计，设计的前期开发、后期运营管理，我们一直建议行业的建筑师去了解整个商业地产行业的链条，而不是单纯立足于本身的建筑专业。因为这个行业的复杂性需要你去加深了解。 感谢北京中外友联提供这个机会，为业内人士提供这个交流平台，我也特别赞同今天讲的内容，其中有一个环节是讲万达今天的发展、规画设计、运营管理，万达规画设计院只做商业地产规画设计，这个规画设计院和国内很多设计院的人数差不多，甚至还多，我们一百多人。保持万达在全国快速拓展也培养了自己的一批商业地产规画设计人，第二是运营管理，希望从这里面大家体会到更多，站在运营管理的角度考虑规画设计的问题，我们和同行交流的时候，很多商业地产项目都是前期营造的，比如层高不够、对交通考虑不够，停车考虑不够，对前期顾客需求把握不够，导致整个后期运营管理存在很多难点，很难让客户满意，有的甚至走向衰败，甚至关门， 时间关系，我就讲这些，相信大家从这次交流活动中会得到一些经验分享，谢谢大家！主持人：下面有请以色列MYS国际建筑事务所合伙人、总经理Amihud Moore先生为大家做精彩演讲。从城市翻新中发现商业机会Amihud Moore：大家早上好，MYS是一家国际建筑设计师事务所，它的总部设在以色列，我们在印度、塞尔维亚、乌克兰、俄罗斯都设了分部。我们的事务所时间是建于1950年代，目前是以色列最大、最有经验，也是最负盛名的建筑师设计所，我们共计250多名专业员工为我们的设计所工作。在零售建筑和商业地产方面，我们做的远远不只是建筑，我们提供包括主题与品牌效应、租赁组合，购物中心的管理、运营、安全和维护等等方面，凡是和购物中心相关的服务我们都有提供。目前我们的产业遍布全球28个国家，有一些国家因为受到金融风暴影响，现在是处于睡眠状态，有的国家市场却是不断崛起，我们产业总的达到了680万平方米的面积。下面给大家看一些我们做的项目，这是特拉维夫最负盛名也是最高端的购物中心。这是保加利亚的索非亚中心，是一个综合规画，包括购物中心、娱乐、办公室夜市，这个项目是特拉维夫最大的一个项目，它的总面积达到了32万5000平方米，中间有一个地区性的市场，这个市场面积达到4500平方米。这是另外一个购物中心，面积大概4万平方米，现在我们正在给它多加一层，这是塞尔维亚的CITY项目，这个项目去年获得了国际购物中心大奖，这是去年我们在罗马尼亚新开的一个项目，现在看到的这个是特拉维夫重新翻新的一个项目。 之后我们会就其中一些购物中心进行比较详细的研究，这是我们目前手里正在工作的项目，是一个很大的超地区性的购物中心。这是我们去年建设完成的住宅项目，在贝尔格莱德、罗马尼亚、乌克兰，这是目前在乌克兰的一个项目，这是一个越南的项目。这是以色列第一个美国保险的大楼，两年前在以色列开张的IBM总部，以色列的新IBM大厦。 今天在这的不仅是建筑师，更多是房地产开发商。首先我谈购物中心的发展史，它起源于美国，然后发展到欧洲，经历一系列的进化和蜕变，开始的时候，主要是在街道旁边一些小的杂货店，今天它变成了一个街区中的购物点，可能提供的食品更多，包含一些服务方面的内容。渐渐，它又发展壮大，面积达到了几千米，提供的产品种类更加丰富，有一个大的超市和几个便利店。接下来是便利中心，社区便利中心达到12万平方米零售范围内也已经包含了时尚、服饰这样的元素，接下来面积覆盖到整个大的社区，面积也有所增大，零售范围也不仅仅限于简单的食品或者服饰。之后购物中心就发展为地区性的或者超地区性的购物中心，大概出现在50年代，之后就发展为大型的购物中心，面积至少是4万平方米。它们有一个非常强壮的市场支撑，可能覆盖这个地区60%到70%的需求。 当发展商把目光投向发展市场的时候，比如东欧发展势头非常强大，投资者在当地选择最好的位置使用了最强健的资金，它们的开始不是从小杂货店开始，直接从大型购物中心开始。有时候我们看到在一个城市中有一个非常大的购物中心，但它旁边可能还有居民自己的小摊小贩，中国的现状也正是如此。在中国，我们发展有两种购物中心的形式，第一种是以恒隆广场为代表，恒隆广场不能期望它是一个非常热闹、非常综合的商厦。随着中国经济的不断增长，我们已经可以看到在中国出现了与国际接轨的一些国际购物中心，但是我相信到最后，购物中心之间的区别非常小。如果要买ZARA、买H&M，在麦当劳吃饭，你在全世界各地买的都是一样的东西。现在我们所看到的是在过去一段时间内曾经的标榜者的衰退。曾经占据市场50%到70%份额的三四家大头发现如今他们必须作出更多的努力，放出更多商业前方的展示空间才能和中等规模的购物中心竞争。目前一个很常见的情况就是大的购物中心可能是三到四千平方米，但会同时有六个，可能里面有15家店，每家1000平米，2000平米。关键是如何列定商店的规模。 下面我们看一个“混血中心”的概念。我想开一个大的购物中心，有四万平方米，我怎么分呢？请一家进来，根据宜家的经验，逛的人一般平均消费时间是2个小时，一般的购物中心是70分钟，而且逛宜家的人一般不会空手而归。不管怎么说，宜家的方案是非常成功的。宜家购物中心里面可以看到很多，以前不能称之为商场陈列物的东西，比如水泥、巨大的家具，这些都被他们变为商场的出售品。考虑到顾客的分类和他们的购买力，有一定的生活方式要考虑到上层的消费者，也要考虑到中底层的消费方式，把两者结合在一起才能作出成功的方案，但是这不是灵丹妙药。每建造一项购物中心都是一项独特的研究，必须要做这个研究，它是一项具有创新性的发生过程，也要做大量的市场研究，并且要针对这个地址给出一个独特的解决方案。 我作为一个建筑师事务所的合伙人和总经理，我当然是希望把我们的方案重复应用在很多不一样的地方，这样我们比较赚钱，大家我手下有210个非常疯狂的天才建筑师，他们希望每接一个项目就能够创造出一件独一无二的作品，当然这是不可能的，我必须控制他们。在这两者协调中，我也必须说，我手下做出来的每一个项目都是一个不可复制的独生孩子。所以要成为一个成功的商业建筑师，不仅要懂建筑，还要懂市场，懂市场的潜力，再是竞争者，甚至了解交通环境和停车，很多人选择购物中心的标准就是看停车，所以我们也变成了停车方面的专家，停车也涉及到一些景观设计的内容，这是都是作为建筑师必须要熟悉的。 我们都知道位置决定一切，当我们在某个城市开始开发和设计的时候，发现有的城市好象被遗弃了一样。今天我要谈两种方式，就是怎样选择位置，怎样将这个位置用到最佳的状态。我要找到其中一个“食人”法则或者“弱肉强食”法则。 下面我会介绍我们在罗马尼亚做的东欧最大的购物中心，我们是怎么故意进入这个市场，并且选择进入竞争非常激烈的地区。 这就叫“城市翻新”或者“城市振兴”，所谓的城市振兴就是我们将目光放在一些已经衰败的商业中心，尽管这些商业中心是被当地的居民认为用于商业用途，但是它们已经一蹶不振了，我们如果不振兴这个区域的话，这个区域会变成死亡之区，它周围的城市中心也会随之而衰败。通过翻新以往年少记忆中的中心，等于是给它们注入了新的活力，而不是重新花钱去造，像洛杉矶这种存在大而无用的废物。我们叫掠夺者中心，我们客户是非常有经验的房地产开发商。他们最后把地点选在了欧洲第六大城市的中心，基本没有办法进行扩张了，所有道路都非常拥挤。根据我个人的经验，我觉得在一家城市，北边都会比较高端，比较上流一些，大家看到北边是上流社会聚集的地，相对下面南部就是平民居住比较集中的地方，我画出来的是我们竞争对手做的购物中心，有法国的家乐福，对面有一家综合购物中心，里面有宜家，也有服饰专卖。地产商看的区域有一些工业化的制造，做初步勘探的时候，左边的购物中心已经开张了，一个已经开了，有一个在做概念设计，旁边两个是我们的竞争对手。 我们请开发商一起做了一个最佳用途分析，第一个做出来的分析有很多办公室，面积要22万平方米，下面是零售8000平方米，要有很多的停车位。这是我们出来的第二个方案，考虑我们处在住宅区中，我们考虑1800套的住宅，零售是5000，办公室是3000(平方米)，也有比较多的停车位。第三个方案主要是办公用途和零售。第四个方案是除了办公室和零售，还有一个能源中心。第五个方案主要有很大面积的零售，是八万平方米，主要是被零售所占据。我有幸和一个购物中心的专家聊过，他说购物中心是非常精密、复杂的建筑，它唯一的目的就是从别人的口袋里掏钱。他说你能在一层楼里面搞定的事情不要用两层楼做，两层楼能搞定的不要用三层楼去做，这些购物中心基本上都是一层楼。 经过上述分析，我们得出了关于位置的结论，这个位置是在一个黄金位置，因为本身就是一个闹市区，大家都希望有一个购物中心开张。这个面积很大，大概是15万平方米，这个面积在市中心应该是别人难以匹敌的。交通相当便利，地铁、有轨电车、公车和私家用车都可以直接到达。根据地区画分，它同时允许可以造零售也可以造办公室，而且它直接面对两条主要街道，长达600米。虽然竞争对手各有优势，但是它们都不能被定义为超地区的购物中心。我们的最大优势就是已经看到了竞争对手的样子和形态，对我们来说这是非常有利的。它有一个非常有利的吸引顾客的区域，我们会全盘应用这块区域。做住宅的话，在经济上面的回馈也是很大的，在这个地区发展800套公寓大概需要8年。你要卖这个房子，造第一幢楼的时候不是非常成功，如果全部用来做住宅的话，基本上就会毁了这个位置。当时我们考虑到整个办公楼的市场发展比较缓慢，如果我们有五万平米的商业用地，已经能够足够制造一个非常强大的商业区，这一定是可以赢得顾客的。经过种种考量，我们的决定是用最快的速度做一个最大的购物中心。 这个项目有一个很大的地下楼层，支撑着三个购物中心的运营，它的形状是三角形的，我画出来的是两个主路口，白色的区域是停车区域，给购物中心的顾客停车，很方便。粉紫色这块是它的群楼用于做超市或者大卖场。考虑到购物中心食品元素不是很充足，所以我们把群楼作为超市和餐饮用途。这是二楼，当中是一个很长的长廊，左右两边是一个商场，刚才我画出来的圆弧状是被用作电影院，右上角的圆弧是个剧目影院。两楼还有保龄球这些比较适合青年人玩的项目。 我们整个项目的中心，希望它变成一个标志吸引大家过来。我们的主入口是直接可以从主街进入，这是办公楼规画区，三角形是两层的停车场，半圆形是我们项目中心最大的吸引场所。从东南这边可以看到两边是办公楼，办公楼之前规画是15层，现在考虑规画为28层的项目。这是东南方向的效果图，另外的入口画出来的圆球是剧目影院。因为今天晚上就开张了，我们可以看到正在覆盖剧目影院外面的建筑体。 我们内部分区为三块，右下角这块是时尚区，主要是一些尖端、高端、大牌的服饰珠宝等等，右上角主要是卖家居用品，更加大众的服装品牌，比如ZARA、H&M。时尚区主要是引进一些高端大牌，装潢风格是用暖色调石头保证一定的透光性，强调一种经典的氛围，长度大概是两百米。家庭区高度会高一些，因为我们要把一些影院和出口嵌进这个区域，为了颜色更加温暖，我们采取的是红砖，从这可以看到超市。这是六千平米的影院，我们准备把电影院扩展到8500平米，可能要在两边借一些地方。流行区的层高更高一些，装饰有阳台等等的元素，里面有三个小的广场，现在大家看到是整个购物中心的中庭，它也是我们概念比较完整的中心表达。6500平米的院子，开始的时候我们不知道怎么打造这个区域，我个人认为不如造成一个餐饮中心或者电影院，因为电影院就像一个巨大的白色贝壳，大家看完电影又在这用餐。餐饮我是指快餐，快餐给人的吸引力不过是几小时而已，当地人喜欢坐在露天喝东西，谈笑风生，我们从这点着手考虑如何把这个中心做成老少皆宜的地方。所以我们考虑了很多不一样的混合组合，比如说溜冰场、攀岩、爵士酒吧等等，能够想到的我们都列出来，看如何把它配置在这块区域中。做这块的时候没有办法像做迪斯尼一样，设计一些布景，请一些“老鼠”过来转转圈就可以了，这些布置必须是在经济上说得过去的，尽管它们不赚钱，起码也要吸引人流。 我们和另外一家公司合作，通过设计做了一比一百模型，设计了一些岩石、喷泉和洞穴。这就是一比一百的模型，可以看到洞穴的内部、阳台、平台。一个个的购物都是设计用来做商店的，比如说咖啡店、爵士酒吧等等，这是从主桥看到最主要的爵士酒吧。这些树都是可以供儿童玩耍的游戏树，这是溜冰区，这是块攀岩区，上面感觉好象有雪一样的，像阿里巴巴探宝一样。这是一块桥连接着电影院和商场二层，这是从树上看桥，这些是连接顾客行径路径的细节图，发展商非常满意，说行动吧。问题是大家都不知道怎么做？有一些公司是在做这种类似的项目，但是他们目前只研究出来岩石怎么做，很多设计目前还没有下定论，要到现场才能决定。之前我们考虑了很多设计主题，比如亚马逊流域、印加帝国，但是设计团队中有几位之前去过中国、印度、泰国，最后考虑把它作为一个带有东方禅意的花园，因为我们用的是人造岩石，给我们发挥空间比较大，我们开始考虑用这个岩石作出各种各样效果。我们也加入了很多水景元素，有喷泉、瀑布、在快餐厅旁边静静流过的河流。我们也采用了很多木材的元素，一个是为了表现出更多自然的感觉，罗马尼亚妇女喜欢穿高跟鞋，这也是帮助他们用木质地板而不是水泥地板。座位我们也嵌进了整个景观设计中，也采用了很多绿色的植物，家具上也是大量采用了绿化和木质元素。 主桥是一个木质的概念，骨架已经出来了，我们考虑把球顶做成像一颗大树覆盖我们的感觉，但是由于经济预算的原因。现在我们修改成一个花树从一个角度扩散出去，使用的材料是大量的玻璃，它也是搜集雨水的天顶。高度上，因为政府对这个地区规画的限制，所以高度受到一些限制，本来我们想做得更高一些。现在我们在做开张之前的工作，开张之前整个场地是很乱的。这些是移动的岩石，但看上去很逼真，看到花色球顶的时候还是很好看的，09年10月份马上就要开张了。 ONO 购物中心是城市振兴项目，这个商场所在的区域是特拉维夫的郊区，好象处在睡眠的地区。它建于1960年，整个风格是社会主义风格，因为以色列之前是一个社会主义国家。现在住在那边的一般是中上层阶级，之前存在的商场一共是有41个商店，没有办法满足当地人的需求，而且看上去非常衰旧，以色列人均零售面积大概是0.8(平方米)，其中0.5(平方米)是商场购物中心，来到这个地点，挑战就是如何在旧的城市基础上面重新开发成为一个现代的购物中心，这是很典型的共产主义风格设计。我画出来的区域是超市。现在我画的是整个商场，后面是它的停车场。现在我画的是超市。 这是开始翻新之前的样子，看上去非常陈旧，画红线这块是属于开发商的，这是之前存在的商场。我们的目的就是商场要穿过那个超市。41家商店不是像商场一样的租户，它们就是这个商店的持有者。考虑整个购物中心是正在衰退中，我们就向他们提供改良方案和他们进行了磋商。在这块保持原状上进行加建，这块就拆掉，把它挪到左边的位置，再把他们搬回去，因为当地一些税收的政策。圆圈这里是办公楼，保持了原来部分的商场，把之前的停车场拆掉了重新又做了停车场。地下楼层里面安排的是生活方式、娱乐、休闲一些项目。 这是一楼的平面图，这是二楼，这是一个坡面图，我们一期工程有四个地下楼层，到了二期就有五个地下楼层，这是一个效果图，大家可以下面的部分其实就是原来的购物中心。购物中心和学校、中学临近，这对我们很有利，因为学生下课会跑到我们商场。 这是我们的规画，总建筑面积3万平米的现代化购物商场，25000平米的办公楼分布在两座大厦中，135个零售单位，12个餐厅和咖啡店，六幕的电影院，健身、保龄球、SPA、7万平米的楼层、1800个车位。一期工程的建筑里面包括电影院、地下楼层、超市等等，一些小商店从原有的商场拆出来，从当中切断了购物商场。二期工程里面，因为要跟41个商铺的主人进行谈判，问题总是有的，其中一个比较顽固，这个人是开电器电视修理铺的，根据条例，我们要给他提供各种各样的有利条件，开始的条件就是要让大家进出非常便利，我们做了两个进入路径，有晚上倒塌了，不知道怎么回事，最后和商铺主讨论的结果还是比较不错的，因为他们收入是比以前好很多。其实他们也可以根据目前的情况来预测他们之后的收入是会上涨还是会缩水，他们最低收入也会得到保证，如果商铺主的经营成果没有达到最低收入，他们可以从地产发展商那边得到补贴。每个商铺主最后的待遇都是比较公平的，每个人都得到了公平的待遇，发展商尽可能从他们手中购买商铺，如果是把他们原来的商铺挪到最终建成的购物中心，对于一个租户的组合和管理是一个问题，最后他们买下了41家中的22家商店。 这是在原有基础上建造的新的二层，原来解决方案是不把二层建成和之前的常规高度那么高，我们的地址处在一个住宅区中，它必须是一个绿色环保的建筑，不应该是可视的地方出现空调设备，所以我们做了很多努力把空调设备藏起来，并且控制气流、噪音和其他污染。这是现在大家可以看到的购物中心，刚才我画的高楼是医疗社区服务中心，我画的地方今年还会再造一个楼，这是准入口。 之前旧的商场如图所示，最后城市得到了一个新的购物广场和购物中心，而且还保留了原来历史的商场，当时所有的商铺主都赚了一大笔钱，因为商场的兴旺，所以当地人口也增长了。很多的商铺他们根本没有花钱翻新，但是他们的收入还是翻了三倍。这是内部情况，中庭。 非常感谢大家！驾驭最佳零售项目成果的策略主持人：第二位主讲嘉宾是澳大利亚伍兹贝格建筑设计公司高级董事、亚洲区生活方式类项目主管傅奥明先生。原计划是亚洲区主管来演讲，后来我们跟他探讨演讲内容的时候，他觉得傅奥明先生更适合这个题目，因为他深入参与了购物中心、零售商业这块的项目设计。他演讲的题目是：驾驭最佳零售项目成果的策略“参与，能够，涵盖，无所畏惧”。 傅奥明：非常感谢，我很高兴有机会参加今天的研讨会，也要感谢摩尔先生为我们带来的精彩演讲，希望我的演讲和他一样好。各位都是有不同的专业背景，如果我的演讲没有谈到你关注的问题没有关系，希望我们在会后继续讨论。主办方邀请伍兹贝格来谈在亚洲的商业和运营中是如何和客户前期交流、咨询顾问等过程来打造最终商业成果的过程。伍兹贝格在亚洲的许多项目是和零售项目有关的，我们将它们统称为生活方式项目。过去五年多我都是从事这个项目。今天我可能不像摩尔先生一样非常详尽的谈一两个项目，但是我希望总体谈一些我们之前在亚洲做的项目，包括总体规划、装潢设计、概念设计等等，希望对大家有所帮助。 什么才是最好的商业设计成果呢？不同背景的人会对这个问题有不同的答案，比如你是一个开发商，你是一个租户，你是一个咨询顾问回答都有所不同。我PPT上展现的是大家会共同关注的答案。除了PPT上面这些还包括更多，比如如何创造一个完美的旅游目的地，这也是很多零售项目的终极目标，还有为开发商树立一个品牌。对于建筑师来说最好的成果可能就是来自于顾客和客户双方对他创建这个地方的满意度，零售业最重要的一点就是及时开张。零售业如果不准时开张的话，所损失的经济是难以估算的，最重要一点就是要准时。今天我的演讲分三个部分，首先允许我简单介绍一下我们伍兹贝格公司，第二部分是案例分析，第三部分谈智能设计方法。智能设计方法中我将和大家探讨如何使用这种理论方法，使顾客满意并且达到最佳的商业成果。最后我会跟大家讲讲策略性规划，作为生活方式方面的专家，我曾经帮助项目经理向他们的顾客做演讲，告诉他们一个购物商场是如何运作，整个采购流程是怎样的，等等，这也是我们日常向客户进行演讲的部分。 伍兹贝格始建于150多年前，它最早是建立在澳大利亚，现在已经扩展为一个国际性公司，目前员工有700多人。我们在全球有15个工作室，其中上海是最新开张的工作室之一。我们的工作分为三个区，一个是教育科技，一个是生活方式，一个是工作场所，但我们还是作为一个整体的全球化的工作室来运作，这样使我们分享最具才能的资源，以及我们每个项目之后的感悟。我们也是合伙人制，可以在最有利于客户的地方进行运作。我们在亚洲已经运作了20多年，香港是我们在亚洲开设的第一个工作室。 三个工作的分区，第一个是生活方式，主要包括零售、住宅、宾馆等等。工作场所指和工作有关的，例如办公楼、企业内部 窗体顶端窗体底端装修和研发中心。教育和科技区域包括设计大学、科技实验室、高科技大厦等等，和科技有关的内容。我们最重要的一个重心是在生活方式这块，近年来更多混合性的项目我们都在做。 我们的目标是，到2010年，伍兹贝格将成为设计、咨询、研发的全球领先者。在伍兹贝格和市场中间有一个交错，我们叫公共研究，在公共研究的领域中，是设计一切对我们建筑设计等等有利的讯息。研发中心也是一个出版社，我们出版了相当多关于生活方式的书籍，最近一本是关于可持续发展，我觉得我们是一个研究型公司，因为我们的客户向我们寻求的就是研究和知识。 同时，我们也是非常注重可持续发展的公司，大家现在看到的证书就是表彰伍兹贝格在气候环保方面所作出的贡献和努力。我们也刚刚获得了“年度国际最佳建筑运作奖”，这个奖对我们意义非凡，它使我们向2010年的目标大大推进了一步。我们的管理也是经过ISO9000认证。 下面我通过几个案例分析我向大家诠释的四个要点：参与，涵盖，能够，无所畏惧。其中也会提到刚才摩尔先生谈到的一些研究方面比较有趣的工作，比如说如何创造一种品牌意识。参与设计之前，全面和客户进行实质的沟通，很多建筑师没有和客户进行实质的沟通就着急的做设计。除了互相理解之外，沟通的目的是为了建立相互之间的信任，信任是一切合作的基础，没有信任就没有办法达到最佳的商业成果。在零售业中参与还有一点就是要和租户沟通，了解他们真正的需求是什么，了解使他们的事业成功的因素是什么，最终是租户进入商场运作，如果他们成功的话，商场的运作商、发展商和你自己也就等于是获得了成功。我们公司和招商租赁公司都有紧密的合作，通过他们了解租户真正的需求是什么。所谓的涵盖是指设计过程中必须将你的客户和你顾问都涵盖在一起，涵盖在你作出决定的过程中，因为你做一个项目决定最大风险之后才能做下一步的工作，通过涵盖所有人的决议过程中才能达到最佳效果。如果去伍兹贝格你会经常看到客户和设计师坐一起画草图，这是我们想要的方式，当然这过程中是由我们主导，以后我们希望最终出来是一个成功的结果，关键在所有过程中都要包含进利益相关者。参与和涵盖是伍兹贝格公司非常看重的关键的价值。 “无所畏惧”是指我们在研发和设计原始概念中无所畏惧，不被任何旧格局所束缚，最终能够挑战设计任务达到最佳成果。就像摩尔先生刚刚所说，我们的建筑师也非常希望作出非常特殊的非常独特的项目，有的时候我们要拉住他们，不让他们过于激进，但有时候我们要鼓励他们的创意。 我和大家分享的第一个项目是北京的王府广场，这个项目目前还没有完成，项目的规模不大，只有3.8万平方米，但它是一个竖直立性的项目，因为它地上有九层，地下有四层。王府广场位于北京市中心的购物区王府井之中，位置非常好，背景是投资人买了一个没有完成的建筑，希望我们最大化本地区的商业价值。王府广场的位置在主要购物街道旁边，人流非常密集。 这个案例中，我们和招商租赁顾问做了很多研究，研究把我们带到了东京、首尔和中国周边的其他地区，我们主要研究目的是要找出这个购物商场它所面对的人群是怎样，最后我们的结论是收入丰厚的年轻群体。研究表明，我们不仅邀请非常新的，令人兴奋的重要租户进入商场，关键是要创造一种气氛、一种感觉，一种空间能够吸引新一代。 我们也进行了节能的研究。因为这个项目是比较垂直化的，有个很重要的问题就是人流线，在设计上，我们着重在怎么使人们往上走，之前我们没有碰到做零售那么高的楼层。可能有人觉得这个楼太高了，一般来说人们购物的时候不愿意走上五层楼，但在一些大城市的中心地区都有超过20楼的。在香港，我们做了一个餐饮大厦，一共22层，每层都是餐厅。首先目标定位要准确，其次要给他(她)们最大的方便，走到他(她)们想去的地方。平面图上面一些角落地方我们也放进了小商店，使人流线能够流通起来，当然这不是一个简单的过程。还有一个目的就是要让大家迷失在这个空间内，现在大家看到的王府广场最终结果是一个混合型的商业类型，一楼两楼是比较高端的时尚品牌，中间的楼层是小的商店混合体，最上面的两层是高级餐饮。因为它的地理位置非常好，所以它外面幕墙屏幕的广告收入也会非常丰厚，我们试图把广告的元素在设计中体现出来。长期来看，广告方面的收入是相当丰厚的。 这个项目中，我们的感悟是：做商业项目的时候需要设计师和建筑师用不同的思考方式，关键是吸引目标零售商，不是每个零售商，而是最重要最关键的零售商，保证他们成功的前提，是他们才定义了你这个商场的程度。每个位置都是不一样的，因此，针对每个位置做的研究也是不一样的，这一切应该是在设计之间就完成了，因为只有一个详尽的研究才能为你的设计加分。 下一个项目是重庆西城天街商业，面积大概6.3万平米，这是一个购物中心和写字楼的项目，对我来说这个项目最有趣的是研究重庆人的喜好，我觉得重庆人跟中国其他地区的人有非常大的区别，我非常喜欢重庆人民，因为他们非常活泼，非常有活力，他们喜欢出去吃饭，到小吃一条街上面吃小吃，他们的生活方式有非常多的室外活动元素，他们喜欢丰富多彩的颜色，不喜欢单调的玻璃，或者像专业机构一样的灰色外墙。因为这些原因，使我们在重庆做的设计有别于在香港、上海、大连做的设计，因为文化因素是非常重要的。 我们提供了好几个方案，都是希望将客户的要求融汇其中，就是非常现代的购物中心。虽然这个客户希望我们设计出的是一个现代风格，但是他们又要求颜色上多样性，我们选择用自然微妙的方式展现多种颜色。一般建筑事务所把租赁招商留给专业的租赁公司来做，我们的方式是和租赁公司合作，虽然他们在招商方面比我们知之更多，但是我相信通过合作关系可以达到最佳效果。对招商来说不是简单找准商铺，还要找对顾客人流的功能，从策略性的租赁招商规划来说，如何使用特殊的空间，如何调动人流的移动都是使商场成功的关键，成功之后才能使租金尽可能高。有些商场的问题就是把好的商店放在入口，这样不会鼓励人们再深入到商场内部进行购物，就会造成一些死角，策略性规划来说，必须清楚招商是全盘考虑的过程，如何调动人流进行最有利的行动。 内部装潢方面我们也做了很多方案提供给客户进行选择，最后敲定的是一种比较自然的风格。最后的设计结果是光感很明亮，但又很自然和舒服。这个案件中，我们得到的感悟是：首先，研究当地的民俗和消费者喜好对于成功的商业环境十分重要。其次是作为一个设计师应该能灵活处理现场和成本的问题，但这不应该影响原先的设计意图。 下面介绍的一个项目是重庆综合体总体规划项目，规模非常大，它位于三个黄圈中心的最中心红圈(图示)，这个原址曾经在过去八年中被落后的地方，因为我们接手了这个项目之后，这个地区被视作该地区重新振兴的开端，整个面积达到了130万平方米，其中包括住宅、办公、零售等等。商务面积40万平方米，其中包括24万平米的商业零售面积。我希望能够通过该案例向大家表明在决策过程中，将客户容纳进来是多么重要的一件事。一开始，我们就和客户进行了长达一周的工作会，来确定我们在设计时所采取的种种策略。我们讨论的内容包括交通、流线、零售的购物中心，因为重庆是一个山区，高差比较严重，如何让人们顺利进入购物商场，如何让住宅、零售和办公大楼有机结合在一起，这也得到了客户一致的好评，回去之后他们经过一段时间的总体工作拿出了一个规划方案给我们，我们负责其中商业部分的建筑概念设计。 给大家一个大小的概念，从下面这点到上面这点长度是700米，对我们来说是一个巨大的挑战，来做六七百米长的购物商场。现在的关键是如何给顾客创造不同的零售体验，如果在这个长廊中只有一种零售体验的话非常无聊，我们希望创造一系列的零售体验让他们一直感到很新鲜，很有兴趣。 我们内部也开始了工作会，决定在哪个地点比较适合放置哪种零售产业，我们也和客户一起来定义我们的目标，并且评估这个目标的价值。当然，我们也做了好几个方案，我们喜欢做各种各样的方案。我们也很喜欢去不断探索，怎样在不同的地方放置不同的东西制造出新鲜的体验。零售考虑更多的是空间感，而不仅仅是内装潢。这个方案是想把娱乐和探险元素结合在一起。这个位置有个很大的公园，我们决定把公园嵌入我们零售的设计概念中。公园一般都是全家出动的场所，家庭的感觉我们希望放进零售设计中。这个购物商场六七百米，希望有一个统一轻便的交通，还要考虑到表演和展示空间，把它们作为一个文化中枢。在城市当中引进水景的概念，主题公园和各种各样的探险项目，影院，室内滑冰，室内滑冰在重庆还是比较罕见的，我们在商场里面还引进了一个温室，不是把这个项目作为独立体考虑的，应该是嵌入整个城市中，这个项目为重庆的天际线增添了非常有趣的一笔。 开始设计的时候，从之前的灵感和讨论中截取了一些概念，这些就形成了我们设计的基础。空中花园和珍珠项链两个概念成了连接这个项目中点的关键。空中花园的概念就有点像大家看到的梯田一层层上去，我们把公园搬到了商场之中，这就是我们做的很大的温室。珍珠项链的概念也表达在灯光的设计上，这是北向的鸟瞰图，商场连接着公园、办公楼、民用楼，一直到上端。 南入口的地方是一个最大的百货公司，南向进入公园的路口里面是一个步行街，也是一个酒吧街，可以沿着入口一直向上走到公园内。右边一排是主要的购物商场，有一部分延展到公园这边，右边是刚刚谈到的酒吧街，左边是三层的餐厅。从公园北部的图可以看出，我们试图把公园和零售两块结合在一起。内部我们没有做得非常复杂，主要是为了体现空间感，这是可以从主入口看到的温室。我们不是专门做景观设计的，但是我们非常注重景观设计，而且我们的工作中的确是有景观设计的专家一起做，我们对景观设计非常重视，因为它是内部装潢的一个延伸，特别是在城市中，它强调了室外空间的使用，室外空间可以有很多使用，比如说咖啡厅、休闲活动等等。 下面看功能分区，功能分区是整个项目的开端，也是整个项目的中心。我们要探讨如何将住宅、零售、办公有机结合在一起，使它们1+1+13。零售成了连接所有功能分区的纽带，包括公园。我们也通过之前的研究作出了一个功能组合的图，从这个图上可以看到，零售就像一个人的脊椎一样，它是主要的骨头，但是它连接着办公、停车、住宅，希望通过这样的设计吸引人流。红色三角组成的酒店、娱乐、零售区，我们希望它成为整个项目的核心，能够吸引大家过去，以前没有去过的人也可以通过这个核心的吸引力而被吸引过去。优选方案是主题商业、家庭娱乐、商业开发，这个方案是建筑师、设计师和招商租赁公司合作探讨的结果，只有双方进行足够的沟通才能得出一个对于流线，对于交通的规划方案，包括一个策略性的规划，单独一个顾问是做不到这一点。从招商租赁公司得到信息他们需要多少的餐厅，需要多少个百货公司，这样我们可以为他们留出足够的空间和连接的方式。 下面看一下景观方面的效果，这个工作一直在持续进行，可能最终的结果和大家现在看到的有较大出入。这个景观设计想达到的主要目标就是让它变成一个全家都能去的地方。这个项目中，我们得到的感悟是：设计和决策过程中，全程让客户参与其中，而不是我们单打独斗。大型的综合体项目一般都是以商业为导向，如果缺乏零售或者商业的要素就难以将住宅、办公和商业等等多种要素混合起来成为一个混合性项目。在这个过程中，需要侧重大量增加商铺的曝光率，这个商铺不是指一两个，而是整个商业商场。还有一点就是要创造积极性多的丰富感受，有的感受是在这个层次才能体验得到的，总之关键是要丰富客人的体验。 接下来这个项目是沈阳的购物商场。它的主体结构已经完成了，马上要进行内部设计装修。这个项目有一个特色，它必须得到政府的支持，因为这个购物商场的位置是在沈阳故宫的前方，当地文物保护局拥有相当大的发言权，必须得到他们的同意和认可。沈阳曾经是中国的首府，有非常悠久的历史，它们希望商场能够尊重故宫的特色，尊重故宫的文化。我们很早就意识到了，要取悦我们的客户就一定要取悦当局，只要当局同意了我们的设计，相信我们的客户也没有什么意见。伍兹贝格设计的这个方案就是讲述从过去到现在到未来的故事，能够体现出时间的转迁。 这是沈阳现今生活的点滴，沈阳是一个非常神奇，非常疯狂，非常令人喜爱的城市，这是一个非常有活力的年轻城市，相当一部分居民有相当高的购买力。我们的设计概念是把顶盖的设计理念进行转化解读变成未来的设计概念。在高度上也非常尊重沈阳故宫的高度限制，所以大家看到是这样一个高度视线。我们的设计从故宫的过去历史慢慢移到朝阳街非常具有当代特色和未来主义特色的建筑，文化保护当局的人非常喜欢这个概念。他们非常欣赏我们在保护和尊重故宫古老文化的基础上给沈阳也带来一个新的形象。我们从故宫的建筑设计中汲取了一些传统的概念和特色把它们进行转化、解读变成现在大家看到的商场的雨蓬。在图案和谐上面，我们也从故宫中汲取了很多灵感，把它们用到了商场的设计中。 这个建筑的前方非常现代，非常有未来主义，这块也商场曝光率最高的地方，转到商场背部的时候整个感觉比较低调，和它对着的沈阳故宫形成了一种和谐感。背部我们也设立了一个重要的关键中心区域来举办各种活动。考虑到内部装潢的时候，沈阳的年轻人非常时尚，对于日韩和欧美潮流追的非常紧，所以我们设计的时候采用了伦敦、纽约、巴黎和米兰街道的设计风格。他们也受到了像韩国、日本这些动漫日 窗体顶端窗体底端韩剧文化的影响，对于这些文化也非常留意。这是整个项目的中心区，有非常多的时尚元素。 我不多谈这个项目了，大家以后再有兴趣可以和我交流，(沈阳)这个项目给我们的感悟是：有的时候实现目标并不是那么简单，这个项目中关键要得到文物当局的支持，让他们对这个项目兴奋起来，一旦他们同意了这个项目，那么做什么事情速度就快了，客户也会很满意。尽管当初设计的时候，要求我们做一个有历史的建筑，但是我们做出未来主义的建筑风格，这也符合商场品牌的形象，如果开始就没有多做考虑，而直接做一个传统化的建筑，这和我们在商场中做的品牌效应是背道而驰的。侧重零售业的建筑应该对品牌和品牌效应的问题非常了解，需要一直把它们考虑在设计中。 这个项目是深圳南山的项目，这个项目在于客户给我们的时间非常非常紧，作为建筑师，我们经常碰到这个问题，我希望借由这个案例向大家说明合理的安排时间是可以达到最佳的成果。我记得做概念设计一个月，详细设计一个月，施工图设计一个月。这也不是那么罕见，我想大家都有这个经历，对于想尽善尽美的建筑师来说时间紧迫的确是一个大问题。造成时间紧缺的一个原因是之前客户请了一个设计顾问，但不满意他们的表现，所以才由我们重新接洽，我们接下来这个项目也是希望帮助客户。这是我们来到项目的时候看到的原始(图示)。 我们是通过和客户和其他咨询顾问一起坐下来进行设计和决策，才在这么短时间之内完成了这个项目的设计。我们选择的概念也是以家庭为主，希望创造出一种清新的感觉。这个项目已经完成了，并且运作得非常成功，因为这个项目的成功提升了整个区域，它成为了这个区域的标志，在这个区域开始发展和建造其他的一些商业项目，因为这个海湾城商场在经济上面树立了一个非常好的标点。商场内部有一个很大的溜冰场，非常受欢迎。时间非常紧的时候，我们不是直接说“不”，而是和客户、顾问一起坐下来进行设计和决策达到最佳的结果，只有这样我们才能给客户省钱，给自己省时间，并且达成最后的最佳成果。 下一个项目是上海的浦东嘉里中心，我们的客户是嘉里地产，为他们做的是室内概念设计。这个建筑是别人做的，我们受托范围是室内概念设计。这个和世博的园区非常接近，它的开端不是很好，我们接手的最初概念设计不是很适合做零售。最初的设计概念是把它做成像奥特赖斯那种品牌的折扣店，吸引驱车来的购物者，这些购物者购物的频率不是很高。原先最初的设计来自于传统的市场，带着一种工业时代的痕迹，创造了一种比较休闲但又很现代的感觉。我们接手之后和客户都发现了之前对于设计概念的定位仅仅当做一个折扣品牌聚集地是错误的，随着世博临近，位置如此靠近世博，包括周边一些房地产的发展，很明显最初的设计低估了它作为一个商业的地理位置和重要性，我们要挑战原先的设计理念，和客户一起探讨真正希望吸引的顾客群是谁，提升这个市场的位置，让它真正能够达到商业的目的。一般建筑师不喜欢改变他们的设计，因为这要花钱。我们认识到想达到最佳成果必须调整我们的设计来吸引真正到商场来的人流。我们还是保留了工业设计的感觉，但是把它做得更加高端，最后大家看到的效果图是这样的(图示)。它很温暖、很干净，但是很实用。照明做得非常好，显得整个商场很宽敞。我们很鼓励楼层与楼层之间的交流，大家可以在不同的楼层上面看到(零售品牌的)名字，我们为顾客人群做了休息区(图示)。 这个案例给我们感悟是：一般我们不会挑战和推翻原有的设计，但是这个设计中，我们发现如果调整和改变原有的设计，甚至改变客户原有的初衷反而能够得到更好的效果。 这是一个重庆的案例，客户也是龙湖地产。我们的设计范围仅限于商业外部空间设计，建筑和景观都是别人做的。客户希望这个项目成为该地区的地标，即使是商业外部空间也希望做成地标式的设计，而且他们要求做高端设计，但预算却相当低。我们任务是要在低预算情况下做一个高端设计，尤其是当时的建筑和景观都已经是现成的，不能动，对我们来说是一个很大的挑战。 第一步就是写下我们的目标，我们要为这个项目设计创造一些什么，我们希望达到怎样的一个结果。很重要的一点，我们希望它在具有吸引力的同时，也要和它的建筑、景观和谐的融汇在一起。我们也要做一个很强的内部视觉特征，大家可以想象一个很强的建筑，一个很强大的景观设计，再加上一个很强的内部视觉特征，如何把三者平衡起来，经过讨论之后，我们作出的一个概念是“天空下褶皱的地面”，这和景观、建筑融合得都很好。这是给大家一个视觉的感官，从褶皱的地面慢慢上升到一个轻盈的天空的状态，有很多的绿化元素，最后它变成了一个室外的购物商场，这在中国还是比较少见的。我们把室内设计和景观、原有建筑融合在了一起，但是仍然保有自己强烈的特征，同时也保证这里面的商铺面对主街的时候有相当的曝光度。我们也和仔细考虑了如何把褶皱的地面概念和建筑本身有机融合在一起，为了解决这个问题，我们的方法是不做全盘的设计，而是将重心放在关键的出入口和区域，通过这个方式和建筑设计和已有的景观融合在一起。这个项目正在建设中，目前我没有实地的照片。 这是内部的设计图，大部分地方很干净，建造起来又很便宜，在一些关键的区域我们做了重点设计。这个项目中，我们的感悟是：即使有限制条件的情况下，仍然应该保持设计概念的强势和简约。 最一个项目是我们给中国国际金融有限公司做的中国国际贸易中心，这是一个非常大的项目，融写字楼、商业、酒店、画廊、文化和公共设施为一体的综合性建筑。做标志性设计的时候必须要无所畏惧，这样才能做出令人印象深刻的标志性建筑；要和客户进行交流，以取得相互的信任。这些设计都是经过了相当详尽的思考研究的过程，能够体现出客户的要求。建筑的前方有一个巨大的广场，这对公众很有利，等于是将公众的土地还给了公众。版权中心的功能就是教育人们意识到贸易和版权的重要性，这个大楼本身也应该传达这个讯息，教育大家重视版权问题，因此我们希望把这个嵌进设计中，所以向公众提供宽敞的场地是一种对信息的传达，这道媒体墙更能够向公众传达客户