“--营改增”后房地产业税收的相关规定

“ 营改增”后房地产业税收的相关规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。四、税率和特殊征收率及计税方法(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征收率为5%。五、利息及费用不得抵扣进项税额(一)纳税人购进贷款服务(支付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。(二)纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。六、不征收增值税的收入房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。七、销售额的规定(一)销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税)，财政部和国家税务总局另有规定的除外。(二)除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。(三)房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 年6月预缴税款：借：应交税费 未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=42(1+5%)3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款(1+适用税率或征收率)3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费 未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费 未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5-1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。适用一般计税方法案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑小区项目位于高新区。2016年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发此小区，甲公司发生如下业务：1.2016年5月，购进A办公楼一栋，用于办公。甲公司将A办公楼计入固定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项已经通过银行付讫。2.2016年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34万元，款项尚未支付。3.2016年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将A办公楼整体用于职工宿舍，假设A办公楼净值为95万元。4.2016年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万元，对应的建筑面积0.4884万平方米。5.2016年12月，将11月预售的楼盘款1110万元，给业主开具了增值税发票。问：做出甲公司2016年5月至12月相关会计分录案例解析：2016年5月购入办公楼：借：固定资产 100应交税费 应交增值税(进项税额) 6.6应交税费 待抵扣进项税额4.4贷：银行存款 111文件依据：税总2016年第15号公告中第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。2016年6月购进钢材：借：原材料 200应交税费 应交增值税(进项税额) 34贷：应付账款 年10月将办公楼用于职工宿舍：借：固定资产 6.6贷：应交税费 应交增值税(进项税额转出) 6.6借：应交税费 应交增值税(进项税额) 3.85贷：应交税费 待抵扣进项税额3.85借：固定资产 3.85贷：应交税费 应交增值税(进项税额转出) 3.85文件依据：税总2016年第15号公告中第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)不动产净值率不动产净值率=(不动产净值不动产原值)100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。不动产净值率=(95100)100%=95% 不得抵扣的进项税额=(6.+4.4)95%=10.45若不得抵扣的进项税额(10.45)大于该不动产已抵扣进项税额的(6.6)，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额(6.6)从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额(10.45-6.6=3.85)。2016年11月预收房屋销售款：借：银行存款 1110贷：预收账款 1110文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款(1+适用税率或征收率)3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。预缴税款:1110(1+11%)3%=30，甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，向项目所在地高新区国税局预缴税款。借：应交税费 未交增值税30贷：银行存款 年12月向客户开具增值税发票：借：预收账款 110贷：应交税费 应交增值税(销项税额) 110预售房屋对应的土地价款税额：借：应交税费 应缴增值税(营改增抵减的销项税额) 27.50贷：营业外收入 27.50允许扣除的土地价款(0.488444)25000=277.50土地价款所对应的税额：277.50(1+11%)11%=27.50文件依据：税总2016年第18号公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)(1+11%)同时，第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款2016年12月应纳增值税：借：应交税费 应交增值税(转出未交增值税) 48.50贷：应交税费 未交增值税48.5012月应纳增值税=销项税额-营改增抵减的销项税额-进项税额+进项税额转出=110-27.50-(6.6+34+3.85)+(6.6+3.85)=48.50申报缴纳的税款：借：应交税费 未交增值税18.50贷：银行存款 18.50申报缴纳的税款=应纳增值税-预缴税款=48.50-30=18.50，按照财税201636号附件2第一条第(十)款项规定，向公司机构所在地经开区国税局纳税申报。“营改增”下房地产企业进项税额的税收筹划之道2015年是“营改增”税制改革的收官之年，据了解，房地产“营改增”预计将于2015年4月1日全面实施，税率为11%.税制的改变以及税率的大幅提高将使房地产企业面临税负加重的税务风险。为有效应对“营改增”带来的税务风险，房地产企业应未雨绸缪，强化增值税税收筹划。增值税实行价外税，有增值才征税没增值不征税。实践中，我国采用国际上普遍使用的税款抵扣办法，即根据销售商品或提供劳务的销售额，按规定税率计算销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，用公式表示即：应纳税额=销项税额-进项税额。从增值税原理上可以看出，为有效控制增值税应纳税额，纳税人只能是在遵守税法的前提下降低销项税额或增大进项税额，也可以在降低销项税额的同时增大进项税额。就房地产企业而言，房地产项目无论采取全款或按揭的销售方式，在销售合同签定后其售价就处于确定状态，与之相应的销项税额也会确定。因此，房地产企业的销项税额税收筹划空间有限，企业应把税收筹划的重点放在进项税额上。1、结算方式的税收筹划企业的结算方式可以分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。从税收筹划角度来讲，房地产企业应尽量选择分期付款、分期取得发票。一般情况下，企业在购货过程中采用先付清款项、后取得发票的方式，如果材料已经验收入库，但货款尚未全部付清，供货方不能开具增值税专用发票。根据增值税相关规定，纳税人采购货物或者接受劳务，未按照规定取得增值税扣税凭证，其进项税额就不能抵扣。如果房地产企业未及时取得增值税专用发票，就会造成企业增值税税负增加。为了达到能够及时抵扣进项税额的目的，房地产企业可采用分期付款取得增值税专用发票的方式，以缓解纳税压力。根据税法规定，分期付款方式取得的货物，其进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期，这样就可以分步产生递延增值税税负的好处，以获得资金的货币时间价值。实践中房地产企业应争取掌握谈判主动权，使得销货方先垫付税款，以推迟纳税时间，为企业争取时间尽可能长的“无息贷款”。2、进项税额抵扣时间的税收筹划根据增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令2008年第50号）、国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）等规定，销售环节的进项税额抵扣额为上一环节的增值税缴纳额，纳税人不能随意提前抵扣增值税进项税额以达到延期纳税的目的，进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。房地产企业一般纳税人作为购货方的可以通过税收筹划进项税额的抵扣时间，达到延期纳税的目的。取得防伪税控增值税专用发票应尽快认证，认证通过的当月核算当期进项税额并申报抵扣，降低当期的增值税税负；如果选择即购即付，可以在付款当期抵扣进项税额；如果以应付账款的方式结清货款，只能在全部货款全部结清的当期进行进项抵扣。当然，房地产企业可利用结算方式对进项税额抵扣时间进行税收筹划，如签订分期付款合同。3、采购价格选择的税收筹划房地产企业“营改增”后，其身份只能是一般纳税人，可以使用增值税专用发票，实行发票抵扣。这样货物或劳务提供方的纳税人身份就直接影响到了房地产企业的增值税税负。“营改增”后房地产企业可选择不同的采购渠道对进项税额进行税收筹划。一是选择一般纳税人作为提供方，可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专用发票进行抵扣。二是选择小规模纳税人为提供方，这种情况下，如果取得的增值税普通发票，房地产企业不能抵扣进项；如果能够取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票的，房地产企业可按照3%的税率作进项税额抵扣。对于房地产企业而言，选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差别时，应当选择采购一般纳税人的货物或劳务；如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作。小结：“营改增”后房地产企业对于进项税额的税收筹划，可以单独使用或组合使用以上方法。另外在具体实务操作中应综合考虑到其他的因素，如购货成本、合同条款、从不同纳税人处购入货物的质量差异等。股权转让需要资料:1、 公司原股东会关于同意转让股权的决议2、 股权转让协议必须明确：3、 公司新股东会决议包括重新推举董事、监事人员(如董事发生变化须提供董事会决议选举董事长，如原董事会成员不变的也须说明原董事会组成人员不变)4、 公司章程修正案(涉及股东名称、股权比例的条款)5、 提供股权转让款交割证明(需通过公司转交)包括(1) 公司向购入方股东出具收到转让款收据(必须有公司财务专用章和财务主管印章或签字)(2) 出售方向公司出具收到转让款的收条6、 公司营业执照正、副本、IC卡、新股东身份证原件;7、 公司变更登记申请书;8、 新股东身份证明，非当地户籍的需要暂住证，法人股东需要经工商局签章的企业法人营业执照复印件以及法定代表人身份证明书9、 新法定代表人照片、简历(如需变更法定代表人)10、 工商局要求提供的其他资料。营改增后差额征税项目总结，值得收藏2016年5月1日开始，全国范围开始了全行业营改增试点，为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。具体有：1. 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2. 纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（1）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。（2）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程和房地产老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述（1）、（2）计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3. 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。4. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴增值税，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。5. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。6. 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。7. 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。8. 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳增值税。9. 北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。10. 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。11. 中国证券登记结算公司的销售额，不包括以下资金项目：按规定提取的证券结算风险基金；代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息；结算过程中代收代付的资金交收违约罚息。12. 经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。13. 纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。14. 融资租赁和融资性售后回租业务（1）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。（2）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。（4）经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和