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房地产专有名词介绍一、建筑技术经济指标建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。 总建筑面积：按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上 总建筑面积与建设用地面积的比率。 建筑覆盖率：也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）套总建筑面积（即目前的建筑面积 ）= 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积套内建筑面积：房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积； 套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。 套内使用面积（又名地毯面积）：指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。 套总建筑面积系数（实用率） =套内建筑面积/（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）套内使用面积系数（使用率） =套内使用面积（即地毯面积）/（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）二、前期类专有名词土地使用权证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。立项施工许可证：取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。建设用地规划许可证：城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证 。建设工程规划许可证：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请。有城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。五证一照：土地使用权证、预售许可证、立项施工许可证、建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证、营业执照。出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地支付使用，或者将国有徒弟使用权无偿交付土地使用者使用的行为。三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。熟地：做到“七通一平”。K值：分摊系数总建筑面积/总套内面积，分摊部分包括：电梯、走道、楼梯、管道井、大堂、电梯厅等。三、售后服务类专有名词售后公房：原来只具有使用权的居民把房屋产权从国家或集体那里买来。不可售公房：按照上海市出售公有住房的暂行办法未纳入可出售范围的独用成套公有住房。经济适用房：针对低于本市现屋人均住房面积或低于本市平均月收入的居民可凭有关细则配置的房屋。置换：本着平等、自愿的原则，一处物业与另一相同物业相交换的行为。现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。按揭：凡购买房产开发商与建设签有合作协议，承诺提供抵押贷款商品房的本市市民。公积金：根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工。契税：是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地的开发，所形成的级差收入征收的税，由财政局征收。一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上就是土使用权从土地所有者向土地使用者向流通的市场。二级市场：又称土地使用权的转让市场，是指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其他单位之间横向让渡土地使用权的市场 。交房条件：1.经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证明书； 2.办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；3.新建住宅交付使用许可证。房屋保险费：保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故，信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度。他项权利抵押证：房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其它权利人的一种非正式权利。四、业务类专有名词销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签 订合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”。换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。 A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。报备：指业务员须让专案知道或批准的的事情，包括吸烟、饮食、外出、休息、接听、拨打私人电话等等。强销期：大批量的媒体广告投放、公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段时间五、企划类专有名词LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。NP：短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。DM：表现个案情况，用于邮寄的小册子。寄发沪上企业、合资企业、外地驻沪企业负责人及各种DM名单，并于外地展销会上发放。CF：电视广告，可制成VCD。MG：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。DS：用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等）。户外据点：以灯箱，