浦东新区旅游住宿业发展报告.doc

浦东新区旅游住宿业发展报告 供求关系现状评估及趋势分析(摘要稿)上海市浦东新区经济委员会上海财经大学旅游管理系 2009年8月3日55 / 58目 录1 本课题的研究背景、目的、意义与基本概念11.1 研究的背景11.2 研究的目的11.3 研究的意义11.4 研究的基本概念界定21.4.1 浦东新区21.4.2 浦东新区旅游住宿业21.4.3 浦东新区的功能区域52 浦东新区旅游住宿业的供给与经营现状52.1 浦东新区各类旅馆的数量62.1.1 浦东新区星级旅游宾馆拥有的客房规模72.1.2 浦东新区非星级旅馆拥有的客房规模72.1.3 浦东新区经济型连锁酒店的数量和拥有的客房规模72.2 浦东新区不同星级旅游宾馆的构成72.2.1 浦东新区不同档次旅游宾馆的数量构成82.2.2 浦东新区不同类型旅游宾馆的数量构成82.2.3 浦东新区不同档次旅游宾馆的客房规模构成92.3 不同星级宾馆在浦东新区的空间分布92.3.1 星级宾馆数量在全区的空间分布92.3.2 不同档次星级宾馆在全区的空间分布102.3.3 不同类型星级宾馆在全区的空间分布112.4 浦东新区各类旅馆的经营状况122.4.1 星级旅游宾馆的经营状况152.4.2 非星级旅馆的经营状况172.4.3 经济型酒店的经营状况182.4.4 浦东新区旅游住宿业供给现状评估小结193 2009-2010年浦东新区旅游住宿业供给趋势评估223.1 2009年在建、拟建或将开业的星级旅游宾馆223.2 2010年在建、拟建或将开业的星级旅游宾馆223.3 2009-2010年浦东新区旅游住宿业供给趋势评估233.4 浦东新区旅游住宿业供给趋势评估小结234 浦东新区旅游住宿业供求现状与趋势的研究结论254.1 浦东新区旅游住宿业供求数量关系的状况254.1.1 供过于求是目前浦东新区住宿业的主要特征254.1.2 2009年浦东新区旅游宾馆供大于求的局面还将加剧264.2 浦东新区不同档次旅馆供求关系的不同特点264.2.1浦东新区高星级宾馆供求关系向严重失衡方向发展264.2.2浦东新区中档宾馆供大于求的矛盾突出284.3 浦东新区旅游住宿业的空间布局存在明显的不平衡状态304.4 浦东新区不同类型旅游住宿业的供求关系存在差别324.5 浦东新区旅游住宿业供求季节性波动比较明显334.6 浦东新区经济型酒店既有发展潜力又要防止过热344.7 世博会对浦东新区旅游住宿业供求关系的多重影响354.8 金融危机对浦东新区不同旅游住宿业的供求关系的不同影响374.8.1 金融危机对不同类型、档次、区域宾馆的影响存在一定差异374.8.2 2009年形势严峻与2010年将逐渐好转374.8.3 金融危机对入境旅游市场与国内旅游市场的不同影响385 浦东新区旅游住宿业供求问题及合理化引导的对策建议395.1 旅游住宿业投资问题及合理化引导的对策建议395.1.1 旅游住宿业投资合理化的要求395.1.2 旅游住宿业投资过程中存在的问题395.1.3 旅游住宿业投资问题的成因分析395.1.4 措施对策405.2旅游住宿业结构问题及合理化引导对策建议415.2.1旅游住宿业结构合理化要求415.2.2 存在问题415.2.3 原因分析425.2.4 措施对策425.3 旅游住宿业布局问题及合理化引导对策建议455.3.1 旅游住宿业布局合理化的具体要求455.3.2 旅游住宿业布局中的问题455.3.3 原因分析475.3.4 旅游住宿业布局问题解决的对策建议47附录1 浦东新区旅游宾馆一览表491 本课题的研究背景、目的、意义与基本概念1.1 研究的背景本课题研究的主要背景是：（1）受北京举办奥运会与上海举办世博会的鼓舞，浦东新区与整个上海市的旅游住宿供应量持续、快速、大幅度增加；（2）受2008年雪灾、藏独、汶川大地震和奥运会签证管制影响，特别是受以2008年9月15日美国投资银行雷曼兄弟公司申请破产为标志的国际金融危机影响，上海旅游住宿业出现了平均房价与平均出租率双双大幅度下滑现象，据国际货币基金组织预测，这次国际金融危机将持续8个月到3年时间；（3）2010年的上海世博会，预计会有7000万参观人次，即在2010年5月1日到10月31日的184天中，每天会有20万人次（低谷日）、40万人次（平均日）、60万人次（高峰日）、80万人次（极端高峰日）；（4）在上述背景下，如何合理平衡浦东新区旅游住宿业的供给与高峰-低谷的波动需求之间的关系，使之可持续发展已成为一个值得研究的重要问题。1.2 研究的目的本课题研究的主要目的是：从浦东新区全区视角和以各功能区为单位，摸清浦东新区旅游住宿业目前及到2010年的供给与需求状况，包括世博会对旅游住宿设施的需求状况。在上述基础上，依据上海市和浦东新区经济、社会发展整体要求，依据旅游住宿设施客源市场覆盖空间范围规律，依据旅游住宿业持续、优化发展的内在规律，对浦东新区旅游住宿业发展的定位、类型、档次、数量、布局等发展方向与引导政策提出建议。 1.3 研究的意义本课题研究的主要意义是：（1）为浦东新区政府制定引导浦东新区旅游住宿业健康、持续发展的方针政策提供参考；（2）为已经和将要投资浦东新区旅游住宿业的企业，了解浦东新区旅游住宿业发展的现状与趋势提供参考；（3）为其他与浦东新区旅游会展业发展相关的部门与企业，了解浦东新区旅游住宿业发展的现状与趋势提供参考。1.4 研究的基本概念界定为了使本课题的研究更加严谨与富有逻辑，我们对下列基本概念进行界定：（1）浦东新区；（2）浦东新区旅游住宿业；（3）功能区域。1.4.1 浦东新区本报告对浦东新区的界定是按照南汇区划入浦东新区以前的行政区划概念。浦东新区位于上海市东部，长江三角洲东缘。东濒长江口，南与南汇区、闵行区接壤，西和北分别与徐汇、卢湾、黄浦、虹口、杨浦、宝山6区隔江相望。总面积570平方公里。总人口191万人（2007年）。浦东新区辖12个街道、11个镇，这些街道与镇分属六个功能区：（1）陆家嘴功能区域，包括下列街道和镇：陆家嘴街道、潍坊新村街道、唐桥街道、花木街道、洋泾街道；（2）金桥功能区域，包括：金杨新村街道、沪东新村街道、浦兴街道、金桥镇、曹路镇；（3）张江功能区域，包括张江镇、合庆镇、唐镇；（4）外高桥功能区域，包括高桥镇、高东镇、高行镇；（5）三林世博功能区域，包括南码头路街道、周家渡街道、上钢新村街道、东明路街道北蔡镇、三林镇；（6）川沙功能区域，包括川沙新镇。1.4.2 浦东新区旅游住宿业本课题对浦东新区旅游住宿业的定义是：在浦东新区范围内，在正常经营条件下能满足所有旅游者过夜住宿需要的所有设施，其中包括不提供餐饮的旅游设施，但是不包括浴室、居民住房等非正常经营条件下满足旅游者需要的住宿设施。当然，在特殊情况下，这些设施也可以用来临时满足特殊旅游者群体的需要。旅游住宿设施可以用饭店、酒店、宾馆等各种习用的名称，按照上海旅游条例规定，旅游住宿设施统称为旅馆。本课题从星级角度将旅游住宿设施划分为星级宾馆、星级标准宾馆和非星级旅馆。1.4.2.1 星级宾馆与星级标准宾馆星级宾馆是指按中华人民共和国国家标准旅游饭店星级的划分及评定标准正式评级的宾馆。星级标准宾馆主要分为两类：第一类是宾馆设施和服务质量达到相应星级宾馆的标准但还未正式评级的宾馆。主要原因有：一是该宾馆还处在评级过程中，还有待于正式挂牌；二是宾馆经营者出于各种因素考虑，如对自身品牌较自信，为了追求经营灵活性不愿受到星级标准束缚，认为不评级可以更好地与同等级宾馆竞争，典型的代表有锦江之星、如家、莫泰等经济型连锁店；三是对相关部门评定的星级不满意，评高一档次星级不够格，评低一档次星级不满意，如杭州香格里拉大酒店，因而不愿正式挂牌为相应星级宾馆；四是对于某些宾馆新业态，如公寓式酒店，相应的评级标准还为出台。第二类是宾馆主要设施与服务已达到相应星级的基本要求，但还未达到全部要求，典型的有浦东新区中银大厦内的上海意弗利银行家俱乐部。对于星级标准宾馆的划分，主要考虑以下几个因素：一是该宾馆的硬件设施，如客房、前厅、餐厅、会议厅、商务中心、娱乐设施和康乐中心，是否全部或部分达到星级标准；二是看该宾馆的服务，如服务人员着装、服务态度、语言、其它客房服务以及服务的规范性等，是否全部或部分符合相应星级标准；三是看其客房房价是否在本区域相应星级宾馆平均房价波动范围内。1.4.2.2 旅游宾馆的等级与类型为了便于分析，本课题将星级宾馆和星级标准宾馆统称为旅游宾馆。旅游宾馆可以从等级与类型进行细分。1、旅游宾馆的等级划分旅游宾馆划为三个等级：一是高星级宾馆，包括四、五星级及四、五星级标准宾馆；二是中档宾馆，包括三星级和三星级标准宾馆；三是低星级旅馆，包括一、二星级及一、二星级标准宾馆。2、旅游宾馆的类型划分（1）商务型宾馆商务型宾馆也称为暂住型宾馆，以接待短期居住的商务旅游者为主。（2）会议型宾馆拥有比较多的会议设施，以接待参加会议的旅游者为主，或者接待会议旅游者占有较大的比例，典型的如东方滨江大酒店。（3）经济型连锁酒店按照国际通行标准，经济型连锁酒店是指由同一投资主体投资或同一管理集团管理的两家或两家以上的同一品牌酒店，通常根据其设施和服务划入中、低星级中的相应等级。（4）公寓式酒店公寓式酒店是指以套间为主、配备厨房、为过夜旅游者提供酒店式服务的酒店。本报告也按照上述星级标准宾馆划分标准将其划入相应宾馆等级。（5）度假型宾馆度假宾馆也称胜地宾馆、度假村等，多建于远离市中心、气候宜人、风景优美的地方，以接待休闲、游乐、度假的客人为主。如水景园乡村俱乐部。1.4.2.3 非星级旅馆或社会旅馆非星级旅馆是指无论从设施还是从服务质量上来看都未到达星级评定标准的旅馆，包括社会与个体旅馆。其中又可分为多种类型：一类是各类投资主体投资兴建、改建、租赁的经营性住宿设施，主要面向社会客人，包括农家乐；第二类是客房较少，主要用于接待内部客人、客户、合作伙伴的旅馆，仅存在多余空房情况下，才面向社会客人出租，包括招待所。1.4.2.4 其他可供旅游住宿的设施其他可供旅游住宿的设施有很多类型，如邮轮提供的住宿、洗浴场所提供的住宿、大学在暑期里利用学生宿舍提供的住宿等，也包括类似北京奥运人家由居民多余住房暂时为游客提供的住宿等。由于这类旅游住宿设施不符合浦东新区旅游住宿设施的定义：“在正常经营条件下能满足所有旅游者过夜住宿需要的所有设施”，因此，它们不包括在浦东新区旅游住宿设施的正常统计与管理范围内。在特殊情况下，也可以进行统计管理。1.4.2.5本报告研究的主要对象界定本报告研究的主要对象是：旅游住宿设施，即星级宾馆、星级标准宾馆和非星级旅馆，不包括其他旅游住宿设施，即邮轮提供的住宿、洗浴场所提供的住宿、大学在暑期里利用学生宿舍提供的住宿等。考虑到世博会这一世界性事件对旅游住宿设施短期的巨大需求，本报告会对满足世博会需要的相关其他旅游住宿设施进行研究。1.4.3 浦东新区的功能区域浦东新区六个功能区是：（1）陆家嘴功能区域；（2）金桥功能区域；（3）张江功能区域；（4）外高桥功能区域；（5）三林世博功能区域；（6）川沙功能区域。这六个功能区的主要街道如图1-1所示：表1-1 浦东新区行政区划2 浦东新区旅游住宿业的供给与经营现状本报告从以下五个方面对2008年浦东新区旅游住宿业供给现状进行评估：（1）各类旅馆的数量；（2）不同星级旅游宾馆的结构；（3）不同旅馆的空间分布；（4）各类旅馆的经营状况；（5）供给现状评估小结。2.1 浦东新区各类旅馆的数量表2-1显示了浦东新区旅游宾馆与非星级旅馆的数量、房间数、床位数以及它们各自占浦东新区旅馆总量的比重。表2-1 浦东新区旅馆一览表旅馆数量（家）房间数（间）床位数（张）不同档次旅游宾馆占全区旅游宾馆比重不同档次旅游宾馆房间数占全区旅游宾馆比重不同档次旅游宾馆床位数占全区旅游宾馆比重旅游宾馆高星级五星级11473465406.79%16.34%14.58%五星级标准7250235704.32%8.63%7.96%小计1872361011011.11%24.97%22.53%四星级11311147796.79%10.74%10.65%四星级标准246348962214.81%21.91%21.45%小计3594591440121.60%32.64%32.10%高星级小计53166952451132.72%57.61%54.63%中档三星64%7.71%8.93%三星级标准333805624720.37%13.13%13.92%中档小计4760401025529.01%20.84%22.86%低星级二星级54508733.09%1.55%1.95%二星级标准555637898633.95%19.45%20.03%小计606087985937.04%21.01%21.97%一星级1961400.62%0.33%0.31%一星级标准1601000.62%0.21%0.22%小计21562401.23%0.54%0.53%低星级小计6262431009938.27%21.54%22.51%旅游宾馆合计1622897844865100.00%100.00%100.00%非星级旅馆7061965634180旅馆总计8684863479045资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处2009年1月和2009年5月提供的资料和调研数据整理编制。注释：根据浦东新区经委旅游会展处2009年1月提供的资料整理，以下相同。根据浦东新区经委旅游会展处提供的资料和调研数据分析，截至2008年底，浦东新区已建成并投入运营的各类旅游住宿设施868家，客房48634间，床位79045张。其中旅游宾馆162家，提供客房28978间，床位44865张，旅游宾馆数量占新区旅馆总量的18.66%，提供房间数占新区所有旅馆提供房间总量的59.58%，提供床位数占新区所有旅馆提供床位总量的56.76%。非星级旅馆706家，提供客房19656间，床位34180张，分别占新区全部旅馆总量的81.34%、40.42%和43.24%。2.1.1 浦东新区星级旅游宾馆拥有的客房规模截至2008年底，浦东新区共有旅游宾馆162家，其中，57家旅游宾馆拥有客房数在100间以下，51家拥有客房数在100间到199间之间，28家拥有客房数在200间到299间之间，20家拥有客房数在300间到499间之间，6家拥有客房数在500间以上。2.1.2 浦东新区非星级旅馆拥有的客房规模截至2008年底，浦东新区共有非星级旅馆706家，其中，91家非星级旅馆拥有客房数在10间以下，285家拥有客房数在10间到19间之间，141家拥有客房数在20间到29间之间，74家拥有客房数在30间到39间之间，29家拥有客房数在40间到49间之间，24家拥有客房数在50间到59间之间，41家拥有客房数在60间到99间之间，21家拥有客房数在100间以上。2.1.3 浦东新区经济型连锁酒店的数量和拥有的客房规模截至2008年底，浦东新区共有经济型连锁酒店46家，提供客房6061间，床位9573张，分别占新区旅游宾馆总量的28.40%、20.92%和21.34%。46家经济型连锁酒店中100间以下为15家，占经济型连锁酒店总量的32.61%；100间至199间为22家，占经济型连锁酒店总量的47.83%；200至299间规模为9家，占经济型连锁酒店总量的19.57%。2.2 浦东新区不同星级旅游宾馆的构成不同星级旅游宾馆的构成包括：（1）不同档次旅游宾馆的数量构成，（2）不同类型旅游宾馆的数量构成，（3）不同档次旅游宾馆的客房规模构成。2.2.1 浦东新区不同档次旅游宾馆的数量构成浦东新区旅游宾馆162家，其中星级宾馆42家，包括五星级11家、四星级11家、三星级14家、二星级5家、一星级1家；星级标准宾馆120家，包括五星级标准7家、四星级标准24家、三星级标准33家、二星级标准55家，一星级标准1家。高星级旅游宾馆53家，占旅游宾馆总量的32.72%，提供客房16695间，床位24511张，分别占新区旅游宾馆客房总量和床位总量的57.61%及54.63%；中档旅游宾馆47家，占新区旅游宾馆数量的29.01%，提供客房6040间，床位10255张，分别占新区旅游宾馆客房总量和床位总量的20.84%及22.86%；低星级宾馆62家，占新区旅游宾馆数量的38.27%，提供客房6243间，床位10099张，分别占新区旅游宾馆客房总量和床位总量的21.54%及22.51%。2.2.2 浦东新区不同类型旅游宾馆的数量构成表2-2显示了浦东新区商务型宾馆、会议型宾馆、经济型连锁酒店、公寓式酒店、度假型宾馆的数量、房间数、床位数以及它们各自占旅游宾馆总量的比重。表2-2 浦东新区不同类型旅游宾馆构成一览表宾馆数量（家）房间数（间）床位数（张）各类旅游宾馆数量占全区旅游宾馆比重各类房间数占全区旅游宾馆的比重各类床位数占全区旅游宾馆比重商务型宾馆101206753204962.35%71.35%71.43%会议型宾馆12603480.62%0.90%0.78%经济型连锁酒店466061957328.40%20.92%21.34%公寓式酒店11163623066.79%5.65%5.14%度假型宾馆33465891.85%1.19%1.31%旅游宾馆合计1622897844865100.00%100.00%100.00%资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处提供的资料和调研数据编制。在浦东新区162家旅游宾馆中，商务型宾馆101家，占旅游宾馆总量的62.35%；会议型宾馆1家，占旅游宾馆总量的0.62%；经济型连锁酒店46家，占旅游宾馆总量的28.40%；公寓式酒店11家，占旅游宾馆总量的6.79%；度假型宾馆3家，占旅游宾馆总量的1.85%。101家商务型宾馆提供客房20675间，床位32049张，分别占全区旅游宾馆提供客房总量和床位数总量的71.35%和71.43%；1家会议型宾馆提供客房260间，床位348张，分别占全区旅游宾馆提供客房总量和床位总量的0.90%和0.78%；46家经济型连锁酒店提供客房6061间，床位9573张，分别占全区旅游宾馆提供客房总量和床位总量的20.92%和21.34%；11家公寓式酒店提供客房1636间，床位2306张，分别占全区旅游宾馆提供客房总量和床位总量的5.65%和5.14%；3家度假型宾馆提供客房346间，床位589张，分别占全区旅游宾馆提供客房总量和床位总量的1.19%和1.31%。2.2.3 浦东新区不同档次旅游宾馆的客房规模构成浦东新区高星级宾馆的客房规模集中分布于100499间之间，共44家，占高星级宾馆总量的83.02%；中档宾馆的客房规模集中分布在100199间，共23家，占中档宾馆总量的48.94%；低星级宾馆的客房规模集分布在100间以下，共37家，占低星级宾馆总量的59.68%。不存在客房规模在300间以上的中档和低星级宾馆。2.3 不同星级宾馆在浦东新区的空间分布本报告从星级宾馆数量的空间分布、不同档次星级宾馆的空间分布和不同类型星级宾馆的空间分布三方面展开研究。2.3.1 星级宾馆数量在全区的空间分布表2-3显示了旅游宾馆数量、房间数、床位数在浦东新区各功能区域的分布状况。表2-3 浦东新区旅游宾馆空间分布一览表旅馆数量（家）房间数（间）床位数（张）各区域宾馆数量占全区总量比重各区域房间数占全区总量比重各区域床位数占全区总量比重陆家嘴功能区域77155862313847.53%53.79%51.57%金桥功能区域315231825219.14%18.05%18.39%张江功能区域11159523676.79%5.50%5.28%外高桥功能区域10158624786.17%5.47%5.52%三林世博功能区域16186632399.88%6.44%7.22%川沙功能区域173114539110.49%10.75%12.02%合计1622897844865100.00%100.00%100.00%资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处提供的资料和调研数据整理编制。浦东新区六大功能区域旅游宾馆分布不平衡。陆家嘴功能区域有77家旅游宾馆，占全区旅游宾馆总量的47.53%；金桥功能区域有31家旅游宾馆，占全区旅游宾馆总量的19.14%；张江功能区域有11家旅游宾馆，占全区旅游宾馆总量的6.79%；外高桥功能区域有10家旅游宾馆，占全区旅游宾馆总量的6.17%；三林世博功能区域有16家旅游宾馆，占全区旅游宾馆总量的9.88%；川沙功能区域有17家旅游宾馆，占全区旅游宾馆总量的10.49%。陆家嘴功能区域的77家旅游宾馆共提供客房15586间，床位23138张，分别占全区旅游宾馆客房和床位总量的53.79%和51.57%；金桥功能区域31家旅游宾馆提供客房5231间，床位8252张，分别占全区旅游宾馆客房和床位总量的18.05%和18.39%；张江功能区域11家旅游宾馆提供客房1595间，床位2367张，分别占全区旅游宾馆客房和床位总量的5.50%和5.28%；外高桥功能区域10家旅游宾馆提供客房1586间，床位2478张，分别占全区旅游宾馆客房和床位总量的5.47%和5.52%；三林世博功能区域16家旅游宾馆提供客房1866间，床位3239张，分别占全区旅游宾馆客房和床位总量的6.44%和7.22%；川沙功能区域17家旅游宾馆提供客房3114间，床位5391张，分别占全区旅游宾馆客房和床位总量的10.75%和12.02%。2.3.2 不同档次星级宾馆在全区的空间分布表2-4显示了高星级宾馆、中档宾馆与低星级宾馆数量、房间数、床位数在浦东新区各功能区域的分布状况。表2-4 浦东新区不同档次旅游宾馆空间分布一览表宾馆数量（家）房间数（间）床位数（张）功能区域高星级中档低星级高星级中档低星级高星级中档低星级陆家嘴功能区域34222110734270921431544243973299金桥功能区域81211242816771126340129281923张江功能区域5248581735641283217867外高桥功能区域1273993818065367391203三林世博功能区域141170027788912005101529川沙功能区域4581576823715264914641278合计5347621669560406243245111025510099资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处提供的资料和调研整理数据编制。浦东新区高星级宾馆共53家，提供客房16695间，床位24511张。其中，陆家嘴功能区域分布最多，为34家，占新区高星级宾馆总量的64.15%，提供客房10734间，占新区高星级宾馆总量的64.29%，提供床位15442张，占新区高星级宾馆总量的63.00%；金桥功能区域次之，为8家，张江功能区域5家，川沙功能区域4家，外高桥功能区域与三林世博功能区域各1家。新区中档宾馆共47家，提供客房6040间，床位10255张，其中，陆家嘴分布最多，为22家，提供客房2709间，床位4397张，分别占新区中档宾馆总量、房间数和床位数总量的46.81%、44.85%和42.88%；金桥功能区域分布12家，提供客房1677间，床位2928张，分别占新区中档宾馆总量、房间数和床位数总量的25.53%、27.76%和28.55%，川沙功能区域5家，三林世博功能区域4家，张江功能区域、外高桥功能区域各2家。新区低星级宾馆共62家，提供客房6243间，床位10099张，其中，陆家嘴功能区域分布最多，为21家，提供客房2143间，床位3299张，分别占新区低星级宾馆总量、房间数和床位数总量的33.87%、34.33%和32.67%。低星级宾馆在张江功能区域分布最少，为4家，提供客房564间，床位867张，分别占新区低星级宾馆总量、房间数和床位数总量的6.45%、9.03%和8.59%。2.3.3 不同类型星级宾馆在全区的空间分布表2-5显示了商务型宾馆、会议型宾馆、经济型连锁酒店、公寓式酒店、度假型宾馆的数量、客房数、床位数在浦东新区各功能区的分布状况。表2-5 浦东新区不同类型旅游宾馆的空间分布一览表陆家嘴功能区域金桥功能区域张江功能区域外高桥功能区三林世博功能区域川沙功能区域合计商务型宾馆宾馆数量（家）4818751310101房间数（间）1187533749368761498211620675床位数（张）176915267136114882592365032049会议型宾馆宾馆数量（家）1000001房间数（间）26000000260床位数（张）34800000348经济型连锁酒店宾馆数量（家）1911353546房间数（间）226514074797103688326061床位数（张）3453232574699064714129573公寓式酒店宾馆数量（家）92000011房间数（间）118645000001636床位数（张）164666000002306度假型宾馆宾馆数量（家）0010023房间数（间）0018000166346床位数（张）0026000329589资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处提供的资料和调研数据整理编制。浦东新区商务型宾馆共101家，提供客房20675间，床位32049张，其中，陆家嘴功能区域分布最多，为48家，提供房间11875间，床位17691张，分别占新区商务型宾馆总量、房间数和床位数总量的47.52%、57.44%和55.20%；外高桥功能区域分布最少，为5家，提供客房876间，床位1488张。浦东新区会议型宾馆仅在陆家嘴功能区域分布1家，提供客房260间，床位348张。新区共有经济型连锁酒店46家，提供客房6061间，床位9573张，其中，在陆家嘴功能区域分布最多，为19家，提供客房2265间，床位3453张，分别占全区经济型连锁酒店客房总量、房间数和床位数总量的41.30%、37.37%和36.07%；张江功能区域和三林世博功能区域分布最少，各为3家。新区共有公寓式酒店11家，提供客房1636间，床位2306张，其中，陆家嘴功能区域为9家，提供客房1186间，床位1646张，分别占新区公寓式酒店总量、房间数和床位数总量的81.82%、72.49%和71.38%；金桥功能区域2家，其余四个功能区域无公寓式酒店分布。浦东新区共有度假型宾馆3家，其中张江功能区域1家，提供客房180间，床位260张；川沙功能区域2家，提供客房166间，床位329张。2.4 浦东新区各类旅馆的经营状况表2-6显示了从2002年到2008年浦东新区旅馆平均出租率与同期案例城市上海、香港、新加坡、纽约的比较状况。表2-6 浦东新区各类旅馆平均客房出租率（%）与同期案例城市比较浦东新区上海市香港新加坡纽约2002年72.862.1084.074.075.62003年68.057.2070.067.076.32004年71.462.988.081.082.42005年70.167.386.084.086.12006年68.664.887.085.085.62007年63.961.486.087.086.12008年56.956.5384.081.085.3资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处提供资料、上海市各年度统计年鉴、上海市旅游局、香港旅游发展局、新加坡统计局、纽约城市统计等相关网站资料整理编制。图2-1 20022008年浦东新区各类旅馆平均出租率与同期案例城市比较由表2-6及图2-1显示，20022008年浦东新区旅馆平均出租率整体呈下降趋势，但高于上海市同期水平。与香港、新加坡、纽约等案例城市相比，浦东新区旅馆平均出租率绝对量均低于同期案例城市水平，值得注意的是：香港、新加坡、纽约旅馆的出租率能稳定地维持在一个较高水平状态，而浦东新区旅馆平均出租率则呈现明显下滑趋势。特别值得注意的是：纽约旅馆平均出租率变动幅度最小，且维持在较高水平。表2-7 19992006年浦东新区旅馆营业收入与上海市旅馆同期营业收入比较一览表浦东新区旅馆营业收入（亿元）上海市旅馆营业收入（亿元）占上海市旅馆营业收入比重1999年10.2689.2911.5%2000年14.4197.5414.8%2001年16.03120.2113.3%2002年21.14134.0115.8%2003年21.51130.4116.5%2004年32.21165.5919.5%2005年36.72194.4718.9%2006年42.46212.0320.0%资料来源：根据浦东新区经委旅游会展处提供的资料和调研数据整理编制。图2-2 19992006年浦东新区旅馆营业收入与上海市旅馆同期营业收入比较由表2-7及图2-2显示，19992006年浦东新区旅馆营业收入总额呈稳定增长态势，占上海市旅馆同期营业收入的比重整体呈上升态势，从1999年占11.5%发展到2006年占20.0%的最高比重。充分说明浦东新区旅馆营业收入增长率高于上海市旅馆营业收入增长率，浦东新区旅馆业在整个上海市旅馆业具有重要地位。2007年浦东新区旅游宾馆客房出租率、平均房价和每间客房收入（RevPAR）三大指标在上海市19个区县中的位次依次为：7、2、3（参见表2-8）。浦东新区旅游宾馆RevPAR能在全市列第3位，主要是由其位列全市第2的平均房价的拉动，因为其旅游宾馆平均出租率仅列全市第7位，这一点值得特别关注。表2-8 2007年浦东新区旅游宾馆客房出租率、平均房价和RevPAR与其他区县比较区 县客房出租率（%）位次平均房价（元/间天）位次RevPAR（元）位次全市平均61.35577.42354.25黄浦区67.172846.683568.712卢湾区66.733817.294545.384徐汇区62.029440.26273.016长宁区64.585677.945437.815静安区68.171877.321598.071普陀区65.194256.8215167.4212闸北区59.2611307.4211182.1810虹口区58.8912340.629200.599杨浦区60.771025216153.1413闵行区62.488270.9413169.2811宝山区64.116227.9618146.1514嘉定区38.0918335.1910127.6715浦东新区63.917875.972559.833金山区53.5314215.4219115.3117松江区47.5816424.337201.908青浦区40.1717275.4412110.6418南汇区37.2319258.211496.1319奉贤区55.913371.858207.867崇明县49.5415244.4717121.1116资料来源：2008年上海市旅游统计年鉴。2.4.1 星级旅游宾馆的经营状况本报告将浦东新区星级宾馆与上海星级宾馆、香港、新加坡、美国、纽约、曼哈顿宾馆的平均出租率（OCC）、平均房价（ADR）和每间客房的收益（REVPAR）进行比较，分析浦东新区星级宾馆的经营状况。表2-9 浦东新区星级旅游宾馆OCC、ADR和REVPAR与案例城市比较一览表平均高星级中档低星级五星级四星级三星级二星级一星级浦东新区（2008年）OCC（%）57.1859.4758.0644.7862.5468.65ADR（元）886.881348.31759.33353.09190.5684.97REVPAR（元）507.12801.85440.9158.13119.1858.33上海市（2008年）OCC（%）55.4459.8955.2451.9655.5660.49ADR（元）658.371233.06618.45324.46211.89105.26REVPAR（元）365.00738.48341.63168.59117.7363.67香港（2008年）甲级高价酒店乙级高价酒店中价酒店OCC（%）85798786ADR（港元）12222106974586（港元/元=1/0.88）(1076元)(1854元)(857元)(516元)REVPAR（港元）1038.71663.74847.38503.96（港元/元=1/0.88）(914元)(1465元)(746元)(444元)新加坡（2008年）OCC（%）81ADR（美元）245.9（美元/元=1/6.82）(1677.8元)REVPAR（美元）199.2（美元/元=1/6.82）(1359.1元)美国（19882000年全美平均）豪华高级中档经济型节约型OCC（%）70.1765.5462.2659.8259.8ADR(美元)114.3474.5959.5647.5139.21（美元/元=1/8.2）(938元)(612元)(488元)(390元)(319元)REVPAR(美元)81.9050.343828.9023.53（美元/元=1/8.2）(671元)(413元)(311元)(237元)(193元)纽约（2008年）OCC（%）85.3ADR（美元）312（美元/元=1/6.82）2128.8元REVPAR（美元）266.136（美元/元=1/6.82）1815.9元曼哈顿（2007年）LuxuryBoutiqueFull ServiceLimited ServiceOCC（%）7986.388.488.4ADR（美元）530.39333.78280.5226（美元/元=1/7.3）(3874.03元)(2437.97元)(2048.81元)(1650.73元)REVPAR（美元）418.82287.92247.87199.8（美元/元=1/7.3）(3059.11元)(2103.00元)(1810.47元)(1459.36元)资料来源：依据浦东新区经委旅游会展处提供资料、2008年上海市旅游年鉴、上海市旅游局网站、案例城市相关网站相关资料整理编制。由表2-9显示，从客房出租率（OCC）考察，2008年浦东新区五星级与四星级旅游宾馆客房平均出租率分别为59.47%和58.06%，上海市2008年五星级与四星级旅游宾馆客房平均出租率分别为59.89%和55.24%，浦东新区的五星级旅游宾馆的平均出租率已低于上海市的平均水平，四星级旅游宾馆的平均出租率略高于上海的平均水平，但是，上述两者都已经低于国际上公认的饭店经营损益点的平均出租率60%的水平。并且远低于香港2008年甲级高价酒店79%的平均出租率、新加坡2008年81%的平均出租率、全美19882000年平均的豪华型酒店70.17%的出租率(基于长期平均出租率水平比较)和高级型酒店的65.54%的出租率、纽约85.3%的平均出租率以及曼哈顿地区2007年Luxury型的79%和Boutique型的86.3%的平均出租率。从平均房价（ADR）考察，2008年浦东新区五星级与四星级旅游宾馆的平均房价略高出上海市五星级与四星级旅游宾馆的平均房价100多元，但低于香港2008年甲级高价酒店的平均房价，低于新加坡平均房价，高于全美19882000年平均的豪华型和高级型房价(基于长期平均房价水平比较)，低于纽约2008的平均房价，远低于曼哈顿地区2007年豪华型（Luxury）和精品型（Boutique）平均房价。从每间客房收益（RevPAR）考察，2008年浦东新区五星级（801.85元）与四星级旅游宾馆（440.9元）高于上海市的平均水平（五星级738.48元、四星级341.63元），低于香港2008年甲级高价酒店1465元的水平、新加坡2008年平均1359.1元的水平，远低于纽约平均1815.9元的水平和曼哈顿相应级别酒店的平均水平，但高于全美19882000年平均豪华型的671元和高级型的413元的水平（基于长期平均每间客房收益水平比较）。2008年浦东新区三星级（中档）旅游宾馆的平均出租率为44.78%，平均房价为353.09元，每间客房收益为158.13元，上海市三星级（中档）旅游宾馆的平均出租率为51.96%，平均房价为324.46元，每间客房收益为168.59元。浦东新区三星级（中档）旅游宾馆的平均出租率和每间房收益低于上海平均水平，并且远低于案例城市相应档次的旅游宾馆出租率、平均房价和每间客房的收益。2008年浦东新区三星级（中档）旅游宾馆的平均出租率已经远低于国际公认的损益平衡点的出租率水平60%的15.22个百分点。2008年浦东新区二星级旅游宾馆平均出租率为62.54%，高于上海市55.56%的平均水平，平均房价为190.56元，低于上海市211.89元的平均水平，每间客房收益119.18元，高于上海117.73元的平均水平。浦东新区二星级旅游宾馆平均客房出租率（OCC）、平均房价（ADR）和每间客房收益（RevPAR）三大指标远低于香港2008年、全美19882000年（基于长期视角的比较）、曼哈顿地区2007年的平均水平。2008年浦东新区一星级旅游宾馆客房平均出租率、平均房价与每间客房收益分别为68.65%、84.97元和58.33元，上海一星级旅游宾馆平均出租率、平均房价与每间客房收益分别为60.49%、105.26元和63.67元。显然，浦东新区一星级旅游宾馆每间客房收益已低于上海市平均水平。并且，浦东新区一星级宾馆的上述指标远低于美国经济型与节约型酒店在19882000年之间的平均水平（基于长期视角的比较），低于2007年曼哈顿有限服务酒店的平均水平。2.4.2 非星级旅馆的经营状况表2-10显示了2008年浦东新区非星级旅馆与香港类似旅馆香港旅客宾馆在客房出租率（OCC）、平均房价（ADR）、每间客房收入（REVP