房地产开发贷款个人住房贷款和商业用房贷款操作规程.doc

1 111 湖南省农村信用社联合社文件 湘信联发 2008 17 号 湖南省农村信用社联合社湖南省农村信用社联合社 关于印发关于印发 湖南省农村信用社房地产开发贷款管理办湖南省农村信用社房地产开发贷款管理办 法法 试行试行 和和 湖南省农村信用社个人住房贷款和商湖南省农村信用社个人住房贷款和商 业用房贷款操作规程业用房贷款操作规程 试行试行 的通知的通知 各办事处 市级联社 各县级联社 农村合作银行 现将 湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法 试行 和 湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规程 试 行 印发给你们 请认真组织学习 切实遵照执行 试行期间 请各地按所附文本格式操作 待完善后再统一印制操作文本 对 执行中遇到的问题 请及时报告省联社 附件 1 湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法 试行 2 湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操 作规程 试行 二 八年二月二十一日 主题词 业务管理 房地产开发 个人住房贷款 商业用房 通知 抄送单位 人民银行长沙中心支行 湖南银监局 内部发送 办公室 业务管理处 财务处 稽核保卫处 风险管理处 联 系 人 李首超 联系电话 0731 2278781 湖南省农村信用社联合社办公室 2008 年 3 月 4 日印发 共印 160 份 3 111 附件一 湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法 试行试行 第一章第一章 总则总则 第一条 为支持商品房开发和经营 加强对房地产贷款的管理 有效防范商品房开发贷款风险 根据有关法律法规和规章制度 制定本办法 第二条 商品房开发贷款指农村信用合作社 农村合作银行 简称 信用社 下同 向借款人发放的用于商品房开发及其配套 设施建设的贷款 主要包括住房开发贷款 经济适用房开发贷款 商业用房开发贷款及其他用于商品房开发所需要的配套设施建设 贷款 第三条 住房开发贷款是指信用社向房地产开发企业发放的 用于开发建造向市场销售住房的贷款 对住宅部分投资超过总投 资比例 50 的综合性房地产项目 其贷款按照住房开发贷款管理 经济适用房开发贷款参照住房开发贷款有关规定进行管理 商业用房开发贷款是指信用社向房地产开发企业发放的用于 开发建造向市场销售 主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷 款 对非住宅部分投资超过总投资比例 50 含 的综合性房地 产项目 其贷款按照商业用房开发贷款管理 第四条 商品房开发贷款的发放 必须符合国家产业政策 信 贷政策和信用社贷款管理有关规定 遵循安全性 流动性 效益 性原则 第二章第二章 贷款申请贷款申请 第五条 申请人条件 一 经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业 二 具有经过年检的贷款卡并在信用社开立帐户 三 具有三级或以上房地产开发企业资质证书和贷款项目 开发建设的资格 四 信用良好 具有按期还本付息能力 五 信用社规定的其他条件 第六条 贷款项目条件 一 贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设规划 其立项文件真实 有效 完整 能够进行实质性开发 具备 建 设用地规划许可证 建设工程规划许可证 土地使用权证 建筑工程施工许可证 二 贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由 于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要 三 贷款项目的自有资金投入不少于总投资的 35 并在 贷款之前投入项目建设 四 信用社要求的其他条件 第七条 对经国土资源部门 建设主管部门查实具有囤积土地 囤积房源行为的房地产开发企业 信用社不得向其发放任何形式 的贷款 不得接受空置 3 年 含 以上的商品房或闲置 2 年 含 以 上的土地作为贷款抵押物 第八条 房地产开发贷款原则上由项目所在地信用社属地管理 借款人原则上只能向拟开发项目所在地信用社申请开发贷款 但 以社团贷款方式发放的除外 第九条 严禁以流动资金贷款名义发放项目开发贷款 不得在 5 111 开发项目授信额度外用承兑汇票等方式为开发商提供信用支持 第十条 信用社原则上不介入再建开发项目 对确实优秀的再 建项目 承贷社应按新建项目的要求组织评估 并对前期工程投 入情况进行专项审计 第十一条商品房开发贷款期限一般不超过 3 年 含 第十二条商品房开发贷款应优先以本项目的土地和在建工 程设定抵押 抵押率不得超过 65 贷款社可以要求借款人追加 质押和保证担保 第十三条信用社发放房地产开发项目贷款的同时 应要求 项目借款人与放款社签订按揭贷款委托书并为该项目的购房者提 供阶段性担保 第十四条商品房开发贷款实行项目专管员负责制 项目专 管员对借款人 贷款项目 项目资金 贷款担保等实行全面监管 第十五条借款申请人需向信用社提交以下材料 一 单位资料 1 经年检并核准登记的法人营业执照复印件 法人代表及其 授权代理人证明书和签字样本 股份制企业的借款授权书 经年 检的贷款卡 证 的原件和复印件 公司章程 本期财务报表和 经审计的近 2 年年报 验资报告 税务登记证 开户许可证的正 副本复印件 法人组织机构代码证 2 公司主要负责人简历和工作人员文化结构清单 3 公司最高权力机构或其授权机构同意申请贷款的有效决议 4 借款申请报告 其主要内容包括 借款项目名称 金额 用途 期限 用款计划和还款来源等 5 若属抵押或质押方式担保的 提交抵押或质押清单 估价 报告 有权人同意抵押或质押的书面承诺 6 若第三方提供担保的 保证人同样提供上述第 1 项资料 7 信用社要求提供的其他资料 三 项目资料 1 建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担 贷款项目开发建设的批准文件 2 申请贷款项目的有关材料 主要包括项目建议书 可行性 研究报告及批准文件 项目年度投资计划以及批准文件 项目 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土 地使用证 建筑工程施工许可证 土地出让合同及地价款 缴纳凭证复印件 建设规划红线图 3 项目开发建设自有资金落实的证明文件 资料 4 信用社要求提供的其他资料 第三章第三章 项目调查与评估项目调查与评估 第十六条调查的主要内容 参照对公司类企业贷款的要求 进行初步审查 并重点审查确认以下几项内容 一 借款人是否具有进行房地产开发建设的资格 二 借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内 三 贷款项目是否经有权机关批准 项目建议书 可行性 研究报告及批准文件 项目年度投资计划 设计以及批准文件等 是否完备 有效 四 项目建设条件落实情况 1 贷款项目承建人与借款申请人是否相符 7 111 2 贷款项目是否列入国家或地方政府的建设规划 3 经济适用住房是否列入国家经济适用住房 安居工程 建 设计划 4 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 土地 使用权证 建筑工程施工许可证 的原件与复印件是否一致 5 自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资 35 以上 项 目资本金是否满足非债务性条件 防止借款人以评估增值的方式 虚增项目资本金 以民间借贷 向股东借款及其他负债方式充抵 项目资本金 审查以股权融资方式吸收的项目资本金是否经注册 会计师事务所验资 工商行政管理部门登记并纳入规定会计科目 核算 6 开发项目的文件是否完整 真实 有效 是否能进行实质 性开发建设 第十七条经调查属实的贷款申请 进入项目评估程序 第十八条调查评估权限 2000 万元以下的房地产开发类贷 款项目由县级联社组织评估 2000 万元 含 以上的贷款项目 由办事处 市联社 组织评估 第十九条负责组织评估的机构 可牵头组织辖内业务人员 成立项目评估小组 评估小组成员为 3 5 人 其中确定 1 名为主 评估人 信贷部门负责人为评估报告审查人 分管主任为评估报 告审定人 对开发规模和贷款额度较大的项目 可聘请评估中介 机构参与评估 第二十条对借款金额在 1000 万元以上的房地产贷款项目 必须按照以下方法进行风险评估 一 项目主要关系人 如其母公司 主要投资人 资信评 估 包括主要关系人经营情况 财务状况 信用情况的考察分析 各关系人之间的产权及其他控制关系等 二 项目概况和建设情况评估 包括对项目建设的基本情 况 建设条件 实施进程 设计施工监理情况 环境保护条件等 进行综合论证分析 分析投资该项目是否符合国家产业政策 区 域发展战略及信用社信贷投向政策 对建设进程 设计 施工 监理情况 环境保护条件等的评估 三 项目市场情况评估 贷款调查评估人员要通过市场调 查与预测 分析房地产投资环境 经营方式和项目的市场定位 对项目的市场竞争能力 销售前景作出判断 四 项目投资估算与融资方案评估 对项目的投资估算分析和审查 要分析项目工程各项内容和 成本费用是否齐全 有无任意扩大取费范围和提高标准 扩大投 资规模 分析投资估算中有无漏项 少算或人为压低造价等情况 分析投资构成比例合理与否 在此基础上 调整项目成本费用 对项目资金来源的评估 应对项目资金来源的合理性 可靠 性进行分析论证 侧重于对贷款社贷款以外的其他资金来源的合 理性 可靠性进行评估 在对项目各项资金来源进行调查分析的 基础上 确定项目切实可行的融资计划 测算项目资金的回收期和贷款偿还期 五 财务效益评估 财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上 根据国家现行财税制度及有关规定 测算财务效益评估指标 考 核项目的盈利能力 六 不确定性分析 9 111 房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造 成的影响 并进而分析可能对贷款偿还带来的风险 房地产项目 不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析 敏感性分析 可进行不 确定性分析的因素主要有 租售量 租售价格 出租率 开发周 期 项目总投资等 在对项目不确定性进行分析的基础上 须对 项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险 控制项目不确定 性的措施 七 银行效益与风险防范措施评估 银行效益评估应采用定性和定量的分析方法 具体分析项目 资金在贷款社结算情况及带给信用社的相关效益 风险防范措施评估 应对借款人提供的保证 抵押 质押等 贷款担保措施的可行性进行分析 并分析项目贷款的主要风险 如何采取措施降低 规避 分散风险 八 评估总结 1 应对借款人基本情况 项目建设情况 市场状况 项目投 资估算及资金来源筹措 项目财务效益 项目建设的环保情况 银行效益与风险防范措施及项目的经济 社会经济效益等方面做 综合性论述 2 应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述 并提出建议 及解决措施 3 应对贷款项目提出评估意见 就是否发放贷款 贷款的金 额 条件 期限 利率等提出明确的意见 4 评估报告一式三份 由直接评估人员 评估审查人员 评 估审定人员签字认可后 一份交放款单位 一份留存评估组织机 构 一份交借款申请人 第二十一条对借款金额在 1000 万元以下的的房地产开发 类贷款项目 可进行简要评估 简要评估主要包括以下内容 一 借款人资信评估 包括借款人基本情况 借款人经营 情况 借款人财务状况等 二 项目概况和建设情况评估 包括项目基本情况 项目 建设条件 项目建设实施进程评估 项目的设计 施工 监理情 况评估 三 项目市场情况评估 包括项目投资环境评估 项目市 场定位评估 项目销售情况评估 含区域同类物业的总体供求情 况 周边主要竞争项目情况 销售方式分析 销售前景分析等 四 项目财务效益评估 包括房地产项目总投资预测分析 项目资金来源评估 项目损益预测 项目投融资计划评估 项目 有关财务效益指标等 五 银行效益与风险防范措施评估 测算资金结算量 进 行相关效益评估 六 风险防范措施评估 包括项目风险评估 贷款担保措 施评估等 七 项目评估结论与贷款建议 通过对上述指标进行分析 得出评估结论与贷款建议 对贷款与否及贷款金额 期限 还款 计划提出具体建议 八 其他环节参照 1000 万元以上贷款评估方法执行 第四章第四章 审批与发放审批与发放 第二十二条贷款审批 商品房开发贷款的审批根据贷款审 批权限由有权人审批 审批人在授权范围内签批贷款 并决定贷 款种类 金额 期限 方式 利率等 11 111 第二十三条贷款发放 贷款经最终审批人审核批准后 正 式签订贷款合同和抵押合同 开发贷款必须办理在建工程抵押 并按规定办理抵押登记 保险等手续 第二十四条贷款审查部门对贷款合同 有关协议等全部贷 款手续中的各种要素 签章等核实无误后 由信贷员填写贷款划 拨凭证 经审批签发后交会计部门将贷款资金分期 分批转入借 款人在贷款信用社的专户 第五章第五章 贷后管理贷后管理 第二十五条信用社要加强商品房开发贷款的资金管理并建 立切实可行的贷款封闭管理机制 严格按照工程进度进行资金划 付 一 贷款支用时 要严格按照项目建设的工程进度付款 要求借款人提供工程建设合同 建设单位的付款通知书 材料供 应合同 设备采购合同等有关文件 作为支用贷款的依据 贷款 资金的支用应该在项目自有资金之后 借贷双方约定信用社贷款 与其他资金按比例投入开发建设项目的 应审核其他资金投入的 落实情况 二 按揭贷款的首付款应该优先偿还贷款本息 三 住房开发贷款的预 销 售应纳入资金监管范围 按 照销售进度分期还款 确保项目销售 80 前收回全部贷款本息 四 转让 出售的商业用房开发贷款应按照销售进度分期 还款 确保项目销售 70 前收回全部贷款本息 第二十六条贷款社分管信贷副主任 行长 应定期向项目 专管员了解房地产开发项目贷款风险情况 协调信贷 风险管理 法律部门之间的关系 向上级反映贷后管理中出现的重大问题 第二十七条项目开发贷款原则上不得借新还旧 贷款展期 要从严控制 已经实现销售收入 但没有按销售收入的约定比例 及时还贷的房地产开发贷款不得展期 第二十八条项目专管员负责对分管企业和项目进行贷后检 查和本息催收 收集企业各种经营管理信息 分析项目建设 生 产经营及资产负债变化情况 按要求写出检查分析报告 报送相 关负责人 对发现的重大风险 及时向有关负责人报告并提出处 理建议 第二十九条对贷款项目贷后检查除执行公司类贷款贷后检 查程序外 要重点审查以下内容 一 信贷资金封闭运行执行情况 二 项目资金及其他资金来源落实情况 三 项目销售款归社 行 情况 四 向其他金融机构的融资情况及与债权人的合作关系 五 项目进展情况 投资是否突破预算 累计完成工作量 与累计财务支出是否匹配 六 主要材料供应及价格变化情况 七 配套设施落实和施工质量等情况 八 销售市场情况及销售资金回笼情况 九 其他需要检查的内容 第三十条各部门要加强对项目贷款管理的相互配合 严格 按规定操作 借款单位没有用完自有资金之前支用贷款资金或没 有按工程进度支用贷款资金的 要按照信贷管理有关规定从严追 究会计 信贷部门相关人员的责任 贷款单位没有按照规定进度 还款 或在贷款还清之前解除在建工程抵押的 要按规定从严追 13 111 究信贷专管员等相关人员责任 第六章第六章 附则附则 第三十一条本办法由湖南省农村信用社联合社负责解释 第三十二条本办法自发布之日起执行 附件 房地产贷款项目评估报告 附件 房地产贷款项目评估报告房地产贷款项目评估报告 评估报告编号 项目代码 借款人代码 湖南省农村信用社 县 市 联社 农合行 项目名称 房地产贷款项目评估报告 参考格式 评估报告完成日期 年 月 日 贷款社 行 评估社 行 15 111 直接评估人直接评估人 评估小组成员评估小组成员 姓名 所在单位 职称 姓名 所在单位 职称 姓名 所在单位 职称 评估审查人评估审查人 姓名 所在单位 职称 评估审定人评估审定人 姓名 所在单位 职称 评估认定单位公章 年 月 日 声声 明明 与与 保保 证证 我们在此声明与保证 此报告是按照农村信用社有关规定 根据贷款申请人提供的和本人收集的资料 经我们审慎调查 核 实 分析和整理后完成的 报告全面反映了客户及项目最主要 最基本的信息 我们对报告内容的真实性 准确性 完整性及所 作判断的合理性负责 直接评估人签字 年 月 日 评估审查人签字 年 月 日 评估审定人签字 年 月 日 17 111 目目 录录 一 项目评估结论 一 项目受理情况 简要介绍项目的由来 客户提出贷款申请的时间 金额 期限 利率 农信社受理并开始评估项目的时间 过程 二 贷款项目评估结论 1 建议的贷款金额 期限 利率 还款计划及贷款条件 如 评估结果为不同意为项目提供贷款 说明不同意的理由 2 概括项目的竞争优势和劣势 1 竞争优势 2 竞争劣势 3 该项目贷款可能给农信社带来的收益 1 直接收益 2 间接收益 4 农信社贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施 1 潜在风险 2 风险防范措施 5 有关数据摘要 项目指标说 明 借款人名称 借款人客户评价得分 拟发放贷款金额 期限及利率 项目名称 评估机构 评估起止日期 项目投资利润率 项目财务净现值 项目财务内部收益率 项目贷款偿还期 企业综合贷款偿还期 二 项目主要关系人 含借款人 保证人 借款人母公司 主要投资人等 资信评估 1 名称 2 关系人资信情况评价 附 借款人基本情况表 借款人名称 资质等级年开发规模 年竣工量 年销售量 经营情况 竣工产品合格率 竣工产品优良率 注册资本 实收资本 总资产 所有者权益 资产负债率 流动比率 存货周转率 利润总额 资产报酬率 应收帐款周转率 财务情况 上期末数据 利息保障倍数 资本积累率 信用情况贷款利息实收率贷款不良率 贷款记录 贷款社起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 保证记录 被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 文字说明 三 项目概况和建设情况评估 一 项目基本情况 说明项目的地理位置 用途 主要建设 指标 总投资和开发期及项目所在地区有关房地产开发的政策 发展规划和发展状况 二 项目建设条件 调查项目建设是否已经取得政府有关 19 111 部门的批准文件 三 项目建设实施进程评估 调查项目的实际进展情况并 对预计工程进度 销售计划进行分析 四 项目的设计 施工 监理情况评估 主要分析上述单 位的资质 业绩及参与本项目有关人员的技术水平 五 环境评估 调查项目的环境状况 并分析项目建设对 周边环境的影响 四 项目市场情况评估 一 房地产投资环境评估 主要分析区域 经济 文化教 育条件 城市基础设施等情况进行分析 二 项目市场定位评估 根据房地产项目的用途 未来获 取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性 判断项目的档次及其面向的主要消费群体 三 房地产经营方式评估 主要分析项目采取租售 自营 等不同经营方式的市场情况 四 市场情况评估 1 供求情况 2 价格分析 3 成本分析 4 项目竞争能力分析 5 销售前景分析 五 投资估算与融资方案评估 一 房地产项目资金需求预测 分析投资估算有无漏项 投资构成是否合理 并测算各项 费用 1 土地费用 2 前期工程费 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费用 7 管理费用 8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用 12 不可预见费 13 经营资金 经评估 调整房地产项目总投资为 万元 其中 开发建设 投资 万元 经营资金 万元 并据此填列 项目总投资估算表 二 融资方案评估 简述项目的资金筹措方案 该项目总投资 万元 其中自有 资金 万元 预租售收入 万元 农信社贷款 万元 他行贷 款 万元 其它资金来源 万元 此次申请农信社贷款 万元 自有资金 指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金 具体 包括 21 111 预租售收入包括 农信社贷款包括 其他资金来源包括 外部投资者投入的有偿资金以及其它渠 道筹集的有偿资金 利用外资情况和方式 投资估算及融资方案尚存的主要问题 根据项目所需资金总量 分年度用款计划 资金筹措方式 及所确定的到位时间安排 对项目建设所需资金来源中的各类资 金来源进行综合评估 并填列 投资计划与资金筹措表 六 财务基础数据的确定 一 项目建设期 年 经营期 年 二 开发产品成本估算 根据物业租售计划 将开发建设投资归集到不同类型的物 业中 填列 开发产品成本归集估算表 1 住宅成本 2 写字楼成本 3 商铺成本 4 三 开发产品成本分摊估算 根据物业各年经营计划 计算开发产品成本各期分摊成本 填列 开发产品成本分摊估算表 四 租售价格测算 利用市场比较法 1 出售价格 测算的依据及结果 2 出租价格 测算的依据及结果 五 项目收入测算 根据物业经营计划 计算各类物业收入 并填列 经营收 入与经营税金及附加估算表 1 销售收入 2 出租收入 3 自营收入 七 财务效益评估 一 盈利能力分析 综合企业开发经营期现金流入流出情况 填列 项目全部 投资现金流量表 计算生产经营期内企业各年盈利情况 并据 此填列 损益表 根据上述结果 计算得出 1 项目投资利润率 2 项目销售利润率 3 财务净现值 4 财务内部收益率 分析上述指标 二 贷款偿还期计算 1 独立项目 对于除贷款项目外无其他在建项目 仅以贷款项目投产后 自身效益中的可用部分用于还贷 填列 项目贷款偿还期计算表 测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标 该项目申请贷款 万元 以 如未分配利润 可还款折旧 全部摊销等 作为还款来源测算 计算得出项目贷款偿还期为 年 23 111 2 多个项目 除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目 除了 测算项目贷款偿还期外 还应综合考察借款人各类还贷资金来源 和各类债务负担 填列 企业综合贷款偿还期计算表 计算综 合贷款偿还期 作为贷款偿还期的另外一个指标 项目贷款偿还期 企业综合贷款偿还期测算 信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或 可能的其他负债 项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下 借款人用整体效 益偿还债务的能力 在借款人整体效益欠佳 但项目盈利能力较好情况下 项目 效益用于偿还借款人其他负债的能力 三 利息保障倍数 计算利息保障倍数并对计算结果进行 分析 四 本息保障倍数 计算本息保障倍数并对计算结果进行 分析 八 不确定性分析 一 盈亏平衡分析 销售率盈亏平衡点 二 敏感性分析 敏感性分析中 影响项目内部收益率 贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能 值的正负向变动 5 10 和 20 计算 1 敏感性因素的选择及依据 对利用外资达投资总额 30 以上的项目应将汇率作为敏感 性因素进行敏感性分析 敏感性因素一 敏感性因素二 选择财务指标和因素量如下 2 进行单因素敏感性分析 指标 A指标 B 因素 X 上升 因素 X 下降 因素 Y 上升 因素 Y 下降 分析 指标 A 指标 B 指标 分析 3 多因素敏感性分析 对项目有重要影响 并可能发生足以影响项目财务情况的因 素有 在基本方案的基础上 根据预测 选定各敏感性因素的变 化值 计算新的各项指标值的结果 并填列 项目敏感性分析表 由上表可知 九 农信社效益与风险防范措施评估 25 111 一 农信社效益 进行项目评估时 我社提出如下业务合作要求 对方答复 根据推算 我们认为 另外 其他未与客户协商的相关情况有 综上 农信社效益水平 二 风险防范措施评估 项目的担保方式为 信贷评估人员须对保证人的主体资格和偿债意愿 能力进 行分析 对抵押 质押财产及其权属按规定进行评价 抵押物描述 抵押物基本情况表 抵押物名称抵押人种类位置面积估价评估机构基准日抵押率 质押财产描述 质押财产情况表 质押财产名称出质人种类估价评估机构基准日质押率 保证人情况 保证方式 保证人财务状况及指标 单位 万元 科目年份报告期前一年前两年 科目 年份 资产总额 流动资产 负债总额 流动负债 所有者权益 销售收入 销售利润 投资收益 利润总额 净利润 资产负债率 流动比率 速动比率 资产报酬率 负债与有形净资产比率 销售毛利率 销售利润率 现金净流量 分析 3 客户以往在我社的信用情况 须详细列出客户与重要关系人在我社的全部贷款记录 包 括合同号 发放日期 期限 回收日期 回收方式 备注 4 风险防范措施 评估人员在对项目不确定性进行分析的基 础上 须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险 控制 项目不确定性的措施 十 评估结论及贷款建议 十一 附表 27 111 附表 1 借款人应提交的材料清单 附表 2 房地产贷款项目评估表 1 10 附表 1 借款人应提交的材料清单借款人应提交的材料清单 材料名称有或无证书号 一 企业基本资料 公司章程及公司成立批复文件 法人代表及其授权代理人证明书和签字样本 股份制企业的借款授权书 开户许可证的正副本复印件 公司主要负责人简历和工作人员文化结构清单 公司成立验资报告 企业法人营业执照 法人代码证 贷款证 卡 法定代表人身份证 借款人近年经审计的财务报表及审计报告 资质等级证书 二 项目资料 项目立项文件 项目可行性报告 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地出让合同 国有土地使用权证 商品房预 销 售许可证 投资估算调整表 投资计划与资金筹措表 贷款申请书 还款计划表 贷款社认为需要的其他项目建设文件 三 担保资料 抵押人同意抵押证明 附抵押物清单 抵押物权属证明 抵押物资产评估报告 出质人同意质押证明 附质押财产清单 质押财产权属证明 质押财产评估报告 保证人同意担保证明 保证人营业执照 保证人法人代码证 保证人法定代表人身份证 保证人近年经审计的财务报表及审计报告 保证人公司章程 合同及公司成立批复文件 担保人贷款证 卡 四 主要关系人的资料 同一 五 农信社评审所需的其他资料 29 111 附表 2 房地产贷款项目评估表 评估表评估表 1 1 项目总投资估算表项目总投资估算表 单位 万元 序号项 目 名 称总投资估算说明 1开发建设投资 1 1土地费用 1 2前期工程费用 可行性研究费按建安工程 总造价的 0 15 0 2 计 住宅设计费按工程概算投 资额的 2 2 3 5 计 1 3基础设施建设费 1 4建筑安装工程费 1 5公共配套设施建设费 1 6开发间接费用 1 7管理费用 1 8财务费用 1 9销售费用 1 10开发期税费 1 11其他费用 1 12不可预见费 按工程概算投资额的 0 3 0 8 计 2经营资金 3项目总投资 评估表 评估表 土地费用估算表土地费用估算表 单位 万元 序号项目金额估算说明 1土地出让金 2征地费 3拆迁安置补偿费 4土地转让费 5土地租用费 6土地投资折价 7其他 合计 评估表 评估表 前期工程费估算表前期工程费估算表 单位 万元 序号项目金额估算说明 1规划 设计 可研费 2水文 地质勘察费 3道路费 4供水费 5供电费 6土地平整费 7其他 合计 31 111 评估表 评估表 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位 万元 序号项目建设费用接口费用合计 1供电工程 2供水工程 3供气工程 4供暖工程 5排污工程 6小区道路工程 7路灯工程 8小区绿化工程 9环卫设施 10其他 合计 评估表 评估表 4 4 建筑安装工程费用估算表建筑安装工程费用估算表 单位 万元 建筑工程费设备采购费用安装工程费 项目建筑面积 单价金额单价金额单价金额 金额 合计 单项工程 1 单项工程 2 合计 评估表 评估表 5 5 公共设施建设费用评估表公共设施建设费用评估表 单位 万元 序号项 目金额估算说明 1居委会 2派出所 3托儿所 4幼儿园 5公共厕所 6停车场 7其他 合计 评估表 评估表 6 6 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位 万元 序号项 目金额估算说明 1土地使用税 2市政支管线分摊费 3供电贴费 4用电权费 5分散建设市政公用设施建设费 6绿化建设费 7电话初装费 合计 33 111 评估表评估表 1 1 其他费用估算表其他费用估算表 单位 万元 序号项目金额估算说明 1临时用地 2临建费 3 施工图预算或标底编制 费 1000 万元以上按 0 1 4 工程合同预算或标底审 查费 按合同预算造价的 0 05 5招标管理费按中标价格的 0 06 6总承包管理费 7合同公证费按合同价款的 0 02 8施工执照费 按建设工程设计概算总金额 计收 1000 万元以上按 0 1 9工程质量监督费 建安工程为预算造价的 0 25 10工程监理费按工程概算的 0 6 2 5 11竣工图编制费设计费的 7 12工程保险费 按工程概算总额或工程概算 加成的 0 2 0 3 合计 评估表评估表 2 2 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位 万元 序号项 目合 计123 N 1项目总投资 1 1开发建设投资 1 2经营资金 2资金筹措 2 1资本金 2 2预售收入 2 3预租收入 2 4其他收入 2 5借贷资金 35 111 评估表评估表 3 3 开发产品成本归集估算表开发产品成本归集估算表 单位 万元 住宅写字楼商铺其他 序 号 项目 名称 出 售 出 租 自 营 出 售 出 租 自 营 出 售 出 租 自 营 出 售 出 租 自 营 合计 1土地费用 2 前期工程 费用 3 基础设施 建设费 4 建筑安装 工程费 5 公共配套设 施建设费 6开发间接费 7管理费用 8财务费用 9销售费用 10开发期税费 11 其他费用 12不可预见费 合计 评估表评估表 4 4 开发产品成本分摊估算表开发产品成本分摊估算表 单位 万元 12 N 序号产品名称 开发产 品成本 分摊 比例 分摊 成本 分摊 比例 分摊 成本 分摊 比例 分摊 成本 一出售产品出售产品 1住宅 2写字楼 3商铺 4其他 二出租产品出租产品 1住宅 2写字楼 3商铺 4其他 三自营产品自营产品 1住宅 2写字楼 3商铺 4其他 37 111 产品分摊成本合计 评估表评估表 5 5 项目经营收入与经营税金及附加估算表项目经营收入与经营税金及附加估算表 单位 万元 序号项 目合计123 N 一经营收入 1销售收入 1 1住宅 1 2写字楼 1 3商铺 1 4其他 2租金收入 2 1住宅 2 2写字楼 2 3商铺 2 4其他 3自营收入 3 1住宅 3 2写字楼 3 3商铺 3 4其他 二经营税金及附加 1营业税 2城市建设维护税 3教育费附加 39 111 评估表评估表 6 6 项项 目目 损损 益益 表表 单位 万元 序号项 目 名 称123 N 1经营收入 1 1销售收入 1 2出租收入 1 3自营收入 2经营成本 2 1产品分摊成本 2 2运营费用 2 3修理费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6税前弥补亏损 7所得税 8税后利润 8 1税后弥补亏损 8 2盈余公积金 8 3公益金 8 4应付利润 8 5未分配利润 注 本表适用于独立法人的房地产开发项目 项目公司 非独立法人的房地产 开发项目可参照本表使用 同时应注意开发企业开发建设投资 经营资金 运营 费用 所得税和债务等的合理分摊 评估表评估表 7 7 项目全部投资现金流量表项目全部投资现金流量表 单位 万元 序号项 目合 计123 合计 1现金流入 1 1销售收入 1 2出租收入 1 3自营收入 1 4其他收入 1 5回收固定资产余值 1 6回收经营资金 2现金流出 2 1开发建设投资 2 2经营资金 2 3运营费用 2 4修理费用 2 5经营税金及附加 2 6土地增值税 2 7所得税 3净现金流量 4折现净现金流量 财务内部收益率 折现率 财务净现值 注 1 本表适用于独立法人的房地产开发项目 项目公司 非独立法人的房地 产开发项目可参照本表使用 同时应注意开发企业开发建设投资 经营资金 41 111 运营费用 所得税和债务等的合理分摊 2 开发建设投资中应注意不含财务费用 评估表 评估表 项目贷款偿还期计算表项目贷款偿还期计算表 单位 万元 建 设 期经 营 期 序号项 目 1234 5 一借款偿还 1年初借款累计 2本年借款增加 3本年应计利息 4本年还本 5本年付息 6年末借款累计 二还款资金来源 1利润 2折旧费 3摊销费 4其它还款资金 项目贷款偿还期 评估表 评估表 企业综合贷款偿还期计算表企业综合贷款偿还期计算表 单位 万元 建 设 期 经 营 期 合计 序 号 项 目 12345 一借款偿还 1年初企业全部借款累计 2本年借款增加 3本年应计利息 4本年还本 5本年付息 6 年末企业全部借款 累计 二还款资金来源 1利润 43 111 2折旧费 3摊销费 4其它还款资金 企业综合贷款偿还期 评估表 评估表 项目敏感性分析表项目敏感性分析表 序 号 方 案敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果 因素一 因素二 投资利 润率 财务 净现 值 内部 收益 率 贷款偿 还期 1基本方案 2变动方案 1 3变动方案 2 附件附件 3 6 23 6 2 房地产贷款项目简要评估参考格式房地产贷款项目简要评估参考格式 目 录 一 借款人资信评估 1 借款人基本情况 2 借款人经营情况 3 借款人财务状况 二 项目概况和建设情况评估 1 项目基本情况 2 项目建设条件 3 项目建设实施进程 4 项目设计 施工 监理情况 三 项目市场情况评估 1 项目投资环境 2 项目市场定位 3 项目租售情况 四 项目财务效益评估 45 111 1 项目总投资预测分析 2 项目资金来源评估 3 项目损益预测 4 项目投融资计划评估 5 项目财务效益指标测算 五 农信社效益与风险防范措施评估 1 农信社效益评估 2 风险防范措施评估 六 评估结论及贷款建议 一 借款人资信评估一 借款人资信评估 1 借款人基本情况 借款人名称 法定代表人 经营范围 开发资质 信用等级 注册资本及各股东单位投资等有关情况 2 借款人经营情况 1 借款人近三年来主要开发项目的运作情况 介绍借款人 开发的主要业绩及主要开发的项目情况 表一 借款人开发建设项目情况表表一 借款人开发建设项目情况表 单位 万元 平方米单位 万元 平方米 项目名称总投资 建筑面积 开发时间工程进度 可销售面积已销售面积回笼资金 1 2 3 2 逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和 教训 3 借款人财务状况 1 借款人近三年的财务状况如附表 1 所示 2 对借款人的财务报表进行分析 资产 说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况 特别是存货 应收帐款 预付帐款 其他应收款的情况 重点是 这些资产的质量和变现能力 负债 负债方主要科目的情况 特别是预收帐款 应付帐 款 其他应付款的情况 重点是这些商业负债的支付压力 有关财务指标 分析有关财务指标 对借款人长期偿债能 力 短期偿债能力和盈利能力做出分析判断 4 农信社贷款 分析借款人在农信社间的融资记录 说明 借款人融资能力 条件和信誉 包括 表三 借款人农信社贷款情况表表三 借款人农信社贷款情况表 单位 万元单位 万元 贷款社 起止时 间 金 额 余 额 利 率 贷款形 态 担保方式 二 项目概况和建设情况评估 1 项目基本情况 说明项目的地理位置 用途 主要建设指 标 总投资和开发期 2 项目建设条件 调查项目建设是取得政府有关部门的批准 47 111 文件的名称和时间及主要内容 明确土地使用权的获取方式 如 协议转让 竟拍 与其他客户合作等 及土地款的支付情况和资 金来源 3 项目建设实施进程评估 调查项目的实际进展情况 并对 工程资金进度 形象进度 时间进度计划和实际进展情况 并进 行分析 4 项目的设计 施工 监理情况评估 主要分析上述单位的 资质 业绩 并对本项目设计水平 施工质量等做出分析预测 三 项目市场情况评估 1 项目投资环境评估 主要对项目所在地区有关房地产开发 的政策 发展规划和发展状况 以及项目周边自然和人文环境 教育条件 城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分 析 2 项目市场定位评估 根据房地产项目的用途 未来获取收 益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性 判 断项目的档次及其面向的主要消费群体 3 项目租售情况评估 1 总体供求情况 分析项目所在区域同类物业的总体供求 情况 2 周边主要竞争项目情况 对周边地段同类房地产的规模 档次 设计 环境 配套 建设进度 物业管理 租售情况 成 本等情况进行分析 并选择至少三个同类物业 列表综合反映其 租售情况 表二 项目周边物业情况表表二 项目周边物业情况表 单位 平方米 元单位 平方米 元 平方米平方米 楼盘 名称 地址 建设 规模 可租售 面积 结构 交易 时间 住宅 均价 其他物 业均价 租售 率 项目 A 项目 B 项目 C 3 项目竞争能力分析 与本区域同类项目做比较 本项目的优势 本项目的劣势 4 销售方式分析 开发商自己销售 还是委托销售代理公 司销售 开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业 绩 5 销售前景分析 说明意向定购情况及滚动开发项目前一 期开发和销售以及资金回笼情况 并根据上述情况和对周边项目 情况的分析 对项目的租售计划 包括租售时间 租售价格 租 售率等做出科学合理的判断 要注意经济适用房项目要注意考虑 价格上限限制的因素 并在此基础上列表逐年测算项目租售收 入 详见附表 2 四 项目财务效益评估 1 房地产项目总投资预测分析 49 111 分析项目总投资及构成投资估算有无漏项 投资构成是否 合理 并测算各项费用 列表说明估算依据 详见附表 3 2 项目资金来源评估 分析项目资金来源渠道及可靠性 该项目总投资 万元 其中自有资金 万元 其它自筹资 金 万元 预售收入 万元 农信社贷款 万元 此次申请农 信社贷款 万元 其他资金来源 万元 其中 自有资金 指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金 并说明自有资金投入的方式 现金还是土地等其他形式的资产 包括 其他自筹资金 详细说明借款人其他楼盘可实现的销售收入 在建的其他楼盘还需要多少资金 能够用于本项目的资金是多少 预售收入包括 指在本项目在建设期可实现的预售收入 本项目农信社贷款 说明本项目需要贷款量 本次申请贷款 量 及各笔贷款的商洽落实情况 其他资金来源包括 外部投资者投入的有偿资金以及其它渠 道筹集的有偿资金 3 项目损益预测 按照附表 2 各年份经营收入占总经营收入的比例 将附表 3 项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本 并据此列 表测算项目损益 详见附表 4 得出项目利润总额为 万元 净利润为 万元 4 项目投融资计划评估 根据项目投资计划及企业融资计划 制订项目分年度资金来 源及运用表 详见附表 5 5 项目有关财务效益指标 依据上述结算结果 计算得出项目投资利润率和贷款偿还期 1 项目投资利润率 项目建设经营期年均利润总额依据附 表 4 计算 项目总投资来源于附表 3 2 贷款偿还期 根据附表 5 计算贷款偿还期 在年末本笔 贷款余额为零的年份 即是本笔贷款清偿完毕之时 3 销售率盈亏平衡点 五 农信社效益与风险防范措施评估 1 农信社效益评估 1 资金结算量测算 2 相关效益评估 2 风险防范措施评估 1 项目风险评估 分析项目的政策风险 市场风险 资金 风险 法律风险 并针对风险因素提出农信社防范风险的琐事和 建议 2 贷款担保措施评估 按照有关要求进行 六 项目评估结论与贷款建议 通过对上述指标进行分析 得出如下评估结论与贷款建议 对贷款与否及贷款金额 期限 还款计划提出具体建议 51 111 附表 1 借款人财务情况表借款人财务情况表 单位 万元 前第二年末上年末目前 流动资产 货币资金 应收账款净值 其他应收款 预付货款 存货 长期投资 固定资产净值 资产总额 流动负债 短期借款 应付帐款 其他应付款 预收货款 长期借款 负债总额 所有者权益 实收资本 资本公积 经营收入 利润总额 净利润 资产负债率 流动比率 速动比率 销售利润率 53 111 附表 2 项目租售预测表项目租售预测表 单位单位 平方米 元平方米 元 平方米 万元平方米 万元 序号年份123 合计 1住宅销售面积 2住宅销售价格 3住宅销售收入 4其他物业销售面积 5其他物业销售价格 6其他物业销售收入 7可出租面积 8出租价格 9出租率 10租金收入 11经营收入 表注 1 销售 出租面积 价格依据企业租售计划及市场预测情况而得 2 3 1 2 6 4 5 10 7 8 9 11 3 6 10 3 根据房地产项目经营特点 为方便评估计算 将预售面积视为实际销售面积 将 预售收入视为实际销售收入 附表 3 项目投资估算表项目投资估算表 单位 万元 序号项目名称投资额估算说明 1土地费用 2前期工程费用 3基础设施建设费 4建筑安装工程费 5公共配套设施建设费 6开发间接费用 7管理费用 8财务费用 9销售费用 10开发期税费 11其他费用 12不可预见费 13项目总投资 55 111 附表 4 项目损益表项目损益表 单位 万元 序号年份12 合计 1经营收入 2房地产开发成本 3经营费用 4经营税金及附加 5利润总额 6税前弥补亏损 7应税所得额 8所得税 9净利润 注 1 经营收入来源于附表 2 2 经营费用主要包括出租部分经营所需的运营费用 修理费用 管理费用等 3 4 1 适用税率 5 1 2 3 4 7 5 6 8 7 适用税率 9 5 6 8 4 按照现社财务制度的规定 企业发生的年度亏损 可以用下一年度的税前利润弥 补 下一年度利润不足弥补的 可以在五年内延续弥补 附表 5 项目资金来源及运用表项目资金来源及运用表 单位 万元 序号年份123 合计 1资金来源 1 1自有资金 1 2其他自筹资金 1 3经营收入 1 4本笔贷款 1 5其他贷款 1 6其他资金来源 2资金运用 2 1项目建设总投资 2 2经营费用 2 3经营税金及附加 2 4所得税 2 5税前弥补亏损 3资金结余 4偿还其他贷款利息 5偿还本笔贷款利息 6偿还其他贷款本金 7偿还本笔贷款本金 8年末本笔贷款余额 2 1 3 2 2 2 5 的数据来源于附表 4 建设期贷款可以弥补当年资金缺口 4 1 5 其他贷款包括用于此项目的此笔贷款外的贷款 57 111 附件二 湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房 贷款操作规程贷款操作规程 试行试行 第一章第一章 总则总则 第一条 为规范我省农村信用社个人住房和商业用房按揭贷款 业务 有效控制贷款风险 提高信贷资产质量 根据有关法律法 规和规章制度 制定本操作规程 第二条 本规程所指个人住房贷款是指农村信用社 含农村合 作银行 简称 信用社 下同 向辖内城乡居民发放用于购置自 用房屋的按揭贷款 商业用房贷款是指信用社向辖内城乡居民发 放用于购置商用房屋的按揭贷款 第三条 个人住房贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自 住住房的贷款需求 借款人所购个人住房必须是主体结构已封顶 的房屋 借款人所购商业用房必须是房地产开发商建设的已竣工 并办理竣工验收证书的房屋 第二章第二章 贷款的对象和条件贷款的对象和条件 第四条 贷款条件 申请个人住房贷款和商业用房借款人除具 备个人贷款所需条件外 应同时具备以下条件 一 有稳定经济收入和良好信用 有偿还贷款本息的能力 二 有合法有效的购房合同 协议 所购房屋符合出售条 件并有相应批文 三 有规定比例以上的自筹资金并用于所购住房首付款 四 在信用社开立个人结算帐户并同意通过该户偿还贷款 本息 五 外地户籍人口和常年不在本地工作的借款人须提供可 靠的本地担保人 六 信用社规定的其他条件 第