关于铜陵市房地产业发展情况的调研报告(精)

铜陵工作 调查 关于我市房地产业发展情况的调研报告 返回首页 关于我市房地产业发展情况的调研报告 发布时间 2012 11 6 8 54 19 被阅览数 113 次 作者 郑亦峰 文字 大 中 小 自动滚屏 右键暂停 郑亦峰房地产业具有其它产业不可替代的作用 不仅关联度大 带动产业多 而且对 增加地方财力 有效扩大内需具有即期效应 近年来 随着国家对房地产行业调控力 度的加大 整个行业都处在不景气状态 因此 为促进我市房地产行业的健康发展 我们会同市住房城建委 联合开展了专题调研 一 房地产业在我市经济发展中作用 不可替代 从带动相关产业上看 2011年我市完成地区生产总值579 4亿元 按可比价计算 比 上年增长12 6 房地产业完成11 6亿元 比上年增长7 2 占全市比重2 单从房 地产业来看 房地产业占比并不高 但从产业关联度来看 房地产业具有涉及面广 带动作用大的特性 有资料表明 大约有银行 建材 机械加工 电子 通信等60多个 产业与房地产有关联 在促进全市经济发展中发挥着不可替代的作用 从投资总量 上看 2011年全市完成固定资产投资412 7亿元 增长30 4 总量居全省第十二位 较去年同期上升2位 增速高于全省平均2 8个百分点 居全省第七位 较去年同期上 升十位 其中房地产业完成投资98 8亿元 占全市固定资产投资23 9 同比增长82 5 是拉动全市固定资产投资高位增长的重要支撑 从地方财政收入上看 2011年 全市地方财政收入45 358亿元 同比增长30 6 其中地税收入25 3亿 房地产业完 成税收5 75亿 占全市地税收入的23 87 更重要的是 2011年全市出让土地58宗 获得土地出让收益49 26亿元 其中商业地产开发48宗 土地收益46 58亿元 占全市 土地收益的95 为市级财政提供了大量可用财力 从城市未来发展看 房地产业是 建设 四个之城 的重要抓手 首先 房地产业属第三产业 联度高 能够带动相关产 业的发展 这对于优化我市产业结构 构建现代产业之城有着积极的促进作用 其次 科学发展房地产业 是扩大城市规模 提高城市建设质量的支撑 这对建设精致大 气之城尤为重要 再次 房地产业作为高度复合的产业 其中的建筑业能够吸引大量 的产业工人 设计 监理业能够聚集高素质技术型人才 销售 服务业又需要管理 型人才 这既解决了就业问题 又推进了城市的创新发展 此外 如何为广大困 难群众解决住房问题 也是建设幸福铜陵的应有之义 二 当前我市房地产业发展形 势不容乐观一是楼市成交量萎缩 库存量高位徘徊 去年12月以来 连续3个月 铜 陵房地产销售均出现了大幅下降的情况 去年12月同比下降32 84 今年1月份同比 下降71 80 2月份同比下降20 48 虽然3月份因个别楼盘降价拉动销量有较大幅 度的回升 但整个市场发展趋势并没有发生根本转变 尤其是现有市场房屋库存量 居高不下 至今年3月份仍有8000多套 二是土地市场流拍率上升 成交价呈稳中有 降的趋势 2011年 铜陵土地出让比2010年大幅下降 商业土地出让48宗 面积是45 52亩 收取土地出让金46 58亿元 比2010年少收近20亿元 特别是去年10月份以后 土地招拍挂频频流产 11月份基本未成交 全年土地流拍12宗 房地产商拿地信心严 重不足 出现了以前是房地产商主动到国土部门要地 现在是国土部门邀请房地产 商参加土地招拍挂活动的现象 而且土地成交价格也稳中有降 三是购房者观望情 绪仍然较浓 对于广大市民来说 一方面买房成本过高 当前的房价超出其购买力 另一方面契税已无优惠 而利息正处于一个阶段性的高峰 在房价趋势不明的情况 下 贷款买房要承受高额的利息 因此 除了当前必须急等住宅的刚性需求外 改善 性需求 约占购房数的四成 大部选择了观望态度 同时 由于房市优惠活动的增多 也让购房者认为是房价大幅下降的信号 反而坚定了他们持币待购的信心 四是房 地产发展环境有待进一步完善 首先 房地产开发手续极为繁琐 一个项目从开发到 竣工需要有六个许可证 要盖不下于50个公章 导致出现先违规建房后补办手续的 反而比走正规渠道简便的多现象 其次 搭车收费现象严重 在规划许可一价清交费 时 部分中介评估费用由部门指定的企业进行收费 费用比外地高很多 还有些部门 虽然承诺不收费 但在真正办理时却温柔宰了一刀 再次 开发商代建工程 工程主 管单位不明确 很多配套工程跟不上 且各个部门的规划标准又不统一 如代建一座 社区办公用房 规划部门和民政部门的标准不相一致 建好的办公用房无法验收等 三 促进我市房地产业健康发展的建议一要抓住国家加大保障房建设有利时机 加 快保障房建设进度 要通过信贷 土地 税收等多种优惠条件 引导开发商积极投身 保障房建设 相关部门要加大监督力度 切实保证保障房的建设质量 要系统地研究 保障性住房政策 统筹考虑房子分给谁 卖给谁 如何管等问题 尤其要通过居民家庭经济收入核对 杜绝不符合条件的群体申 请到保障房 把好保障房的申请关 要照顾处于政策临界线的家庭 适当放宽保障房 准入标准 让更多的家庭能够享受住房保障政策 尤其要把在铜陵居住 工作 生活 的三年以上外来人口纳入铜陵住房保障范围 二要坚持正确的舆论导向 引导居民 合理购买 新闻媒体要从加快经济发展 推动城市扩容 维护社会稳定的大局出发 积极宣传国家和省市促进房地产平稳健康发展的各项政策措施 稳定市场预期 避 免发生人为炒作 误导消费预期等现象 要树立正确的住房消费理念 引导刚毕业参 加工作的人群以租房居住为主 鼓励初次购置住宅成家的人群以购买小户型住宅 支持改善型购房者以旧换新 购买大户型住宅 要实行房地产开发的阳光操作 确保 广大购房者拥有房屋成本的知情权 最大程度的保护购房者的利益 要引导市场建 立分层次的价格体系 对市中心繁华地段的房屋 要提升住房品质 在车位 小区环 境上向高标准看齐 提高房屋性价比 以面向部分高收入人群客户为主 严格执行契 税等交易税费 不支持普通购房者购买 对非市中心的普通住宅 要着力完善公交 菜市场 学校 医院等生活基础设施 引导一般购房者购买 并在贷款 契税等方面 予以支持 三要尽快出台相关政策 促进房地产市场健康发展 要建立住房储备调控 机制 市政府可通过政府投资公司适时收购一部分限价商品房或经济适用房作为住 房储备 在宏观经济形势好转或房价上涨过快时投放市场 这样既缓解了开发企业 资金流动压力 又可以为政府调控房价提供有效手段 要对现有公积金贷款购房制 度进行重新修订 既提高公积金贷款额度 又扩大公积金的归集规模 民营经济和个 私经济的公积金归集可实行保底不封顶的政策 要对首次置业的家庭实施政策倾斜 对本市居民首次购买自住性普通商品房的 可实行契税政府补贴 金融部门在首付 比例 贷款利息等方面可给予适当的优惠 对本市居民以旧换新的 免征旧房等面积 部分的营业税 所得税和契税 要加大职工存量补贴兑现力度 鼓励住房消费 对按 规定应享受存量补贴而未兑现的职工 凡在职工与房地产开发企业签订购房合同并 支付首付款后 经职工本人申请 房改办审核批准 可由房改办将职工应兑现的存量 补贴 直接划入房地产开发企业的售房帐户 冲抵职工购房款 四要强化政府服务功能 大力优化房地产业发展环境 要着力简化房地产开发手续 对房地产开发办理手续 进行清理 制定房地产开发手续办理流程图 推进合并审批 提高办事效率 要 对搭车收费进行整治 缓缴政府配套费 对墙改 散装水泥基金的征收 应考虑新型 墙材及散装水泥使用的普及性 采取30 的保证金制度 适当调整人防 白蚁 渣土 等行业收费 凡是中介部门搭车收费的一律采取市场化运作模式 杜绝强制性收费 要对开发商代建的配套工程 及时明确主管部门 对部门标准不统一的 由主管部门 牵头进行相应协调工作 同时要设定时间表 大力推进部门标准的统一工作 要对全 额缴纳土地出让金及契税的房地产开发项目 前期其他相关费用可以分期进行缴纳 在商品房进行预售时 允许其降低形象进度要求 要建立完善沟通协调机制 定期 或不定期召开金融单位和房地产开发企业座谈会 搭建银企对接的互动平台 及时 协调解决企业在融资方面的困难 为企业的进一步发展提供金融支持 鼓励地方银 行在国家宏观调控政策指导下 增加有效信贷投入 支持房地产开发企业正常合理 的信贷需求 五要合理制定供地计划 适时调整土地供应数量 要简化土地出让手续 建议对出让 条件成熟的国有土地 要按照 特事特办 即审即办 的原则办理土地抵押手续 尽量 缩短审批时间 经市政府研究同意后 大宗出让的土地 土地出让金可以分期缴纳 根据实际情况分块办理土地登记 部分难以出让的土地 可以适当下调土地出让金 要坚持有序出让土地的方针 建议新区土地出让要坚持成片开发的原则 实现出让 一片建设一片的目标 加快新区建设进程 要进一步加大对闲置土地的处罚力度 建 议控制在老城区进行多层房地产开发 要通过价格等市场化手段引导开发商兴建高 层住宅 对于占地不建的 要坚决采取措施 按照相关规定从重从严进行处理 必要 时要坚决收回土地 六要进一步规范房地产市场秩序 防范风险的发生 要规范房地 产开发项目管理 对开发项目实施全过程动态监督管理 重点检查所有在建房地产 项目的建设情况以及企业资金运行状况 及时查处建设过程中的违法违规行为 准 确掌握在建项目规模 项目开工情况 工程施工进度 商品房预售等情况 尤其对企 业资金来源 房地产信贷 预售资金回笼等情况重点调查 要完善预售资金监管办法 规范监管机制和工作流程 确保预售资金用于有关的工程建设 要建立完善突发事 件应急机制 制定针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案 建立完善突发事件处理机制 依法妥善处置 化解矛盾 盘活项目 切 实保护群众利益 维护社会稳定