城市总体经济和区域经济运行特征.doc

淮安水渡口新区项目市调报告淮安水渡口新区项目市调报告 南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司 20082008 年年 3 3 月月 3131 日日 第一章 项目投资背景第一章 项目投资背景 5 5 第一节 城市概况及特征第一节 城市概况及特征 5 5 1 地理位置 5 2 历史沿革 6 3 人口与行政辖区 6 4 自然概况 6 5 城市交通 7 6 行政区划 7 7 城市特点 7 8 名城保护与发展规划 8 9 人口密度 8 第二节 城市总体经济和区域经济运行特征第二节 城市总体经济和区域经济运行特征 9 9 1 经济总量 9 2 经济结构 12 3 经济活跃情况 16 4 财政情况 17 5 居民生活 18 第三节 人口及城市化进程第三节 人口及城市化进程 2020 1 人口总量增长较为缓慢 非农业人口增长速度明显加快 20 2 城市化进程有所放缓 淮安开始进入高速发展期 但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 21 第四节 城市整体发展规划第四节 城市整体发展规划 2222 1 城市性质 22 2 城市规模 22 3 城市建设用地规模 22 4 城市发展格局 22 5 2010 年城市人口与城区规划建议规划表 23 6 城市发展方向 23 第二章 淮安房地产市场研究第二章 淮安房地产市场研究 2626 第一节 淮安房地产市场发展情况第一节 淮安房地产市场发展情况 2626 1 2007 年淮安固定资产投资呈快速增长趋势 房地产业发展较快 开发投资增长迅速 26 2 商品房历年供求关系 28 3 淮安各区域板块物业分类 30 4 住宅 底商都发展现状及未来趋势预测 32 第二节 淮安住宅及底商市场分析第二节 淮安住宅及底商市场分析 3333 1 淮安各板块 07 年供给销售情况 33 2 各板块住宅 底商价格走势分析 39 3 淮安商品房面积分布 40 第三章 区域市场研究第三章 区域市场研究 4242 第一节 各板块住宅市场研究第一节 各板块住宅市场研究 4242 1 各板块概况 42 2 区域市场典型项目 43 3 竞争个案研究 典型住宅 底商 56 4 竞争项目市场总结 71 第二节 淮安市区商业市场整体情况研究第二节 淮安市区商业市场整体情况研究 7272 1 总体概况 72 2 市场格局 72 3 商业金融业规划与目标 73 4 针对性商业环境分析 73 5 分析总结 93 第三节 淮安土地市场情况第三节 淮安土地市场情况 9494 1 07 年土地市场供应情况 94 2 2008 年淮安挂牌出让计划 94 3 2007 年开工 竣工 销售及 2008 年淮安开发计划 95 4 2008 年商业及住宅用地的开发计划 95 第四节第四节 淮安未来供需情况淮安未来供需情况 9696 1 人口规模 96 2 供应量的推导 96 3 实际需求面积的推导 96 4 结论 96 第四章第四章 客户调研分析客户调研分析 9797 第一节第一节 调研背景调研背景 9797 调研过程 9797 第二节第二节 住宅潜在购房者需求分析住宅潜在购房者需求分析 9898 1 调查对象的基本情况 98 2 对住宅的潜在购房者需求分析 99 3 住宅潜在购房者需求分析总结 110 第三节第三节 商铺潜在购房者分析商铺潜在购房者分析 111111 1 调查对象的基本情况 111 3 商铺潜在购房者总结分析 118 第四节第四节 商铺经营者分析商铺经营者分析 119119 1 调查对象的基本情况 119 2 对潜在商铺经营者的需求分析 122 3 商铺经营者调研分析总结 127 第五章 项目前期定位第五章 项目前期定位 128128 第一节 项目分析第一节 项目分析 128128 1 项目地块概况 128 2 项目地块周边未来发展规划及对本案的影响 129 3 项目周边交通情况及对本案的影响 130 4 竞争项目对本案影响及对策 130 第二节 项目第二节 项目 SWOTSWOT 分析分析 131131 1 住宅物业 SWOT 分析及开发策略 131 2 底商物业 SWOT 分析及开发策略 135 第三节 项目定位第三节 项目定位 139139 1 客群定位 139 2 产品定位 141 3 住宅市场定位 146 4 价格体系定位 149 第一章 项目投资背景第一章 项目投资背景 第一节 第一节 城市概况及特征城市概况及特征 1 1 地理位置地理位置 淮安市地处江苏省北部中心地域 北接连云港市 东毗盐城市 南连扬州市和安徽省滁 州市 西邻宿迁市 东西最大直线距离 132 公里 南北最大直线距离 150 公里 面积 10072 平方公里 目前市区建成区面积 89 平方公里 淮安是江苏南北交通交汇中心 公路 铁路 水路航运四通八达 京沪高速 同三高速 宁徐高速及新长铁路交汇于淮安 京杭运河 苏 北灌溉总渠 淮河等纵横交错 是江淮平原重要商埠和历史文化名城 目前 淮安正按照 南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心 的战略定位高速发展 评析 评析 与其他兄弟城市相比 淮安处在苏北地区的中心腹地 与其他兄弟城市相比 淮安处在苏北地区的中心腹地 距离中心城市距离较远 距离中心城市距离较远 2 2 历史沿革 历史沿革 上古属淮夷 春秋属吴 吴亡属越 战国时属楚 秦代始置淮阴县 汉武帝元狩六年 前 117 分置射阳县 三国时属魏 曾为广陵郡治 东晋义熙七年 411 分广陵郡于此置山阳郡 同时建山阳县 隋始称楚州 唐天宝年间曾一度改称淮阴郡 南宋绍定元年 1228 改称淮安郡 淮安县 不久复升为淮安州 元为淮安路 明清为淮安府 自三国魏始 山阳县一直为州 郡 路 府治所 民国 3 年 1914 撤淮安府 改山阳县为淮安县 1945 年城区建立淮城市 属两淮市 1949 年后仍属淮安县 1987 年 12 月 经国务院批准 撤销淮安县建淮安市 淮安长期是郡 州 路 府的治所 成为江淮流域一个经久不衰的政治 文化中心 3 3 人口与行政辖区 人口与行政辖区 2003 年全市户籍总人口 519 92 万人 其中非农业人口 141 20 万 淮安市区人口 80 万 居民多为汉族 还有回 苗 彝 满等 19 个少数 民族 4 4 自然概况 自然概况 境内地形较平坦 地势由西北向东南略呈倾斜 海拔 3 8 米 京杭大运河纵贯南北 苏北灌溉总渠横穿东西 全市分成三大自然区域 即运西片 运东的渠北片和渠南片 境内河流纵横 水面近 2 万公顷 主要有市河 涧河 溪河等 多呈东西走向 西承淮河和大运河之水 东泄射阳湖汇入黄海 淮安属北亚热带向暖温带过渡地区 气候深受海洋影响 具有四季分明 温暖湿润 季风显著的特点 日照充足 全年达 2281 小时 年 平均气温 14 1 极端最高气温 37 6 最低气温 20 4 年平均降雨量 945 3 毫米 5 5 城市交通城市交通 对外交通 对外交通 初步形成了一个以高等级公路为主骨架 水陆并举的交通网络 道路交通 道路交通 淮安是江苏南北交通交汇中心 北京到上海的京沪高速公路 淮安到连云港的淮连高速公路 南京到徐州的宁宿徐高速公路贯 穿淮安境内 使淮安到北京 上海 车距分别只需约 8 5 小时和 3 5 小时 2 5 小时 南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车 南京到淮安的车距仅需不到 2 小时 宿淮 淮盐公路均已通车 江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车 水路交通 水路交通 京杭大运河 苏北灌溉总渠 淮河及其入江 入海水道等航道纵横交错 铁路交通 铁路交通 十五 以来 淮安市建成新长铁路淮安段 新淮铁路南延段 2 条铁路正线 十一五 期间 淮安市规划开工建设淮扬 淮 宿 淮连 淮蚌和宁淮铁路 逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位 6 6 行政区划 行政区划 淮安市是江苏省省辖市 下辖清河 清浦 淮阴 经济开发区 楚州 5 区和涟水 洪泽 盱眙 金 湖 4 县 此外 江苏省淮安经济开发区计划单列 计单独列统 至 2004 年末 全市有 116 个乡镇 其中 24 个乡 92 个镇 另有 13 个街道办事处 评析 评析 城市下辖区域广阔 作为区域中心城市 淮安市地处辖区几何中心位置 这为整个城市的优势城市下辖区域广阔 作为区域中心城市 淮安市地处辖区几何中心位置 这为整个城市的优势资资 源向淮安市区集聚提供了可能 源向淮安市区集聚提供了可能 7 7 城市特点 城市特点 淮安自古为南北交通咽喉 军事重镇 历代郡县州府的治所 名人荟萃 文物古迹丰富 古城风貌独特 1986 年被国务院列为国家历史文 化名城 古城结构独特 晋以前筑有老城 宋在老城外北部增筑新城 明又筑联城 将新老二城联成一体 是我国唯一的由三座城相连的古城 城区有萧湖 勺湖 万柳池 月湖 等湖泊 占城市面积的 20 一条文渠贯串三城 湖泊和居民街巷 形成一个完整的城市水系 镇淮楼 雄踞老城中心 以此对称展开的棋盘式的 32 条街 76 条巷 40 余座桥 基本保持明清风貌 淮安历来为鱼米之乡 是淮盐管理和转输之地 地下盐矿藏量达 2500 亿吨 8 8 名城保护与发展规划 名城保护与发展规划 淮安市 1992 年制定了 淮安市城市总体规划 现有政府措施以此总体规划为核心原则 规划要求保护老城的格局与风貌 保护新城 老城 联城独特的城市构造 具体保护范围是 一点 二线 三条自然风光带和四个片 一点 即周恩来纪念馆和故居 二线 即镇淮楼 漕运总督部院遗址 明清府衙所连的旧城中轴线和城西北文通塔 城中镇淮楼 城 东南龙光阁 城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线 三带 即三联古城轮廓带 文渠沿河居民带和古运河风景带 四片 即河下古镇 运南闸群 三湖胜景和城中景观 在老城区内不再安排工厂建设 控制建筑物的高度 体量和密度 建筑风格要与古城风貌相协调 治理文渠水系 保持水乡气息 淮安市 城市建设总体目标是 发展成为以轻工业为特色的现代化小城市 9 9 人口密度 人口密度 市域面积广阔 人口密度相对较小 江苏省各市域面积及人口密度 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 镇 江 市 常 州 市 无 锡 市 泰 州 市 南 京 市 扬 州 市 连云港市 南 通 市 苏 州 市 宿 迁 市 淮 安 市 徐 州 市 盐 城 市 0 00 200 00 400 00 600 00 800 00 1000 00 1200 00 土地面积 平方公里 人口密度 人 平方公里 资料来源于淮安统计局 第二节 城市总体经济和区域经济运行特征第二节 城市总体经济和区域经济运行特征 1 1 经济总量 经济总量 1 11 1 国民生产总值呈快速增长态势国民生产总值呈快速增长态势 1 1 11 1 1 20072007 年全市实现地区生产总值年全市实现地区生产总值 765 23765 23 亿元 比上年增长亿元 比上年增长 15 215 2 这说明淮安经济发展速度较快 根据国际经验 其房地产市场进入飞 这说明淮安经济发展速度较快 根据国际经验 其房地产市场进入飞 速发展阶段 速发展阶段 淮安历年GDP及同比增幅 420 64 500 97 561 81 651 06 765 23 15 20 14 90 12 20 13 90 14 30 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2003年2004年2005年2006年2007年 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 GDP 亿元 GDP增长率 宏观经济增长宏观经济增长小于小于 4 4 4 5 4 5 5 8 5 8 大于大于 8 8 10 15 10 15 房地产业发展房地产业发展 状况状况 萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 资料来源于淮安统计局 1 1 21 1 2 20072007 年全市人均年全市人均 GDP15425GDP15425 元 按常住人口计算 同比增长元 按常住人口计算 同比增长 17 2 17 2 按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期 按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期 淮安历年人均GDP及增幅 8108 9597 11036 13155 15425 11 60 13 10 16 00 19 20 17 20 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2003年2004年2005年2006年2007年 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 人均GDP 元 人均GDP增长率 发展期发展期启动期启动期快速发展期快速发展期平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段 人均 GDP 美元 800 10001000 40004000 8000 8000 以上 需求特征生存需求 生存 改善需求兼 有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯 数量型 快速发展 以数量 为主 数量和质量 并重 平稳发展以质量 为主数量和质量 并重 缓慢发展综合发 展型 资料来源于淮安统计局 2 2 经济结构 经济结构 2 12 1 产业结构演变趋势来看 经济结构进一步优化 一产比重在逐渐降低 二产 三产比重增加趋势明显 产业结构演变趋势来看 经济结构进一步优化 一产比重在逐渐降低 二产 三产比重增加趋势明显 2007 年全市第一产业增加值 123 78 亿元 增长 5 0 第二产业增加值 305 23 亿元 增长 19 2 第三产业增加值 222 05 亿元 增 长 15 5 三次产业结构由 2005 年的 21 0 45 5 33 5 变为 17 0 48 1 34 8 工业壮大为城市发展奠定坚实基础 第三产业的发展为城市 经济不断注入活力 淮安历年产业结构图 28 10 22 30 21 00 19 00 17 10 46 50 47 10 45 50 46 90 48 10 30 40 30 60 33 50 34 10 34 80 0 20 40 60 80 100 2003年2004年2005年2006年2007年 一产比例二产比例三产比例 资料来源于淮安统计局 2 22 2 固定资产投资额快速增长 近两年来全市固定资产投资增幅大增 固定资产投资额快速增长 近两年来全市固定资产投资增幅大增 2007 年全市完成 500 万元以上项目固定资产投资 610 亿元 比 2006 年增长 79 71 淮安市全社会固定资产投资状况 229 6 275 69 330 73 353 74 61079 71 58 87 55 03 54 58 54 33 0 100 200 300 400 500 600 700 2003年 2004年2005年2006年2007年 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 80 00 90 00 固定资产投资额 亿元 固定资产投资额 GDP 资料来源于淮安统计局 2 32 3 淮安市社会消费品零售总额的总量较低 反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守 从市区和全市的社会消费品总额的比较来淮安市社会消费品零售总额的总量较低 反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守 从市区和全市的社会消费品总额的比较来 看 市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势 增幅平稳 看 市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势 增幅平稳 淮安消费品零售总额及增长情况 139 32 156 36 198 62 230 15 269 4 88 97 102 76 123 71 171 3 146 5 11 90 14 00 16 16 10 16 14 90 17 10 16 90 14 50 12 30 0 50 100 150 200 250 300 2003年 2004年2005年2006年2007年 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 18 00 全市消费品零售总额 亿元 市区消费品零售总额 亿元 全市同比增长率市区同比增长率 资料来源于淮安统计局 2 42 4 城市外向型经济发展速度减缓 在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险 但出口能力差 对于拉动国民经济所城市外向型经济发展速度减缓 在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险 但出口能力差 对于拉动国民经济所 起作用比较微弱起作用比较微弱 淮安历年进出口贸易情况及增长率 3 76 6 42 6 82 10 23 14 5 32 70 70 70 6 30 49 90 41 60 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2003年 2004年2005年2006年2007年 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 80 00 进出口总额 亿美元 增长率 资料来源于淮安统计局 3 3 经济活跃情况经济活跃情况 存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量 资本供给充足 而资本需求则相对不够旺盛 经济不活跃 淮安历年存贷关系 301 99 359 99 430 75 515 13 589 98 228 62 256 41 281 34 340 49 396 32 23 30 19 20 18 90 19 60 15 40 21 20 17 70 17 00 21 19 10 0 100 200 300 400 500 600 700 2003年 2004年2005年2006年2007年 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 金融机构存款金额 亿元 金融机构贷款金额 亿元 金融机构存款金额增长率金融机构贷款金额增长率 资料来源于淮安统计局 4 4 财政情况 财政情况 财政收支严重失衡 财政连年赤字 无法为城市发展提供强有力的保障 淮安历年地方财政收支情况 24 49 29 38 34 99 47 23 51 4 38 41 39 61 49 54 72 7 83 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2003年 2004年2005年2006年2007年 地方财政收入 亿元 地方财政支出 亿元 资料来源于淮安统计局 5 5 居民生活 居民生活 5 15 1 城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势 比较两者增长率 消费性支出的增长出现略微下滑 城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势 比较两者增长率 消费性支出的增长出现略微下滑 可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础 城市居民消费实力不断增强 但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费 意识较为保守 淮安城市居民历年收支情况 7796 8209 9115 10447 12164 55445704 6389 7077 8213 71 10 69 50 70 10 67 70 67 51 0 5000 10000 15000 2003年 2004年2005年2006年2007年 64 00 66 00 68 00 70 00 72 00 城市居民人均可支配收入 元 城市居民消费性支出 元 消费支出 可支配收入 历年人均可支配收入与消费支出的增长比例 8 60 15 10 10 20 14 30 15 50 14 90 12 70 12 10 10 10 12 10 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 2003年2004年2005年2006年2007年 人均可支配收入同比增长人均消费性支出增长率 资料来源于淮安统计局 5 25 2 在城市经济发展的大背景下 淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高 但消费支出与可支配收入比例持续下滑 城市整体消费水平在城市经济发展的大背景下 淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高 但消费支出与可支配收入比例持续下滑 城市整体消费水平 增长与收入水平并未形成正比 增长与收入水平并未形成正比 淮安人均GDP和居民收支状况 8108 9597 11036 13155 15425 7796 8209 9115 10447 12164 5544 5704 6389 7077 8213 71 10 69 50 70 10 67 70 67 51 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2003年 2004年2005年2006年2007年 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 人均GDP 元 城市居民人均可支配收入 元 城市居民消费性支出 元 消费支出 可支配收入 资料来源于淮安统计局 第三节 人口及城市化进程第三节 人口及城市化进程 1 1 人口总量增长较为缓慢 非农业人口增长速度 人口总量增长较为缓慢 非农业人口增长速度明显加快明显加快 2007 年末全市户籍总人口 538 36 万人 比上年增加 6 36 万人 增长 9 0 城市化水平为 39 1 按常住人口计算 比 2006 年提高 0 7 个百分点 淮安历年人口情况 519 92524 06527 77532 77538 36 184 31193 9 197 91204 58208 67 0 40 0 80 0 70 0 90 0 80 4 56 5 20 2 07 3 37 3 31 0 200 400 600 03年 04年 05年 06年 07年 0 00 2 00 4 00 6 00 户籍人口 非农业人口 户籍人口增长率 非农业人口增长率 淮安历年城市化率 35 50 37 00 37 50 38 40 39 10 33 00 34 00 35 00 36 00 37 00 38 00 39 00 40 00 2003年 2004年2005年2006年2007年 城市化率 资料来源于淮安统计局 2 2 城市化进程有所放缓 淮安开始进入高速发展期 城市化进程有所放缓 淮安开始进入高速发展期 但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 不同发展阶段城市化特征不同发展阶段城市化特征 发展次序发展次序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段 发展阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期 城市化率城市化率 30 30 50 50 75 75 以上 城市发展特征城市发展特征 工农业生产水平较低 工业提供的就业机会 有限 农业人口缓慢 释 工业基础比较雄厚 经济实力明显增强 工业产业快速扩大 工业吸引大批农业人 口 工业产业成为城市绝对的经济支 柱 城市经济的乘数效应迅速刺 激第三产业的发展 城市经济进 入高速发展阶段 城市经济高度发达 农村人口的绝 对数量已经不大 城市发展表现为 内部人口向第二三产业转移 第四节 城市整体发展规划第四节 城市整体发展规划 1 1 城市性质 城市性质 国家历史文化名城 江苏省重要的交通枢纽 苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市 2 2 城市规模 城市规模 中期 2010 年 100 万人 远期 2020 年 120 万人 3 3 城市建设用地规模 城市建设用地规模 2010 年建成区面积达到 120 平方公里 全市城镇人口达到 250 万 城市化水平达到 45 规划远期 2020 年 城市建设用地约 140 平方 公里 全市城镇人口达到 300 万 城市化水平为 55 远景城市人口 180 万人 城市建设用地规模为 200 平方公里 4 4 城市发展格局 城市发展格局 总体上形成总体上形成 一个高速圈 两大组团 三条轴线 四水穿城一个高速圈 两大组团 三条轴线 四水穿城 城市发展格局 城市发展格局 一个高速圈 由环绕淮安城的京沪 宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈 一个高速圈 由环绕淮安城的京沪 宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈 两大组团 指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团 两组团以生态绿地相连 两大组团 指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团 两组团以生态绿地相连 三条轴线 工业产业轴 文化商务轴 生活休闲轴 三条轴线 工业产业轴 文化商务轴 生活休闲轴 四水穿城 指贯穿城市的盐河 古黄河 里运河 大运河 四水穿城 指贯穿城市的盐河 古黄河 里运河 大运河 5 5 20102010 年城市人口与城区规划建议规划表年城市人口与城区规划建议规划表 20102010 年城市人口与城区规划建议规划表年城市人口与城区规划建议规划表 中心城区 含楚州区 中心城区 含楚州区 主城区主城区楚州城区楚州城区 年年 份份 城市人口规模 万人 建成区用地规模 千 平方米 城市人口规模 万人 建成区用地规模 千平 方米 城市人口规模 万人 建成区用地规模 千平方米 2002787559 55818 517 200380776159 51917 5 2004827962 56119 518 2005858265632019 201010010075752525 202012011490903034 资料来源于淮安规划局 6 6 城市发展方向 城市发展方向 城市基本方向确定了以中心区为核心 以主城区为主体 以绿色空间相隔离 以快速交通相连接的组团式城市结构 受到城市周边各种发展阻力与引力影响 淮安市将形成主要向东 向南方向发展 主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局成主要向东 向南方向发展 主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局 主城区近期主要向东发展 以水渡口广场为重点 城区东扩 中心东移 建成高标准 高起点的淮安新的行政 信息 金融 商贸 文化 主城区近期主要向东发展 以水渡口广场为重点 城区东扩 中心东移 建成高标准 高起点的淮安新的行政 信息 金融 商贸 文化 休闲娱乐中心 重点建设水渡口中心区 钵池山公园及周边地区 江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区 中远期主要向南发展 休闲娱乐中心 重点建设水渡口中心区 钵池山公园及周边地区 江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区 中远期主要向南发展 楚州区向东北发展 重点发展旅游业及配套的服务业 形成传统与现代 人文与自然交相辉映的历史文化名城特色 淮阴区向东扩展 建 成医疗 教育和仓储 货运中心 城市背景研究小结城市背景研究小结 作为江苏省苏北地区的中心腹地 区域交通条件不够完善 以陆地交通为主 目前随着各项建设的推进 淮安城市进一步发展的条件已经作为江苏省苏北地区的中心腹地 区域交通条件不够完善 以陆地交通为主 目前随着各项建设的推进 淮安城市进一步发展的条件已经 具备 具备 随着城市随着城市 东进南延东进南延 的发展趋势 淮安将重点发展城东南片区 一个崭新的的发展趋势 淮安将重点发展城东南片区 一个崭新的 三淮一体三淮一体 的都市发展框架逐渐形成 的都市发展框架逐渐形成 产业结构正在不断优化中 近年来第三产业不断发展 为城市经济发展注入活力 产业结构正在不断优化中 近年来第三产业不断发展 为城市经济发展注入活力 同时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础 同时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础 固定资产保持持续增加 而增幅下降 城市经济发展趋向理性 固定资产保持持续增加 而增幅下降 城市经济发展趋向理性 城市居民收入增加 生活水平不断提高 近年来 淮安生产总值均以两位数的速度增长 随着人均经济收入的不断增长 居民的潜在购买城市居民收入增加 生活水平不断提高 近年来 淮安生产总值均以两位数的速度增长 随着人均经济收入的不断增长 居民的潜在购买 力很大 需求旺盛 住宅产业将处于快速增长期 力很大 需求旺盛 住宅产业将处于快速增长期 城市化进程将扩大城市面积 同时带动大量流动人口涌入市区 城市住房需求将会进一步扩大 城市化进程将扩大城市面积 同时带动大量流动人口涌入市区 城市住房需求将会进一步扩大 第二章 淮安房地产市场研究第二章 淮安房地产市场研究 第一节 淮安房地产市场第一节 淮安房地产市场发展情况发展情况 1 1 20072007 年淮安固定资产投资呈快速增长趋势 房地产业发展较快 开发投资增长迅速年淮安固定资产投资呈快速增长趋势 房地产业发展较快 开发投资增长迅速 淮淮安安市市历历年年房房地地产产市市场场投投资资 21 54 34 59 43 36 113 89 66 35 38 30 60 60 25 10 71 65 53 35 0 50 100 150 2003年2004年2005年2006年2007 0 50 100 房地产开发投资 亿元 同比增长 房房地地产产开开发发投投资资 固固定定资资产产投投资资 16 68 12 5513 11 24 6 18 76 1 10 100 2003年2004年2005年2006年2007年 2003年2004年2005年2006年2007年 资料来源于淮安房产局 从历年淮安房地产投资额来看 商品房开发投资趋较快增长态势 07 年投资额高达 113 89 亿元 淮安全市 GDP 近年来维持平稳的增长趋势 相对于 GDP 平稳增长来说 05 年房地产开发投资增幅受政策影响较大 06 07 年又呈快速增长 态势 但就整体房地产市场而言 其起点较低 在国民经济中所占比例也较低 对国民经济的推动作用也未完全挖掘 按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在 22 28 淮安房地产开 发投资额占全社会固定资产投资额的比重目前处于正常水平 说明淮安房地产在对其国民经济的拉动作用逐渐变重 另一方面也说明淮安 房地产市场获得足够的重视 宏观经济增长宏观经济增长小于小于 4 4 4 5 4 5 5 8 5 8 大于大于 8 8 10 15 10 15 房地产业发展房地产业发展 状况状况 萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 宏观经济增长宏观经济增长小于小于 4 4 4 5 4 5 5 8 5 8 大于大于 8 8 10 15 10 15 房地产业发展房地产业发展 状况状况 萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 宏观经济增长宏观经济增长小于小于 4 4 4 5 4 5 5 8 5 8 大于大于 8 8 10 15 10 15 房地产业发展房地产业发展 状况状况 萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 宏观经济增长宏观经济增长小于小于 4 4 4 5 4 5 5 8 5 8 大于大于 8 8 10 15 10 15 房地产业发展房地产业发展 状况状况 萎缩萎缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展飞速发展飞速发展 2 2 商品房历年供求商品房历年供求关系关系 淮淮安安市市历历年年施施工工 竣竣工工及及销销售售面面积积 241 37 284 98 309 8 599 73 549 22 166 71 108 55106 63 174 16 198 89 274 56 149 7 292 37 229 64 190 39 0 100 200 300 400 500 600 700 2003年2004年2005年2006年2007年 房地产施工面积房地产竣工面积房地产销售面积 资料来源于淮安房产局 商品房商品房20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年20072007 年年 施工面积 万施工面积 万 241 37284 98309 80599 73 549 22 同比增幅 同比增幅 7 8718 078 7193 59 8 4 竣工面积 万竣工面积 万 149 70166 71190 39229 64 292 37 同比增幅 同比增幅 10 8811 3614 2020 62 27 31 销售面积 万销售面积 万 108 55106 63174 16198 89 274 56 同比增幅 同比增幅 10 83 1 77 63 3314 20 38 05 淮淮安安历历年年房房地地产产供供销销情情况况 149 7 166 71 190 39 229 64 292 37 108 55106 63 274 56 198 89 174 16 72 51 63 96 91 48 86 61 93 91 0 100 200 300 400 2003年2004年2005年2006年2007年 房地产竣工面积房地产销售面积销售 竣工 资料来源于淮安房产局 受 新政 的影响下 淮安房地产市场影响不大 06 年房地产市场回暖 总体商品房销售速度落后于商品房竣工面积 供略大于求 商品房施工面积增幅速度较快 2003 2006 年 商品房竣工面积平稳增长 07 年略有减少 2007 年商品房销售面积增幅波动较大 受大势影响波动明显 历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除 2003 2004 年皆在 0 6 0 8 之间 商品房供大于求现象明显 05 年到 07 年供需比逐渐趋于平缓 3 3 淮安各区域板块物业分类淮安各区域板块物业分类 淮安房地产遍布全市 但主要集中在清浦区 清河区 经济开发区三个区 市区范围为清浦区 清河区 经济开发区 淮阴区 楚州区 这里我们将要重点研究的是清河区板块 清浦区板块以及开发区板块 3 13 1 物业类型分类物业类型分类 a a 清河区清河区 辖区面积50平方公里 总人口30万 为淮安市委 市政府所在地 全市政治 经济 文化 交通的中心 该区因是淮安市中心 各 种市政配套齐全 时代超市 家得利超市 建行 中行 工行 市二院 妇幼保健医院 汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点 如加州城 淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点 地段配套的重要点在此可见一般 其物业类型主要以普通多 层 小高层为主 b b 清浦区清浦区 淮安的核心区域之一 总面结296平方公里 人口31万 是全市工业企业最集中区域 规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南 片区 将成为淮安未来的城市中心 该区几乎可以说是淮安学校的聚居地 如新淮中 浦东实验小学 清浦中学等 人文气氛较浓 厚 孩子就学极为方便 如新淮中花园 瑞福莱花园 嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户 因此本区可说是一个 人文大区 其物业类型主要以普通多层 小高层为主 c c 开发区开发区 该区是淮安市的新兴区 虽然市政配套尚不完善 但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区 而众多新建小区也将此 来吸引客户 如香格里拉 比佛利花园 紫荆苑 东方曼哈顿等 其物业类型主要以普通多层为主 少量的小高层 d d 淮阴区 淮阴区 全区辖 21 个镇 85 万人口 是一大批大中专院校的集中地 但离淮安市主城区距离较远 因此本区域楼盘价格较低 其物业类型 主要以普通多层为主 少量的小高层 e e 楚州区楚州区 原县级淮安市 辖27个乡镇 120万人口 目前在售楼盘较少 只有12个 其物业类型主要以普通多层为主 少量的小高层 3 23 2 物业档次分类物业档次分类 高档物业 高档物业 主要集中在清河区 清浦区 开发区 中端物业 中端物业 主要集中在淮阴区 低端物业 低端物业 主要集中在楚州区及各个县区 3 33 3 近期住宅 底商市场都主要特征近期住宅 底商市场都主要特征 就淮安整个市场而已 住宅市场去化较为理想 供求关系区域平衡 淮安各楼盘底商 除了市中心项目去化良好外 其余均不是很理想 4 4 住宅 底商都发展现状及未来趋势预测住宅 底商都发展现状及未来趋势预测 不少购房者将 90 120 平方米的中户型作为首选 还有总价的原因 一般来说 首次置业者多为购买中户型人士 而二次置业者多购买大 户型 调查显示 三房两厅是需求最大的户型 所占比例为 44 8 除三房两厅外 两房两厅 两房一厅也各有 20 和 12 的市场需求 如果把 三者作为中户型来统计的话 则其所占比例高达近 80 目前此类房源市场消化良好 淮安底商市场一直处于不稳不火都类型 主要原因为面积过大 总价过高 小区入住率较低 生意经营较为惨淡 再加上淮安投资实力较 弱 且淮安的租金较低 因此大多数都经营者选择租 而放弃购房 随着经济的发展 城市居民收入增加 城市化进程将扩大城市面积 同时带动大量流动人口涌入市区 城市住房需求将会进一步扩大 小 区入住率都提高 势必对小区生活配套要求都增加 这也将带动底商市场的发展 第二节 淮安住宅及底商市场分析第二节 淮安住宅及底商市场分析 1 1 淮安各板块淮安各板块 0707 年供给销售情况年供给销售情况 淮安各板块供给情况 万 157 73 63 13 100 52 27 00 44 27 73 70 42 78 73 49 81 63 32 38 63 01 40 52 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 中心区域开发区淮阴区楚州区 开工量 竣工量 批准预售量 资料来源于淮安房产局 清河区 清浦区 淮阴区在淮安销售量占重要的地位 这与政府发展规划方向相吻合 20072007 年年 1 121 12 月底淮安各板块住宅市场情况月底淮安各板块住宅市场情况 2007年1 12月底淮安各板块住宅市场情况 万平方米 157 73 63 13 27 100 52 44 27 73 773 49 42 78 81 63 32 38 40 52 63 01 37 17 15 75 41 9 37 18 75 32 27 84 35 5 45 47 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 清河区 清浦区经济开发区楚州区淮阴区 开工量 竣工量 批准预售量 住宅可售量 实际销售量 注 资料来自淮安市房管局内部资料 20082008 年年 1 21 2 月住宅市场情况月住宅市场情况 2008年1 2月住宅市场情况 万平方米 13 31 10 05 5 85 7 05 17 96 0 3 22 3 5 15 43 12 67 4 82 11 67 21 28 15 72 8 3 14 56 11 1 5 8 4 95 7 21 0 5 10 15 20 25 清河区 清浦区经济开发区楚州区淮阴区 开工量 竣工量 批准预售量 住宅可售量 实际销售量 注 资料来自淮安市房管局内部资料 20072007 年淮安购房者对象比例表年淮安购房者对象比例表 2007年1 12月份淮安市区商品房购房对象比例 87 89 3 93 63 93 35 91 98 94 07 92 45 88 48 91 01 93 39 91 58 87 26 13 10 7 6 73 6 65 8 02 5 93 7 55 11 52 8 99 6 61 8 42 12 74 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 十二月 十一月 十月 九月 八月 七月 六月 五月 四月 三月 二月 一月 本地外地 注 资料来自淮安市房产管理局 内部资料 2007 年淮安市区房地产市场中 在购买房屋的人群中 淮安本地居民所占的比例为 92 非本市居民所占比例为 8 20072007 年淮安事情年淮安事情 1 121 12 月份房地产市场消费结构月份房地产市场消费结构 注 2007年淮安市区1 12月份房地产市场消费结构 按用途分类 72 79 85 21 78 9 76 46 79 76 69 2 83 55 75 56 74 08 70 71 78 22 74 43 18 32 7 99 11 78 13 23 13 22 8 84 6 87 7 6 7 04 16 33 14 5 14 61 4 06 1 3 1 91 3 66 2 02 1 99 0 62 1 06 0 39 0 6 0 31 0 15 4 63 5 51 7 4 6 66 5 19 97 8 96 15 78 18 49 12 36 6 98 10 81 0 20 40 60 80 100 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 住宅商业办公其他 其他4 635 517 46 66519 978 96 15 78 18 49 12 366 98 10 81 办公4 061 31 913 662 021 990 621 060 390 60 310 15 商业 18 32 7 9911 78 13 23 13 22 8 846 87 7 67 04 16 3314 5 14 61 住宅 72 79 85 2178 9 76 46 79 76 69 283 55 75 56 74 08 70 71 78 22 74 43 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来自淮安市房产管理局 内部资料 2007 年市区商品住宅预售许可面积 197 32 万平方米 成交面积 166 42 万平方米 供销比例 1 19 1 清河区 商品住宅供销比为 1 34 1 同比上升 15 商业用房供销比为 1 37 1 同比下降 51 办公用房供销比为 0 39 1 同比下降 85 清浦区 商品住宅供销比为 0 91 1 同比下降 1 商业用房供销比为 1 87 1 同比下降 34 办公用房供销比为 0 4 1 同比下降 81 开发区 商品住宅供销比为 1 05 1 同比下降 11 商业用房供销比为 1 28 1 同比上升 18 办公用房供销比为 6 1 2006 年开发 区办公用房预售面积为 0 淮阴区 商品住宅供销比为 1 14 1 商业用房供销比为 2 4 1 办公用房供销比为 0 31 1 楚州区 商品住宅供销比为 1 43 1 商业用房供销比为 1 47 1 办公用房预售和销售面积都为 0 2007年淮安市区新建商品住宅供销数据图 万平方米 46 13 28 16 44 4 50 75 27 93 35 43 38 79 26 88 30 74 34 39 0 10 20 30 40 50 60 清河区清浦区开发区淮阴区楚州区 供应量销售量 注 资料来自淮安市房产管理局 内部资料 2007年淮安市区新建商业用房供销量数据图 万平方米 4 63 5 18 7 65 6 15 10 53 7 17 2 56 1 28 2 77 3 37 0 2 4 6 8 10 12 清河区清浦区开发区淮阴区楚州区 供应量销售量 注 资料来自淮安市房产管理局 内部资料 2007年淮安市区新建办公用房供销量数据图 万平方米 10 53 2 77 7 17 7 65 4 63 5 18 6 15 1 28 2 56 3 37 0 2 4 6 8 10 12 清河区清浦区开发区淮阴区楚州区 供应量销售量 注 资料来自淮安市房产管理局 内部资料 2 2 各板块住宅 底商价格走势分析各板块住宅 底商价格走势分析 注 资料来自淮安市房产管理局 内部资料 淮安市07年各物业价格分布图 3161 3833 3600 2980 2890 3363 4114 3