房地产市场前景分析.doc

2007房地产市场前瞻在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场的真实需求，将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 一、2007房地产市场发展趋势 （一）2007政策调控执行力度将加大 面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007 年将进一步加大政策调控的执行力度。如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。 （二）2007房地产开发投资增速将放缓 在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商,逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。 （三）住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。 （四）土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争 2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院又专门下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题,进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对2004年国务院28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定），2005年国八条、144号文（关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知）和2006年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格。 预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。 （五）政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视 2006年18月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比上年同期增长28.1%，其中国内贷款3584亿元，增长51%，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而来自于定金和预收款的比重则开始大幅降低，从过去四年来的40%左右下降到2006年的约27%。更值得注意的是，2006年以来,定金及预收款首现负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力加大。预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大;另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。因此，控制项目投资和紧缩信贷,成为宏观调控的着力点。从前八个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。 （六）2007住房供求差距将缩小，价格成为关键因素 从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格仍将是2007年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快。但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。 关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜。我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。 二、当前房地产市场运行中存在的主要问题 在房地产开发领域，商品房价格上涨过快，商品房供应结构不尽合理，市场供求关系较紧张和房价收入比失衡，市场秩序比较混乱等不健康因素应当引起各级政府的高度关注。 （一）经济适用住房所占比重仍然偏低 前两年，经济适用房所占比重持续下降，从去年3月份起经济适用住房投资扭转了持续下降的局面。2006年全国经济适用住房投资689亿元，同比增长32.7%，占房地产开发投资的比重为3.6%，虽然比2005年同期提高0.3个百分点，但与中低收入群体人口占全部人口比重相比，供给严重不足，缺口依然巨大。（二）国内贷款持续高速增长，金融风险加大 尽管国家出台了一系列宏观调控措施，但房地产开发企业取得的国内贷款依然保持高速增长。 （三）土地开发与购置行为逆向发展 2006年，房地产开发企业土地开发面积保持了快速增长势头，但土地购置面积却持续下降。由于国家严格治理土地闲置现象，房地产开发商加快了土地开发的进度，直接的影响是土地开发投资和土地开发面积快速增长。与此同时，由于国家采取更加严格的审批土地利用政策，房地产开发商购置土地延续了上年的下降势头。2006年完成土地开发面积2.66亿平方米，同比增长17.3%，土地购置面积3.68亿平方米，同比下降了3.8%。 （四）房屋竣工面积增速出现下降，供求趋紧，房价形势依然严峻 2006年，全国房屋竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%。而同期商品房销售面积6.1亿平方米，增长12.2%，竣工面积和销售面积呈逆向发展态势，供求关系紧张，房价形势依然严峻。 （五）商品房销售价格增长仍然较快 2006年，全国新建商品房价格稳中有升。3月份，70个大中城市新建住房价格指数为5.9%，6月份为6.6%，9月份为5.3%，12月份为6.3%，仍保持上升态势。从平均销售价格来看，2006年全国商品住宅平均售价为3132元/平方米，同比增加183元。其中，期房平均售价为3482元/平方米，同比只上涨10元。现房平均销售价格为2498元/平方米，同比上涨198元。经济适用房平均销售价格为1728元/平方米。 三、促进2007房地产业健康发展的建议 2007年房地产开发投资平稳增长态势不会有大的改变，预计房地产开发投资增速将比2006年有所回落，但仍然会保持两位数增长。为促进房地产业的健康发展，提出以下建议： （一）在进一步贯彻落实国家宏观调控政策的同时，把各项调控措施具体化，使之更具有可操作性 扎实抓好“国六条”中各项调控措施的落实。在制定和实施住房建设规划和土地审批时，从源头上就明确新建住房结构的具体比例，进行项目跟踪，全程监控。 （二）政府主导住房供应，改善住房供应结构，防止商品房销售价格过快上涨 政府要主导住房供应。政府在合理控制房地产开发投资总规模的同时，要加强规划和引导，通过清理闲置土地，督促已出让土地如期开发建设，对于不按时间要求开发建设的土地严格按照国家土地使用和管理的政策法规予以查处，打击囤积土地的势头，督促房地产开发商按政府要求开发住房，改变房地产开发商通过控制住房供应影响房地产价格的局面。要着力增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，特别是经济适用住房的供应。建议在“十一五”期间把经济适用住房比重逐步提高到15%以上，并逐步将此比例提高到中低收入阶层人口比例，以改变经济适用住房投资比重过低的状况，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。经济适用房要严格落实国家关于将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，建立起中低价位、中小套型住房供应的保障机制。要高度关注2007年房价形势，防止房价过快上涨。根据2006年商品住宅竣工面积增长速度下降的现状，2007年房价形势依然严峻。要提前研究应对措施，避免出现供需矛盾，防止房价过快上涨。 （三）规范房地产业市场秩序，大力发展二级市场和租赁市场 进一步贯彻落实国办发200526号文件关于整顿规范市场秩序的要求。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强市场监管，严肃查处违法违规开发和销售行为，重点查处内部认购，发布虚假、违法销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划的行为，要对房地产企业商品房空置面积比例实行调控。另一方面，目前我国住宅交易市场以新建住宅一级市场为主，存量住房的二级市场发展不够，租赁住房市场不规范，市场交易量很小，导致住房一、二级市场发展失衡。这种状况增加了居民通过二级市场实现梯次消费改善住房条件的难度。因此，在今后要重视发展住房二三级市场，使住房存量资源发挥效用，减轻一级市场压力，形成完善的房地产业市场体系。 （四）加大宣传建设节约型社会的力度，合理引导住房消费 加大宣传力度，要积极倡导中小户型住房消费理念，推动节地节能住房建设。应从保护节约耕地出发，加大90平方米以下套型住房的建设和供应量，努力使之达到国家调控目标。不断依靠科技进步，提高住房设计水平，推广节能、环保、舒适型住房；要建立健全房地产开发信息披露制度，改变房地产业信息不对称的状况，引导居民进行住房消费，促进房地产业健康发展，为建设和谐社会做出应有的积极贡献。 四、2006房地产市场价格分析及2007价格走势 2006年随着国家稳定房价调控政策的贯彻落实，房价调控效果初步显现，房价快速上涨的势头得到初步遏制，住房投资结构出现积极变化，房地产投机因素明显减少。预计2007年房价走势将进一步趋于稳定，全年房价涨幅将低于上年。 （一）2006房地产市场价格基本情况 在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓。2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年同期下降2.1个百分点;新建商品住房价格同比上涨6.4%，涨幅比上年同期下降2.0个百分点。从监测的36个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点： 新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。2006年，新建商品房集中成交价同比上涨10.44%，涨幅比上年增加2.04个百分点。全年4个季度环比涨幅分别为4.17%、2.71%、1.51%和3.83%，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨5.34%，比上半年下降1.54个百分点。存量房集中成交价同比上涨1.40%，比上年同期下降1.42个百分点。 新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。2006年，商品房住宅价格同比上涨11.04%，其中高档商品住宅同比上涨13.36%；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨10%、11.26%、10.11%;经济适用房价格同比上涨10.90%。高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅两个多百分点。 不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。2006年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨11.14%、10.95%、7.44%。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨14.81%、15%、16.36%、11.34%、15.71%、19.65%、12.62%、11.23%、13.53%、13.89%。 （二）对2007房价走势的判断 综合2006年情况及各方面因素判断，2007年房地产市场供给结构矛盾将得到较大程度缓解，房价进一步趋稳，住房价格尤其是中低价商品住宅价格涨幅可能进一步回落，预计全年房价涨幅将低于去年。 .房价持续较快上涨的动力减弱。近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点，目前房价高位运行，在居民购房需求有所下降的情况下，持续快速上涨的动力也有所减弱。 央行2006年第4季度全国城镇储户问卷调查显示，居民购买住房意愿平均值从2005年的19.7%，下降到2006年的17.8%，降幅近两个百分点；近期房价上涨较快的北京、上海、天津和重庆涨幅出现连续两个季度的小幅下降。此外，从国家信息中心去年4季度对35个大中城市住房价格调查的情况看，以短期转手为目的和用于长期出租的购房需求,分别为1.07%和5.53%，也比前期有较大幅度下降。国家宏观调控政策效应将进一步显现，住房供给结构变化将促进房价稳定。2006年，国家针对部分地区房价过快上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的问题，出台了一系列宏观调控政策。全国部分大中城市相继出台了贯彻落实国家调控政策的措施，制定规划调整住房结构，增加中低价、中小套型普通商品住房供应；完善住房保障体系，扩大保障覆盖面；加强市场管理，规范房地产市场秩序，取得了初步成效。由于政策效应的显现存在一定的滞后期，房地产开发也存在一定的周期性。今年，尤其是下半年政策效应将更为明显，住房供应结构性矛盾有望得到较大程度的缓解，这将会促进房价保持稳定。 人民币汇率机制的逐步完善和资本市场的发展有利于减轻房价压力。我国人民币汇率机制改革以来，人民币升值速度逐渐加快。截止到今年1月19日，人民币兑美元汇率累计升值已超过6%。随着人民币汇率逐步靠近升值目标，国外热钱通过购买房地产等人民币资产进行获取升值利益的空间将越来越小，其对房地产资产的追逐热情也将逐渐减弱。2006年国内资本市场得到了一定程度规范和较快发展，国内A股市场总市值已超过10万亿元，其对国内民间资本的吸纳能力大大增强。央行去年第4季度全国城镇储户调查显示，在“如何支出”的选项中，选择“购买股票和基金”的人数占比达18.5%，跃升至历史最高；选择“基金”为家庭最主要金融资产的人数占比从上季度的6.7%猛升至10%，上升了3.3个百分点。鉴于资本市场和房地产投资市场存在短期此消彼长关系，在一定时期内，资本市场的发展也将有利于减轻房价的压力。 虽然国家对房地产市场的宏观调控政策取得了初步成效，房价涨势趋缓，但也应该注意到，影响房地产市场稳定的因素仍然存在。一是调控政策还没有完全落实到位，截至2006年9月份，还有65%的地级城市和91.1%的县级城市未按国家规定公布住房规划；二是货币流动性过剩时刻威胁着房价稳定，在资本市场价格持续攀升或出现波动的情况下，可能出现股票和房地产双膨胀，也可能投资资金从股票市场回流房地产市场，推动房地产价格上涨；三是全国不同地区城市房价还有出现“轮涨”的可能。央行2006年第4季度调查显示，一些省会级城市，如长春、郑州、南昌、西安、杭州、贵阳、昆明和西宁等城市居民购房意愿,出现了不同程度的上升。 五、几点建议 房地产业既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业；房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。2007年是宏观政策抓落实、见成效、促进社会和谐的一年，也是决定房地产业能否保持稳定发展的关键一年。因此，各地区、各部门应深刻领会中央关于稳定住房价格政策的精神，继续贯彻落实好各项政策措施，努力保持房地产市场价格基本稳定。 （一）加大政策落实力度，健全住房供应体系建设，切实调整好住