中美购物中心投融资模式比较

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 11 中美购物中心投融资模式比较中美购物中心投融资模式比较 中美购物中心投融资模式比较作者 佚名 时间 2008 3 29 浏览量 文 石金和 美国模式 购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史 已经作为一个产业服务于城镇居民和国民经济 其投融资 模式也已经相对成熟和固定化 大型购物中心投资模式 在美国 大型购物中心的规划 投资 开发 到出租 经营管理 均由行业强势专业机构操作 开发商在开发建 设完购物中心之后 通过出租经营 以收取租金的方式获 取投资回报 并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司 或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理 这 就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商 不 仅具有雄厚的资金势力 还要有开发商 投资商 经营商 的背景 这种投资模式具有以下特点 投资机构组合 购物中心投资商 开发商 管理商 房地产投资信托及产业基金 经营模式 出租经营 管理模式 开发商自己的管理公司 专业管理商等 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 11 中小型购物中心投资模式 对于中小型购物中心 其规划 投资 开发 出售 出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作 开发商 在开发建设完购物中心之后 可能出售部分商铺给商铺投 资者 出售部分面积占项目总面积的比例较小 并且在出 售商铺时都和商铺投资者签订返租协议 然后由开发商自 己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心 进行统一管理 投资机构组合 购物中心投资商 开发商 管理商 房地产投资信托 产业基金及商铺投资者 经营模式 出租经营或出售后返租经营 管理模式 开发商自己的管理公司 专业管理商等 资金 购物中心投资额大 动辄是上亿美元 超级购物中心 的投资甚至达到十几亿美元 而且是采取出租的形式获取 投资回报 投资回收期一般为 7 10 年甚至更长 所以大 型购物中心的融资是项目开工前必须解决的难题 美国发 展购物中心的主要资金主要有以下几方面 购物中心投资商 开发商 美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争 已经 由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌 这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 11 中心 是美国购物中心产业的主力军 比如西盟地产集团 SimonPropertyGroup 在美国境内拥有 250 多家购物中 心 GGP 地产公司 GeneralGrowthProperties 拥有 160 多家购物中心 这些公司都是美国纽约证券交易所的上市 公司 房地产投资信托 RealEstateInvestmentTrusts 缩写 为 REITs 和产业基金 目前在美国操作的 REITs 大约有 300 家 其中约 200 家 REITs 可上市交易 资产总计超过 3000 亿美元 另外约 100 家 REITs 没有上市 这些 REITs 可分为三种类型 即股 权类 债券类和混合类 它们既可以作为商业房地产投资 商直接投资购物中心 也可为购物中心开发商提供长期贷 款 事实上 许多购物中心投资商本来就是 REITs 比如美 国最大的购物中心所有者 kImco 其在美国和加拿大拥有 525 家购物中心 就是一家在纽约证券交易所上市的 REITs 房地产产业基金也是购物中心的主要投资者 产业 基金的操作与 REITs 的不同之处在于产业基金只对非上市 的开发商投资 从某种意义上来说 美国的 REITs 和产业 基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素 购物中心专业管理公司 在美国除了购物中心投资商 开发商拥有的购物中心 管理公司外 市场上还有许多专门从事购物中心经营管理 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 11 的企业 这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一 这些管理公司除了投资之外 还与开发商进行合作 对购 物中心进行经营管理 其它金融机构的股权投资和贷款 美国的一些长期基金 比如社保基金可以对购物中心 进行股权投资 还有银行等其他的金融机构可以给开发商 提供短期或长期贷款 商铺投资者 从中小型购物中心的投资组合可以看出 商铺投资者 的资金进入了购物中心项目的资金循环 这是势力较弱的 开发商或项目融资不到位时开发商采取的融资手段 由于 美国商业房地产金融市场比较健全 以出售商铺的形式来 融资的情况很少 中国模式 购物中心在我国的发展还处于起步阶段 其投资模式 也因开发商的专业水平 资金实力 发展战略的不同而不 同 目前我国购物中心主要投资模式有 统一开发 分割 销售 返租经营 和 租售结合 两种 购物中心的 统一开发 分割销售 返租经营 投资 模式 购物中心开发商将项目开发建设完之后 把项目分割 成若干个小的商铺在市场上出售 在销售时由管理商与商 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 11 铺投资者签订返租协议 将商业物业交由经营商做统一招 商 管理 投资者每年可以收取固定的投资回报 返租合 同的期限短的一般为 3 5 年 长的达到 15 年 而回报率 一般为 6 9 购物中心的 租售结合 投资模式 购物中心 租售结合 投资模式是在 分 中美购物中心投融资模式比较作者 佚名 时间 2008 3 29 浏览量 割销售 售后返租 投资模式的基础上进化而来 的 其总体操作思路是 开发商在购物中心项目开发的过 程中 将整个项目的一部分商铺出售 以收回投资成本 开发商在出售商铺时 一般都和商铺投资者签订返租协 议 取得已出售商铺的管理权 以便对整个项目进行业态 规划 然后组建购物中心管理公司或聘请专业管理公司来 对购物中心进行出租经营 管理 以赚取后期的营运利润 和支付商铺投资者的收益 我国购物中心投资模式的特点 投资机构组合 商业房地产投资商 开发商 管理商 商铺投资者 战略投资者 经营模式 销售商铺和出租经营相结合 管理模式 开发商自己的管理公司或专业管理公司 通过比较可以发现我国购物中心的投资模式与美国的 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 11 主要不同点在于投资机构组合和经营模式 投资组合的差别 美国的房地产投资信托和产业基金 是投资组合中至关重要的成员 也是主要的资金 而这些 金融工具在我国目前还是空白 商铺投资者在美国的购物 中心投资中只是起着补充的作用 而在我国则直接关系到 项目的能否修建完工的问题 另外 已经有部分国外的商 业房地产投资商开始作为战略投资者加入我国购物中心投 资者的行列 经营模式的差别 在美国 开发商不到万不得已是不 会出售商铺的 而且也只有那些小型购物中心的开发商才 这么做 而在我国 购物中心开发商通过销售商铺来筹集 完成项目的资金是非常频繁的事 当然在我国市场上也有部分购物中心是采取美国那种 出租模式投资经营的 不过这些投资商和开发商大部分都 具有外资背景 比如泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发 展有限公司联合投资开发的上海正大广场 香港瑞安集团 投资开发的上海新天地购物中心等 资金 我国购物中心投资商 开发商采取 统一开发 分割 销售 返租经营 和 租售结合 的投资模式来投资开发 购物中心 与其专业水平有很大的关系 但最主要的原因 在于其资金势力和融资渠道的差别 我国的购物中心投资 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 11 商 开发商的综合势力普遍较弱 很少有企业能通过上市 发行股票 债券来融资 而且 其融资模式和普通房地产 开发没有区别 银行贷款是其主要的融资渠道 一般是 3 年以下的短期贷款 因此无法满足购物中心投资额大 回 收期长的要求 开发商只好通过销售商铺来偿还贷款 回 收成本甚至赚取利润 现阶段我国发展购物中心的主要资 金主要有以下几个 购物中心投资商 开发商 管理商 投资商 开发商主要解决的是项目的资本金 我国房 地产项目的资本金要达到总投资的 30 在我国购物中心的 投资从几亿到几十亿人民币 资本金是个不小的压力 有 的开发商连项目的启动资金都难以筹足 在我国购物中心 管理商真正参与投资的比较少 一般是利用管理经验和商 户资源来同开发商进行战略合作 也可以提供少量的短期 资金支持 战略投资者 国外商业房地产投资商在我国寻找战略合作伙伴 对 于我国的开发商来说是一条很好的融资渠道 作为我国最 有势力的购物中心开发商之一的大连万达集团 开始同 kImco 洽谈战略联盟 商铺投资者 在融资不到位的情况下 商铺投资者购买商铺的资金 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 11 就成了购物中心项目的主要推动力 在我国这部分资金要 占到项目投资的 30 60 甚至更大的比例 金融机构贷款 在我国房地产市场上 开发一个房地产项目时 开发 商 银行贷款 购房款所占比例接近 3 3 4 而在购物中心 开发的过程中 银行贷款也要占项目投资的 30 左右 方向选择 统一开发 分割销售 返租经营 和 租售结合 的投资模式资金回收速度快 商铺投资者的资金进入项目 的资金循环有利于分散开发商的风险 比较适合现阶段我 国的市场情况 也在一定程度上促进了我国购物中心产业 的发展 大连万达集团在我国大连 青岛 武汉 长沙等 城市都投资开发了大型购物中心 其投资模式几乎都是采 取 租售集合 模式 但是在这些投资模式暂时取得成功 的同时 其潜在的缺陷也已慢慢暴露出来 技术上的风险 在国外 购物中心的投资开发是非常专业 的 大型开发商都具有购物中心投资商 开发商 经营商 的综合背景 在项目建设前 基本上要确定 70 左右的入驻 商户 但是在我国 开发商专业水平低 投资盲目 往往 是在项目修建到一定程度开始销售商铺和招商 所以项目 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 11 的销售 经营风险都很大 法律上的疑点 开发商通过承诺投资回报来刺激商铺 的销量和售价 按照中国人民银行打击非法集资的规定 这种做法存在可行性问题 通过什么途径和措施来确保商 铺投资者的后期投资收益也值得考虑 管理上的缺陷 购物中心需要通过统一管理运作 连 锁化 品牌化经营来提升其价值 可是在商铺售出以后 产权已不再是开发商所有 给统一管理带来了极大的难题 尤其在购物中心经营管理不理想的情况下 这个问题将决 定整个项目的命运 另外 购物中心要成功经营 都有个 市场导入和形象提升的过程 在这个过程中将会产生巨额 的费用支出 这笔费用的分配也会让开发商 商铺投资者 和经营商户犯难 根据国外成功的经验 购物中心开发修建完成还只是 项目的开始 而后期的经营管理才是项目成功的关键 因 为所有的投资者都要从后期的租金收入来获取投资收益 事实上 我国的投资商 开发商都已经意识到出售商铺也 是在开发资金不到位的情况下的一种权宜之计 比如根据 大连万达集团的战略规划 该公司到 2010 年要在全国各地 拥有 80 家购物中心 但是依据其实际的资金势力 根本无 法筹集如此巨额的资金 只好选择销售部分商铺的方式来 筹集开发资金的方式 随着我国购物中心产业的日益成熟 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 11 市场参与者的专业水平的提升和商业房地产金融市场逐步 健全 我国的购物中心投资模式会向美国的 出租模式 转变 资金的缺陷是制约我国购物中心发展的至关重要的因 素 如何帮助开发 中美购物中心投融资模式比较作者 佚名 时间 2008 3 29 浏览量 商筹集足够的开发资金已是商业房地产界和金融 界共同关注的问题 结合国外购物中心产业的融资模式和 我国商业房地产金融市场的现状 可以努力从以下几个方 面来解决开发商的资金难题 加快商业房地产开发商的上市步伐 我国的商业房地产经 过十几年的发展 已经初具规模 在市场可接受的前提下 可以鼓励部分综合势力强 管理规范的商业房地产企业上 市 加速房地产投资信托基金和产业基金的筹备 房地产 投资信托基金和产业基金已经成了美国发展购物中心的主 要资金 其成功的经验值得借鉴 新加坡在 2002 年推出了 房地产投资信托基金 香港则在 2003 年拟定了 房地产投 资信托基金条例 我国的房地产投资信托和产业基金的推 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 11 出也是必然趋势 引导其他长期资金进入商业房地产金融