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楼盘附加值创造手册（百例）1购房百问整理5挑选户型的N个原则7好户型的一般标准9户型面积多大才算合适？14户型定位精要-15一二三四线城市房地产开发的对比分析16销售代表手册(广义)19售楼人员礼仪手册30中国大盘100强开发与营销解密36楼盘附加值创造手册（百例）“价格永远是最大的卖点”。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探询既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法，供大家参考。 1如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。2可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。3可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。4尽量降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。5对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。6水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。7减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。8拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。9多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。10人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。11减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。12一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。13进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。14通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。15外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。16复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。17多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。18允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有大院情节的人的欢迎。19户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。20智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。21电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。22调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。23主卧不要太大（开间不低于36米，最好39米；开间进深比1：2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。24客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适；25非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。26佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。27眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。28绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。29销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。30社区会所90%以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。31规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。32规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。33阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增加销售面积。34阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一”。35屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼；价格不一定越贵越好，但要确保施工质量。36慎设阳台外花槽：北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花，而且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。37广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好；否则，还不如不做。38施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的条件之一）。39严格控制建筑模型的制作：一定要选择一家品牌制作单位；一分前一分货，尽量选用进口模型材料；在单价确定后，一定要要求制作单位精心制作，而且要有至少三个月的质量保证期。40对变更工程量采用会鉴制：传统的一条龙签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。41围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。42墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。43利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。44供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。45在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。46景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。47广告要请专业广告公司设计；看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。48要要求广告公司设计A、B、C三稿，因为同样的设计费用，却能择优刊登。49要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。50L型厨房最佳：面积不大（183米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。51装修的连保方案：集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，发展商作担保。52售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责免费提供样品和布置；如果还做材料生意，还可借机取得材料的地区代理权。53电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。54大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，所以应多做长期有效的户外广告看板。55为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可以转让）。56绿化外包时，要按照成活率支付费费用：既能提高成活率，又能降低费用。57复式房屋的楼梯设计有时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。既能减少工程量，又能增加客户的想象力，显得有艺术品位。58景观设计中尽量不做或少做大理石石球：因为它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。59在大城市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。60可在楼间设一个花房：一可观赏、二可做植物教育、三可销售赢利，一举三得，又能增加卖点。61在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。62起一个适合社区风格、时尚又易记住的案名，能节省许多广告费，又能有效营销。63除非未定价，否则广告就要有价格：过多的来电和来访并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。64一定要选择一家好的监理公司，而且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。65各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖；样板区的管线尽量一步到位。66社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。67利用新材料、新工艺尽量使增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增加了出房率，客户普遍欢迎。68有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO现代城。因为好的概念可达到事半功倍的效果。如发展商可针对当前热炒的BOBOS族，将项目命名为“BOBOS天地”。69新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如锋尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。70除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一、古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品位、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。71查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。72立志长远的发展商，要编发客户通讯，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。73要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一（新潜在客户）。当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。74令人注目的、有影响力的项目可利用“有奖征集案名”的方式进行前期宣传，如北京“苹果社区”。75可与其他发展商联合进行（建材设备）招标、（铺位）招商、（人员）招聘，既能摊销费用，又能提高效果，还可能引起轰动效应。76要善于不留痕迹地制造新闻点，如楼体上悬挂“某某省第一大布幅”、“国际友人参观社区”、“市长召开现场会”、拍卖、抢购等。77商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群郊应。78与媒体联合进行市场调研：由媒体免费提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。79经常召开“媒体互动会”或相关活动，让媒体认可公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。80公司可设专业“写手”，持续宣传公司或项目品牌，毕竟软广告比硬广告效果更好，价格更低。81要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众认为公司是“勇于承认错误，负责任”的公司。82将客户服务工作视为最重要的工作，加强客户服务，最好设“客户服务中心”，并将其与销售处在地理上分开。83加强施工管理、增强工程管理人员的责任心，尽量减少返、复工，因为进度提前也算是降低成本。84定期组织“质量质素见证活动”，让客户参观施工现场和施工质量，给客户以信心。85具备基本条件项目要努力争取申请建设部的“国家康居示范工程”，既有利于销售，也有利于公司的品牌建设。86根据公司发展战略和项目的具体情况，可参与本地的“明星楼盘”评比等活动。87如果参加房展会，一定要精心设计和装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。88员工是“公司、项目、个人”的代表，是内部顾客，是公司的资源，所以一定要尽量提高员工满意度，让员工认可公司的价值和项目开发理念。要知道，同样的薪水支出而业绩可能天壤之别；要记住，内部的不良消息传播出去，对项目可能是致命的。89日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。90看楼车的车体要精心装饰，如将车窗装饰的似灯箱广告，又似温馨的家，那么售楼车就成了一道流动的风景线，也是最便宜的户外广告。91物业管理要变被动为主动服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。如早晚擦干净楼梯扶手、替业主擦干净分户门等比冠冕堂皇地承诺与意义的多，以不断提高客户的满意度，形成较高的美益度。92充分利用围墙这一免费的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充分展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。93要利用沿街的楼房主体，在楼体上挂项目的宣传布幅。既能充分利用楼房主体这一免费的广告载体，又能美化工地。94项目的VCD宣传片，一张才二元左右，其图象、画面和解说词远比楼书的信息大，而且显得时尚、品位，比费用高、灵活性差的楼书更受客户全家的欢迎。当然，户型图等更适宜用平面楼书来展示。因此VCD配上楼书效果更好。95建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地了解公司和项目。96户型设计可单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。97根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。98设计一个好的项目标志，申请几部有规律号码的售房电话，促销效果同样事半功倍。99慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受儿童欢迎。100马上剪下本文并记住以上内容。购房百问整理一、 概况1、小区名称、组团名称、以及各栋？2、楼盘所在地理位置？3、周围主干道及离主干道距离？4、周围楼宇及建筑物？二、 开发、设计、施工等公司介绍 1、 发展商名称？ 2、 公司所在地址？ 3、 开发过哪些楼盘？4、 承建商名称？以往承建过哪些楼盘？ 5、 监理单位名称及监理项目？ 6、 设计单位名称及曾设计过哪些项目？ 7、 物业管理公司名称？物管费、服务项目？8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？9、售楼处、前台处、合同签定处电话？三、 楼盘资料1、 东方花都用地性质？批地时间？年限？ 2、 占地面积？建筑面积？ 3、 容积率？绿化率？建筑覆盖率？ 4、 东方花都设计特点？ 5、 小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？6、 小区有否监控系统? 7、 东方花都楼与楼之间的楼间距为多少米？ 8、 东方花都共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？9、 架空层高度？净高？用途？ 10、 车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？ 11、 会所面积？几层？服务内容？ 12、 会所功能？使用方法？收费标准？ 13、 小区配套与家居服务？ 14、 小区可有消防系统？为何牌子？ 15、 小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？ 16、 小区商业配套服务？ 17、 住户专车的发车时间？收费标准？18、 水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？ 19、 商铺规划？商铺使用年限？20、 东方花都的动工时间？竣工时间？入伙时间？ 21、 是否带装修？价格是多少？标准怎样？22、 到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？ 23、 公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线24、 银行？ 25、 现有肉菜市场？26、 饮食？ 27、 娱乐？28、 7、宾馆？29、 邮政、电信局？30、 医院？31、 药店？ 32、 购物商场？ 33、 12、幼儿园、小学;中学？四、建筑：1、 楼体为何结构？基础为何种基础？ 2、 楼板的厚度？ 3、 楼体高度？层高与净高分别为多少？ 4、 否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？5、 山墙厚度？6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？7、实用率？8、有否天然气管道？6、 楼宇的外墙为何材料？什么颜色？7、 如何处理防水层（屋顶、多水房间）？8、 楼宇抗震等级？9、 室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?10、 空调水的排放是做如何处理的？ 五、室内：1、 楼梯间装修标准？2、 入户门与房间门的尺寸？3、 每户供电最大负荷为多少？4、 楼梯间照明系统？5、 每户可带装修？装修标准？6、 业主可否更改隔墙？7、 窗可为凸窗？凸窗宽度？距地面多高？玻璃厚度？8、 房内各种接口布置（有线电视、电话）？9、 房间内各种电器开关为何种品牌？10、 可否安装防盗网？11、 是否预留空调机位？12、 房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌） 六、发展商承诺1、 房产证几时办理？几时可以拿到？2、 可否外销？外销可否做按揭？3、 可会提供业主质量保证书？4、 预售证编号物业管理公司提供哪些服务？5、 按揭银行？按揭年限？6、 付款方式？1 开发商背景及其主要业绩？2 施工单位背景及其主要业绩（或资质）？3 建筑设计公司背景及其业绩？4 景观设计公司背景及其业绩（或资质）？5 园林设计单位及其业绩（或资质）？6 监理公司背景及其资质？7 物业管理公司背景及其业绩（或资质）？8 有哪些知名内设供应商？9 项目所在具体位置及区域特点？10 距本案最近的公交车站在哪里？步行需要多长时间？11 周边的公交车次？12 周边道路状况？自驾车如何到达？13 到达某某环线、某某地点、机场高速等需要多长时间？14 周边是否有地铁或城市轻轨？在未来规划中是否有这两种交通方式？具体情况？15 本项目地理位置的规划前景，有哪些突出点？16 周边有什么市政规划？17 周边医院的具体位置？18 周边菜市场、超市购物中心的具体位置？19 周边娱乐、体育健身场所的具体位置？20 周边公园的位置？21 周边幼儿园、中、小学校的位置？22 周边的大学位置？23 周边的加油站位置？24 周边电信局、邮局、银行的位置？25 周边有哪些宾馆、饭店？档次如何？26 项目占地面积？27 总建筑面积是多少？28 项目的规划定位属于何种性质？29 土地使用权是多少年？30 住宅建筑面积是多少？公建是多少？31 小区共由几栋楼组成？分几期开发？32 主体建筑高度？分别是多少层？33 容积率？34 各楼之间的间距是多少？35 绿地面积是多少？绿化率？36 小区园林规划设计特点？37 社区总户数是多少？分别每幢楼内有多少户数？38 一共有多少种户型？最大、最小户型、主力户型分别是哪些？39 总体规划的特点？40 开工时间？41 主体竣工日期（一期）？42 交房时间？43 外立面采用什么材料？颜色？是否会影响私密性？44 地上还是地下车库？有多小个车位？是否租售及其价格？45 车位是否有产权？多少年？46 户数与车位的比例是多少？有无公共车位及位置在哪？47 停车场管理采用何种系统或设备？48 是否有会所？会所的具体位置？49 会所投入使用的时间？50 会所的建筑面积是多少？51 会所及公用部分如何采暖？52 会所的具体功能及服务项目有哪些？53 会所的收费方式及其标准？54 会所是否对外开放？55 使用率、得房率（平均以及每种户型）是多少？56 公摊面积包括哪些内容？57 小区智能化包括什么？58 是否有宽带网？多少兆？59 配套设施有哪些？60 墙体如何保温？61 标准层的层高？净高？62 设备层是几层？63 小区用什么供水？如何收费？64 排水管先用何种材质？65 生活用水和饮用水是否分开？66 有无24小时热水？其收费方式及标准？67 热水管选用何种材质？使用期限为多少年？68 单户的电压是多少？流量？69 每户有几条回路？70 电力供应系统如何？是否有备用应急电源？71 采暖方式？计费方式及其标准？72 各房间的暖气温度可调节吗？73 是中央空调还是分户式空调？是否有新风系统？74 可自然通风吗？75 煤气还是天然气入户？76 电视接收系统？如何收费？77 每户有线电视端口有几个？如何分布？78 是否有紧急按扭和烟雾感应器？79 安防系统怎样？80 小区有几个出口？如何分布的？81 排水系统怎样？82 抗震设防几度？83 建筑物结构？楼板厚度？隔音状况？84 单元隔墙的厚度？隔音状况？85 玻璃的品牌？材质？是双层还是真空？规格？86 精装修的交房标准是否与样板间一致？87 隔墙是否可以拆除？88 小区变电站、污水处理、垃圾收集站的位置？是否会影响日常生活？89 每户预留几根电话线？90 小区内部有无公共广播系统？91 电梯的品牌？数量？速度？是否真达地下车库？是否有工作人员看守？92 物业提供哪些服务？93 物业费？94 入住后对物业不满意，可更换吗？95 可注册办公吗？96 项目的整体装修风格？97 公共部位装修标准？（包括大堂、公共卫生间、公共过道、门、窗、墙面等）？98 外立面的材质？99 是否提供菜单式装修？100 地板的材质和品牌？101 户内墙面的材质和品牌？102 天花的处理？103 门的材质和品牌？104 窗的材质和品牌？105 门锁材质和品牌？106 厨卫洁具的材质和品牌？107 电源开关的材质和品牌？108 哪些灯具是包括在精装修里的？109 灯具的的材质和品牌？110 保修（后）期多久？111 每户是否有纱窗？112 厨卫上下水管使用什么材质，会不会有噪音？113 商品房的销售面积如何计算？114 套内建筑面积的计算方法？115 公用建筑面积的计算公式？116 公用建筑面积的分摊系数公式？117 分摊的公用建筑面积公式？118 房屋的均价、起价、最高价分别是多少？119 精装修标准为多少元/平米？120 有哪几种付款方式？121 哪几家银行可做贷款？分别有什么服务项目？122 每层、每种户型的差价是多少？123 再次购买（或老客户介绍）是否有优惠？如何优惠？124 有无代租服务？租金价格？125 投资回报率怎样？126 与周边其它项目相比较有何投资优势？127 如何保留房号（如果是选号）？128 保留期限有多长（如果是选号）？129 小订金、定金分别是多少（如果是要预定）？130 合同如何签署？131 目前关于个人购房的具体政策有哪些变化？132 交易税费需要交哪些？分别在什么时间发生？133 目前本项目具备了哪些销售证件？其证件号？134 为什么要办理商品房预售预购登记手续？如何办理？135 个人购房应提交的材料？136 外地人在京置业有哪些条件限制？具体的办理办法是怎样的？需要额外交纳哪些费用（如果你是外地人）？137 未成年人购房应提交的材料（如果你是未成年人）？138 两人或以上购房所需提供的材料以及所需办理手续（如果你是两人或以上）？139 企业单位购房应提交的材料（如果你是企业单位）？140 外省市驻京办事处、联络处购房应提交的材料（如果你是外省市驻京办事处、联络处）？挑选户型的N个原则面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。那么购房时，应重视什么因素呢？一、总原则：功能分区，清晰合理 宜：动静、洁污分离，室内“交通”便利。 1起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用； 2卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离； 3室内交通线便捷； 4面积标准较高的户型应设储藏空间。 忌： 1功能分区不合理； 2室内交通线太多； 3对着起居室的卫生间无前室； 4卧室门朝客厅敞开； 5四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 6各功能空间面积比例不当； 7跃层户型室内楼梯的位置不当； 8入户无过渡空间。 二、各功能空间分原则：尺度合理、便于使用。 起居厅 宜： 1宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17； 2由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间； 3厅宜做成长方形，其宽度不应小于33米，深宽比不宜大于2； 4若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 忌： 1起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间； 2起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗； 3起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面； 4起居厅的形状不好或尺度不合理。 卧室 宜： 1主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米； 2大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间； 3如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近； 4次卧室的面积宜大于10平方米。 忌：主卧室的宽度小于3米或面积过小。 餐厅 宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。 忌： 1餐厅面积过大或过小； 2正对卫生间； 3远离厨房。 厨房 宜：与餐厅密切联系，直接对外采光通风；净宽度不应小于15米；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。 忌：宽度不够，影响操作。 卫生间 宜： 1带浴缸的卫生间净宽度不得小于16米，如为淋浴则净宽度不得小于12米； 2对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内； 3卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。 忌： 1卫生间距主卧室远； 2空间过于狭窄，影响洗浴功能。 阳台 宜：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高11米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。 忌：实体栏板太高，影响采光及观景。好户型的一般标准选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。 一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。 一套好的户型，必须做到以下几个分开： 1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。 4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。 如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。 卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。 户型之首客厅 毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。 上一篇文章我们提到，视总面积的大小，客厅的开间应在3.85米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。 阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，当然应让全家人都得到这种享受，因而从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的地方，因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。 如果在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢？虽然不是必需，至少值得考虑！ 在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道又如何？这些问题当然不可能有统一的答案，不可能有经典的、最好的方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况统筹安排。 客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。 玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑，因而设置与否也需谨慎调查。 关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路？ 对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。 客厅能开PARTY跳舞吗？客厅能不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？ 凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。 户型之体主卧 我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。 主卧设计的要点如下： 卫生间：我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间！不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。 面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在2530平方米左右。 窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何等精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。 辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。 户型之辅厨卫厨房我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新性想法。 位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一：1、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门；2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。 舒适度：事实上，自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察，无论南北方，目前多数厨房的面积在67平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认为，现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。 创新：在此我们想提出两点创新性想法，一是在200平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的好处不言自明不仅极大地拓宽了工作面积，而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。 洗手间的问题中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。 长久以来，厕所在中国另有一别称“茅房”，由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也还有相当多没有单独的厕所。因此自80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题： （1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭长年不绝，且阴森潮湿，让细菌们大量繁殖、活得自在。 （2）空间面积绝对不足，一些发展同将其作为辅助功能，面积压缩得很小，在一些小户型中其面积仍在4平方米以下。 （3）设备水平极低，用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。 （4）标准化程度低，施工质量差。管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道容易堵塞。 （5）缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便洗手间是管线集中的地方，长期以来都以明管配置，为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有碍观瞻。 （6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。 （7）重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间，而基本不讨论洗手间的具体 设计细节。 （8）重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中，一般都会突出强调洗手间的面