沈阳万科长白项目一期规划设计任务书.doc

沈阳万科长白项目一期用地规划深入设计任务书一、使用说明此版任务书应当与沈阳万科长白项目规划设计条件（以下简称设计条件结合使用。设计条件用于介绍沈阳万科长白项目用地概况和政府规划要点，本任务书用于指导一期用地规划深入设计。二、规划深入设计原则1、总述l 一期用地范围为A地块的1.1区和2.1区；B地块的1.2区（不含电台用地）。l 长白项目总体容积率要求尽量接近并达到2.5，因一期规划以多层和小高层为主，少量高层。l 一期规划应与长白项目总体用地规划保持一致。在深入一期用地规划设计的同时，要兼顾总体用地规划的建筑布局、道路交通、景观设计、公建配套等问题。2、 规划建筑布局l 满足分期开发和示范区要求。l A地块的1.1区规划建筑类型为：1.1区布置情景洋房（5层）住宅、沿街小高层住宅（9、11层）、区内板式小高层（9、11层）、少量高层、商业。l B地块的1.2区规划建筑类型为：1.2区布置情景洋房（5层）住宅、沿街小高层住宅（9、11层）、区内板式小高层（9、11层）、少量高层、商业。l A地块的2.1区规划建筑类型为：高层住宅、底层Townhouse、商业。l 各地块的使用和产品布置需结合各分区的土地价值高低（如沿街区域的商业价值高，住宅价值低）和环境因素（如噪音的影响）充分考虑，合理利用土地资源。3、 分期开发的规模和进度l 整个地块遵循由西向东、由南至北的开发思路。先在南侧以多层、小高层、少量高层及部分商业为主进行开发，之后在北侧沿河开发高层住宅。l 建议设计中注意多层和小高层部分规划和单体的“第五立面”。l 一期地块的开发顺序为先开发1.1区，然后是1.2区和2.1区。l 项目用地拆迁方案（以原概规方案为基础绘制）l 项目分期建设计划（此图以一版概规图为蓝本，结合拆迁计划制定而成。）4、 道路交通l 应注意道路分级并明确各级车行道的功能；l 注重步行安全的设计，车行道边必须设置人行道；l 给车行和人行的居民同时提供良好的空间感受，使之都能感觉到社区的魅力；l 通过各级公共空间序列的变化，营造适宜居民生活的社区；l 应有便捷的步行通道到达重要的公共建筑和公共空间；l 用地西侧胜利桥于今年6.1建成并通车。未来用地西侧的交通量将大增，应注意噪音对园区品质的影响。5、 停车比例及方式（1）停车比例（沈阳公司营销管理部建议）产品分类多层小高层高层车位比机动车1：0.71：0.71：1单车1：0.51：0.51：0.5（2）停车方式l 停车方式以下列三种方式为主：地面露天停车、半地下车库、地下车库。l 地面露天停车建造成本最低，可租不可售，对比集中停车库内的停车位因租金低而易于被客户接受，停车数量约占总停车数量的30-35%。l 地下、半地下集中车库的停车位（不隔成单间），按沈阳市的相关规定，车位只能出租不能出售，而一次性建设成本较高，比例应加以控制，停车数量约占总停车数量的35-40%。l 地下、半地下独立停车库因有围护结构而可以销售，投资收益情况理想，建议在保证园区整体品质的前提下，争取增加此类停车方式的停车数量约占总停车数量的25-30%。做法可借鉴沈阳金色家园小高层楼间的半地下车库，详附件七。l 商业部分应设置临时地面停车位。l 关注停车后回家的便捷性。车库及车位应结合车位比，以组团或分区为单位设置。l 按国家及沈阳市的相关规定，须相应建设人防工程，人防规模及要求详附件八。设计应按规定执行，初步考虑使用性质为平战结合的人防车库。6、 景观设计l 一期景观应与长白项目总体用地景观保持一致；l 充分挖掘周边自然景观优势（如河景和河滩公园）；l 应有开放的公共绿地；l 注重沿街、沿河界面的生动性和缓冲空间；l 园区内景观体现自然的生活气息；l 考虑胜利桥的高度对景观的影响；l 采取措施尽量降低胜利桥的噪声干扰。7、 住宅组团模式l 注意组团规模，建议控制在300至500户之间；l 考虑组团间设置的停车空间对组团的影响及其相互关系，减少或避免小组团内停车；l 应注重各组团主要入口的空间节点设计；l 组团内考虑近人的尺度空间，综合安排通道、私家小院、单元出入口、临时休息等空间。8、 日照规定和朝向、退线要求l 考虑项目所处的气候特点和客户对住宅朝向的关注程度，居住建筑的主要生活空间争取南向布置，应避免大量的南偏东西20度以上的朝向，基本控制在偏东西0-20度之间，根据用地情况，可以偏东为主。l 禁止规划东西向住宅。l 日照间距规定详见附件五。长白项目位置属二环路以外区域。 三、项目产品建议1、住宅产品建议（1）住宅产品类型及构成住宅主要有以下两类产品组成，参考比例如下：多层小高层高层比例（按建筑面积）l 一期住宅建筑面积控制在12万平米左右。l 产品类型主要含情景洋房、板式小高层住宅、点式小高层住宅、少量高层。l 情景洋房：5层，考虑在1.1区用地范围内设2-3万平米左右的多层住宅，其余布置在B地块中。l 板式小高层住宅：9、11层（沿街布置时含1-2层底商）。l 点式小高层住宅：9、11层（沿街布置时含1-2层底商）。（2） 住宅产品单体要求l 层高：2.8米l 进深控制：多层、小高层住宅12米左右，高层住宅部分可考虑适当加大。l 结构形式：综合考虑住宅产品的功能性和经济性。（3） 住宅产品对外部条件的要求l 沿长白西路设置小高层可降低交通噪音对用地的不利影响，但也应考虑如何降低噪音对小高层的干扰。l 多层住宅设于园区相对安静的区域，强调区内景观。2、公建配套园区总体公建配套参见总体规划设计任务书，一期商业规模可根据如下要求控制。(1) 商业l 商业总面积控制在8000-10000平米之间。l 商业位置及形态： 沿长白西路一侧分成两种建筑形式：a 部分小高层下二层底商，面积在3000平米左右，应靠近规划路口，可集中布置，也可分散布置；为中小店铺，面积在100200平米之间，主要经营业态为美容院、书吧、咖啡店、早餐店、家居饰品、茶楼、药店等；b 另需要布置沿街二层商业，可通过转换层等方式避免住宅与该商业的干扰（或者独立脱开，以尽量减少对容积率的影响为前提），面积在30004000平米左右；为大中型餐饮，单个面积200平米左右，需可自由打通，因此需要集中布置，主要经营中式餐饮及品牌快餐等； 沿中间规划路东、西侧布置一层商业，面积在20003000平米左右；1.1区需要一个700平米左右超市（需要布置在离规划路口较近）位置，其余为50-100平米小店面， 业态为家政服务、面包店、音像店等配套设施。l 停车数量及方式：餐饮前最好为两排丁停的方式，其余店面顺停即可。l 其它要求：请注意餐饮及超市的进货通道不要与住宅交叉。3、示范区要求l 根据交通流线和人流方向，以及展示效果要求，合理选择示范区位置。建议放在A地块的1.1区内。l 先期布局和设计必须有利于营造高档项目的形象。l 示范区中应包括示范住宅单体（内建样板间）、示范区景观、沿街商业、示范区周边沿街景观，应能形成出色的、能激起购买冲动的展示形象。l 根据对销售展示效果的影响，示范区各构成要素的重要性排序从高到低依次为：景观建筑立面样板间。因此，需重点突出园区展示。l 示范区采用多种产品混合组团方式，以满足先期展示要求。l 考虑到工期的因素，一期开盘时示范单体的进度为多层住宅外饰面及样板间全部完成，小高层三层以下外饰面及样板间完成，四层以上仍处于土建施工阶段，因此，小高层的布置需兼顾展示及施工要求。l 一期销售卖场考虑设置在超市内。四、成果要求1. 设计总说明：应包括对概念设计方案的介绍、分析；对此版任务书中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。2. 指标l 综合经济技术指标表，见附件一。l 容积率分析表，见附件二。3. 图纸要求图纸名称数量深度要求l 规划总平面图（彩色）1：500l 规划总平面图（dwg格式文件）各1张1、表明场地的范围（标明道路红线的坐标）2、反映场地内及四邻环境。3、表明用地出入口位置、道路、停车场（停车数量）、广场、绿地及建筑物的布置，标明建筑与道路红线及相邻建筑物之间的距离。4、标明建筑的楼栋编号、主入口位置、层数与设计标高。5、标明指北针、比例。l 交通分析图 1：10001张1、 表明人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置。2、 标明机动车、非机动车停车场位置及停车数量。3、 标明地下、半地下车库位置、出入口位置及停车数量。l 景观结构分析图 1：10001张表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地的面积l 典型组团建筑组合底层平面图 1：2001张1、 表明组团内景观布置及儿童活动场地的位置。2、 表明组团内的车行、人行流线，出入口的位置。l 鸟瞰效果图1张l 正常视点透视图3张4. 文本文本内容含以上三项，装订成册，幅面A3，4套。5. 设计进度安排工作内容工作时间设计任务讨论一期规划结构设计中期讨论，确