施工单价合同、总价合同与成本加酬金合的比较分析

1 第一节第一节 施工单价合同 总价合同与成本加酬金合同施工单价合同 总价合同与成本加酬金合同 1 单价合同 单价合同 Unit Price Contract 当发包工程的内容和工程量一时尚不能明确 具体 地予以规定时 则可采用单价合同形式 即根据计划工程内容和估算工程量 在合同中 明确每项工程内容的单位价格 如每米 每平方米或者每立方米的价格 实际支付时则 根据实际完成的工程量乘以合同单价计算应付的工程款 单价合同分为固定单位合同和变动单价合同 1 1 固定单价合同 固定单价合同 无论发生哪些影响价格的因素都不对单价进行调整 因而对承包商 而言存在一定的风险 适用于工期较短 工程量变化幅度不会太大的项目 1 2 变动单价合同 变动单价合同 合同双方可以约定一个估计的工程量 当实际工程量发生较大变化 时可以对单价进行调整 同时还应约定如何对单价进行调整 当然也可以约定 当通货 膨胀达到一定水平或者国家政策发生变化时 可以对哪些工程内容的单价进行调整以及 如何调整等 因此 承包商的风险相对较小 1 3 单价合同的优缺点 优点 单价合同允许随工程量变而调整工程总价 业主和承包商都不存在工程量方 面的风险 因此对合同双方都比较公平 在招标前 发包单位无需对工程范围做出完整 的 详尽的规定 从而可以缩短招标准备时间 投标人也只需对所列工程内容报出自己 的单价 从而缩短投标时间 缺点 业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量 需要在施工过程中花费不 少精力 协调工作量大 另外 用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程 量 即实际投资容易超过计划投资 对投资控制不利 2 总价合同 总价合同 Lump Sum Contract 又称作总价包干合同 即根据施工招标时的要求 和条件 当施工内容和有关条件不发生变化时 业主付给承包商的价款总额就不发生变 化 如果由于承包人的失误导致投标价计算错误 合同总价格也不予调整 总价合同分为固定总价合同和变动总价合同 2 2 1 固定总价合同 固定总价合同 价格计算是以图纸及规定 规范为基础 工程任务和内容明确 业 主的要求和条件清楚 合同总价一次包死 固定不变 即不再因为环境的变化和工程量 的增减而变化 这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格的风险 因此 承包商在 报价时对一切费用的价格变动因素以及不可预见因素都做了充分估计 并将其包含在合 同价格之中 当然 在固定总价合同中还可以约定 在发生重大工程变更 累计工程变 更超过一定幅度或者其他特殊条件下可以对合同价格进行调整 因此 需要定义重大工 程变更的含义 累计工程变更的幅度以及什么样的特殊条件才能调整合同价格 以及如 何调整合同价格等 采用固定总价合同 双方结算比较简单 但是由于承包商承担了较大的风险 因此 报价中不可避免地要增加一笔较高的不可预见风险费 承包商的风险主要有两个方面 一是价格风险 二是工作量风险 价格风险有报价计算错误 漏报项目 物价和人工费 上涨等 工作量风险有工程量计算错误 工程范围不确定 工程变更或者由于设计深度 不够所造成的误差等 固定总价合同适用于以下情况 1 工程量小 工期短 估计在施工过程中环境因素变化小 工程条件稳定并合理 2 工程设计详细 图纸完整 清楚 工程任务和范围明确 3 工程结构和技术简单 风险小 4 投标期相对宽裕 承包商可以有充足的时间详细考察现场 复核工程量 分析 招标文件 拟订施工计划 5 合同条件中双方的权利和义务十分清楚 合同条件完备 2 2 变动总价合同 变动总价合同又称可调 总价合同 合同价格是以图纸及规定 规范为基础 按照时 价进行计算 得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格 它是一种相对固定的价格 在合同执行过程中 由于通货膨胀等原因而使所使用的工 料成本增加时 可以按照合 同约定对合同总价进行相应的调整 当然 一般由于设计变更 工程量变化或者其他工 程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整 因此 通货膨胀等不可预见因素的风险 由业主承担 对承包商而言 其风险相对较小 但对业主而言 不利于其进行投资控制 3 突破投资的风险就增大了 根据 建设工程施工合同示范文本 GF 99 0201 合同双方可约定 在以下条件下 可对合同价款进行调整 1 法律 行政法规和国家有关政策变化影响合同价款 2 工程造价管理部门公布的价格调整 3 一周内非承包人原因停水 停电 停气造成的停工累计超过 8h 4 双方约定的其他因素 在工程施工承包招标时 施工期限一年左右的项目一般实行固定总价合同 通常不 考虑价格调整问题 以签订合同时的单价和总价为准 物价上涨的风险全部由承包商承 担 但是对建设周期一年半以上的工程项目 应考虑下列因素引起的价格变化问题 1 劳务工资以及材料费用的上涨 2 其他影响工程造价的因素 如运输费 燃料费 电价等价格的变化 3 外汇汇率的不稳定 4 国家或者省 市立法的改变引起的工程费用的上涨 总价合同的特点及应用 采用总价合同时 对发包工程的内容及其各种条件都应基本清楚 明确 否则 承 发包双方都有蒙受损失的风险 因此 一般是在施工图设计完成 施工任务和范围比较 明确 业主的目标 要求和条件都清楚的情况下才采用总价合同 对业主来说 由于设 计花费时间长 因而开工时间较晚 开工后的变更容易带来索赔 而且在设计过程中也 难以吸收承包商的建议 2 3 总价合同的特点 1 发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价 可以较早确定或者预测工 程成本 2 业主的风险较小 承包人将承担较多的风险 3 评标时易于迅速确定最低报价的投标人 4 在施工进度上能极大地调动承包人的积极性 5 发包单位能更容易 更有把握地对项目进行控制 6 必须完整而明确地规定承包人的工作 7 必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内 4 总价合同和单价合同有时在形式上很相似 例如 在有的总价合同的招标文件中也 有工程量表 也要求承包商提出各项工程的报价 与单价合同在形式上很相似 但两者 在性质上是完全不同的 总价合同是总价优先 承包商报总价 双方商讨并确定合同总 价 最终也按总价结算 3 成本加酬金合同 成本加酬金合同也称为成本补偿合同 这是与固定总价合同正好相反的合同 工程 施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算 在合同签订时 工程实际成本往往不能确定 只能确定酬金的取值比例或者计算原则 3 1 成本加酬金合同的形式 1 成本加固定费用合同 根据双方讨论同意的工程规模 估计工期 技术要求 工作性质及复杂性 所涉及 的风险等来考虑确定一笔固定数目的报酬金额作为管理费及利润 对人工 材料 机械 台班等直接成本则实报实销 如果设计变更或增加新项目 当直接费超过原估算成本的 一定比例 10 时 固定的报酬也要增加 在工程总成本一开始估计不准 可能变化不 大的情况下 可采用此合同形式 有时可分几个阶段谈判付给的固定报酬 2 成本加固定比例费用合同 工程成本中直接费加一定比例的报酬费 报酬部分的比例在签订合同时由双方确定 这种方式的报酬费用总额随成本加大而增加 不利于缩短工期和降低成本 一般在工程 初期很难描述工作范围和性质 或工期紧迫 无法按常规编制招标文件招标时采用 3 成本加奖金合同 奖金是根据报价书中的成本估算指标制定的 在合同中对这个估算指标规定一个底 点和顶点 分别为工程成本的 60 75 和 110 135 承包商在估算指标的顶点以下 完成工程则可得到奖金 超过顶点则要对超出部分支付罚款 如果成本在底点以下 则 可加大酬金值或酬金百分比 采用这种方式通常规定 当实际成本超过顶点对承包商罚 款时 最大罚款限额不超过原先商定的最高酬金值 在招标时 当图纸 规范等准备不充分 不能据以确定合同价格 而仅能制定一个 估算指标时可采用这种形式 4 最大成本加费用合同 在工程成本总价基础上加固定酬金费用方式 即当设计深度达到可以报总价的深度 5 投标人报一个工程成本总价和一个固定的酬金 包括各项管理费 风险费和利润 如果 实际成本超过合同规定的工程成本总价 由承包商承担所有的额外费用 若实施过程中 节约了成本 节约的部分归业主 或者由业主与承包商分享 在合同中要确定节约分成 比例 在非代理型 风险型 CM 模式的合同中就采用这种方式 3 2 成本加酬金合同的应用 当实行施工总承包管理模式或 CM 模式时 业主与施工总承包管理单位或 CM 单位的 合同一般采用成本加酬金合同 在国际上 许多项目管理合同 咨询服务合同等也采用成本加酬金合同方式 在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时 业主与承包商应该注意以下问题 1 必须有一个明确的如何向承包商支付的条款 包括支付时间和金额百分比 如 果发生变更或其他变化 酬金支付如何调整 2 应该列出工程费用清单 要规定一套详细的工程现场有关的数据记录 信息存 储甚至记账的格式和方法 以便对工地实际发生的人工 机械和材料消耗等数据认真而 及时地记录 应该保留有关工程实际成本的发票或付款的账单 表明款额已