拆迁评估报告模板

共共 4646 页 第页 第 1 1 页页 xxxx 有限公司 搬迁损失补偿价值项目 资产评估报告书摘要 鲁 xxxx 字 2013 3007 号 一 委托方 产权持有者及其他评估报告使用者一 委托方 产权持有者及其他评估报告使用者 委托方 xxxx 产权持有者 xxxx 有限公司 以下简称 贵公司 其他报告使用者 法律法规明确的其他报告使用者 二 评估目的 二 评估目的 为满足 xxxx 对贵公司搬迁损失进行补偿的需要 而对该经济行为 所涉及的贵公司机械设备 低值易耗品 部分构筑物及停产停业损失 进行评估 为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据 三 评估对象和评估范围 三 评估对象和评估范围 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至 2013 年 11 月 30 日机器设备 包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机 器设备 低值易耗品及部分构筑物 对于部分由于公司财务处理及实 物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备 公司承诺其 产权清晰 不存在产权纠纷 并征得补偿方的同意后 也将其纳入本次评 估范围 另外根据委托方及产权占有方的要求 对因搬迁造成的停产损失 精品文档 2欢迎下载 也纳入评估范围 纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一 致 四 评估基准日 四 评估基准日 本项目资产评估基准日是 2013 年 11 月 30 日 本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的 与有关各方 商定的 以便评估目的的实现 本次评估所采用的价格是评估基准日的 价格标准 五 价值类型 五 价值类型 本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿 价值提供参考依据 其选择的价值类型为拆迁补偿价值 拆迁补偿价值 指评估对象根据有关城市规划 建设和房地产管 理等相关法律 法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估 计数额 六 评估方法 采用成本法 六 评估方法 采用成本法 七 评估程序实施过程 七 评估程序实施过程 经实施清查核实 实地查勘 市场调查和询证 评定估算等评估 程序 得出贵公司拟搬迁设备 办公资产搬迁费用及停产停业损失等 拆迁补偿价值 八 评估结论 八 评估结论 经评估 列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的 评估值为 935 490 00 元 评估结论列表如下 精品文档 3欢迎下载 搬迁损失补偿价值评估汇总表搬迁损失补偿价值评估汇总表 评估基准日 2013 年 11 月 30 日 金额单位 人民币元 序号项目名称类别数量金额备注 1 机器设备可搬迁 2 机器设备不可搬迁 3 办公资产可搬迁 4 停产停业损失 合计 以上内容摘自评估报告正文 欲了解本评估项目的全面情况和合以上内容摘自评估报告正文 欲了解本评估项目的全面情况和合 理理解评估结论 请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后 认理理解评估结论 请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后 认 真阅读资产评估报告书全文 并请关注特别事项说明部分的内容 真阅读资产评估报告书全文 并请关注特别事项说明部分的内容 xxxxx 有限公司 精品文档 4欢迎下载 搬迁损失补偿价值项目 资产评估报告 鲁 xx 评咨字 2013 3007 号 xxxxxxxxxx xxxx 资产评估有限公司 以下简称 我公司 接受 xxxxx 的委 托 根据国家有关资产评估的规定 本着独立 客观 公正的原则 采用成本法 按照必要的评估程序执行评估业务 为满足 xxxx 拟核实 搬迁资产补偿价值的需要 对涉及的 xxxxx 有限公司拟拆迁的机器设 备 低值易耗品 部分构筑物及停产停业损失在 2013 年 11 月 30 日的 搬迁补偿价值做出了公允反映 现将资产评估情况报告如下 一 委托方 产权持有者及其他评估报告使用者简介一 委托方 产权持有者及其他评估报告使用者简介 一 委托方 xxxx 二 产权持有者 xxxx 有限公司 以下简称 贵公司 1 基本情况 注册地址 x 法定代表人 x 注册资本 x 公司类型 x 经营范围 x 2 历史沿革 x 三 其他报告使用者 法律法规明确的其他报告使用者 精品文档 5欢迎下载 二 评估目的二 评估目的 为满足 xxx 对贵公司搬迁损失进行补偿的需要 而对该经济行为 所涉及的贵公司机械设备 低值易耗品 部分构筑物及停产停业损失 进行评估 为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据 三 评估对象和评估范围三 评估对象和评估范围 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至 2013 年 11 月 30 日机器设备 包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机 器设备 低值易耗品及部分构筑物 对于部分由于公司财务处理及实 物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备 公司承诺其 产权清晰 不存在产权纠纷 并征得补偿方的同意后 也将其纳入本次评 估范围 另外根据委托方及产权占有方的要求 对因搬迁造成的停产损失 也纳入评估范围 纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一 致 四 价值类型及其定义四 价值类型及其定义 1 价值类型 价值类型释义 资产评估结果及其表现形式的价值属性 2 价值类型及其定义 本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿 价值提供参考依据 其选择的价值类型为拆迁补偿价值 拆迁补偿价值 指评估对象根据有关城市规划 建设和房地产 精品文档 6欢迎下载 管理等相关法律 法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值 估计数额 五 评估基准日五 评估基准日 本项目资产评估基准日是二 一三年十一月三十日 一 评估基准日的选取是委托方根据需要并与清查日接近 二 本次资产评估过程中一切取价标准均为评估基准日有效的 价格标准 六 评估依据六 评估依据 在本次评估工作中所遵循的依据有行为依据 法规依据 产权依 据和取价依据 主要内容如下 一 行为依据 1 资产评估业务约定书 二 法律 法规依据 1 中华人民共和国公司法 2005 年 10 月 27 日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十八次会议修订 2 中华人民共和国土地管理法 2004 年 8 月 28 日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议修订 3 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国主席 29 号 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十 九次会议修订 4 国有土地上房屋征收与补偿条例 国务院第 590 号令 5 xxxx 关于中心城区工业企业搬迁工作的意见 精品文档 7欢迎下载 6 其他与资产评估工作相关的法律 法规和规章制度等 三 准则依据 1 国有资产评估管理办法 国务院 1991 年第 91 号令 2 国有资产评估管理办法实施细则 国资办发 1992 年 36 号 3 财政部关于印发 资产评估准则 基本准则 和 资产评估 职业道德准则 基本准则 的通知 财政部财企 2004 20 号 4 资产评估准则 评估报告 等 7 项资产评估准则 中评协 2007 189 号 5 资产评估准则 无形资产 和 专利资产评估指导意见 中评协 2007 189 号 6 企业国有资产评估报告指南 中评协 2008 218 号 7 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知 中 评协 2011 230 号 8 中国注册评估师关注评估对象法律权属指导意见 中会协 2003 18 号 9 企业会计准则 财政部令第 33 号 10 中国注册会计师审计准则 11 企业会计准则 应用指南 财政部财会 2006 18 号 四 权属依据 1 重要资产购置合同或发票复印件 2 其他资产权属证明文件 精品文档 8欢迎下载 五 取价依据 1 山东省建筑工程消耗量定额 2003 2 山东省安装工程消耗量定额 2003 3 机械工业信息研究院编 2013 机电产品报价手册 4 资产评估常用数据与参数手册 5 设备生产厂家价格资料 6 清产核资人员现场勘察记录 7 最新资产评估常用数据与参数手册 8 委托方申报材料及其他资料 9 有关询价资料和参数资料 七 评估方法七 评估方法 根据本次评估对象 价值类型 资料收集情况等具体相关条件 采用成本法确定其评估价值 本次评估涉及的损失主要分为三类 第 一类为设备搬迁损失 第二类为因搬迁造成的停产停业损失 第三类 为部分构筑物评估损失 鉴于各类损失的不同特点 具体评估方法如 下 一 设备搬迁损失的评估方法 本次评估涉及的资产分为不可搬移的设备 直接搬移的设备 需 拆卸后搬移的设备 不可搬移的资产是指厂区内的不可拆卸或者虽可 拆卸但影响工艺不能继续使用的设备等 直接搬移的设备为不需要安 装 直接可以搬移的的设备 含部分低值易耗品 需拆卸后搬移的设 备主要为厂区内需要安装单可拆卸且拆卸后不影响工艺要求继续使用 精品文档 9欢迎下载 的设备 1 不可搬移的设备补偿价值的评估方法 不可搬迁设备的一次性补偿价值 设备重置全价 成新率 设备可 变现净值 1 设备重置全价 购置设备的市场价 运杂费 安装调试费 设备 基础费等 2 成新率是根据设备的已使用年限 尚可使用年限计算设备的 年限成新率 结合评估人员现场勘查情况综合确定成新率 3 设备可变现净值 设备残值收入 拆卸费 运输费 残值收收入 对淘汰设备按二手设备交易以价格确认 对不能使 用设备按设备内部钢材的重量级 xxxx 在评估基准日废旧钢材市场上废 旧钢材的价格计算设备残值 拆卸费 运输费 拆卸费按市场询价得到单位拆卸费与机器设备 实际工程量相乘后得到 运输费用根据设备的重量 运输距离测算设 备的运输费用 2 直接搬移的设备补偿价值的评估方法 可以直接搬移的机器设备指无需安装 可以直接搬移的设备 主 要包括不需要安装的机器设备 电子设备及办公家具 对于这一类设 备 我们根据设备的重量 外形尺寸 搬运距离等因素估算搬运费用 以搬迁费用作为搬迁损失 3 需拆卸后搬移的设备补偿价值的评估方法 需拆卸后搬移的设备指设备可以拆卸 且拆卸后对设备的使用功 精品文档 10欢迎下载 能不会造成影响 主要包括车间内需要安装调试的设备 对于这一类 设备 我们根据机械设备的现值为基数计算搬迁费 其中包括拆卸 运杂 安装调试费用 设备基础费及搬迁过程中的损耗 以拆卸 运 杂 安装调试费用 设备基础费及搬迁过程中的损耗之和作为搬迁损 失 计算公式为 可搬迁设备的补偿价值 拆除费 拆除损失费 运杂费 安装调试费 设备基础费 其中 运杂费 基本运费 装卸费 基本包装费 二 停产停业损失的评估 停产停业损失指因搬迁而停产停业给企业造成的生产经营损失 盈利损失以及不必要的支出 停业损失构成要素包括 人员薪酬 各种合同违约金 企业正常 收益 停业期间固定费用支出 银行借款利息支出 固定资产折旧摊 销 房产税 土地使用税 水电费等 停产停业损失补偿价值计算公 式为 停产停业损失补偿费 月人员薪酬 月正常收益 月固定费用支出 停产停业补偿期限 月 月合同违约金 1 人员薪酬 人员薪酬支出指停产停业期间应支付给职工的固定工资支出 应 缴纳的社会保险 住房公积金及发放的住房补贴 固定工资支出按 2013 年 1 11 月工资表中基本工资部分的平均数 不包括每月发放的 绩效工资 精品文档 11欢迎下载 2 企业正常收益 企业正常收益指停产停业期间每月能够获取的税后净利润 每月 税后净利润按前三年税务报表确认的税后净收益确定 3 停业期间固定费用支出 停业期间固定费用支出指停产停业期间需正常支付的银行贷款利 息 土地使用税 房产税 后勤部门水电费及应计提的固定资产折旧 4 停产停业合理补偿期限 停产停业合理补偿期限是委托方与被拆迁单位根据企业类型 企 业规模 综合考虑搬迁所需实际时间设定的 5 各种合同违约金 三 构筑物损失补偿价值评估 对委托方需评估的部分构筑物采用成本法进行评估 计算公式 评估价值 重置价值 成新率 八 评估程序实施过程和情况八 评估程序实施过程和情况 根据国家有关资产评估的规定 依据资产评估准则的要求 我们 的评估程序实施过程主要包括了接受委托 现场调查 资料收集与分 析 评定估算 评估汇总 撰写报告等 本次评估工作共分四个阶段 进行 一 接受评估委托阶段 对拟委托评估项目进行前期了解 根据委估资产的范围 类别 精品文档 12欢迎下载 评估目的和时间进度要求 与委托方签订了评估业务约定书 二 资产清查工作阶段 根据委托方提供的列入本次拆迁评估范围的资产申报明细表 评 估人员在有关人员的配合下对委估资产逐一进行勘察核实 并进行现 场记录 三 评定估算阶段 1 按其委估资产的特点 对委估资产进行了勘察鉴定 2 在勘察 鉴定的基础上 根据选择的上述评估方法 依据收集 的市场信息资料和有关取费标准 合理的确定委估资产的拆迁补偿价 值 四 评估汇总阶段及提交评估报告 1 项目负责人对评估结论进行汇总 分析 调整修改 2 撰写评估报告 3 按我公司内部三级复核程序 逐级进行复核 4 根据复核意见 修正评估报告 5 正式出具评估报告提交委托方 九 评估假设九 评估假设 一 除本报告中另有陈述 描述和考虑外 被评估资产的取得 使用等均被假设符合国家法律 法规和规范性文件的规定 二 我们的评估是假定资产占有方拥有完全产权为前提进行的 我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业 意见 对评估对象法律权属确认或发表意见超出我们的职业范围 因 精品文档 13欢迎下载 此 资产占有方对上述委估资产拥有完全产权的真实性 合法性 完 整性负责 并负相应的法律责任 三 本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素 影响企 业经营的国家现行的有关法律 法规及企业所属行业的基本政策无重 大变化 宏观经济形势不会出现重大变化 所处地区的政治 经济和 社会环境无重大变化 四 待评资产能够按照目前的经营方式和经营计划持续经营 五 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响 六 评估结论系根据上述原则 依据 前提 方法 程序而得 出 只有在上述原则 依据 前提存在的条件下成立 七 本报告所称 评估价值 是指我们对所评估资产在现有用 途不变并持续经营 以及在评估基准日所表现的特定经济环境的前提 下 为本报告所列明的目的而提出的公允价值意见 我们没有考虑其 资产承担的抵押 担保事宜 以及特殊的交易方可能追加付出的价格 等对评估价值的影响 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有 自然力和其他不可抗力对资产价格的影响 当前述条件以及评估中遵 循的持续经营原则等发生变化时评估结论一般会失效 八 本报告为所列明的评估目的而作 只能用于评估报告载明的 评估目的和用途使用 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告的 使用者使用 评估报告书的使用权归委托方所有 未经委托方书面许 可 评估报告的全部或部分内容不得向其他单位和个人提供或者公开 法律 法规另有规定的除外 除法律 法规规定以及相关当事方另有 精品文档 14欢迎下载 约定 未征得评估机构同意 评估报告的内容不得被摘抄 引用或者 披露于公开媒体 上述条件以及持续经营原则及政策发生变化 评估结果一般将失 效 十 评估结论十 评估结论 评估人员认真遵循资产评估有关法规和国家规定的评估方法及计 价原则 经过资产的产权验证 实地勘察 评定估算 分析确定 经 评估 列入评估范围的 xxxx 有限公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值评 估价值为 935 490 00 元 评估结论列表如下 搬迁损失补偿价值评估汇总表搬迁损失补偿价值评估汇总表 评估基准日 2013 年 11 月 30 日 金额单位 人民币元 序号项目名称类别数量金额备注 1 机器设备可搬迁 2 机器设备不可搬迁 3 办公资产可搬迁 4 停产停业损失 合计 具体详见评估明细表 具体详见评估明细表 十一 特别事项说明十一 特别事项说明 1 本次接受委托所进行的评估 是因动迁需要对所涉及机器设 备搬迁所造成的正常损失所作的估价 此项评估结果仅作为对本次动 迁相关当事人补偿费确定时的价值参考 不能作为其他用途 因不当 使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构 本注册 评估师无关 2 本次评估所涉及机器设备是以持续使用和公开市场为前提条 精品文档 15欢迎下载 件 即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为 为评估基础 没有考虑可能与机器设备有关的抵押 财产保险 相关 债权债务以及其他特殊事项对评估价值的影响 也未考虑可能与国家 宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响 3 本次评估涉及的机器设备损失 仅是一次性搬迁所造成正常 情况下的损失 未考虑二次及二次以上搬迁所可能造成的追加损失 4 本次评估未考虑机器设备可能另行存放于仓库或其他储存地 的配 备件的运杂费和拆卸费 5 本次评估未考虑非正常自然条件 非正常拆卸 非正常搬运 非正常调试等情况下的非正常损失 也未考虑因机器设备停工停产的 损失 6 本次评估未考虑因机器设备不应存在的 但原本已经存在的 或多年导致的有形或无形的缺陷所造成的拆迁费用的变动 也未考虑 因机器设备维护保养 大修理和更新改造所造成的拆迁费用的变动 7 本次评估的机器设备是以评估师 被拆迁