新合上海路农贸市场执行方案.doc

新合上海路农贸市场新合上海路农贸市场执行方案一、 市场情况随着伊宁城市的迅速发展，城市化进程的不断加快，商业经营模式的变更，在超市及住宅区小型副食品经营店的资源分流下，农贸市场的分布和经营也发生着巨大的变化。1、批发型农贸市场A、环城路蔬菜水果批发市场：（在营）业态涉及：蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产租金价格：砖混店铺500元/平米/年；彩钢铺面200元/平米/年。B、城东综合批发市场：（即将营业）业态涉及：蔬菜、水果、粮油、副食品租金价格：200元/平米/年2、零售型农贸市场A、西大桥农贸市场（重新建设在营）业态涉及：蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、日用百货、小五金装修情况：两侧铺面，框架结构无框玻璃，水电暖齐全，中间店铺彩钢+铝塑+不锈钢无框玻璃门窗租金价格：2000025000元/间/年（约1012平米/间）B、农四师农贸市场（部分翻新在营）业态涉及：蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、小吃装修情况：小吃店铺砖混+铝塑+不锈钢无框玻璃门窗；蔬菜、水果、副食品、水产、禽蛋半封闭店铺，砖混，台面贴瓷砖；肉类，散摊。租金价格：小吃店铺1000012000元/间/年（约10-12平米/间），半封闭店铺6000元/间/年（约6-8平米/间），散摊3000元/年/个C、合作区黄河市场（在营）业态涉及：蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、日用百货、小五金装修情况：蔬菜、肉类、禽蛋、水产大厅，台面水泥台面租金：蔬菜摊位35004500元/个/年（约46平米/个），店铺约12001500元/平米/年二、 合作区情况合作区是伊宁最大的居住集中区，开发楼盘众多，居住人口众多密集。目前合作区住宅区主要集中在沿北京路南北走向，目前合作区大小住宅小区约30个（含在建），固定居住人口3年内将达到约12万人的规模。作为居民日用消费的农贸市场，庞大的居住人口数量，给了农贸市场很大的发展空间。目前合作区一家农贸市场难以满足居住人口的需求三、 项目概况：项目区位：位于合作区上海路与吉林路交汇处项目体量：市场面积约10000平米，店铺81间，摊位约232个。项目辐射区域：金帝家园、世纪嘉苑二期、水泥厂家属院、白桦林居、箐华雅居、苹果一期，辐射人口约20000人。项目现状：项目建设中，预计11月中旬可投入使用。店铺登记70余户，摊位登记约60个。四、 项目操作思路：依据目前情况，暂不定价，进一步锁定客户，同时根据客户积累情况及市场反应确定最终租赁价格。1、 （1）定位：合作区上海路农副产品超级市场 （2）步骤：项目操作分三个阶段，目前适用于第一阶段，解决问题，锁定当前客户；第二阶段通过销售政策及运营方案进一步锁定更多客户；第三阶段：通过项目促销及运营方案进一步树立项目品牌，通过项目差异化竞争，奠定市场竞争基础，保障项目顺利运营。2、目标群体：（1）、各市场经营商户； （2）、汉宾乡蔬菜种植户；五、 阶段性操作及推广：1、第一阶段：目前至10月底（1）拟确定试营业时间为12月28日（2）对目前客户进行统一锁定，客户按标准：店铺意向金5000元/间；摊位1000元/个进行收取，锁定意向客户。（3）印刷资料，针对目标客户群体进行发放，积累客户，积累时间截止10月底，根据客户积累情况考虑是否增加媒体推广。（4）、客户分类及政策：长期客户签定合同3年，租金不变；短期客户合同签定一年，每年上涨租金10%。优先选择长期客户，在长期客户不足的情况下考虑短期客户。（5）交纳意向金的客户，统一抽签，按签号顺序选择房源，（建议分段进行筛选）并进行登记。客户量超出房源情况下，未选上房源客户，可退还保证金；客户量少于房源，不满意客户，意向金不予退还，通过客户锁定确定准客户数量进行调整。（6）房源筛选完毕，根据客户量，出台租金价格、优惠措施，跟客户签定租赁合同。（7）销售说辞：客户咨询租赁价格，对外统一口径“和黄河市场差不多，具体租金价格还未确定”。 （8）同期工作：完成项目外围包装，设立门头、导视系统，达到项目应用及广告宣传工作。2、 第二阶段：1011月（1）确定租赁政策，拟定合同条款内容（租金方案另行制定），在第一阶段客户积累完成前进行讨论并修正。（2）市场内部导视系统、包装方案出台，对意向客户公布并征求意见，阶段末尾进行修正确定终稿在第三阶段进行实施。（3）媒体推广：依据客户积累情况考虑媒体推广。 媒体选择：晚报、DM 媒体计划：11月一期（晚报、DM），内容：项目推介招商信息 12月三期（晚报一期，DM二期），内容：招商信息，试营业信息，促销活动，重点针对开发区。 （4）11月底前完成客户合同签定工作。 3、第三阶段：12月春节 （1）完成以上工作，试营业准备。 （2）准备工作：A、店铺装修完成，店铺门头统一尺寸； B、有偿提供统一印刷购物塑料袋 C、成立商会，并出台营业期间及双节促销活动。 D 、印刷促销活动宣传单，针对合作区各小区进行发放。4、后期运营：以市场名义，考虑成立统一配送中心，通过市场针对商业（各餐饮、酒店）进行洽谈，提供农副产品配送，扩大销售份额。第一阶段工作完成途中，根据市场情况即调整方案，实施期间人员工作细分到位，阶段工作中随时汇报工作进度，试营业期间尽量能够使市场内80%店面正常营业，争取一炮打响。如不能保障客户积累及试营业准备工作，则拉长客户积累期。新合农贸市场沿街商业项目主体五层项目拟规划：一二层（餐饮）三至五层（写字楼或宾馆）规划思路：1、项目位于合作区管委会及新建移动大厦旁，前来办理各业务人流密集，周边配套餐饮及商业项目稀少。 2、随着合作区招商进一步开展，许多企业对写字楼需求越来越旺盛，项目位于合作区管委会旁，地理位置优越，便于企业落户办理相关业务。3、合作区内酒店相对缺乏，目前有九城、苹果酒店、弓月大酒店3家酒店，由于项目配套农贸市场，对项目环境有较大影响，影响商业整体档次，较适合做中档宾馆。参考租金价格：白桦林居一层450元/平米/年（出租给农行）、二至四层400元/平米/年，精装修（租赁给江苏援