房地产开发企业价值评估探讨.docx

房地产开发企业评估探讨前言 党的十九大报告在谈到建设现代化经济体系时提出，要加快发展现代服务业。展望未来，作为高端服务业领域的资产评估行业，将迎来新的发展机遇，助力中国市场经济转型升级向更高质量发展。十九大报告在加强社会保障体系建设一节中指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。短短的四十九个字释放出了我国未来房地产行业加快转型升级的重要信号。供给侧结构性改革、经济产业结构优化升级，对房地产业相关联的服务业提出了新的需求，同时也对服务质量提出更高要求。此外，2016年12月1日资产评估法正式颁布实施，国内评估行业从此有法可依；2017年9月新的资产评估准则陆续颁布，形成了新时代背景下的结合评估行业转型需求的新的资产评估准则体系。 结合以上背景，本文将企业价值评估中的房地产开发企业评估，以评估师的视角从风险、技术方面将房地产开发企业价值评估，尤其是开发项目评估，作个人见解论述。一、 风险与防范（一）风险分析评估风险是指评估结果与真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。风险的来源可从三个方向考虑：一是国家宏观调控政策，这可以理解为宏观因素；二是来自客户方面风险，包括委托方、被评估企业，这可理解为客观因素；三是评估机构及评估专业人员自身因素造成的风险，这可理解为主观因素。1、 宏观因素中国特色社会主义市场经济的发展，离不开国家宏观调控这双“有形的手”。近些年中国房地产行业跨越式发展，在一定程度上成为国家“支柱产业”，这一关乎国计民生的重要行业，必然成为被政府关注的调控对象。从房地产开发企业到地产代理、房产中介、估价机构等服务业，均须懂“政治”，了解“政治”，不能与国家宏观把控的大方向背道而驰。然而，政策的变化是一般评估人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括房地产限购政策、税收政策、金融货币政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。无法预期的政策风向无疑对预期估值的合理性、准确性的把握产生不确定性影响。2、客观因素客观因素风险主要表现在评估对象手续不齐全、产权不明晰、产证不完整、客户提供虚假资料或隐匿信息拒不配合等。评估机构及评估专业人员作为独立的专业估值服务组织机构，受聘于委托方对评估对象进行估值并发表专业意见。但由于评估对象本身的历史客观原因或委托方的个人经济目的需求，在评估实践中难免会遇到产权瑕疵、资料不实等现象，为评估作业造成执业风险。比如，某企业通过政府对原农民集体土地通过征地取得了划拨土地使用权，企业为节省费用未及时办理或变更产权登记手续。产权界定复杂，给评估结果带来一定的风险。再如，委托方为达到单方经济目的，伪造评估资料、隐匿评估对象真实信息，在评估专业人员审慎执业下仍未发现真实问题时，便会产生较大风险，甚至出现经济纠纷、刑事诉讼等。3、主观因素胜任能力风险评估的基本方法包括成本法、收益法和市场法。从理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的评估方法进行估值时，是否掌握丰富的基础资料是评估结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业务起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得评估机构和评估专业人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。这对评估专业人员的专业素质水平提出更高的要求，特别是许多因素判定都要靠评估师的主观判断能力。现实中评估专业人员的技术水平和参数的获取能力不同、素质水平不一，虽然通过资产评估师或房地产估价师考试但缺乏实际评估经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的评估风险。因此评估师的个人胜任能力高低对估值结果的可靠性产生直接影响。独立性及职业道德缺失风险评估作为社会中的专业性中介服务行业，其社会价值的根本体现即为独立性。然而，面对行业竞争压力个别评估机构尤其是中小型评估机构及从业人员，在承接评估业务时面临委托方或被评估单位对估值的特殊需求时，以明显虚高或虚低的估值进行配合，以维系评估业务或者赚取高额评估费用。更有甚者，协同客户弄虚作假、伪造证据出具虚假报告。这种职业道德和独立性沦失的执业行为，对评估业的社会公信力造成十分恶劣的影响。（二）风险防范1、关注时事政治，尤其是国家房地产调控政策；熟悉评估行业、房地产行业相关的法律法规，并时刻关注业规的更新、新业规的颁布。2、认真贯彻学习资产评估法、资产评估准则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等评估行业法律法规、执业准则及行业规范；依法依规从事评估业务，维护自身合法权益。3、不断积累评估实践经验，完善评估技术知识体系；全面认真评估项目风险，对不具备胜任能力的项目不予承接；恰当利用外部专家工作或报告，对不具备完全胜任能力的项目谨慎承接。4、恪守资产评估职业道德准则，树立评估专业人员职业形象，保持独立、客观、公正的职业操守。二、技术探讨房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存货科目，除存货外的资产和负债科目基本由开发项目延伸。因此，要做好房地产开发企业价值评估最关键的是要做好开发项目评估。房地产开发企业存货（开发项目）的评估，与其它行业的存货评估存在很大差异，各评估机构或评估师的操作方法也不尽相同。本文意在通过探讨评估程序执行、评估方法运用中应关注的要点，以探索规避房地产企业价值评估风险。（一）执行评估程序需注意的问题评估程序大致包括接受委托、清查核实、评定估算、提交报告四个阶段，此处不再赘述。但在房地产开发企业价值评估程序的执行中需重点关注以下几个问题：1、项目前期阶段：注重项目前期调研，调研不能流于形式，要明确评估业务的基本事项，包括项目真实背景、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、报告使用范围等等，以准确全方位识别项目风险，制定完善的评估计划。2、项目实施阶段：（1）做好尽调访谈，访谈须全方面、多层次覆盖到位，访谈的部门包括财务、人事、工程、销售等，访谈的人员既要涉及管理人员也要涉及低层工作人员；尽调访谈的效果将很大程度上影响项目的进程。（2）必须获取基础财务资料进行核查，包括：审计报告、报表、账套、记账凭证、（末级）科目余额表等。实务中，有较多房地产开发企业为获取高估值，提供经粉饰的财务报表，除报表等基本资料外，涉及到具体资料时则以各种理由推诿。遇到此种情形时，需谨慎执业。1）查验审计报告出具机构是否为大型的行业内有较高公信力的审计事务所，很多情况下地方性的中小型审计机构出具的年审报告甚至专审报告，几乎无数据调整，可信度较差；2）务必获取基础财务资料，若不配合提供审阅近几年财务账套、记账凭证、（末级）科目余额表，则报表的真实性可疑度较高，多为虚假报表；3）重视现场查勘，认真比对账面完工进度与现场实际施工进度，对比项目总投资准确预计后续成本支出。（二）运用评估方法应注意的问题评估通常有三种基本方法，即资产基础法（成本法）、市场法和收益法。对于开发项目评估来说应用更多的是基于三种基本评估方法衍生的其他评估方法，包括：假设开发法（剩余法）、市场倒扣法、成本逼近法、基准地价修正系数法等。本次就开发项目中运用最多的假开法进行讨论。假设开发法（剩余法）的基本原理是以房地产按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础，扣除尚需支付开发成本、投资利息、销售税费、合理的续建开发利润及所得税后，计算出开发项目价值。评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税 具体测算步骤a.调查待开发房地产的基本情况；b.选择最佳的开发利用方式；c.估计开发建设期；d.预测开发完成后的房地产价值；e.估算开发成本、投资利息、销售税费、开发利润；f.确定开发成本评估值。若采用动态假设开发法，则基本公式如下：评估价值=开发完成后的房地产价值-尚未支付成本-管理费用-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-企业所得税动态假设开发法数据均采用动态数据，即折现后的价值计算。近年，评估界中已越来越多的运用动态假设开发法。假设开发法（动态）已成为开发项目评估的主流方法。关于运用假设开发法（动态）评估的几点注意事项： 1、开发项目收入的评估思路房地产价值确认思路有二：1）以未来租金收益测算确认物业价值；2）市场案例比较法确认物业价值。理论上，自持出租经营模式下的房地产物业其价值评估最合理的评估思路应与其经营模式一致，即测算租金收益。因租金收益发生于未来，且预测期多达十年以上，甚至几十年，长远的未来对于经济周期、政治因素、社会环境等方方面面均存在不确定性，对于房地产市场发展更是难以把握。由于出租率、租金单价、租金增长率、风险报酬率等诸多因素均存在较大不确定性，因此以租金报酬方式得出的物业价值的时效性、合理性无法保证，估值的不确定性在不同的评估目的运用下，将存在较大执业风险。个人认为，对于以市场价值为价值类型的评估项目，最直接有效、准确合理的评估方法即为市场法。市场比较法得出的价值最为贴切基准日当下的市场公允价值。因此，任何的房地产开发项目，如若其土地出让合同中未限定地上开发物业的经营方式，评估方法应首选市场比较法。2、后续开发成本确认思路后续开发成本的预计也可从两个方向来确认：1）正向，按单方造价成本、剩余工程量确认后续开发成本支出；2）反向，以项目总投资扣除已支出成本，即得出尚未支